1、1购 房 专 家 的 9 大 绝 招段 武 军 编 著中 国 商 业 出 版 社2书名： 购房专家的 9 大 绝 招署 名 ： 段 武 军 /编 著 出 版 社 ： 中 国 商 业 出 版 社 书 号 ： ISBN 750221982版 次 ： 2004 年 6 月 第 一 版版 权 所 有 ： 北 京 大 理 创 作 室 电 子 版 定 价 ： 4.00 元3前 言中国老太说： “感谢上苍，我终于为我儿子存够了一笔买房子的钱！ ” 美国老太说： “我也得感 谢上帝，因 为我也终于 付完了分期 房款，那房 子总算为我 儿 子所有了！ ”以上是一位中国老太和一位美国老太的简短对话， 其实这里已道
2、出了对于购房的两种完 全不同的消费观念。想买房吗？当然想！买一个属于自己的“安乐窝” ，想怎么 着就怎么着，真美！ 可是， 你是想买商品房还是经济适用房或是现代式的公寓？或是想买期房 、 现房还是二手房？或是想买一套塔楼式的、 板楼式的还是别墅式的？还有， 你希望你要购买的房子是座 北朝南还是座东朝西呢？还有，现在的房地产买卖中的陷阱特多，其花样之繁、手段之高， 简直让你防不胜防，说不定哪时，一不留神掉进别人早已预设好的陷阱里，那就惨了。唉！怎么买房子有这么多道道呀？我不知道，我真不知道 其实你不知道的多着呢， 不过没关系。 买房子本来就是一个大工程， 也许每个人一生一世就那么一次，买房子的步
3、骤、手续烦杂的很，我们这里三言两语也说不明白。我们清楚， 很想买房的你没有经验， 也没人向你传授诀窍， 你急需购房专家为您指点， 更需要购房专家 的忠告。其实，专家远在天边近在眼前，这就是本书购房专家的 9 大绝招 。 本书从九个方面为购房者尽可能全面的提供购房顾问服务， 这九个方面依次是： 了解购房、 选房技巧、 怎样给房子看风水、 筹备房款、 谈判签约、 验房入住、 物业管理、 新房装修 、 避免纠纷等九个重要的购房环节， 编者在每个环节中力求介绍了一些很基础而且是非常关键 的购房知识与技巧。 我们在编写此书时， 特请了北京理工大学建筑系的欧阳博士给我们莅临 指导， 是他给本书的编写工作提
4、出了非常宝贵的经验， 在此特别致谢欧阳老师！ 此外， 在 本 书第 9 招的 “典型案例透视” 中， 本 书编写组人员还请来了著名律师事务所 “北京大理 律师事务所” 的高律师对购房中出现的案例纠纷莅临指教， 以求能够给读者朋友提供最新的 信息和最真实、最典型的案例分析。前车之鉴，后事之师，希望本书能够给广大的购房朋友有所帮助。引 子决定买房， 实在是件高兴的事情。 众所周知， 目前我国房地产市场尚不规范， 众多的 楼 盘楼花良莠不齐， 简直令那些想购房和准备购房的朋友们目不暇接， 其中不乏有某些不法分 子的欺诈与 蒙骗伎俩。 谨此，我 们 在此不惜文 字先为朋友 们吹吹“耳 边风” ，提前
5、给各位购 房朋友们打打预防针，不管怎样，预防总比生了病要好吧！ 病情之一：中风，中了购房办户口之风张某夫 妇是北方人， 几年前两人带着刚刚出生不久的孩子来到南方某城市打工。 孩子渐 渐长大了，因为没有当地户口，入学成了一个大难题。2003 年 2 月，张某在房地产交易会上看到一家开发商的售楼广告，称在该房地产公司 购房可协助办理入户蓝印户口。看到广告张某急忙与该房地产公司取得联系，经过确认后， 张某到该房地产公司与其达成了一致协议， 签订了购房合同。 合同中约定： 张某购买该房地 产公司开发的楼房一套， 面积 50 平 方米， 房价为 10 万元。 双方还签订了一个补充协议， 开 发商应该协助
6、购房者办理入户手续。 几个月后， 房地产商将房子交给张某， 张某如愿以偿搬4进了新居，但户口的问题一直没有动静。张某找到开发商询问，开发商说半年以后就办好。 可 半 年 过 去 了 ， 张 某 的 孩 子 到 了 入 学 的 年 龄 ， 户 口 还 是 没 有 办 下 来 。 张 某 经 侧 面 了 解 ，得知购买该房并不能办理入户手续。 张某找到开发商， 开发商见张某已经知道真相， 称合同 中规定的只是协助办理入户手续， 并没有约定一定要办理成功， 因为客观原因没有办理成功 不是他们的责任。 张某要求开发商退还购房款， 开发商不答应， 张某于是将开发商诉至法院。 法院审理后，判决解除合同，退
