1、论房屋征收与模拟搬迁的结合一、模拟搬迁的概念、特点、价值(一)模拟搬迁的概念模拟搬迁是指改造业主根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋搬迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟搬迁协议的活动。其核心特征是：群众自愿申请改造签名率达到相应比例，即可启动模拟搬迁；在规定时间内，模拟搬迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟搬迁即转为正式搬迁，模拟搬迁协议才产生法律效力；反之，模拟搬迁自行终止。按照该模式，群众期望改造的自愿申请达到相应比例是启动模拟搬迁的前提：居民与改造业主签订模拟搬迁协议达到相应比例是模拟搬迁生效的条件。(二)模拟搬迁的特点分析其法律关系和生效条件，模拟搬迁具有下列特点：
2、1模拟搬迁行为是一种民事行为，模拟搬迁协议是改造业主与居民按照民法通则、合同法等相关法律法规签订的一种民事协议。 2模拟搬迁协议的效力具有或然性，居民通过模拟搬迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟搬迁协议达到相应比例，模拟搬迁协议才能发生法律效力，居民才能获得相应补偿。3模拟搬迁不具有强制性。是否同意搬迁，是否签订搬迁协议完全取决于居民意志。(三)模拟搬迁的价值1突出民意自主，激发“我要拆”的主体意识模拟拆迁设置了群众自愿申请改造率达到一定比例方可启动模拟搬迁，模拟搬迁协议签约率达到一定比例方可生效两个先决条件，突出了群众自愿、自主、自决的主体地位，形成了群众从以往拆迁“要我拆”到“我要拆”的
3、角色变化，以往的消极被动乃至排斥抵触变为了主动参与、积极促成。2建立退出机制，遵循价值规律模拟搬迁在规定时限内签约率未达到相应比例即自行终止的规则，打破了以往拆迁补偿方案一经公示，拆迁居民即产生补偿已入囊中的笃定心态，树立了遵循市场价值才能实现自身资产价值，维护公共利益才能实现个体利益的现代意识。同时，模拟拆迁的退出机制不仅有助于解决房地产市场有起有伏，而群众对拆迁补偿期望值只升不降的矛盾，也为政府在土地整理、招商引资中，遵循价值规律，避免“胡子”工程和投资风险，建立了一条“安全通道”。二、征收的概念、特征征收是国家为了公共利益的需要，依法强制取得集体、单位和个人财产所有权的一种行为。其特征为
4、：1主体的单一性。征收的主体只能是国家，在实际中表现为政府。2目的的唯一性。征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能适用征收。3权限和程序的合法性。征收必须依照法律规定的权限和程序进行。4手段的强制性。征收是国家以公权力为手段而采取的一种行为。5相应的补偿性。国家征收后应按市场价给予被征收人相应的补偿。通过上述分析，我们可以看出基于公共利益需要征收单位、个人的房屋及其他不动产的行为是一种行政行为，由此产生的法律关系是一种行政法律关系，国家成为征收的主体，亦即征收人，政府代表国家行使征收决定权。三、房屋征收与模拟搬迁的异同(一)二者的相同方面1在房屋是否需要改造以及签订补偿安置协议方面都
5、充分尊重群众意愿。同时，在旧城改建项目中，只有多数住户同意改造，才能启动项目改造。2被改造房屋的补偿都按照市场价值进行补偿，被改造房屋的评估价格都反映了同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。(二)二者的主要区别1法律依据不同。城市房屋征收依据国有土地上房屋征收与补偿条例等征收法规政策；模拟搬迁依据民法通则、合同法等民事法律法规。2性质不同。城市房屋征收是一种行政行为；模拟搬迁是一种民事行为。3主体不同。城市房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。根据成都市人民政府办公厅关于贯彻落实有关问题的暂行意见，市、区(市)县房管部门
