1、永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案 第一章 总论 1.1 项目概况 本报告所陈述的对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资项目。 项目所处的永嘉县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里楠溪江，融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而名闻遐迩，是我国家级风景名胜区当中以田园山水风光见长的景区之一。丰富的山水资源，以及优良的生态环境，为楠溪江民宿的建设奠定基础。 项目所在地屿北村，位于永嘉县岩坦镇，诸永高速岩坦出口下高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、屿山、阳山、和尚山环抱，犹如莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建
2、筑占现有民居建筑 85%以上，新区与老区分明。石墙上斑驳的红色标语还依稀可见。是难得的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉，如“中国景观村落” 、 “国家级历史文化名村” 、“中国首批传统村落”等。该村历史据汪氏及徐氏宗谱记载，屿北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于屿北后棠塆，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一脉日益繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地方特色，村内古建筑保存完整，村落总体规划思想独具特色。屿北村四周群山重叠，形似莲花瓣，村落聚冲“莲花心“ 。于是，村落按照道学“易经“中的阴阳五行学说风水格局的方法，把北向金字山定为“金“
3、，把南方屿北森林定为“木“，把东侧交叉路形定为“火“，把西向（莲花心）肥沃黄土作为“土“ ，把城河围绕“莲花心“一周定为“水“，构成了一个封闭的社会单元和自然村落。 村内商业环境： 1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地下，最大程度的还原古村落生态环境。 2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展空间巨大。 3、村内小卖部零散 3 家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、饼干等）不是过期就是三无产品。 这可能由于该村的旅游行业尚未及时开发，导致旅游、商业氛围不浓厚。4、地下管网改造正在进行，完成
4、后电线地埋，古村落风貌可以进一步展现。 5、宽带、自来水网管齐备。 6、地理位置优越，位于诸永高速岩坦出口 2 公里，温州市区出发 40 分钟即可到达。 1.2主要技术经济指标 项目总数量：前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。 建筑装修成本：根据设计公司方案进行确定。 第二章 市场调研及前景预测 一市场形势分析 （一）客观区域市场分析 本项目的定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好条件，以屿北古村的文化资源和自然风光作为依靠，通过展现古村落形态以及历史文化、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引周边城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对屿北古村的古村落保护和文化传承做出贡献。
5、 台湾民宿大致经历了三个阶段：第一阶段也称之为“农家乐” ，粗糙、草根而原始，主要有体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭” ，是农民自发形成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回归” ，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑另一个梦想。和第一阶段的民宿相比，他们增加了文化内涵和设计感。第三阶段称之为“创意田园” ， 民宿的主人则是一些年轻的社会精英，在许多人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的生活态度，以新农民的身份过起了田园牧歌的生活。现在永嘉民宿经营现状类
6、似于第二阶段中期。项目所在地永嘉县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力支持发展楠溪江民宿事业，并于去年颁布了永嘉县民宿管理办法 ，大致规范了民宿的经营范围和奖励办法。现在很多村落都在寻求更适合自身村落条件的经济发展之路。而中端消费档次、有情怀的名宿更是现阶段永嘉现在所缺少的。（二）市场供求分析 目前永嘉县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一是大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较低。二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一。随着近几年永嘉县楠溪江景区的深度开发以及城市居民周边短途游习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于低端(150
7、元/间以下)的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来游玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。 此外部分高端（600 元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍） ，又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。所以，一个既有优美环境，又可以体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有着较大的市场需求。 本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游的游客，尤其是温州市以及周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创立民宿以及屿北古村的品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项目的人气。第三章 项目定位 3、 1 主题定位 屿北古村民宿项目 特色民宿酒店 客房- 独栋民宿，有院落 可以提供各项周边服务餐饮、娱乐、康
8、体等活动以及信息。3、 2 功能定位 满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式服务。33 开发该项目目的： 1宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响屿北古村的旅游品牌。 2保证民宿项目本身的收益 3建立楠溪江中端民宿的标杆 4积累更多经验，为以后的项目做准备 5增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源 6. 与当地政府村民深入交流，提升当地村民对自身居住地资源优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。 7、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。3