7、还购房款。【病情预防】这是一起典型的购房入户纠纷。 开发商在没有为购房者办理户口的资格的情况下， 以帮 助 办 理 当 地 的 蓝 印 户 口 为 名 ， 达 到 诱 骗 户 口 不 在 本 地 的 外 地 购 房 者 购 买 其 开 发 的 房 屋 的 目 的，购房入户只是一个幌子。许多外 地户口的人， 在某城市工作， 孩子入学是个大问题。 开发商正是抓住了具有购房 能力的外地人的这一心理， 纷纷打出购房入户的招牌吸引外地购房者。 但是， 我国的户籍管 理制度比较严格， 购房入户的限制也是比较严的 ， 并不是所有房地产开发商都有资格办理附 加入户优惠的商品房， 各地政府对此也制定了相关的政策
8、法规。 外地购房者由于对这方面的 相关政策并不了解， 部分没有相关资质的开发商又昧着良心欺骗购房者， 从而导致上当受骗 的现象时有发生。 本案中： 开发商正是抓住了张某急于子女入学的心理， 在自己没有相关资 质的情况下， 允诺为其办理入户手续 。 开发商的这一行为己经构成了欺诈， 张某可以要求解 除合同，退还购房款。开发商 如果做出购房入户的承诺， 外地购房者在做出选择前， 一定要先到当地公安机关 查询， 该房地产公司是否有经营购房入户手续的业务 ， 在确认无误后， 再与其签订房屋买卖 合同，从而避免上当受骗。病情之二：麻痹症，病因是知识欠缺 黄先生 在某市有一处两居室住宅， 后因工作变动，
9、一家人搬到了另一城市 ， 这套住房就空 下 了 ， 常 年 没 人 居 住 。 因 为 这 样 ， 就 有 人 因 贪 便 宜 患 上 了 麻 痹 症 ， 不 过 ， 患 麻 痹 症 的 不 是 黄先生，而是另一位陈先生。话说 2003 年的一天，一个小偷无意间溜进了小区，经过仔细观察，发现黄先生的家好 久无人出入了， 所以小偷便大胆地撬开房门 。 进屋后小偷发现屋子里尘土很多， 已经确信这 房子确实是很长时间没有住人了， 小偷便将黄先生的屋子收拾了一番 ， 并换了一把锁。 小偷 想我要是把房子给卖了， 岂不是白白弄一大笔钱 。 于是小偷便明目张胆地张贴了一张卖房广 告， 没过几天， 正欲在此
10、处买房的陈先生拿着广告去看房。 小偷告诉陈先生 ， 自己已经预 定 了一套 100 多平米的新楼房， 因急需交清房款， 他想将这套房子低价出售 。 陈先生真以为天 上 掉 这 么 一 个 大 馅 饼 竟 让 他 捡 到 了 ， 不 加 细 想 ， 陈 先 生 很 痛 快 地 与 小 偷 敲 定 ， 陈 先 生 以 8万元的价格购买了此房， 小偷也给陈先生开了一张 8 万元 的收据。 当陈先生要房产证时， 小 偷说正在用房产证办理新房产过户手续， 等他办完了， 过两天就给陈先生送回来 ， 也就不用 陈先生自己去跑了。 陈先生觉得这世上的好人好事全给他碰着了， 对小偷是深信不疑。 因此， 小偷留了
11、一个手机号码给陈先生，说有什么事随时联系，陈先生简直乐坏了。可是过 了几天， 陈先生打那个小偷留下的手机号码， 被告之根本没有此号码， 陈先生发 觉事情不妙， 立即报了案。 大概一个月后， 黄先生回来探亲， 想着顺便去看一下自己房子 的 情况。当黄先生得知自己的房子被小偷卖给陈先生后，非常气愤，要求陈先生立即搬出去。【病情预防】这是一 起购房者没有基本购房常识， 加之贪小便宜而吃亏上当的典型案件。 案例中的小 偷也正是利用了陈先生购房知识的欠缺及不了解购房程序这个漏洞行骗得手的。陈先生 的病因具体表现在下面几个方面： 首先， 陈先生在购房前没有要求售房人出示产 权证， 也没有去办理过户手续。
12、因为房价便宜， 便什么也没问就痛快买下了 ， 以至于使自 己5掉进了小偷设计好的陷阱中。 针对陈先生的病情，以下三付药可以进行预防。 第 一 、 购 房 前 ， 要 熟 悉 购 房 的 相 关 法 律 规 定 和 操 作 程 序 。第二、 不可有贪便宜之心。 在购买房屋时， 一定要按照购房的程序办理各项手续， 千 万 不可图省事或贪便宜省去必要的程序。 以最低的价格买到最实惠的房子自然是买房人追求的 理想目标， 但如果房屋价格明显低于房屋的实际价格时 ， 那就应该注意是不是陷阱了。 要知 道，天上掉馅饼的事只是传说而已。第三、 在签订买房合同时， 一定要让出卖方出具相关的房屋所有权证明， 并及
13、时办理产 权变更登记。否则，一旦被骗，钱房两空，只能算是为自己的无知交了点学费。 病情之三：传染性感冒，感动的不由自主戴别人的高帽李先生 是一名工程师， 攒了半辈子的钱， 就为了能买一套好房子， 经过多方挑选后， 他 看中了市中心的一套楼盘。 售楼小姐热情地接待了他 ， 李先生大致向售楼小姐咨询了一下有 关情况，售 楼小姐就夸 李先生真是 房地产“专 家” ，什么 都 懂，真不愧 是工程师， 知识就是 渊博。 听过此番话 ， 李先生先是满面红光， 再就是心里高兴得不行 ， 而后是有点不知所以 然 了。 于是， 售 楼小姐借机向李先生特别推荐了顶楼的两居室 ， 说此层有特别的隔热层， 隔热 效果
