1、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则- 国有土地上房屋征收 基于国有土地上房屋征收评估办法对集体土地上房屋征收评估方法的探讨 【摘要】近十年可谓是中国城市发展的黄金十年。全国的城市化飞速发展，但中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。因此本文基于国有土地上房屋征收评估办法对集体土地上房屋征收评估方法进行了探讨。【关键词】拆迁问题；集体土地；房屋征收评估方法1.政策背景和相关政策体系从 2001 年 6 月 13 日
2、国务院公布城市房屋拆迁管理条例到 2011 年 1 月 21 日颁布国有土地上房屋征收与补偿条例 ，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从 2001 年的 37.66%到2011 年已超过了 50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承
3、认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台国有土地上房屋征收与补偿条例以及国有土地上房屋征收评估办法 ，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1 所示。图 1.1 屋征收补偿政策体系2.房屋征收评估的特殊性通常情况下，房地产评
4、估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁” 。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，
5、由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨从借鉴新出台的 国有用地上房屋征收评估办法的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照中国人民共和国房地产管理法 ，国有土地上房屋所有权人拥有 70 年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使
6、用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。始终争议不断的 “小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。 “小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格
7、，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了 6-7 层的多层楼房。楼房于 2004 年修建，建筑程度较新。从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房金山花园（毛坯）平均售价在 2900 元/平米左右，普通两居室的
8、房租为 1200 元/月，如图 3.1（a）所示；城西村的小产权房鸿翔家园平均售价为 2800 元/平米，普通两居室的房租为 1200 元/月如图 3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在 7000 元/平米。根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按 80 平米计，租售比约为1： 200，国际惯例在 1：200 到 1：300 之间，周边的群力新区楼盘的租售比 1：350 左右。从房地产评估的收益法角度看，两
9、个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。 4.集体土地房屋征收评估的实际情况目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。北京市政府在 2003 年出台了北京
10、市集体土地房屋拆迁管理办法 ， 办法对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中， 办法的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布” 。 办法中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了北京市房屋重置成新价评估
11、技术标准 ， 标准中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价） 户均安置面积户均宅基地面积。5.结论通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为
12、此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。参考文献1城市房屋拆迁管理条例 2城市房屋拆迁估价指导意见3国有土地上房屋征收与补偿条例4中华人民共和国土地管理法5中国人民共和国房地产管理法6北京市集体土地房屋拆迁管理办法7北京市房屋重置成新价评估技术标准8北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见9哈尔滨市人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的意见（哈政发20115 号）10哈尔滨市人民政府办公厅
13、关于印发 哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见的通知（哈政办综201017 号） 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（草案）第一章 总 则第一条（目的和依据）为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例 ，结合本市实际，制定本细则。第二条（适用范围）在本市国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本细则。第三条（基本原则）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。第四条（征收主体与实施部门）区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。区（县）住房保障和房屋
14、管理部门代表区（县）人民政府承担房屋征收与补偿的有关工作。区（县）人民政府确定的房屋征收中心作为本行政区域的房屋征收部门，组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收中心可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收中心对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第五条（相关部门职责）市房屋行政管理部门是本市房屋征收与补偿工作的主管部门，负责本市房屋征收与补偿工作的业务指导和监督管理等工作。市和区（县）发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等有关行政管理部门，应当依照本细则的规定和职责分工，互相配合
15、，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第六条（人员培训）从事房屋征收与补偿工作的人员应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律、业务知识的培训考核，持证上岗。第七条（举报处理）任何组织和个人对违反本细则规定的行为，都有权向市和区（县）人民政府、房屋行政管理部门、房屋征收中心和其他有关部门举报。接到举报的市和区（县）人民政府、房屋行政管理部门、房屋征收中心和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章 征收决定第八条（公共利益的具体情形）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征
16、收房屋的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第九条（规划和计划）依照本细则第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障
17、性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划。第十条（房屋征收范围的确定）符合本细则第八条第（一）项至第（四）项规定的建设项目需要征收房屋的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定。符合本细则第八条第（五）规定因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定。符合本细则第八条规定的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县）人民政府确定。第十一条（房屋征收范围确定后不得实施的行为）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增
18、加补偿费用的行为：（一）新建、扩建和改建房屋及其附属物；（二）改变房屋和土地用途；（三）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；（四）房屋转让、析产、分割、赠与；（五）新增、变更工商营业登记；（六）迁入户口或分户；（七）其他不当增加补偿费用的行为。违反规定实施第一款所列行为的，不予补偿。房屋征收中心应当将第一款所列事项书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及公有房屋出租人等暂停办理相关手续，并在房屋征收范围内公告。暂停办理相关手续的书面通知和公告应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过 1 年。依法确需办理第一款第（四）项至第（六）项所列事项手续的，相关
19、行政管理部门或者机构应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。第十二条（旧城区改建的意愿征询）房屋征收范围确定后，房屋征收中心应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。第十三条（房屋调查登记）房屋征收中心应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。第十四条（对未经登记建筑的调查、认定和处理）区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查
20、、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收中心应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第十五条（征收补偿方案的拟定和论证）房屋征收中心拟定征收补偿方案，报区（县）人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容：（一） 房屋征收与补偿的法律依据；（二） 房屋征收的目的；（三） 房屋征收的范围；（四） 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；（五） 房屋征收补偿方式、标准和计算方法；（六） 补贴和奖励标准；（七） 安置用房基本情况和选购方法；（八） 房屋征收评估机构选定办法；（九） 房屋征收补偿的签约期限；（十） 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；（十一）
