1、罗源县房地产投资分析报告目录前言项目概况罗源概况罗源社会现状和经济形态对房地产的影响罗源县城发展规划及“打造罗源湾”对房地产的影响罗源投资消费观念对房地产的影响罗源房地产业现状及趋势宏观经济政策的影响项目分析项目建议一前言2009 年，中国房地产市场突飞猛进，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过 2007年。2009 年年底，为遏制部分城市房价上涨过快，中央政府加大了对市场的调控，以 1 月7 日出台的“国十一条” 为标志，2010 年的房地产业政策已由“宽松”转为“ 调控”。 2009 年，福州全年销售近 4
2、7000 套，面积突破 500 万立方，比增达 163.08%，各项指标均创历史新高。到 2010 年全市平均价格已攀升至每平米 10000 元以上，房价的增幅远超出经济增长速度和收入增长速度。横览全国 70 个大中城市，福州的房地产成交均价居于排名中上位置，仅次于北京、上海、深圳、广州、杭州和厦门，高于天津、大连、沈阳、重庆等大部分城市。而这与福州对比其他二三线城市的总体经济规模、人口密度、产业基础以及辐射能力等并不能并驾齐驱。然而即便在政策逐步从紧、土地出让价格快速上升、居民购房负担不断加大的背景下，福州城市房地产开发投资仍具有很强的吸引力，销售量价仍然在进一步发展。如何评价福州市及所辖各
3、县市的房地产投资机会，确定战略目标，对于企业经营以及防范风险有着重要意义。二项目概况用地规模：343 亩用地性质：商业住宅、别墅用地建筑面积：约 500000 平方米容积率：约 2.5地址：距离罗源县城约 4 公里三罗源概况罗源县位于福建东部沿海，与台湾、马祖隔海相望。全县幅员 1187 平方公里，辖 6 镇 5乡 193 个村居，总人口 25.5 万，其中畲族人口占 8.1%，为福建省畲族主要聚居区之一。罗源有着丰富的矿产资源。罗源西北部地区有着丰富的“两石”，在全省名列前茅；农副产品及海产品资源丰富，种类繁多。从 1993 年起，连续 8 年蝉联福建省经济发展“十佳县”。2008 全年完成
4、地区生产总值 58.67 亿元，比增 17.3%；工业总产值 94.91 亿元，增长24.5%，其中规模以上工业产值 62.58 亿元，增长 34.4%；农业总产值 23.6 亿元，增长 5.2%；财政总收入完成 3.31 亿元，增长 33.4%，其中地方级收入 1.93 亿元，增长 29.3%；全社会固定资产投资额 23.5 亿元，增长 59.5%；社会消费品零售额 14.62 亿元，增长 16.6%；实际利用外资 211 万美元，增长 16.14%；外贸自营出口总值 2473 万美元，增长 10.75%；城镇居民人均可支配收入 11551 元，增长 17.1%；农民人均纯收入 5214 元
5、，增长 12.0%。罗源湾口小腹大水深，海域面积达 240 平方公里，距马祖岛 38 海里、基隆港 146 海里、上海 405 海里、香港 435 海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江，南接福州、厦门，是连接南北的重要节点。港口作业时间年平均 360 天，是我省六大天然深水良港之一；有近 10 万亩土地储量可供成片开发港区工业建设。四是交通优势。海陆空交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航线，104 国道、同三高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅 58 公里，福州市区 65 公里，距温州 200 多公里。沿海大动脉温福铁路正加紧建设，将于 2008 年建成，并在罗源湾开