6、为我市城市房屋征收部门；而在模拟搬迁中，区(市)县政府确定的国有企业或事业单位是模拟搬迁项目的直接责任主体，在中心城区，区属危改办(危改中心)、统建办往往是模拟搬迁的项目业主。4程序不同。城市房屋征收的主要程序是：房屋征收部门提出申请房屋征收部门拟定征收补偿方案，报所在地市、区(市)县政府市、区 (市)县政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证并子以公布征求被征收人对补偿方案的意见(不少于 30 日)将征求意见情况及时公布 (不少于 10 日)市、区(市)县政府作出房屋征收决定并公告被征收人协商(或投票、抽签)确定房地产价格评估机构评估机构对被征收房屋价值进行评估按征收补偿方案订立征收补偿合同；
7、模拟搬迁的主要程序是：期望改造的居民自愿申请搬迁改造，达到相应比例后，启动模拟搬迁由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构评估机构对拟改造房屋进行评估改造业主单位制定拆迁安置补偿方案改造业主与住户签订搬迁协议。5评估方式不同。城市房屋征收是分户评估，而模拟搬迁主要是分类评估。6协议生效的条件不同。在城市房屋征收中，被征收人与房屋征收部门签订补偿安置协议后，该协议立即生效；在模拟搬迁中，在双方约定期限内，协议签订率达到相应比例(通常是 100)，所签协议才正式生效。7强制手段不同。在城市房屋征收中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房
8、屋所有权人不明确的，房屋征收部门可报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可依法申请人民法院强制执行；而模拟搬迁没有强制手段。按照社会公平和维护群众利益的原则，我们认为，如果绝大多数住户签订了模拟搬迁协议，而少数住户不签订协议的，签订协议的住户或改造业主可以维护绝大多数住户的利益向人民法院起诉，请求人民法院裁定未签订协议的住户签订协议或赔偿损失。四、模拟搬迁与征收的有机结合(一)由房屋征收实施单位如旧改办、危改办等作为项目改造业主，房屋征收部门组织调查住户改
9、造意愿由于房屋征收部门负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，因此，为便于模拟搬迁以后转为房屋征收，模拟搬迁的相关组织工作由房屋征收部门负责。在我市，房屋征收部门是市、区(市)县房产管理部门，在实际模拟搬迁中，市、区(市)县房产管理部门除自己开展调查工作外，也可委托房屋征收实施单位如旧改办、危改办、国有企业进行调查工作。(二)房屋征收部门对模拟搬迁范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记85以上的住户同意旧城区改造后，市、区 (市)县房产管理部门可委托旧改办、危改办、国有企业等对模拟搬迁范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。(三)确定房地产估价机构改造业主与住户
10、在 15 日内协商确定房地产估价机构；协商不成的，由房屋征收部门组织住户投票，按照少数服从多数的原则确定评估机构；通过投票，住户就评估机构的选定未形成多数意见的，由房屋征收部门通过抽签程序确定评估机构。(四)房屋征收部门委托选定的估价机构对模拟搬迁范围内的房屋进行分户评估房地产评估机构按照房屋模拟搬迁评估委托书或者委托合同的约定，对模拟搬迁范围内的房屋进行分户评估。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。(五)房屋征收部门参照征收补偿标准拟定补偿安置方案，并组织相关部门进行论证在模拟搬迁中，市、区(市)县房产管理部门自己也可委托改造业主参照征收补偿标准拟定补偿安置方案，
