1、职 业 教 育 教 材房 屋 修 缮 与 预 算陆 云 主 编高 等 教 育 出 版 社郑 重 声 明高 等 教 育 出 版 社 依 法 对 本 书 享 有 专 有 出 版 权 。 任 何 未 经 许 可 的 复 制 、 销 售 行 为 均 违 反 中 华 人 民 共 和 国 著 作 权 法 。 行 为 人 将 承 担 相 应 的 民 事 责 任 和 行 政 责 任 ， 构 成 犯 罪 的 ， 将 被 依 法 追 究 刑 事 责 任 。 社 会 各 界 人 士 如 发 现 上 述 侵 权 行 为 ， 希 望 及 时 举 报 ， 本 社 将 奖 励 举 报 有 功 人 员 。现 公 布 举 报
2、电 话 及 通 讯 地 址 ：电 话 （ !“ !） # $ !$ % 传经真销# - # + % , # - , # , .新 华 书 店 北 京 发 行 所6 7 7 8 ： 9 9 9 /6 :8 /= ? /= 印 刷开 本 * . * A - # 4 “ - -% 版 次 年 月 第 版印 张 . ! * 5 印 次 年 月 第 次 印 刷字 数 “ # # # # # 定 价 -!% # 元本 书 如 有 缺 页 、 倒 页 、 脱 页 等 质 量 问 题 ， 请 到 所 购 图 书 销 售 部 门 联 系 调 换 。版 权 所 有 侵 权 必 究前 言随 着 城 市 经 济 体
3、制 改 革 的 不 断 深 化 ， 特 别 是 近 年 来 我 国 城 市 住 房 制 度 改 革 的 逐 步 深 入 ， 住 房 分配 将 全 面 步 入 货 币 化 、 市 场 化 的 轨 道 。 而 物 业 管 理 ， 作 为 一 种 新 型 的 房 屋 管 理 模 式 ， 以 其 专 业 化 、 一 体 化 和 市 场 化 为 特 征 ， 在 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 下 ， 已 呈 现 蓬 勃 发 展 的 势 头 。 为 了 适 应 当 前 发 展 形 势 ， 满 足 众 多 物 业 管 理 者 的 需 求 ， 为 此 高 等 教 育 出 版 社 于 !“年 #月 主
4、持 召 开 “中 等 职业 学 校 物 业 管 理 专 业 课 程 教 材 教 学 协 作 组 成 立 会 暨 物 业 管 理 专 业 课 程 教 材 编 写 会” ， 参 加 会 议 的有北 京 、 天 津 、 深 圳 、 安 徽 、 四 川 、 湖 北 、 山 东 、 湖 南 等 省 市 的 专 业 教 师 和 有 关 专 家 。 会 议 代 表 广 泛 交 流 了 各 自 学 校 物 业 管 理 专 业 教 学 经 验 和 特 点 ， 研 讨 中 等 职 业 学 校 管 理 专 业 课 程 设 置 、 培 养 目 标 等 问 题 ， 并 成 立 了 “全 国 中 等 职 业 学 校 物
5、业 管 理 专 业 课 程 教 材 协 作 组” 。本 教 材 是 根 据 这 次 会 议 审 定 的 房 屋 修 缮 与 预 算 教 学 计 划 及 房 屋 修 缮 与 预 算 教 学 大 纲 而 编 写 的 ， 包 括 房 屋 修 缮 技 术 和 房 屋 修 缮 工 程 预 算 两 部 分 内 容 。 房 屋 修 缮 技 术 主 要 介 绍 房 屋 可 能 出 现 的 各 种 损 坏 症 状 ， 分 析 产 生 原 因 ， 检 查 房 屋 损 坏 的 方 法 、 维 修 的 技 术 要 求 及 房 屋 的 养 护 。 房 屋 修 缮 工 程 预 算 主 要 介 绍 工 程 量 的 计 算