6、发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。罗源湾是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。四、罗源现状及经济形态对房地产的影响（一）罗源现状和经济形态的特点1、人口基数小，自然增长率高，政策控制增长在 9%以内。截至 2010 年，罗源全县实际人口应该在 27 万左右，基本保持在政府控制目标内。但罗源属于典型的“南方农村型”城市，思想相对比较守旧，重男轻女问题一直存在。加上人口年龄结构的原因，因此人口增长率长期以来一直保持在 10%的增长速度。2、总体经济规模在沿海县城中偏小，但近几年，特别是“十一五”以来增幅
7、较快。罗源县域经济总量偏小，经济基础相对薄弱，综合经济实力和区域竞争力较弱。首先从产业结构上看，第一产业比重偏高，但农业基础薄弱，农业产业化进展缓慢，第二产业素质不高，产业支柱不明显，第三产业不够活跃，比重明显偏低，这是制约罗源县经济发展的重要因素。其次民营经济总量不大，多以商贸型为主，生产型和科技型企业少，规模小，随着罗源湾规划的推进，规模工业和港口工贸将推动罗源整个产业转型和提升，从而增强经济实力。（表）2009 年罗源全县生产总值（2009 年 1-12 月） 单位：亿元指 标 名 称 1-12 月 累计增长 (%)一、全市生产总值 2524.28 12.8三、在全市生产总值中 福清市
8、435.47 9.9长乐市 265.42 12.8闽侯县 160.35 18.4连江县 153.83 12.0罗源县 82.74 17.2闽清县 76.50 10.8永泰县 51.20 11.7平潭县 68.50 12.0（表）2009 年罗源财政收入指 标 名 称 1-12 月 累计增长 （%） 一、财政总收入（含基金） 4810424 18.3#鼓楼区 138330 2.0台江区 73576 14.2仓山区 76813 14.5晋安区 80803 12.7马尾区 151592 16.8福清市 210498 26.3长乐市 116452 16.3闽侯县 165770 27.3连江县 7563
9、8 19.7罗源县 37187 22.6闽清县 30744 9.8永泰县 16057 20.3平潭县 35495 47.03、经济运行保持平稳较快增长，各项指标基本保持增长态势。罗源农业经济和水产经济比较稳定；尤其水产品丰富优质，随陆海交通分销国内外，为当地经济带来贡献。随着罗源湾建设的不断推进，规模工业和港口工业规模不断扩大，增幅领先全市；随着陆地交通基础设施和各吨位码头港口建成后，将带动当地物流和第三产业进一步发展，区域枢纽城市的地位将愈加突出。（表）2009 年罗源全部工业总产值 单位：万元县(市)区 1-12 月 累计增长（%）全 市 39492753 13.6福清市 9092090
10、8.0长乐市 7396063 15.8闽侯县 3608164 25.5连江县 1532406 27.1罗源县 1647517 31.3闽清县 998951 11.3永泰县 287979 6.9平潭县 186211 30.0（表）2009 年罗源规模以上工业总产值单位：万元县(市)区 1-12 月 累计增长（%）全 市 36182853 14.5福清市 8506640 8.3长乐市 6752233 17.0闽侯县 3006344 30.5连江县 1384806 30.2罗源县 1432007 37.5闽清县 868681 12.6永泰县 195199 7.7平潭县 150031 38.74、城乡
11、居民储蓄增加2006 年罗源居民储蓄存款余额 10.78 亿元，年均增长 15.1；照此顺推 2009 年罗源城乡居民储蓄存款余额应该在大约 16.5 亿元左右。5、和大部分城市一样投资拉动在 GDP 中比重较大，是消费总额的 2.4 倍。（表）2009 年罗源固定资产投资总额单位：万元县（市）区 1-12 月 累计增长 (%)全 市 15446008 32.3罗源县 504025 22.0注：以上数据不含高速公路和铁路的投资额。 （表）2009 年罗源县社会消费品零售总额单位：万元县(市)区 12 月 1-12 月 累计增长(%)全 市 1363958 13357912 18.0 罗源县 2