14、非常好，视觉开阔并安静，还赠送露台，并带领李先生去样板间看了一下，看过之后， 李先生很是满意。 售楼小姐乘机拿出购房合同给李先生看， 说如果没什么问题就签一下字吧， 这么好的楼盘实在是不好找，只有您这样的人才会这么有眼光。李先生大致看了一下合同， 就 欣 然 签 字 了 ， 还 特 意 去 银 行 取 了 两 万 元 定 金 。 过 不 久 ， 楼 房 交 付 使 用 。 哪 知 交 房 时 ， 李 先 生发现， 房子装修的跟样板间差得太远了 ， 装修材料质量也非常差， 屋子的布置格局也跟设 计图纸上的宽敞明亮相差甚远。 李先生这才意识到， 当时与开发商签定购房合同时并没有要 求附上样板间的装
15、修图纸， 入住后才发现隔热效果非常差 ， 根本不像售楼小姐当时说的那么 好。李先生这时大呼上当，后悔可惜晚矣。【病情预防】本案中 售楼小姐适时地给李先生戴了一回高帽， 然后极力向他推荐别人都不愿意要的顶 层两居， 而李先生因为不愿意别人认为他什么都不懂， 死要面子 ， 不清楚也不问， 在签合 同 时又没有仔细审查，不清楚的条款也没有仔细询问，草率签字，以至于上当受骗。其实， 对房屋买卖条款不清楚的人很多， 但有许多人觉得如果一问三不知太丢面子， 所 以很少提问。 一些精明的营销人员抓住顾客的这种心理 ， 对他们一知半解的房地产知识给予 高度赞扬， 还会不失时机地给客户戴一顶 “行家” 的高帽子
16、， 于是， 一 些 “意志薄弱” 的人， 在虚荣心得到极大满足的情况下， 就会 “很爽快” 地签下认购合同。 针对诸如李先生容易 “感 冒”的病因，需要文火煎熬好下列三伏药，并趁热喝了。其一、 再次强调购房者要有自己的见地。 购房谈判时要有自己的原则， 不要听别人说好 就认为好，记住一点房是自己住，钱是自己出，千万不要听别人一句吹捧，就传染了。其 二 、 放 下 面 子 ， 多 想 多 问 。 不 管 售 楼 人 员 的 演 讲 多 么 精 彩 ， 多 么 大 力 地 夸 赞 你 ， 也 千 万 不 能 飘 飘 然 。 相 反 ， 这 个 时 候 应 该 格 外 小 心 ， 仔 细 查 看 合
17、 同 条 款 ， 仔 细 考 察 楼 盘 ， 仔 细 盘 问才是。其三、 看楼时， 要把开发商提供的优惠条件写进购房合同中， 白纸黑字了， 就可预防 掉 进实际房屋与样板间不符的陷阱里。病情之四： 病情之五：太 多 太 多 的 病 情 ， 太 多 太 多 的 病 因 ， 由 于 篇 幅 限 制 ， 就 不 一 一 赘 述 。6目 录第 1 招 如 何 了 解 购 房无 论 从 政 策 上 还 是 现 实 生 活 中 ， 住 房 都 以 一 个 重 要 商 品 的 角 色 进 入 中 国 老 百 姓 的 生 活 中。 住房市场化是一个必然的趋势， 从市场上选择住房这个一生的伴侣已经逐渐进入人们的
18、 自然思维之中。 随着工资制度 、 社会保障制度等配套制度改革的深化， 购房将是中国百姓获 得一生寓所的最佳途径。 而每当我们翻开报纸、杂志和令人眼花缭乱的房地产广告，面对扑朔迷离的住房市场， 我们是否会感到无从下手， 只得在十字路口徘徊？其实， 没必要那么担心害怕， 因为只要了 解了各种住房的特性， 把握各类购房的技巧， 运用科学的策略， 你才能有的放矢， 才能买 到 自己心仪已久的房子。 本章将向你传授购房的一般步骤、 各种房子的特点、 购房过程中哪些是你该做的以及应 该注意什么等等非常重要和敏感的话题。请相信，本章将会为您购房打响第一炮！ 一 、 了 解 购 房 步 骤 二、了解一般住房
19、的特性 三 、 了 解 期 房 的 购 买 四 、 了 解 现 房 的 购 买 五 、 了 解 经 济 适 用 住 房 的 购 买 六 、 了 解 已 购 公 有 住 房 的 买 卖 七 、 了 解 外 销 和 内 销 商 品 房 八 、 了 解 商 品 房 的 价 格 构 成 九、了解一些购房小常识第 2 招 如何把握选房技巧买房与买家具、 买衣服不同， 花个几百或几千元就可以轻易到手， 如果不满意或者不喜 欢， 就可以随意更新换代。 可是买房可能会动用一个家庭几年甚至几十年的积蓄， 所以几乎 所有购房者都会在选择房子的过程中表现出犹豫不决、 谨慎挑剔的态度。 毕竟房子是件大商 品， 如果一