6、依 据 、 方 法 和 规 则 ， 套 用 预 算 定 额 ， 确 定 工 程 造 价 ， 并 附 土 建 工 程 及 设 备 安 装 工 程 的 修 缮 预 算 实 例 。本 教 材 注 重 理 论 联 系 实 际 ， 坚 持 “干 什 么 、 学 什 么 ”的 职 业 教 育 原 则 ， 根 据 物 业 管 理 专 业 要 求 的 特 点 ， 在 内 容 取 舍 和 理 论 深 浅 程 度 上 ， 以 岗 位 工 作 实 际 需 要 为 出 发 点 ， 既 考 虑 理 论 知 识 的 相 对 完 整 性 ， 以 满 足 岗 位 能 力 所 必 须 具 备 的 理 论 基 础 要 求 ， 又
7、 防 止 片 面 追 求 理 论 知 识 的 系 统 性 和 超 出 中 职 培 养 目 标 而 加 深 理 论 知 识 内 容 的 倾 向 性 ， 体 现 学 以 致 用 的 精 神 。本教 材 具 有 一 定 的 适 用 性 和 通 用 性 ， 各 章 节 内 容 相 对 独 立 。 教 材 中 房 屋 修 缮 技 术 和 房 屋 修 缮工 程 预 算 两 部 分 内 容 ， 开 设 物 业 管 理 专 业 的 各 中 等 职 业 学 校 可 根 据 本 校 学 生 的 培 养 方 向 对 两 部 分 内 容 进 行 选 取 。 从 事 物 业 管 理 工 作 的 人 员 亦 可 根 据
8、从 事 本 岗 位 工 作 的 实 际 需 要 选 择 其 中 章 节 作 为 自 修 内 容 。本教 材 本 着 紧 跟 物 业 管 理 行 业 发 展 的 趋 势 ， 在 内 容 上 尽 可 能 体 现 现 代 物 业 管 理 的 内 涵 和 新 技 术 、 新 材 料 、 新 方 法 的 发 展 情 况 ， 在 满 足 实 用 性 的 前 提 下 保 证 先 进 性 。本 教 材 按 房 屋 修 缮 与 预 算 教 学 大 纲 要 求 总 课 时 为 $%学 时 ， 各 章 节 学 时 可 按 表 &分 配 （ 仅 供 参 考 ） 。表 ! 学 时 分 配 表章 次 学 时第 一 章 房
9、 屋 修 缮 概 述 第 二 章 房 屋 结 构 的 修 缮 & “ !续表章 次 学 时第 三 章 房 屋 防 水 的 修 缮 ! “第 四 章 房 屋 装 饰 的 修 缮 ! #第 五 章 房 屋 修 缮 工 程 定 额 “第 六 章 土 建 修 缮 工 程 预 算 定 额 与 应 用 ! $第 七 章 土 建 修 缮 工 程 施 工 图 预 算 编 制 %第 八 章 房 屋 设 备 修 缮 工 程 预 算 的 编 制 ! #机 动 $合 计 % $本 教 材 以 三 年 制 中 等 职 业 学 校 的 学 生 为 主 要 读 者 对 象 ， 也 可 供 物 业 管 理 人 员 使 用 。
10、 本 教 材 由 陆 云 （ 第 一 、 二 、 三 章） 、 吴 志 超 （ 第 四 章 ） 、 范 后 生 （ 第 五 、 六 、 七 章 ） 、 刘 春 辉 （ 第 八 章 ）等 同 志 编 写 ， 并 由 陆 云 担 任 主 编 。 全 书 由 合 肥 工 业 大 学 土 木 建 筑 工 程 学 院 完 海 鹰 教 授 、 安 徽 省 建 筑 工 业 学 院 韦 俊 瑞 副 教 授 主 审 。 参 加 本 教 材 编 写 提 纲 讨 论 的 有 韦 俊 瑞 、 刘 世 钧 、 季 敏 、 何 泽 民 等 。在 本 教 材 编 写 中 ， 得 到 了 有 关 专 家 和 工 程 技 术
11、人 员 的 指 导 ， 合 肥 粮 食 学 校 的 领 导 和 有 关 同 志 对 本 书 的 编 写 给 予 了 大 力 支 持 ， 在 此 表 示 衷 心 的 感 谢 。由 于 编 写 时 间 仓 促 和 编 者 水 平 有 限 ， 本 书 难 免 有 不 足 之 处 ， 希 望 广 大 师 生 和 读 者 批 评 指 正 。编 者& # # !年 !# 月 !第 三 章 房 屋 防 水 的 修 缮 & “第 一 节 屋 面 渗 漏 的 修 缮 & “第 二 节 墙 体 渗 漏 的 修 缮 (第 五 章 房 屋 修 缮 工 程 定 额 ) !第 一 节 房 屋 修 缮 工 程 定 额 概