11、并组织补偿安置方案计划、规划、国土、财政等部门对补偿安置方案进行论证。(六)房屋征收部门公布补偿安置方案，征求公众意见市、区(市)县房产管理部门将补偿安置方案予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于 30 日。公告期满后，根据公众意见修改补偿安置方案，并将征求意见和修改补偿安置方案的情况及时公布。(七)签订模拟搬迁协议项目改造业主与住户按照补偿安置方案签订并履行模拟搬迁协议，签约期限原则上不超过 3 个月，最长不超过半年。(八)房屋征收部门进行社会稳定风险评估签约时间到期后，如果模拟搬迁协议签约率未达到 100，市、区(市)县房产管理部门按照相关规定组织信访、计划、规划、国土、财政以及改造项
12、目所在地的街道办事处、公安派出所从合法性、可性性、风险性、可控性等方面对改造项目进行社会稳定风险评估。(九)市、区(市)县人民政府作出房屋征收决定市、区(市)县房产管理部门按照国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，向市、区 (市)县人民政府申请房屋征收决定，市、区(市)县人民政府依法作出房屋征收决定并及时公告。在模拟搬迁转房屋征收过程中，需要注意以下问题：第一，模拟搬迁协议一签订就发生效力，当事人双方可按照约定履行协议。部分模拟搬迁项目根据实际情况或工作需要也可约定协议生效的签约比例。第二，考虑到房地产市场变化对拟改造房屋市场价值的影响，模拟搬迁协议签约期限应严格控制，原则上不超过 3 个月
13、，最长不超过半年。由于房屋征收的估价时点与模拟搬迁的估价时点相差 1-6 个月，按照房地产市场发展的一般情况，房屋价值一般变化不大，市、区(市)县人民政府作出房屋征收决定后，可由原估价机构作一个书面说明，表明原评估价格保持不变。第三，市、区(市)县人民政府作出房屋征收决定后，签订并履行模拟搬迁协议的改造业主成为被征收人，依法享受并履行被征收人的权利与义务。第四，为消除住户对财产损失的担心，鼓励签订模拟搬迁协议，项目改造业主可在模拟搬迁协议中约定：如果今后房屋征收后的补偿价值低于模拟搬迁的补偿价格，执行模拟搬迁的补偿价格；如果高于模拟搬迁的补偿价格，由改造业主补发增加的部分。第五，市、区(市)县
14、房产管理部门在组织模拟搬迁过程中，做好申请房屋征收决定所需资料的准备工作。一、 模拟搬迁的概念、特点、价值(一)模拟搬迁的概念模拟搬迁是指改造业主根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋搬迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟搬迁协议的活动。其核心特征是:群众自愿申请改造签名率达到相应比例,即可启动模拟搬迁;在规定时间内,模拟搬迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟搬迁即转为正式搬迁,模拟搬迁协议才产生法律效力;反之,模拟搬迁自行终止。按照该模式,群众期望改造的自愿申请达到相应比例是启动模拟搬迁的前提;居民与改造业主签订模拟搬迁协议达到相应比例是模拟搬迁生效的条件。(二) 模拟搬迁的
15、特点分析其法律关系和生效条件,模拟搬迁具有下列特点:1.模拟搬迁行为是一种民事行为,模拟搬迁协议是改造业主与居民按照民法通则 、 合同法等相关法律法规签订的一种民事协议。2.模拟搬迁协议的效力具有或然性,居民通过模拟搬迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟搬迁协议达到相应比例,模拟搬迁协议才能发生法律效力,居民才能获得相应补偿。3.模拟搬迁不具有强制性。是否同意搬迁,是否签订搬迁协议完全取决于居民意志。(三)模拟搬迁的价值 1.突出民意自主,激发“我要拆 ”的主体意识模拟拆迁根据成都市有关部门的介绍，模拟搬迁是指改造业主根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋搬迁补偿安置事宜与房屋所有权