20、时疏忽买了一套房子， 将会给自己带来无尽的烦恼。 那么 ， 决定购买商品住宅的 您， 如何从迷眼的五彩缤纷的花朵中选择合适自己的那一朵， 而且不会因一时走了眼而后悔 半辈子？ 别 急 ， 在 这 一 章 ， 咱 们 就 试 着 从 住 宅 的 类 别 、 价 格 、 地 理 交 通 、 楼 型 、 户 型 等 几 个 方 面 为你说说， 希望您在掌握了一套选房的技巧之后， 完全像购买其他商品一样轻松惬意， 选择 到最满意的房子，营造一个温馨的家。 一 、 如 何 把 握 社 区 的 规 模 与 环 境 二、如何把握楼栋和套型 三 、 选 房 要 注 意 哪 “五 步 走 ” 四、如何把好房屋质
21、量关 五 、 如 何 把 握 房 子 的 区 位 地 段 六 、 什 么 是 居 住 的 最 优 环 境7七、如何把好住房功能关 八 、 区 分 好 建 筑 面 积 与 使 用 面 积 九 、 掌 握 几 招 计 算 术第 3 招 怎样给房子看“风水”从 前 ， 相 宅 学 中 分 为 户 外 六 事 及 户 内 六 事 两 类 。 户 外 六 事 是 指 路 巷 、 池 井 、 厕 所 、 牲 畜 栏 、 桥 梁 、 社 坛 庙 宇 。 户 内 六 事 是 指 宅 中 门 户 、 天 井 、 厅 堂 、 房 床 、 厨 、 灶 及 磨 碓 等 。 这 都 是古代农业社会中影响重大的事物， 也
22、是一个住宅的基本设备。 现代社会进步， 相宅术中的 牲畜栏及磨碓等等已不必要， 对于其他房床、 厕所等的要求也有不同。 加上现代建筑工程日 益进步， 其使用材料及形式也和古代大大不同。 所以从前的户外六事和户内六事已不适用于 今日。 城市住宅的基本构造形式， 变化更大。 古代大部分为一至两层高的平房， 而现代则 多 为高层楼房， 乃至一层多户。 古代的住宅所谓下乘地气， 现代的住宅则已变为上乘天气。 简 单来说，低层住宅比较注重周围山川道路等形势，高层住宅比较注重住宅门房的方向。 读 过 长 篇 历 史 小 说 曾 国 藩 的 朋 友 ， 一 定 记 得 陈 敷 用 “风 水 ”之 说 劝 说
23、 曾 国 藩 出 山 的 故事 。故事不仅 讲到狗伢子 的“风水” 故事， “朱元 璋”的“风 水”故事， 还以曾国藩 最后 的 结 局 ， 暗 示 了 一 个 “风 水 ”先 生 预 言 故 事 的 实 现 。 其 实 ， 故 事 中 所 说 的 “风 水 ”在 某 种 程 度 上 也 就 是 我 们 今 天 所 说 的 地 理 环 境 ， 这 就 是 区 位 。 对 于 “风 水 ”关 系 人 的 一 生 官 运 、 财 运 与福祸一说， 显然是迷信， 但 “风水” 中关于房屋所处的环境对人的影响却是有值得借鉴之 处的。 需要指出的一点是： 古代的风水有一些朴素的哲学思想， 但也存在一些与
24、时代相悖的糟 粕，我们在选楼时，要以现代的建筑理念及时代的精神为准。 一 、 “风水”其实是一种科学理念 二 、 什 么 样 的 水 和 山 是 好 风 水 三 、 从 楼 房 的 入 口 、 座 位 看 风 水 四 、 从 楼 层 看 风 水 五 、 从 楼 宇 大 门 的 开 向 看 风 水 六、住房忌“孤阳煞”和“独阴煞” 七 、 从 噪 声 上 看 风 水 八 、 从 地 势 上 看 风 水 九 、 住 房 忌 孤 峰 独 秀 十 、 什 么 叫 风 水 树 十 一 、 从 “外 观 内 质 ”来 看 风 水 十 二 、 以 路 论 风 水 十 三 、 从 住 房 “缺 角 ”上 来
25、看 风 水第 4 招 如何筹备房款本书前言中提及， 美国老太是一个很精明的人， 她提前实现了自己的梦想： 花未来的钱 去办今天的事， 从投资角度考虑也是明智之举。 我们这样去想， 假设你的自有资金刚好够支 付一套房子的房款， 那么要想使这一套房子达到升值， 其难度是比较大的； 但是 ， 换一种思 维 ， 你 将 自 有 资 金 的 50 作 首 付 ， 那 么 你 一 次 可 买 下 两 套 房 子 ， 然 后 不 足 部 分 以 贷 款 补 足 ， 那么这两套住房只要单价上升一半，其升值也快得多。由此贷款也是事半功倍的投资捷径，8这就是所谓的“杠杆作用” 。 此外， 在现代社会， 经济头脑比
26、较敏锐的购房者即便有足够的资金， 也会选择贷款购房的方式， 这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域， 如证券 、 期货等方面。 对普通购 房 者 而 言 ， 若 不 另 外 投 资 ， 但 如 果 有 未 到 期 的 存 款 、 国 债 等 等 ， 应 该 先 权 衡 得 失 ， 千 万 不 可 盲目购房，也许贷款比较合算呢。 以下我们就为大家详细的介绍关于住房筹资的问题。 一、如何估算及筹集方案 二、个人住房借款的贷款对象和条件 三 、 如 何 申 请 个 人 住 房 贷 款 四、如何申请公积金贷款 五 、 如 何 申 请 个 人 住 房 组 合 贷 款 六 、 如 何 申 请 住 宅