12、述 ) !第 二 节 房 屋 修 缮 工 程 定 额 的 编 制 ) “第 三 节 房 屋 修 缮 工 程 定 额 基 价 的 确 定 ) )目 录第 一 篇 房 屋 修 缮 技 术第 一 章 房 屋 修 缮 概 述 !第 一 节 房 屋 修 缮 的 分 类 、 特 点 及 原 则 !第 二 节 房 屋 的 鉴 定 “复 习 思 考 题 #第 二 章 房 屋 结 构 的 修 缮 $第 一 节 砖 砌 体 结 构 的 修 缮 $第 二 节 钢 筋 混 凝 土 结 构 的 修 缮 !%复 习 思 考 题 & 第 三 节 厕 浴 间 渗 漏 的 修 缮 )第 四 节 地 下 室 渗 漏 的 修 缮
13、#复 习 思 考 题 “&第 四 章 房 屋 装 饰 的 修 缮 “ 第 一 节 楼 地 面 的 修 缮 “ 第 二 节 墙 面 的 修 缮 “ )第 三 节 门 窗 的 修 缮 ( *第 四 节 顶 棚 的 修 缮 ( “第 五 节 油 漆 涂 料 的 修 缮 ( )复 习 思 考 题 ( $第 二 篇 房 屋 修 缮 工 程 预 算第 一 节 土 建 修 缮 工 程 施 工 图 预 算 编 制步 骤 $ $第 二 节 土 建 修 缮 工 程 施 工 图 预 算 编 制实 例 ! * 复 习 思 考 题 % *第 六 章 土 建 修 缮 工 程 预 算 定 额 与应 用 % !第 一 节 土
14、 建 修 缮 工 程 定 额 分 部 说 明 % ! 第 二 节 土 建 修 缮 工 程 定 额 项 目 表 及 应 用 # $ 第 三 节 房 屋 修 缮 工 程 的 费 用 $ 复 习 思 考 题 $%第 七 章 土 建 修 缮 工 程 施 工 图 预 算编 制 $ $复 习 思 考 题 ! ! 第 八 章 房 屋 设 备 修 缮 工 程 预 算 的编 制 ! ! “第 一 节 房 屋 设 备 修 缮 工 程 预 算 编 制概 述 ! ! “第 二 节 水 卫 暖 通 修 缮 工 程 预 算 的 编 制 ! ! ( 第 三 节 电 气 设 备 修 缮 工 程 预 算 的 编 制 ! & 复
15、 习 思 考 题 ! &参 考 文 献 ! 第 一 篇 房 屋 修 缮 技 术第 一 章房 屋 修 缮 概 述第 一 节 房 屋 修 缮 的 分 类 、 特 点 及 原 则一 、 房 屋 修 缮 的 概 念房 屋 建 筑 给 人 们 进 行 生 产 、 生 活 提 供 了 安 全 、 舒 适 的 场 所 。 但 在 使 用 过 程 中 ， 由 于 自 然 、 设 计 、 施 工 、 人 为 的 种 种 原 因 ， 不 可 避 免 地 不 断 产 生 病 害 、 破 损 ， 导 致 其 使 用 功 能 的 降 低 ， 以 致 破 坏 ， 影响 生 产 、 生 活 的 正 常 进 行 。 为 了
16、保 证 房 屋 在 使 用 过 程 中 正 常 发 挥 使 用 功 能 、 延 长 使 用 寿 命 ， 就 必 须 进 行 房 屋 的 维 修 与 养 护 ， 即 房 屋 修 缮 。 因 此 在 物 业 管 理 中 ， 房 屋 的 修 缮 是 主 体 工 作 和 基 础 性 工 作 ， 衡 量 物 业 管 理 水 平 的 优 劣 ， 很 大 程 度 上 取 于 房 屋 修 缮 工 作 的 好 坏 。二 、 房 屋 修 缮 分 类 与 修 缮 标 准（ 一） 房 屋 修 缮 工 程 分 类 按 照 房 屋 完 损 状 况 ， 其 修 缮 工 程 分 为 翻 修 、 大 修 、 中 修 、 小 修