21、 房屋征收事务所名称；（十二） 其他事项。区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于 30 日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。第十六条（征收补偿方案的修改和公布）房屋征收中心应当根据征求意见和听证会的情况修改征收补偿方案，并报区（县）人民政府。区（县）人民政府应当将征求意见情况和修改后的征收补偿方案及时公布。第十七条（征收补偿费用）征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金在房屋征收决
22、定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市公共建筑设施配套要求，并产权清晰、无权利负担。第十八条（社会稳定风险评估）房屋征收决定作出前，房屋征收中心应当会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处（乡、镇人民政府） ，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估，并报区（县）人民政府。第十九条（房屋征收决定）房屋征收决定由区（县）人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人 50 户以上的，应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定。第二十条（征收决定的公告）区（县）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方
23、案和行政复议、行政诉讼权利等事项。区（县）人民政府及房屋征收中心应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第二十一条（旧城区改建征收决定）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收中心应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于 80%。第二十二条（征收决定的复议和诉讼）被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉
24、讼。第三章 补 偿第二十三条（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收中心与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。第二十四条（评估机构的选定）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收中心通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票
25、决定，也可以由房屋征收中心或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收中心应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十五条（房屋征收价值评估）被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。采取产权房屋调换方式补偿应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收中心对评估结果有异议的，
26、应当自收到评估报告之日起 10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收中心对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收中心应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当
27、提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收中心与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。第二十七条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；（二） 价格补贴；（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；（四） 居住困难户的保障补贴；（五） 搬迁费和临时安置费。对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收中心应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。第二十八条（征收居
28、住房屋的补偿、补贴计算标准）被征收居住房屋的补偿金额= 评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的除外。评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收中心在征收范围内公布。价格补贴=评估均价补贴系数被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过 0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额中增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价补贴
29、面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过 15 平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。第二十九条（征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格80%+ 价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由
30、被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。第三十条（征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋补偿、补贴标准）征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格100%；对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。第三十一条（居住困难户的优先保障）按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足 22 平方米的居住困难户，增加保障补贴，但
31、已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额折算单价居住困难户人数。保障补贴=折算单价居住困难户人数22 平方米-被征收居住房屋补偿金额。折算单价由区（县）人民政府发布。符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。第三十二条（优先住房保障的申请和审核）居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区（县）住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为 15
32、 日。公示期内有异议的，由区（县）住房保障机构在 15 日内进行核查和公布。第三十三条（征收居住房屋的其他补贴标准）征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收中心应当支付临时安置费或者提供周转用房。征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收中心应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。临时安置费和搬迁费的具体标准由区（县）人民政府制定。 第三十四条（征收非居住房屋的补偿）征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：（一） 被征收房屋的市场评估价格；（二） 设备
33、搬迁和安装费用；（三） 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；（四） 停产停业损失补偿。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。第三十五条（停产停业损失补偿）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的 10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价 10%的，应当向房屋征收中心提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收中心应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。第三十六条（征收执行政府规定租金
34、标准的公有出租非居住房屋补偿标准）征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。第三十七条（征收宗教团体所有的房屋补偿标准）征收宗教团体所有的房屋，房屋征收中心应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。征收居住房屋的，补偿方式与标准按照本细则第三十条规定执行。征收非居住房屋的，对被征收人的补偿金额为
35、：评估价格100，对房屋承租人的补偿按照第三十六条有关公有房屋承租人的补偿规定执行。第三十八条（征收依法代管的房屋补偿标准）征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收中心应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准，按照本细则第三十七条第二款的规定执行。第三十九条（征收设有抵押权的房屋补偿标准）征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收中心应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议的，房屋征收中心对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。第四十条（订立补偿协议）房屋征收中心与被征收人、公有房屋承租人依照本细则的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁。第四十一条（搬迁）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区（县）人民政府对被征收人、公有房屋