27、抵 押 贷 款 七、如何申请二手房贷款 八 、 了 解 按 揭 贷 款第 5 招 怎样进行谈判签约经过前面辛苦准备之后，现在应该是踩准楼盘点了，是真正进入购房的实战阶段。 要知 道，合同书 上可是“一 诺千金” ，况 且买房交易 是一种不同 于一般商品 买卖的特 殊商 品 的 交 易 行 为 。 由 于 其 交 易 额 巨 大 ， 交 易 时 手 续 繁 琐 ， 并 且 交 易 的 时 间 跨 度 长 ， 因 此 ， 购 房时必须按照严格的程序办理。 按照规范的操作方式， 在购买商品房时， 整个过程最好委托 律师按照一定的法律程序来办理，这样购房的安全性会更高。 本章将从签订买卖契约的最基本的
28、程序开讲， 在合同签约时应该注意哪些地方， 购房者 怎样避免一些合同陷阱以及谈判中该怎样维权和这一阶段律师有哪些作用等。 一 、 认 购 知 识 问 答 二 、 签 商 品 房 买 卖 合 同 的 范 本 三 、 签 合 同 时 需 要 关 注 哪 几 个 问 题 四 、 签 期 房 合 同 应 特 别 注 意 什 么 五 、 订 立 预 售 合 同 后 购 房 者 不 满 意 怎 么 办 六、签现房购买合同应特别注意什么 七 、 如 何 规 定 商 品 房 的 保 修 期 八、房地产转让合同应具备哪些条款 九 、 谈 判 签 约 中 律 师 有 哪 些 作 用 十、如何正确计算损失维护合法权
29、益 十 一 、 “两书”的内容有哪些第 6 招 怎样进行验房接收经 过 漫 长 的 选 房 买 房 谈 判 签 约 ， 买 期 房 的 朋 友 们 经 过 了 一 段 提 心 吊 胆 的 等 待 后 ， 终 于 见 到了房子， 可能松一口气了。 但此时我们仍要保持实事求是调查研究的严谨态度， 千万不能 滋生出半点侥幸念头。如果此时放松警惕，一不小心，也许就掉入陷阱。 当开发商取得新建商品房房地产权证后， 就要以书面形式通知我们在约定时间内对房屋9进行验收交接。我们应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收， 并做好记录， 同时 ， 不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时
30、 ， 开发商应主动出示建 设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。 开发商不出示的， 我们可以拒绝验收， 由 开发商承担责任。 本 章 将 向 你 介 绍 几 招 验 房 技 巧 ， 相 信 您 看 了 之 后 ， 会 轻 轻 松 松 度 过 这 一 关 ！ 一 、 商 品 住 宅 性 能 的 等 级 划 分 二 、 查 看 相 关 质 量 评 定 文 件 三 、 查 看 开 发 商 的 “两 书 ” 四 、 查 看 和 测 量 面 积 五 、 签 订 物 业 合 同 六 、 办 理 产 权 证第 7 招 怎样了解物业管理现 代 物 业 管 理 最 早 产 生 于 美 国 。 19 世 纪
31、 末 ， 美 国 出 现 了 需 要 安 装 电 梯 的 高 层 建 筑 。 这 种建筑附属设备多、 结构复杂 ， 而且是多个业主共有， 其日常的维修管理工作量大而且技术 性强， 业主自己难以胜任， 于是专业的物业管理机构应运而生。 这种新的房屋管理体制保证 了住房的正常使用， 更好地实现了房屋的保值和增值， 后来逐渐推广到世界其他地方。 我国 最 早 的 物 业 管 理 公 司 1981 年 产 生 于 改 革 开 放 的 窗 口 城 市 深 圳 。 那么， 什么是物业管理呢？物业管理中的物业， 指已建成并投入使用的各类房屋 （包括 住宅区） 及与之配套的各种设备、 市政公用设施和周围的场地
32、、 庭院和道路。 物业管理是 指 房屋产权人 （又叫业主 ） 和使用人 （一般是住房的租赁者） 通过合同或契约方式委托专业机 构或公司， 依照市场经营方式， 运用现代管理方法和技术， 为使物业充分发挥其使用价值和 经济效益而对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。 任何购 房者都必须清楚自己和物业管理机构之间是个什么样的合同关系， 物业管理机构 的收费标准以及这种标准是怎么来的。 所有的住户把这些问题弄清楚了， 就有助于您们维护 自己的权利。 一 、 什 么 是 物 业 管 理 委 员 会 二 、 物 业 管 理 公 司 和 小 区 居 民 的 权 利 与 义 务 三 、 签 合 同 时