17、 和 综 合 维 修 。!“翻 修 工 程 翻 修 工 程 指 需 全 部 拆 除 、 另 行 设 计 、 重 新 建 造 的 工 程 。 此 类 工 程 主 要 适 用 于 主 体 结 构 严 重 损坏 ， 丧 失 正 常 使 用 功 能 ， 有 倒 塌 危 险 的 房 屋 ； 因 自 然 灾 害 破 坏 严 重 ， 不 能 再 继 续 使 用 的 房 屋 ； 地 处 陡 峭 易 滑 坡 地 区 的 房 屋 ， 或 地 势 低 洼 长 期 积 水 无 法 排 出 的 地 区 的 房 屋 ； 无 修 缮 价 值 的 房 屋 ； 基 本 建 设 规 划 范 围 内 需 要 拆 迁 恢 复 的 房
18、 屋 。 翻 修 工 程 一 般 不 能 扩 大 面 积 ， 以 原 房 屋 旧 料 为 主 ， 其 费 用 应 低 于 该 建 筑 物 同 类 结 构 的 新 建 造 价 。#“大 修 工 程 大 修 工 程 指 需 牵 动 或 拆 换 部 分 主 体 构 件 的 工 程 。 大 修 工 程 一 次 费 用 在 该 建 筑 物 同 类 结 构 新建 造 价 的 #$%以 上 。 此 类 工 程 主 要 适 用 于 严 重 损 坏 的 房 屋 。 如 主 体 结 构 因 自 然 因 素 或 因 受 腐 ! 蚀 或 因 火 灾 、 地 震 、 爆 炸 、 台 风 、 洪 涝 灾 害 的 影 响
19、大 部 分 受 损 ， 部 分 严 重 受 损 ， 但 无 倒 塌 危 险 或 局 部 有 危 险 而 仍 要 继 续 使 用 的 房 屋 ； 因 改 善 居 住 条 件 ， 需 局 部 改 造 的 房 屋 ， 如 屋 面 升 高 ， 平 屋 顶 上 增 建 坡 屋 顶 等 ； 需 对 主 体 结 构 进 行 全 面 抗 震 加 固 的 房 屋 。!“中 修 工 程 中修 工 程 指 需 牵 动 或 拆 换 少 量 主 体 构 件 ， 但 保 持 原 房 的 规 模 和 结 构 的 工 程 。 中 修 工 程 一 次费用 在 该 建 筑 物 同 类 结 构 新 建 造 价 的 #$%以 下 。
20、 此 类 工 程 主 要 适 用 于 一 般 损 坏 的 房 屋 。 如 拆 换 木 梁 柱 或 加 固 部 分 钢 筋 混 凝 土 梁 柱 、 墙 体 的 局 部 拆 砌 或 加 固 补 强 ； 平 屋 面 防 水 层 的 部 分 重 做 或 全 部 重 做 ； 室 内 外 墙 面 装 修 的 大 面 积 修 补 或 重 做 等 。&“小 修 工 程 小修 工 程 指 凡 以 及 时 修 复 房 屋 构 件 的 小 损 小 坏 ， 保 持 房 屋 原 来 完 损 等 级 为 目 的 的 日 常 养 护工程 。 小 修 工 程 的 综 合 年 均 费 用 在 所 管 房 屋 现 时 造 价 的
21、 %以 下 。 主 要 适 用 于 如 坡 屋 面 少 量 破 损 瓦 片 的 更 换 ； 平 屋 面 防 水 的 小 面 积 补 漏 ； 局 部 泛 水 沟 、 部 分 雨 水 口 、 雨 水 管 的 修 补 更 换 ； 木 、 铝 合 金 、 塑 料 门 窗 的 整 修 ； 内 外 墙 面 装 饰 面 层 的 小 面 积 修 补 ； 墙 面 小 范 围 渗 水 的 处 理 等 。 这 些 小 损 小 坏 ， 都 需 要 及 时 的 修 复 ， 否 则 ， 影 响 生 产 、 生 活 的 正 常 进 行 。 小 修 是 经 常 性 的 检 修 和 保 养 工 作 ， 它 可 以 通 过 定
22、期 和 不 定 期 、 全 面 和 重 点 地 检 查 ， 通 过 用 户 保 修 和 定 期 与 用 户 联 系 等 方 法 ， 及 时 地 发 现 和 修 复 破 损 部 位 ， 以 保 持 全 部 房 屋 建 筑 及 其 附 属 设 备 的 完 好 合 用 。(“综 合 维 修 工 程 综 合 维 修 工 程 指 成 片 多 幢 大 、 中 、 小 修 一 次 性 应 修 尽 修 的 工 程 。 综 合 维 修 工 程 一 次 费 用 应 在该 片 （ 幢 ） 建 筑 物 结 构 新 建 造 价 的 #$%以 上 。（ 二 ） 房 屋 修 缮 的 标 准 根 据 )*(年 月 日 城 乡