16、人协商并签订模拟搬迁协议的活动。其核心特征是群众自愿申请改造签名率达到相应比例，即可启动模拟搬迁；在规定时间内，模拟搬迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟搬迁即转为正式搬迁，模拟搬迁协议才产生法律效力；反之，模拟搬迁自行终止。2011 年 5 月 15 日工人日报在正面宣传成都市模拟搬迁的大篇幅典型报道中引用成都市委政策研究室研究人员杨玉华的说法称：锦江区推行模拟拆迁，一是体现了以人为本的执政理念；二是颠覆了传统拆迁模式，模拟拆迁是把拆迁真正当成了民生工程、民心工程来做；三是通过建立退出机制，彰显了市场经济活动中的协商性、契约性，模拟拆迁不是行政命令，大家要相互商量，相互协商，双方都要守信；四
17、是增强了群众的价值意识、市场意识、风险意识。我们还从其他媒体得知，模拟搬迁被认为是成都市实施城市改造的一种创新性举措。成华区统建办西南石油大学青龙校区宿舍模拟搬迁实施方案一、模拟搬迁安置政策在 国有土地上房屋征收与补偿条例 （2011 年 1 月国务院令第590 号）的框架下，该方案参照成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知（成房办201154 号）的相关法律、法规、政策制定。二、基本原则（一）模拟搬迁期限为 90 日，签定率达到 100%，合同生效，并办理财务结算手续。（二）坚持“公开、公平、公正”的原则，坚持依法搬迁、阳光搬迁，以维护搬迁政策的严肃性和一致
18、性， 维护搬迁当事人双方的合法权益为指导思想。（三）以一个房屋产权证或房改合同为一户，以市场价值评估为依据，结合项目的实际情况，住宅采取货币补偿或产权调换两种补偿安置方式。三、住宅补偿安置方式（一）货币补偿。被搬迁房屋补偿，按照被搬迁房屋评估单价乘以被搬迁房屋所有权证记载的或房改合同记载的建筑面积确定。作为计算货币补偿款的结算依据。计算公式：被搬迁房屋评估单价乘以被搬迁房屋产权证（包括房屋共有证）或房改合同记载的建筑面积。（二）产权调换安置。（1）选择产权调换安置的，被搬迁人以房屋产权证（包括房屋共有证）或一个房改合同为一户的私有住房，在签订模拟搬迁产权调换合同时，先签先选。（2）安置房源：成
19、华区东昌路 55 号上东一号及沙河新居部分房源。（3）安置标准：被搬迁房屋建筑面积在 55 平方米以上、70 平方米以下（含 70 平方米）安置建筑面积约 85套三房屋一套；被搬迁房屋建筑面积在 70 平方米以上的，安置建筑面积约 100套三房屋一套。房款结算方式：住宅选择产权调换安置的，被搬迁房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据市场评估价结算套内建筑面积价差，被搬迁人免收公摊面积补差款。一次性付清房屋补差款的，优惠 30%。计算公式：（安置房屋的套内建筑面积安置房屋的评估单价）-（被搬迁房屋的套内建筑面积被搬迁房屋的评估单价）（1-30%）。四、未房改的单位公有住房和优惠购买
20、部分产权的住房（一）符合房改政策并愿意进行房改的：由房屋所有权人出具“房屋确认证明”，被搬迁房屋使用人凭“ 房屋确认证明” 签定搬迁补偿安置合同和办理房改相关手续。（二）不愿意或不符合房改政策的：由搬迁人与被搬迁房屋所有权人签定搬迁补偿安置合同。房屋使用人由被搬迁房屋所有权人负责重新安置。五、政策性补偿被搬迁房屋如有以下附属设施，需提供相关票据，按以下标准进行补偿： （一）天然气初装费：3200 元/ 户；（二）电表（一户一表）初装费：1200 元/户；（三）电话移机费：58 元/部，办公电话：158 元/部；（四）有线电视迁装：340 元/ 户；（五）空调移机费：200 元/ 台；（六）宽带