12、0464 201974 17.8（二）罗源经济面对房地产的影响1、县城经济实力提升，对乡镇的辐射能力增强，进一步推动农村人口城市化进程。按照规划 2010 年，罗源城区人口达 8 万人左右，城市建设用地面积达到 11.55 平方公里，实际比 1996 年增加约 16000 户的入户刚性需求。而自“罗源湾”战略发展布局提出以来，固定资产投资和规模企业投资增幅不断攀升，同时促进罗源的整体经济规模和增幅不断上升，这将带动下游民营企业和就业人口，促使罗源居民收入增加，从而增加购买力。人口和购买力是决定一个城市房地产市场的基础因素，按照经验，这个基础因素促发的连带作用约为在 3-6 倍之间。2、价格仍有
13、上升空间按照国际惯例，人均 GDP 超过 1000 美元后居民消费结构开始由吃穿为主向住行为主转化，当人均 GDP 超过 5000 美元时，房地产的投资开始大众化，进入爆发式增长阶段。2009 年罗源的人均 GDP 超过 30000 元人民币，约为 5000 美元，这意味着罗源房地产需求将进入爆发阶段。根据发达国家经验，房价与人均 GDP 之间的关系是：平均房价=人均 GDP/3-5.5，按照这一模型，罗源房价的区间应该在 5800 元到 10500 元之间，而目前罗源均价大约为 3500 元/平方米到 4200 元/ 平方米之间，意味着罗源的房价还有着较大的上涨空间。此外，罗源的居民可支配收
14、入0200040006000800010000120002005 2006 2007 2008 2009农 名 纯 收 入城 镇 居 民 可 支 配 收 入涨 幅涨 幅3、人口和人均居住面积按照规划，罗源县城区人口目前应该在 9 万左右，按照 2008 年城区人均居住面积达到12.52m2 的发展目标，城区可居住住宅面积保有量应该超过 150 万平方米。按照平均 3.1 人/户计算，城区可居住住宅面积保有量必须突破 5 万套。而 2005 年，全国人均居住面积已达 26.11 平方米，很显然，其间有着巨大的刚性需求或换代型购房空间。五、罗源规划发展对房地产的影响（一）罗源的总体规划罗源湾将围绕
15、“海峡西岸经济区省会中心城市东北翼的生态港口工业城市”的目标，建成以狮岐、将军帽、牛坑湾、碧里作业区、濂澳等一批战略码头为依托的临港工业集群，按照 按照“大项目一产业链一产业群一产业基地“ 的发展方向，打造七大产业基地。即以罗源火电厂为龙头，发展以燃煤为主的港口型电力工业，打造东南沿海电力能源基地；以亿鑫钢铁、德盛镍业、德盛不锈钢、三金钢铁等为龙头，打造金港工业区冶金基地；以源鑫水泥、宇星精品涂镀层板和石板材加工为龙头，打造新型建材产业基地；以华东船厂、胜华船厂、蓝之湾游艇为龙头，延伸船舶修造及配套件产业链，打造东南沿海重要的船舶修造业基地；以时代包装、福万塑胶、鸿博紧密纺、益升食品等为龙头，
16、打造轻工食品制造基地；以田丰机械、宏丰备件等为龙头，打造临港装备机械制造基地；引进大型化工项目，打造牛坑湾化工基地。同时，充分发挥这七大主导产业带动作用，延伸产业链，培育产业集群，把罗源湾北岸建设成为海峡西岸有较强辐射带动能力的临港工业基地，成为全市乃至全省重要的经济增长极。城区建设主要以拓展县城建成区规模和扩大人口规模为取向，从实际出发，坚持优先发展新城区，兼顾完善旧城区，加快完善岐余塘新区建设。县城建设重点向东沿海岸线拓展，架设渡头桥，联接渡头新区、开发区、产业综合开发基地、火车站、港区，扩大城区规模。按照天津城市规划院编制的罗源县城市发展总体规划，在巩固发展老城区，建设岐余塘新区的同时，
17、重点推进渡头新区和松山新镇建设，在罗源湾开发区建设新城区，作为罗源县经济社会发展新的增长点。罗源新城区按照高起点规划、高标准建设、高级化管理的原则，以罗源湾生态港口工业城市为发展目标，以塑造罗源湾新型城市为突破口，快速融入省会城市经济圈。（二）罗源湾规划发展的落实情况从历年政府报告看，罗源湾建设的各项经济指标基本得到落实，罗源的整体经济实力和城市化进程明显加快。（三）罗源规划发展对房地产的影响1、港口型城市带动罗源产业结构转型升级，从而深度拉动经济增长，使城乡居民实际购买力增强，推进步入房产投资消费高速阶段。2、港口型城市提升城区辐射能力，尤其是提升城区对辖区乡镇居民的吸引力，从而使商品房的投
