1、典型项目案例研究中粮祥云国际典型项目研究 .gaotongchina4#ff66ff 2 中粮祥云国际生活社区?一、 中粮地产产品线?中粮集团 1949 年成立以来，始终致力于国计民生，为国民提供了包括粮油、饮料、巧克力、茶叶等“全产业链”的产品线。历经 62年品牌历史积淀后，中粮集团秉持从“全产业链”到“全生活链”的战略模式，其旗下的中粮地产酒店事业部目前已在国内外 16个大中城市构建地产业务版图，并通过商业地产、住宅地产、旅游地产、产业园区的成功开发，成为倡导绿色人居理念和引领现代生活方式的综合性地产引领者。旗下的城市综合体大悦城系列北京西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城等为城市塑造了新的
2、生活标杆；3 大产品线鼎级景观住宅系列、国际生活社区系列、都市精品住宅系列为中高端人群提供了全新的品质生活居住体验；海南三亚旅游地产三亚凯莱仙人掌度假酒店，占据一流海景线，成为海内外高端人群争相奔赴的知名旅游酒店之一。中粮?祥云国际生活区属于中粮住宅 top 系列产品线中国际生活社区的代表性楼盘，是中粮地产重点开发的楼盘之一。中粮地产产品线列表典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 3 产品线类型 主力客户群构成支付能力购房动机构成 业态构成产品线特别关注因素品牌产品线 子系列土地属性 产品属性子系列特点产品核心价值品质分类 区位 交通周边配套、环境产品硬件 产品软件顶级高层住
3、宅 高层 富贵之家，城市精英 高首次或二、三置业建筑形态主要为高层城市稀缺地段豪华精装高端公寓追求城市便利及居住享受顶级产品/享受生活类产品市中心/商务区公路、交通便捷配套齐全（1）高层地标建筑围合；（2）50 万以下的小型居住区；（3）容积率 3 以上，高层为主的住区；（4）用材考究、细部处理（1）高尚人文；（2）现代简约；（3）大户型、复式；（4）精装修（高品质） ；（5）多功能设施；（6）一级物业管理；（7）高级会所；（8）户型设计观景面大，建筑含钢量高于普通住宅国际生活社区普通住宅 客户端覆盖人群比较全，家庭结构主要为三口之家和部分有支付能力的空巢家庭城市中产阶级家庭和部分财富阶层中产
4、家庭首次置业，财富阶层和空巢之家的二三次置业普通住宅以高层为主；公寓以小高层、多层为主；别墅-独栋、联排和双拼；城郊生态园区追求改善型人群，注重居住环境中高城郊处于城郊，但交通较便利环境舒适宜人；资源占有型；（1）多种业态组合；（2）50万以上的大型社区；（3）容积率 11.8，小高层为主的住区；（4）资源占有/依附型（1）高品质国际高尚人文社区；（2）古典，而又融合现代；（3）公寓、别墅精装修（高品质） ；（4）社区商业功能纳入城市商业网点的整体规划之中，引进教育资源；（5）一级物业管理；（6）创新户型设计公寓 高别墅 顶级高端别墅 富贵家庭 高 二、三次置业 以别墅为主依据稀缺自然资源追求
5、改善型人群，注重居住环境顶级享受 城郊交通较便利丰富的自然资源（1）组团；（2）50 万以下的小型居住区；（3）容积率 0.30.8，house独幢住区；（4）充分尊重了与自然环境的融合（1）区域特色文化；（2）融合国际视角；（3）毛坯+精装修；（4）配建必要的商业；（5）一级物业管理；（6）国际知名团队设计城市精品住宅城市中产阶级家庭，其中以青年和三口之家为主较弱或一般以首次置业为主 以高层为主主城拓展区高档楼盘追求城市便利 中高旧城改造区便利交通密集、配套齐全（1）高密度；（2）50万以下的小型居住区；（3）容积率 2.5 以上，高层为主的住区；（1）现代简约；（2）户型产品线丰富；（3）
6、毛坯；（4）住宅底商；（5）提供星级物业服务近郊混合社区城市中产阶级家庭，其中以三口之家为主一般以首次、二次置业为主以高层、多层小高层为主城郊交通便利区域追求改善型人群，注重居住环境中、中高 城郊 便利配套齐全（1）高低搭配；（2）中型社区；（3）容积率11.8，小高层为主的住区；（4）现代风格（1）现代建筑风格；（2）三居为主；（3）毛坯；（4）商业配套，包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等；（5）一级物业管理城市中合体系列普通住宅 新兴中产阶级，年龄构成为 35-40；主要为私营业主、高管、高级白领阶层具有较强的支付能力以二、三次置业为主，部分投资需求以高层为主大悦城国际生活中心项目