21、迁装：320 元/ 户。六、政策性补助（一）临时安置补助费。1.被搬迁住宅房屋产权证（包括房屋共有证）记载建筑面积（或房改合同记载建筑面积）在 50 平方米以下的，按 50 平方米计算。2.砖混结构按每月 17 元/ 平方米计发。3.选择货币补偿安置的，一次性发放 6 个月临时安置补助费。4.对被搬迁人是领取城市最低生活保障金的贫困户或持有残疾证的残疾人，临时安置补助费提高 20%。（二）搬家补助费。1.住宅房屋以一个产权证（包括房屋共有证）或房改合同为一户计算，补助 1200 元/户。2. 对被搬迁人是领取城市最低生活保障金的贫困户或持有残疾证的残疾人，搬家补助费提高 20%。七、政策性补贴
22、（一）购房补贴。选择货币补偿安置的，住宅按被搬迁房屋评估价的 30%给予购房补贴。（二）物管费补贴。对选择产权调换或货币补偿的被搬迁人，按普通商品房住宅建筑面积90 平方米、1.8 元/平方米月的标准一次性给予 5 年物管费补贴。被搬迁房屋建筑面积大于 90 平方米的，按房屋产权证记载的建筑面积支付。八、提前搬迁奖励（一）第一档期：评估报告公布之日起 60 日内，签订搬迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空被搬迁房屋移交搬迁现场办公室，一次性给予每户不超过 6 万元的户奖。选择货币补偿的，按被搬迁房屋建筑面积另给予每平方米不超过 500元的面积奖。（二）第二档期：评估报告公布之日 61 日至
23、90 日，签订搬迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空被搬迁房屋移交搬迁现场办公室，一次性给予每户不超过 2 万元的户奖。 选择货币补偿的，按被搬迁房屋建筑面积另给予每平方米不超过 200元的面积奖。九、其他（一）无证房屋、搭建房屋。被搬迁人在产权房屋周边修建的、建筑结构正规并正常使用的自主无证搭建，在第一档期搬迁奖励期限内签订搬迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空被搬迁房屋移交搬迁现场办公室的，经搬迁人实地查勘认定其标准后，按不超过 300 元/平方米的标准给予工料补偿。其他违法违章建筑一律自行拆除，不予补偿。（二）装修标准。1.按被搬迁房屋的建筑面积，经搬迁人对被搬迁房屋装修的部分进行现
24、场查勘认定其标准后，对被搬迁房屋装修按下列标准予以补偿（临时建筑除外）：（1）简单装修：具备基本入住条件，按照不超过 300 元/的标准予以补偿。（2）普通装修：客、卧、厨、卫等房间铺设地砖、强化木地板等，按照不超过 400 元/的标准予以补偿。（3）精装修：客、卧、厨、卫等房间有吊顶、铺设木地板、地砖、门套、装有卫浴洁具等，按照不超过 500 元/ 的标准予以补偿。2.对被搬迁人申请分户评估，按分户评估价格计算被搬迁房屋补偿安置款的，不再给予装修补偿，分户评估费用被搬迁人承担。（三）楼栋腾退奖。以栋为单位，在提前搬家奖励的第一档期内（即评估报告公布之日起60 日内），该栋被搬迁人签订合同比例
25、达到 100%，且在合同生效后腾空旧房移交搬迁现场办公室的，搬迁人一次性给予该栋每户不超过 3 万元的楼栋腾退奖。（四）爱心救助。对纳入城镇基本医疗保险特殊疾病门诊，患有以下 7 种特殊疾病之一（恶性肿瘤、慢性肾功能不全、慢性白血病、再生障碍性贫血、骨髓异常增生综合症及骨髓增生性疾病、系统性红斑狼疮），并持有三甲医院证明或持证的重度残疾（智力残疾一级二级、肢体残疾一级、精神残疾一级）的被搬迁房屋产权人及配偶，在本项目评估价公布之日起第一档期内自愿签定模拟搬迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空旧房交现场办公室的被搬迁人，一次性给予每户不超过 3 万元的爱心救助。奖励档期结束后签定合同的不再享受