18、资群体扩大，群体结构调整，带动房地产销售。3、城市升级、综合实力增强为市场带来良好预期，从而带动投资型购房需求。六罗源消费投资观念对房地产的影响1、人口结构根据福州人口结构和罗源畲族人口结构和分布推测，罗源总人口年龄中 19 岁以下占比约35%，2059 岁人口比例约为 55，60 岁及以上老年人口达到 10。按照这一数据，这意味着罗源总人口中约有 3.8 万人面临结婚刚性住房需求；有 2 万人处于满巢阶段，在未来 5 到 10 年面临分巢刚性需求；而有约 7.5 万人在有经济能力的情况下会选择换代购房；另外还有约 2 万人在有经济能力情况下会选择为子女教育购房。考虑到福州的辐射和尤其是适婚女
19、子外嫁等因素，5 年内刚性需求户数应该在 1.5 万户左右。而换代型需求和教育购房需求则与刚性需求存在一定比例的交叉，排除刚性需求重叠部分应该在 2 万户左右。类比罗源城区内的刚性需求和换代教育型需求大约在 5000 户和 10000 户。2、置业型消费观念仍起主导作用。3、高端收入人群为福州所辐射。4、80 后人群将主导投资消费观念，城乡居民要求在城区落户的比重上升，但也有部分将投向更成熟的城市。5、城乡居民投资观念薄弱。七罗源房地产业现状根据罗源建设局 2009 年做的关于 2008 年工作报告估计罗源自 2005 年来年房地产开工和竣工面积平均约在 40 万平方米左右，且增幅较快。一手房
20、成交面积约 35 万平方米左右，2008 年城区商品房均价约 4000 元/平方米。（一）罗源房地产市场特点2008 年市场供应和需求在 3000 套左右基本保持平衡，每年保持较快增长，应该超过 15%2008 年市场均价在约 4000 元/平方米左右，2010 年新开盘商品房价格将在 7000 元左右高位。从分布上看，市中心和渡头新区成为热点区域。商品房购销两旺，基本平衡，空置量在可控范围内。130 平方米以上的大三房是主力户型。量价两旺将促进房地产开发向精品住宅方向迈进，应该看到的是市场竞争将再度加剧。罗源房地产趋势随着罗源湾建设的深入发展，房地产土地的供应量将逐步放大，成交价格同步上升。
21、在建设海西北翼城市的背景下，房地产开发投资额将持续增长。在全国一二线城市房价地价高涨的背景下，将促使资金流向三线以下城市以冲抵风险。因此罗源的房地产投资资金来源将更加多元化，随着信贷调控政策逐步浮出水面，自有资金和民间资金将成为开发资金主要来源，信贷资金将有所缩减。延续 2009 年的房地产态势，将继续推进罗源商品房成交量价稳步上扬。八宏观经济政策的影响1、中国经济整体面的影响2009 年中国经济在宽松货币政策和投资拉动下快速回升，除外贸出口增幅尚未恢复，其他各项经济指标均步入增长轨道。在经过这轮金融危机的冲击之后，中国经济接踵遭遇中国外向型企业受国际反倾销制裁、国际施加人民币升值压力和国内通
22、胀矛盾压力等问题，越加感到拉动内需和产业转型的重要和迫切性。由于中国内需市场广阔，作为发展中国家投资空间广阔等因素，中国经济在未来 5 到 10 年内仍将惯性保持增长，但从长远看，产业结构三高和劳动力成本不断攀升将阻碍中国商品的国际竞争力，今年的一季度贸易逆差已然表明，不仅在对外贸易上，在 WTO 体系下，中国的内需市场也面临着竞争威胁，尤其在高新技术领域，中国没有能力设置政策性壁垒保障国民企业。此外中国的人均指标不断向好，但其间真实的贫富差距扩大成为影响中国经济安全的一大隐患，资本的集中将会导致投资消费乃至整体经济的畸形发展。因此在未来 5 年内中国经济的整体形式仍将有利于房地产业的继续发展
23、，而解决就业、产业结构转型、分配不均等问题将成为考验未来长远中国经济态势的关键所在。2、中国房地产市场的影响2009 年，中国房地产市场突飞猛进在触底后急速反弹，并再创新高，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均突破历史最高水平，这让当局和许多经济学权威人士都不禁咂舌。中国调控的作用力于地产究竟如何？那么，中国作为崛起的新经济体的经济总量和实力应该是基本因素，而宽松的货币政策则是催化剂。中基本面看，中国的财富集中和城市化集中有着一定的正相或偶合关系。多级的财富集中为求价值的保值增值将资本涌向多级的城市化集中区域。在此背后传统的安居置业观念和理财观是深远背景。综合经济向好的宏观预期，