33、该 注 意 些 什 么 四、前期物业管理有哪些 五 、 住 宅 小 区 物 业 管 理 内 容 六 、 物 业 管 理 收 费 有 什 么 规 定 七、房屋售出后谁来维修 八 、 物 业 管 理 中 有 哪 些 民 事 关 系第 8 招 怎样进行房屋装修人的一生约有二分之一的时间是在自己的家中度过的。 所以创造一个愉快、 舒适、 温馨 的家庭环境， 是每个家庭的美好愿望。 家庭室内装修设计对家庭环境的创造至关重要。 一所 装饰极佳的住宅既实用、 舒适 、 富有艺术感染力， 又能充分体现主人的个性情趣、 文化素养 和社会身份。因此，在进行家庭装修前，设计一个好的装修方案是十分重要的。 10在某种
34、程度上，装修设计是设计者个性的体现。它是一项复杂的工程，集美学、艺术、 人体工程、 创意、 选材 、 工艺乃至心理学等于一身， 要求设计者有较敏锐的鉴赏力和较高的 专业水平。 而对于这样难度比较大的工作， 如果自己能够动手固然也可丰衣足食， 还会有一 种成就感，可懂装修的毕竟不多，时间上又不允许这样，所以装修公司就成了我们的选择。 在选择一家适合自己的装修公司之前，我们应该了解和做些什么呢？ 一、装修标准主调是什么 二、家居新理念有哪些 三、如何确定装修方案 四 、 如 何 选 购 装 饰 材 料五 、 签 订 家 庭 装 修 合 同 的 注 意 事 项 六、如何把握好装修质量 七 、 家 庭
35、 装 修 中 应 注 意 些 什 么 八 、 如 何 解 决 装 修 中 的 纠 纷 九 、 如 何 避 开 装 修 中 的 陷 阱第 9 招 怎样避免购房纠纷购房人在支付了不菲的购房费用后， 苦苦等待了几个月甚至一年以上的时间， 终于见到 了自己期待已久的家园，本应是一件值得高兴的事，然而，我们不得不面对这样一个现实： 几乎所有的房地产项目在业主入住时都出现了这样那样的问题。 纠纷肯定是恼人的， 何况是与住房有关的纠纷！ 五花八门的纠纷、 陷阱够我们这些 “朝 九晚五” 的上班族呛的！ 可是住房商品的特殊性使得它在产权、 合同 、 物业管理等多方面容 易出现纠纷、 陷阱， 因此我们在此章中特
36、地向读者推荐了一些经典案例， 并相应提出了一些 建议。编者希望以此能够给读者敲响警钟，忠心期望精明的您别再重蹈覆辙！ 一 、 如 何 处 理 购 房 交 易 纠 纷 二 、 如 何 避 免 虚 假 广 告 纠 纷 三 、 谨 防 设 计 变 更 带 来 的 纠 纷 四 、 谨 防 房 屋 交 付 纠 纷 五 、 谨 防 开 发 商 玩 “一 房 多 售 ”的 猫 腻 六 、 别 落 入 假 借 他 名 、 违 规 出 售 的 陷 阱 七 、 别 落 入 无 权 销 售 的 陷 阱 八 、 典 型 案 列 透 视11第 1 招 如 何 了 解 购 房无 论 从 政 策 上 还 是 现 实 生 活
37、 中 ， 住 房 都 以 一 个 重 要 商 品 的 角 色 进 入 中 国 老 百 姓 的 生 活 中。 住房市场化是一个必然的趋势， 从市场上选择住房这个一生的伴侣已经逐渐进入人们的 自然思维之中。 随着工资制度 、 社会保障制度等配套制度改革的深化， 购房将是中国百姓获 得一生寓所的最佳途径。 而每当我们翻开报纸、杂志和令人眼花缭乱的房地产广告，面对扑朔迷离的住房市场， 我们是否会感到无从下手， 只得在十字路口徘徊？其实， 没必要那么担心害怕， 因为只要了 解了各种住房的特性， 把握各类购房的技巧， 运用科学的策略， 你才能有的放矢， 才能买 到 自己心仪已久的房子。 本章将向你传授购房
38、的一般步骤、 各种房子的特点、 购房过程中哪些是你该做的以及应 该注意什么等等非常重要和敏感的话题。请相信，本章将会为您购房打响第一炮！ 一 、 了 解 购 房 步 骤虽然我 国各地房地产交易管理规定不是完全一样， 要确定购房步骤， 一般情况下， 应该 从以下几个方面去着手：1、知己 购房是 人生中的一件大事， 因此前前后后需要仔细思量， 清楚地认识自己的经济实力和购房目的是购房决策的前提， 我们姑且将这个步骤称作知己， 那么， 怎样才能做到知己呢？ 要点如下：（ 1） 自 我 经 济 实 力 分 析 ；（ 2） 自 我 发 展 能 力 分 析 ；（ 3） 个 人 期 望 、 偏 好 分 析