9、4 规模与标准 客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据 10-15 平方米一间客房的标准，大致在 6-8 间客房。楼房主体外部装修修旧如旧，与屿北古村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。第四章 投入成本与经营预计 一、投入成本分析： 4.1.1 房屋改造计划和投入成本： 1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原始风貌，对房屋外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。达到既符合古村落古民居概念，又能体现出新农村新风貌的特色。 2、内部装修按照所针对客户群设计，做
10、到简洁、风格多样，规格能满足大部分层次客人的需要。要解决游客担心的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。 3、前后院改造计划： 将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是我们的最大外观特色！ 在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。 卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。 院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作
11、物、欣赏型花卉等。 改造成本由设计公司估算，房屋主体返修巩固费用在 90000 元，房间装修按每平方米1800 元估算，大致租用面积 280 平米，总计主体装修 504000 元。院落以整理道路、修整围墙，布置水池为主，预算 50000 元。总计 644000 元。加上软装，总体预算控制在800000 元。4.1.2 本项目特色以及与落户地屿北古村的合作互利规划 结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。 在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘屿北古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。 在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态
12、的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色： 1、挑选 1-2 个项目作为本民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高本民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加古村旅游活力。 2、根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围。还可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。 3、可以与当地农民配合，设立“
13、屿北古村远程农业” （暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回温州给客户。 此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。 4、屿北村三面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系温州市区户外活动组织设计山路户外活动。 5、收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。 6、根据本地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，体现集散地作用。 7、收拢周边村庄资
14、源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅仅局限于屿北村一处。 8、寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。4.1.3 运营及发展方向 农耕体验、文化历史介绍、周边旅游集散、复制本项目扩张至文成、泰顺、苍南等地，建立连锁民宿品牌。 4.1.4 经营难点 1、因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。 2、因该村地点距离主要客源地
15、温州市区仅 40 分钟车程，所以怎么留住客人住宿是一个难点。 3、屿北古村旅游氛围较芙蓉、苍坡、狮子岩、岭上人家等地差距明显，需配合经营提升知名度。还需当地政府、旅游部门协同宣传。 二、经营预计 4 21 经营成本分析： 房租：前三年每年 10000 元，之后按照合同 5-10%的分红或者其他协议。 人工成本： 民宿房间暂定 7 间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在 3000 元/月，共 2 人 72000 元/人。 整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在 1000 元/月。
16、共需 12000 元/年 人工成本总计，84000 元/年。电信宽带：100M 有线宽带 1500 元/ 年 水电成本：10192 元/年（按 7 间房，104 天，5%的比率计算） 宣传成本：5000 元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）营业税金：203840*0.05=10192 元（按 7 间客房全年 30%入住率）预计全年成本：110884 元42 2 经营收入分析： 1、住宿： 初期 7 间客房，按平均每间房费 280 元，保守估计，全年双休日全年 104 天，入住率不到30%计算，总共住宿项目收入为 203840 元。如果按照 2014 年永嘉县人民政府报告中当地民宿客栈的入住
17、率在 70%，按此平均值计算，住宿项目收入为 500780 元。 2、农村体验活动，按照每周末 40 人次计算，每人次 100 元计算，全年 52 周，总计208000 元。 3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按 7 间客房，闲时 261 天，150 元每间闲时客房费收入，10%入住率计算 ，总计 27405 元。 （此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。 ） 4、暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人 1500 元，20 人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000 元。 5、总计： 按
18、以上预计收入，住宿最低收入 30%计算，总计 499245 元。按住宿高入住率 70%计算，总计 796185 元。 除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。 4 23 投资回报分析： 按初期投资 80 万计算，本项目回报周期 2 年。按 2014 年永嘉县平均客栈入住率 70%计算，1 年半收回投资成本。 此外，县政府永嘉县民宿管理办法补贴每间房间 6000-10000 元，按设置 7 间客房，中间价 8000 元计算，可得到补贴为 56000 元。(根据与政府相关部门沟通，补贴政策已暂停。) 其他农业局等相关政策补贴还需查询翻阅。 以上为永嘉县屿北村民俗项目可行性方案。 2015-06-22