24、资本往房地产集中这一趋势在短时间内无法急刹车，因此，中国的整体房地产市场仍将保持较快发展速度，价格仍然有攀升空间。 未来 2 至 3 年，一线城市中北京和上海在自住性和投资性需求的推动下，商品房销售金额仍将保持较高水平；二三线城市天津、成都、沈阳和合肥等城市由于当地房价收入比较低、市场辐射力强，以及土地价格偏低等特点，将成为开发企业特别是部分中小企业的重点关注区域。图：2009 年，商品房销售额前三位的分别为上海、北京和杭州，在 40 个重点城市中占比达到 20.7%数据来源： CREIS 中指数据、3、海西建设对房地产的影响区域规划对于区域经济和房地产业的影响是有目共睹的，2009 年 5
25、月中央批准加快建设海峡西岸经济区的战略规划区域规划在一定程度上是为应对当时国际国内经济形式提出的，因此在政策上更有针对性，也有助于提高未来区域内各地区的相互协调性。而区域规划更注重区域自主性和鼓励内生动力，重点不仅在于中央政府给予的优惠政策，更在于给予地方政府更多的制度创新和实验的自主权利，这或将增强区域内经济发展的内生动力，有助于促进私营经济的快速发展，促进获取进一步发展的动力。而区域规划在加大地区创新力度，加快经济结构转型和产业升级，以确保经济持续增长的同时，越来越强调经济、社会和环境的综合发展，强调统筹城乡和社会事业的发展，加大环境保护和生态建设的力度，但在当前国外经济环境仍充满不确定，
26、保增长仍是当前主要任务的背景下，包括经济转型在内的综合目标是否能够实现还有待观察。但至少可以肯定的是区域规划在当前原本对中国经济走势充满信心的民间资本市场将更大促进对不动产投资增值的信心，在规划区域基础设施、配套再度升级，辐射能力再度增强的情况下，更有利于促进房地产领域的投资，从而使房地产市场的成交量价推向更高。在区域规划和中国地产宏观运行的背景下，中西部地区、东北地区、海峡西岸地区，以及二三线城市的开发投资额在全国的占比会逐步缓慢加大，相对一线城市的比重增幅会有所减缓。这将进一步促进二三线城市，或者如罗源这样的县级海西城市量价上扬。4、宏观调控的经济政策从房地产投资进入主流视线以来伴随着宏观
27、调控政策不断这是中国政治和时代背景下独有一面。但历年来调控的结果差强人意，主要表现在房地产投资和价格领域，10 年来，全国房价总体平均价格翻了 5 倍以上，部分城市更高达 10 倍。而普通工薪阶层的购房能力则越来越差了，房价收入比逐年扩大。那么 2010 年呼之欲出的额“加息”乃至“三金”齐调加上其他政策对房地产影响究竟如何呢？对罗源的房地产市场影响又如何呢？宏观调控的手段基本上有三金调控、各项税收、土地开发限制、预售审批以及近年热谈的物业税等手段。但中国目前的购房投资人群结构复杂，一般性调控无法抑制投资性需求的保值预期。而如物业税这样的猛药中国政府出台与否也是投鼠忌器。中国房地产市场的畸形发
28、展根源不在房地产市场和政策，而在于中国的整体内在经济结构。因此，调控很难触动投资客的根本神经，起到的抑制投资和房价作用有限。加上信心作用，政府护市、国外热钱等各项复杂因素，预计调控只会在短期局部起作用。对罗源房地产市场的基本面不会有太大影响。九项目分析（略）十项目建议1 高端定位，高品质开发2 追求价格和面积利润最大化的市场平衡3 由于项目体量大，分期在 5-6 年时间内开发销售完成4 高档住宅和高品质中端住宅结合，产品力求多样化，但保证品质和档次在中上以上。5 高档住宅如别墅的配比应在 30%以内或略高；中端产品主力户型 80-110，130-160 户型配比约 55%左右；适当加大公建、商业、配套的体量，如酒店、商铺等；规划一定体量的小户型和紧凑户型作为投资产品，应控制在 5%以内。6 中端主力户型总价应控制在 60 万和 110 万两个档次，主要是户型大小上差别价格。