23、 建 设 环 境 保 护 部 颁 发 的 房 屋 修 缮 范 围 和 标 准 ， 按 房 屋 不 同 的 结构 、 装 修 、 设 备 条 件 ， 把 房 屋 划 分 成 一 等 和 二 等 以 下 两 类 。 一 等 房 屋 应 符 合 的 条 件 为 ：“结 构 。 包 括 砖 木 （ 含 高 级 纯 木 ） 、 混 合 和 钢 筋 混 凝 土 结 构 ， 其 中 ， 凡 承 重 墙 柱 不 得 有 用 空 砖 、 半 砖 和 乱 石 砌 筑 者 。#“楼 地 面 。 楼 地 面 不 得 有 用 普 通 水 泥 或 三 合 土 面 层 者 。!“门 窗 。 正 规 门 窗 ， 有 纱 布
24、门 窗 或 双 层 窗 。&“墙 面 。 中 级 或 中 级 以 上 粉 饰 。 (“设 备 。 独 厨 ， 有 水 、 电 、 卫 设 备 ， 采 暖 地 区 有 暖 气 。 凡 低 于 以 上 所 列 条 件 者 为 二 等 以 下 房 屋 。房 屋 等 级 确 定 后 ， 再 把 房 屋 划 分 为 主 体 工 程 ， 木 门 窗 及 装 修 工 程 ， 楼 地 面 工 程 ， 屋 面 工 程 ， 油 漆 粉 饰 工 程 ， 水 、 电 、 卫 、 暖 设 备 工 程 ， 金 属 构 件 及 其 它 九 个 分 项 工 程 ， 针 对 这 九 个 分 项 工 程 分 别 制 定 出 了
25、修 缮 标 准 。三 、 房 屋 修 缮 的 特 点房 屋 修 缮 和 新 建 房 屋 基 础 理 论 相 同 ， 但 房 屋 修 缮 有 其 不 同 的 特 点 。“房 屋 修 缮 是 在 已 有 房 屋 基 础 上 进 行 的 ， 工 作 上 受 到 很 大 的 条 件 限 制 ， 比 如 受 到 原 有 资 料 、 条 件 、 环 境 的 局 限 ， 设 计 与 施 工 都 只 能 在 一 定 范 围 内 活 动 ， 难 以 作 出 超 越 客 观 环 境 的 创 新 。 ! !“房 屋 修 缮 是 对 旧 有 房 屋 的 构 件 、 部 分 项 目 的 损 坏 进 行 维 修 ， 局
26、部 或 全 部 的 更 新 、 修 复 。 因 此 旧 有 的 房 屋 ， 原 有 的 构 造 、 部 件 、 装 饰 、 布 局 等 好 的 设 计 与 做 法 可 借 鉴 ， 可 发 展 好 的 建 筑 艺 术 。#“房 屋 修 缮 项 目 多 ， 涉 及 面 广 ， 分 散 零 星 。 各 类 房 屋 装 修 材 料 的 品 种 、 规 格 多 ， 备 用 材 料 规 格品 种 更 多 ， 有 些 材 料 可 以 用 新 材 料 代 替 。 通 过 修 缮 工 程 的 实 践 、 研 究 和 总 结 ， 可 以 改 进 旧 房 的 结 构 与 装 饰 。$“房 屋 修 缮 ， 尤 其 是
27、 对 历 史 、 文 化 有 保 留 价 值 的 房 屋 修 缮 ， 需 要 保 持 原 有 的 建 筑 风 格 ， 在 技 术 上 一 般 比 新 建 要 求 更 高 ， 修 缮 后 ， 一 定 要 与 周 围 的 建 筑 相 协 调 。%“房 屋 修 缮 是 多 工 种 同 时 进 行 的 工 程 ， 一 般 是 主 体 交 叉 施 工 ， 可 以 培 养 工 人 的 “一 工 多 技 ”、 “一 手 多 能 ”技 术 。四 、 房 屋 修 缮 的 方 针 和 原 则&“房 屋 修 缮 的 方 针 房 屋 修 缮 工 作 的 方 针 应 该 是 ： 实 行 管 养 合 一 ， 积 极 开