39、；（ 4） 客 观 实 际 需 要 分 析 ；（ 5） 分 清 基 本 需 求 和 发 展 需 求 ， 制 定 家 庭 房 屋 发 展 计 划 ；（ 6） 初 步 确 定 购 房 价 位 、 房 型 和 档 次 ；（ 7） 结 合 市 场 趋 势 确 定 购 房 时 间 。2、预算 购房者 在购用自住房屋时， 必须根据自身家庭的储蓄。 可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素， 来估算自己的实际购买能力， 最终确定所要购买的房屋类型、 面积和价位。 购 房 者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：（ 1） 估 算 家 庭 可 动 用 的 全 部 资 金 。（ 2） 衡 量 家 庭 偿 还 贷 款
40、的 能 力 。（ 3） 考 虑 欲 购 房 屋 的 面 积 。 从 1997 年 7 月 1 日起实行按使用面积计算住宅商品房的售 价，这里要特别提醒购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。（ 4） 调 查 有 关 物 业 管 理 的 各 项 支 出 。（ 5） 确 定 购 房 时 的 税 费 支 出 ， 包 括 房 产 税 、 契 税 、 印 花 税 、 土 地 使 用 税 和 一 些 行 政 事 业 性收费。3、咨询 如果必 要 ， 应当请一个专业的咨询机构为您作参谋， 例如请一个中介机构帮助寻找合适房源， 请一个律师帮助规范购房行为， 规避法律风险等。 因此在进行购房预
41、算时， 您还应 准 备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等。124、调查研究 俗话说 ： “货比三家不吃亏 。 ”何况是住房这样重要的商品 ， 因此不要轻易下决定， 一 定要多看多打听， 从报纸、 电视、 杂志、 房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽 可能搜集所有关于期房和现房的资料， 从中比较、 挑选出自己满意的楼盘， 全面了解其地理 位 置 、 环 境 、 商 业 网 点 密 集 度 、 生 活 便 利 度 及 附 近 的 学 校 、 医 院 等 ， 对 其 形 成 一 定 的 感 性 认 识。从中选择出较为满意的几个房源再进行详尽调查，千万不要嫌烦！5、看房 看房时 ，
42、不应只限于看房子自身， 还应对开发商、 对房源的产权做深入调查， 看房时 应该注意以下几点：（ 1） 房 地 产 开 发 企 业 的 营 业 执 照 ， 市 建 委 开 发 办 颁 发 的 资 质 审 核 证 明 。（2）查 询商品房的 合法性，主 要查看开发 商的“五证 ”和“二书” 。 “五证”是 指国 有 土 地 使 用 权 证 、 商 品 房 内 （ 外 ） 销 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设工程开工 许可证及经 计委、建委 批准的立项 报告、可行 性研究等文 件； “二书” 是指住宅 质量保证书、住宅使用说明书。
43、（3）对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况等是否与其广告 符 合 ， 是 否 满 足 自 己 的 需 求 。 在 查 看 房 屋 的 内 部 时 ， 要 对 房 屋 的 建 筑 面 积 、 使 用 面 积 、 房 屋 的 建 筑 质 量 、 装 修 标 准 、 装 修 质 量 、 房 屋 的 附 属 设 备 是 否 完 备 、 房 间 的 隔 音 效 果 如 何 、 天 花 板 、 墙 壁 、 地 面 、 门 窗 是 否 有 损 坏 、 内 部 设 计 是 否 合 理 等 方 面 进 行 仔 细 考 察 。 对 房 屋 外 部 进 行 查 看 时 ， 要 注 意 房 屋 的
44、 位 置 、 朝 向 、 外 观 造 型 、 楼 梯 、 电 梯 、 走 廊 等 情 况 。 另 外 ， 还 要 对 户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。6、筹款 如果能 够用自己的积蓄一次性付清房款 ， 那是最省力的。 但是对于一般工薪阶层， 很难！所以除了自己的积蓄和向亲朋好友借款之外， 还得贷款。 目前， 国家已经出台了 “个人公 积 金贷款” 、 “商业性贷款 （即按揭） ”、 “住房储蓄” 、 “组合贷款 ”等多种贷 款方式，您 可以根 据我们后面章节的忠告来选择住房组合资金筹措。7、签订认购书，缴纳定金 签订认 购书是商品房销售程序中买卖双方进行的