7、整体以商业、商务为主基调高市中心/商务区交通密集 配套齐全（1）高度集约的建筑群体；（2）25 万方以上的综合体项目；（3）容积率 2.5 以上，高层为主的住区；（4）用材考究、细部处理（1）新古典主义建筑风格和国际现代与中式文化相融合；（2）以中小户型为主，辅以少量大户型、超小户型；（3）公寓现代简约精装修；（4）集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，引进高端商业物业；（5）一级物业管理；（6）外立面和建材等施工用料上都体现项目的档次公寓写字楼/酒店典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 4 二、 中粮祥云国际生活社区?1. 项目定位及价值 中粮?祥云国际生活
8、区位于新国展北侧，首都机场西侧，地处临空经济带和中央别墅区核心区域，和温榆河的支流龙道河仅一路之隔。项目西侧是顺义区规划中的110 公顷体育运动公园，其中紧邻项目的龙道河绿化整改已开始规划施工。在首都机场附近，由于临空经济带的辐射作用，已然出现了丽都商圈、中央别墅区等国际人士聚居地。计划投资 1000 亿元人民币的“首都航空城” ，建成后将成为中国内陆最大的贸易自由港，成为 21 世纪京津冀环渤海经济发展的国际门户。中央别墅区是北京最早的高档别墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的 CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。中粮地产立足国际化，整合顺义新城发展规划和中粮集团的国际品牌资源，
9、大手笔打造北京首个真正的国际生活区，立志为居住在北京的“全球人”打造一个适合他们居住、工作、休闲、娱乐、购物的新国际生活样本。2. 交通情况 北京中粮祥云国际生活区坐落于京城知名别墅群，京城最宜居的生态之地中央别墅区。首都机场高速、京承高速、京顺路等便捷的交通网络是区域的发展支撑，区域道路宽阔平整、较少堵车，使国际商旅人士从中粮祥云国际生活区驱车片刻即达首都国际机场。项目巨燕莎、CBD、亚奥、朝青区域也尽在半小时生活圈之内，繁华尽享。到 2013年，地铁 15号线一期工程的全线开通使顺义新城到北京城区的时间缩至半小时。四通八达的立体交通网络使中粮祥云与北京城区政务、商务往来便利，与世界各地国际
10、经贸运行畅达。?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 5 ?3. 项目规划 中粮祥云国际生活区规划建设面积 52万平方米，其中包含 32万平方米住宅和 19万平方米国际化商业规划。社区内包含纯生态全球居住区、慢生活中央小镇和国际核心商务区三个规划组团，住宅部分规划有院落式别墅、空中景观公寓、空中别墅等四大居住组团，商业部分将引进众多全球人熟识的酒店、医院、学校、会所、餐饮娱乐、购物品牌，共同组成一个全景式国际生活样板，提供 360 度全景式国际生活方式。别墅面积约为 249-280 平米，具有南向双面采光、三重庭院、人车分流等众多人性化独特的设计。立面采用经典英伦风格，浑然大
11、气，历久弥新。前后双向下沉庭院的设计为每一个家庭营造了更多的生活情趣空间。 中粮?祥云国际生活区规划图 典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 6 ?中粮?祥云国际生活区规划指标?A-10 地块?规划占地面积? 13365726%10%64%联排住宅叠拼住宅高层住宅总建筑面积（地上） ? 174556.8地下建筑面积? ? 73417.1联排住宅? ? 45290.7叠拼住宅? ? 18164高层住宅? ? 111102.1容积率? ? 1.3C-10 地块?规划占地面积? ? 729512% 7%16%75%幼儿园有限服务酒店多层商业高层+底商总建筑面积（地上） ? 1421
12、90.1地下建筑面积? ? 49000幼儿园? ? 3010有限服务酒店? ? 8500多层商业? ? 20500高层住宅+底商? ? 93193.1典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 7 C-06 地块?规划占地面 ? 6992046%33%4%12%5%公寓式办公+底商两限房住宅+底商普通商品房高级星级酒店体育运动会所总建筑面积（地上） ? 204075.1地下建筑面积 ? 72000公寓式办公+底商 ? 93228两限房住宅+底商 ? 66464.5普通商品房 ? 8882.6高级星级酒店 ? 25500体育运动会所 ? 10000? ?中粮?祥云国际生活区开发计划表