26、爱心救助。十、本方案自公布之日起施行。新都镇实施 “模拟拆迁”推进旧城改造在旧城改造中，新都镇镇在总结“阳光拆迁” 等经验的基础上，大胆探索新的拆迁模式。采用“ 模拟拆迁” ，把矛盾和问题最大程度地发现和解决在动迁之前，当绝大多数群众同意拆迁，“ 模拟拆迁” 才转为正式拆迁。通过“ 模拟拆迁 ”调动了群众自主参与拆迁的积极性，规避了拆迁中易造成拆迁群众与政府对立的局面，取得了事半功倍的效果。自 6 月启动拆迁以来，仅 1 个月时间，共 125 户居民和 14 个企业自愿签订拆迁协议（仅 2 户居民和 2 个企业在动员中），期间未发生一例违法上访事件，走出了一条旧城改造和拆迁的新路径。具体做法是
27、：一、创新工作方式，变“在拆迁中解决矛盾” 为“把矛盾解决在拆迁之前”为顺利推进拆迁，我们在工作方式上进行了创新，改变“先入为主” 的传统拆迁方式。首先是精心规划设计和包装旧城改造项目，将建设方案包括安置房选址和建筑、户型设计方案和效果图进院入户，征求社区干部和拆迁群众意见，根据意见反复修改建设方案，直至大部分群众满意，消除群众对拆迁的抵触情绪。 其次是加强宣传发动。在动迁之前就先后多次通过居民议事会、户长会等形式向拆迁群众宣传旧城改造政策和方案，解答居民提出的疑问，让群众充分了解旧城改造，引导居民自发申请拆迁，通过群众动员群众，减少拆迁矛盾。再次是实施民意调查。镇拆迁办与社区先后 3 次逐户
28、发放旧城改造民意调查表，就是否愿意拆迁等事项逐户征求意见，将同意拆迁在 98%以上 3 个院落 125 户，纳入此次模拟拆迁改造范围，另有 3 个院落 164 户的同意率未达到 98%，暂未纳入此次拆迁，尊重群众意愿，减少了工作阻力。同时通过民意调查，更准确掌握拆迁群众的思想动态和真实想法，提前发现矛盾和问题，及时加以疏导和解决，改变以往在拆迁中遇到矛盾问题再停下来解决的被动工作方式。二、坚持民主程序，变“要我拆” 为“我要拆”在此次旧城改造中，我们尊重大多数拆迁群众的意愿，把拆迁的主动权、知情权、选择权交给 一是开好社区、组党员干部会，讲清旧城改造和拆迁政策，统一党员干部的认识，通过党员干部
29、向群众做好宣传。二是开好联席会，邀请党员、干部、居民代表和涉及拆迁的企业代表召开联席会，收集对旧城改造的意见。三是开好社区居民议事会，镇建设项目咨询组专家列席议事会，将联席会收集的意见交议事代表和镇建设项目咨询组专家讨论，镇建设项目咨询组专家向议事代表详细讲解旧城改造方案以及改造后的好处，这样就提高了议事代表的认识，确保决策的正确性，最后由议事代表“票决” 是否拆迁改造。四是开好户代表会，对拆迁补偿标准，安置房选址、户型、面积和建筑形态进行充分讨论，形成初步意见；五是开好动迁会，把拆迁安置初步方案等都以“模拟” 的形式，交由被拆迁群众共同讨论，最终签订拆迁协议。通过拆迁群众参与旧城改造的决策，
30、参与制定拆迁安置政策、参与制定建设方案的“三参与 ”方式和真实“模拟拆迁”全过程，尊重了拆迁群众的选择权和话语权，充分发挥民主议事的作用，让拆迁群众从“要我拆” 转变为“我要拆”。三、以民生为本，变“解决眼前问题” 为 “注重长远发展”我们不仅要顺利推进拆迁，更要考虑拆迁改造后的长远发展。因此，宝光片区旧城改造安置小区建设是按社区综合体高标准设计的，特别是做好业态设计，既注重宜居，又兼顾商业价值，创造业态发展的条件，配套完善办公服务、健身娱乐、医疗保健、餐饮购物等生活设施，真正让拆迁群众安居乐业。同时还赋予社区自身“造血功能” 和长效管理能力，为社区配套 200 平方米、居民小组配套 400