45、第一个实质性环节， 买卖双方所要签订的认购书的主要内容包括： 认购物业、 房价 （户型、 面积、 单位价格 （币种） 、 总价） 、 付款 方式（一次 性付款、分 期付款、按 揭付款） 、认 购条件（签 订认购书应 注意事项、 定金、签 订正式合同的时间、付款地点、账户、签约地点）等。在签完 认购书后， 销售方应给购房者 签约须知 ， 内容主要包括签约地点、 所需证件 、 缴纳有关的税费说明等。购房者一定要认真阅读签约须知 ，明白哪 些是需要自己做的。在 此 过 程 中 ， 买 房 者 要 缴 纳 一 定 的 定 金 ， 定 金 数 额 根 据 购 房 款 的 多 少 不 等 。 一 般 情
46、况 下 ， 签 订 认 购 书 后 约 15 日内左右，双方签订正式买卖合同或契约，逾期购房者不签署，开发商有可能不返还定金，这是购房者一定要注意的事情。 8、签订商品房买卖合同（契约） 这是整 个购房过程中最关键的一个环节， 购房者的权利和义务尽在其中 ， 在这里也特别给你提个醒：最好请一个律师，这个钱花得肯定值！ 在这个 过程中， 购房者必须把想谈的 、 敏感的问题尽可能落实到文字上 ， 签订的合同 （契约）条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积、付款金额、付款方式等关键性条款。 9、办理预售登记手续 办理预 售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要， 只有登记后合同才能生效。 一般来讲，
47、在签订完购房合同后一个月内（30 天）到市房屋土地管理局办理预售登记手续，买卖 双方可以共同委托律师办理上述手续。1310、办理入住、签订物业管理公约 在购房 者入住前， 开发商要审核购房者的各项手续， 确认无误后签发入住单 。 购房者首先持房契到卖方 （房地产经营公司） 领取入住通知单， 持通知单到物业管理公司拿钥匙。 拿 钥匙时， 要求签订物业管理公约。 每位开发商都有其物业管理公司， 购房者应与物业管理公 司或业主委员会签订物业管理公约， 在签约前， 购房者要对公约仔细研究， 充分了解自己所 享受的权利和被要求承担的义务。11、 办 理 产 权 过 户 、 领 取 房 屋 及 土 地 产
48、 权 证 明 进 行 房 屋 交 易 后 ， 买 卖 双 方 一 般 要 在 三 个 月 内 到 房 地 产 交 易 所 办 理 房 屋 过 户 登 记 手 续 。办理完过户手续后， 开发商应为购房者办理产权证， 这个过程可能要等待相当长的一段时间， 原因之一就是开发商在新房刚竣工之后， 不可能马上获得房产证， 需要相关部门的各种手续。 购房者要有这方面的心理准备。在 此 值 得 一 提 的 是 ， 在 办 理 产 权 证 时 ， 要 填 写 “房 屋 产 权 申 请 表 ”和 “土 地 使 用 权 申 请 表” 。由于房 产包括地上 建筑和土地 两部分，两 权缺一不 可 ，购房者一 定要注意
49、自 己享有的 土地使用权。二 、 了 解 一 般 住 房 的 特 性我国住 房建设经历了一个漫长的过程， 从单位自建房、 私人建房到商品房， 从解困房到 经济适用房， 加之开发商自定的清盘房等房屋， 其种类繁多令人眼花缭乱 。 那么， 目前住房 究竟有多少种，且各种住房又有什么区别呢？据 统 计 ， 目 前 住 房 按 其 性 质 可 分 为 十 多 种 ， 比 较 常 见 的 主 要 有 以 下 几 种 ：1、商品房 由房地产开发企业开发建设的、 以市场价格面向社会出售的房屋， 即为商品房。 商品房有三个基本特征， 一是开发主体具有房地产开发经营资质的开发企业； 二是资金来源为开发 企业自筹和银行贷款， 而不是政府拨款； 三是建房的目的是用于销售或出租， 而且是按商品 房价格出售和出租。商品房按其出售时的状况，分为期房和现房。2、期房 就是还没有竣工正在建设的商品房， 又称预售的商品房。 期房销售， 是指在房屋尚未建成前预先将房屋销售出去， 收取部分售价作为建设费用， 再投资到工程施工中去， 待房屋竣 工后，将预售房屋产权转移给购买者。3、现房 主要指已经建成，并经竣工综合验收合格的商品房。 4、经济适用住房是 指 政 府 为 解 决 城 镇 中 低 收 入 家 庭 住 房 问 题 采 取 系 列 优 惠 政 策 而 开 发 建 设 的 微 利