13、?开发日期? 开工面积（地上） 开工面积（地下） 开发地块 ?2009 年 7 月? 45290.7 12529.1 1 2010 年 5 月? 177929.2 67200 2、5、92010 年 7 月? 58694 8800 3、42010年 10月? 35500 15000 8 2011 年 2 月? 55926 9073 7 ? 2011年 7 月? 54254.1 20927.0 6 2012 年 7 月? 93228 32000 10 合计? 520822? 165529.1? ? ?项目鸟瞰图典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 8 ?项目外景图?典型项目研究
14、 .gaotongchina#ff66ff 9 4. 社区环境 温榆河、罗马湖、龙道河的水域滋养，大量植被早就的富氧清新，予项目天然绿肺。龙道河长 6.74 公里，生态治理完成后，将由原来的 15米拓宽到 2025米，绿化及景观面积高达 16.5 万平米，后沙峪的罗马湖有着 20 公顷的自然湖面，负氧离子丰沛，生态优势尽显。顺义体育公园与项目隔河相望，规划面积 110 公顷，超过英国温布尔顿公园近一倍，相当于纽约中央公园的三分之一，北京朝阳公园的三分之二，与温榆河、罗马湖共同打造低碳低密、健康的人居环境，为中粮?祥云定制国际化生态标准。 除外围生态系统，中粮?祥云自然现代的园林社区也将为区域增
15、添一片绿色人文的环境，据了解，和谐、安宁、低密的社区氛围亦是国际人士选择中央别墅区的重要原因之一。5. 产品 首期产品为院落式别墅，面积约 249-280 平米，南向双面采光、三重庭院、人车分流和人性化的空间设计充分考虑了目标人群的居住需求。2009 年期一经推出，即刻受到“国际人”的追捧，成功运作至 2010 年期后，项目除少量余盘外，已基本售罄。已成为中国国际级高端项目的典范标杆。北京祥云国际生活社区近期开盘的期推出了 Sky-Villa 平层景观大宅、V-House国际公寓两种类型的主力产品，为中央别墅区市场带来新的亮点，为国际生活区开拓新的国际氛围。Sky-Villa 平层景观大宅，2
16、60-500m2，大平层设计，空间极致敞阔，分区更为明确与细致，让国际人士在一个平坦的世界里，尽享居家的种种国际风尚。这种产品，在中央别墅区来说还是稀缺产品，开启了中央别墅区后别墅时代的高端生活方向。由于空间的敞阔、地利的优势、交通的便利，不但能成为城市大宅之家，更适合演绎成圈层私属社交平台，完美国际人士名目繁多的 Party 生活。而 V-House 国际公寓，主力户型在 117-135m2之间，南北通透、动线合理，为入主国际生活区享受非凡国际风尚提供超值之选。在产品的设计上设置参与性强的多功能活动低碳空间、结合多种珍贵树木、花卉，呈现层次丰富的花园式住宅景观；流线形的活动场地和交通动线，儿
17、童活动场地、老年人运动场地等功能区，既能享受休闲运动的阳光生活，又能保证园区的交通安全。活动场地构筑物，依然采用建筑的直线元素，保持园区和建筑的高雅和协调一致。小区入口处高档石材铺地花纹、树枝型铁艺装饰，时尚、典雅。典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 10 ?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 11 ?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 12 ?6. 户型展示 A户型?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 13 典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 14 ?典型项目研究 .gaotongchina#
18、ff66ff 15 ?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 16 C户型?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 17 A边五室两厅五卫二层?260 平米首层 二层典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 18 D四室三厅四卫次首层 典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 19 其他户型：?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 20 7. 样板间 客厅?主卧?典型项目研究 .gaotongchina#ff66ff 21 ?餐厅厨房?8. 项目特色 （1） “全球人”的社区概念?北京中粮祥云国际生活社区市场定位为“全球人”的国际生活社区。所谓全球人，不仅有老外、海归，还有生意在全球的中国人、具备国际生活圈的中国人、拥有国际视野的中国人。据调查，在北京临时居住的外国人中的 80%，聚集在东三四环机场