31、平方米的商业用房，供社区和居民小组经营，收益用于小区管理和公益事业。这样既解决了群众眼前住房困难，又解决长远发展问题，让群众真切地感受到政府惠民诚意，形成群众支持拆迁的良好氛围，顺利推进旧城改造步伐。旧城改造全新模式 Http:/ 2008-3-31 1:37:00 作者： 于春林 张鹏飞 崔静 沈刚 字号：大 中 小 【打印】【关闭】 由青岛丝织厂和青岛印染厂的破旧厂房改造而来的天幕美食城旧城改造中，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，完全由政府承担；改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁；政府不获取任何财政收益，还要补贴 5 亿至 8 亿元。青岛这种“非开发型”模式对传统的
32、“旧城改造”进行了全新的探索。 3 月 18 日，我们一行来到了青岛市南区云南路片区，只见工地上塔吊林立，水泥罐车往来穿梭，一派繁忙景象。在采访中，我们真切感受到了党委、政府在旧城改造过程中为困难群众办实事的真情，感受到了人民群众对基层干部发自内心的感激，感受到了干群一心的和谐氛围。 云南路片区位于市南区西部，共 10 个街坊，涉及拆迁居民约 4700 户，多数建筑属于上个世纪二三十年代的危陋简易房，平均每户建筑面积不到 26 平方米。有的祖孙三代一同居住在不足 10 平方米的房屋内，有的居住几十年都不见阳光，有的家庭锅台与床相隔不过一米，有的孩子上了大学还与父母拼床居住这里院套院、房挨房，一
33、个大杂院共用一个水龙头、一个厕所。 早在 32 年前，政府就曾冻结云南路片户口，谋划改造，而后数次提出过改造云南路片区计划，但终因缺乏实施这一浩大民心工程的财力而一直未能如愿。 “拆迁问题的核心是利益，如何维护好群众的切身利益，这是实现和谐拆迁的根本所在。” 为让每个市民有尊严地居住，青岛市决定，在云南路片区改造中不用开发商，试行政府主导拆迁、建设、安置的“非开发型”旧城改造模式。青岛市责成市南区成立了云南路片区捆绑改造项目指挥部代替开发商具体运作。 在规划建设上，他们按照生态节能环保的要求和未来住房发展趋势来规划，做到 50 年不落后，解决了以前旧城改造所容易产生的产权不清晰、建设标准低、设
34、施不配套的问题，避免了安置房变成新的“棚户楼”。居民回迁安置房不仅具有完全产权，还有价格上升的空间，真正给老百姓带来实惠。青岛云南路片区施工现场。拆迁是关系旧城改造成败的关键。 市南区坚持依法、公开、公正、透明的原则，对涉及居民切身利益的环节，让老百姓参与，由他们说了算。一是选择哪家房屋价格评估机构老百姓说了算。政府通过市场调查，选择 5家信誉高的评估公司推荐给拆迁户，让拆迁户自主选择，集体投票表决；二是补偿方式老百姓说了算。就地安置、异地安置、货币补偿三种方式明明白白，任由拆迁居民自己拿主意。三是安置房怎么建老百姓说了算。政府拿出多套规划建设方案，在全体居民中公示，广泛征求意见。至于最后选择
35、哪一套方案，建什么户型、多大面积的房子由被拆迁居民自己做决定。由于政策、方法得当，拆迁和被拆迁双方由开始的对立成了朋友，最初一位誓当“钉子户”的居民被感化，不仅较早签订了协议，还带动一部分“困难户”签协议。4700 户居民两个月内全部拆迁完，没有发生阻拦或上访的。 旧城改造最大的瓶颈解决？ 青岛市在这次旧城改造的资金运用上做了全新尝试。在具体操作上，青岛市创造性地把云南路片区旧城改造与中岛地块的开发捆绑起来、关联运行。据青岛建委的同志介绍，中岛地块位于青岛市西海岸，具备较高的商业开发潜力，主要是企业用地，拆迁安置压力小，还属于规划中的商务办公区，商业开发回报率较高。青岛市决定把中岛商业性开发的财政收益全部用于对云南路片区的改造，以丰补歉，云南路片区旧城改造资金问题迎刃而解。 同时，为解决中岛地块开发赢利资金回流滞后问题，青岛市利用政府融资平台青岛市开发投资公司向国家开发银行贷款 20 亿元，先行启动云南路片区的拆迁改造工程。中岛地块开发成熟后，用赢利偿还国家开发银行贷款及利息和云南路片区改造的其他后续费用。 记者了解到，云南路片区改造完成后，青岛市在全市推广市南区云南路“非开发型”改造的尝试，探索出一种新型“旧城改造”的模式。