28、展 房 屋 小 修 养 护 综 合 有 偿 服 务 活 动 ； 严格 控 制 大 片 拆 建 ， 有 计 划 地 进 行 房 屋 大 、 中 修 与 拆 、 留 结 合 的 结 合 改 建 ； 有 步 骤 地 轮 流 搞 好 综 合 维 修 ， 以 提 高 房 屋 的 质 量 、 完 好 程 度 和 恢 复 、 改 善 设 备 的 使 用 功 能 ； 结 合 房 屋 的 大 修 与 改 建 、 改 造 ， 适 当 进 行 厨 、 厕 与 设 备 的 更 新 改 建 ， 逐 年 改 善 人 民 的 住 用 条 件 ； 实 行 专 群 结 合 、 修 防 结 合 ， 分 工 负 责 ， 综 合 治
29、 理 ， 努 力 维 护 好 房 屋 ， 以 尽 量 提 高 房 屋 的 使 用 年 限 与 功 能 。!“房 屋 修 缮 的 原 则 房 屋 修 缮 总 的 原 则 是 美 化 城 市 ， 有 利 生 产 ， 方 便 生 活 ， 造 福 于 民 。 具 体 的 原 则 是 ：（ &） 坚 持 “实 用 、 经 济 、 合 理 、 安 全” 的 原 则 。 实 用 ， 就 是 从 实 用 出 发 ， 因 地 制 宜 、 因 房 制 宜 地 进 行 修 缮 ， 以 适 应 用 户 在 使 用 功 能 与 质 量 上 的 适 当 需 要 。 经 济 ， 就 是 在 修 缮 过 程 中 ， 节 约
30、与 合 理 使 用 人 力 、 物 力 、 财 力 ， 尽 量 做 到 少 花 钱 ， 多 修 房 。 合 理 ， 就 是 修 缮 计 划 与 方 案 要 定 的 合 理 ， 要 按 国 家 的 规 定 与 标 准 修 房 ， 不 扩 大 修 缮 范 围 。 安 全 ， 就 是 通 过 修 缮 ， 使 房 屋 不 倒 、 不 塌 、 不 漏 ， 达 到 主 体 结 构 牢 固 ， 用 户 住 用 安 全 。 保 证 房 屋 不 发 生 倒 塌 伤 人 事 故 ， 是 房 屋 修 缮 的 首 要 原 则 。（ !） 维 护 房 屋 不 受 损 坏 的 原 则 。 即 能 修 则 修 ， 应 修
31、尽 修 ， 以 修 为 主 ， 全 面 保 养 的 原 则 。 及 时 修 缮 旧 损 房 屋 ， 对 房 屋 注 意 保 养 、 爱 护 使 用 ， 保 持 房 屋 正 常 的 使 用 功 能 和 基 本 完 好 ， 维 护 房 屋 不 受 损 伤 ， 是 房 屋 修 缮 工 作 的 一 项 重 要 任 务 。（ #） 对 不 同 建 筑 结 构 、 不 同 等 级 标 准 的 房 屋 ， 采 取 不 同 修 缮 标 准 的 原 则 。 比 如 ， 对 结 构 较 好 ， 设 备 较 全 ， 等 级 较 高 的 房 屋 ， 应 按 原 有 的 建 筑 风 格 与 标 准 进 行 修 缮 ；
32、对 涉 及 城 市 改 建 规 划 ， 近 期 内 需 要 拆 除 的 房 屋 ， 应 以 简 修 为 主 ， 保 证 安 全 使 用 即 可 。（ $） 为 用 户 服 务 的 原 则 。 房 屋 修 缮 的 目 的 ， 是 为 不 断 地 满 足 社 会 生 产 和 人 民 居 住 生 活 的 需 要 。 因 此 ， 房 屋 修 缮 管 理 人 员 要 真 正 树 立 为 用 户 服 务 的 思 想 ， 改 善 服 务 态 度 ， 提 高 服 务 质 量 ， 认 真 解 决 用 户 急 需 解 决 的 修 缮 问 题 。 这 是 房 屋 修 缮 工 作 的 基 本 原 则 。 ! 第 二
33、节 房 屋 的 鉴 定一 、 房 屋 查 勘 鉴 定房 屋 查 勘 鉴 定 的 目 的 是 ： 监 督 房 屋 的 合 理 使 用 ， 掌 握 房 屋 结 构 、 部 件 、 设 备 的 技 术 状 态 ， 及 时 纠正 违 反 设 计 和 使 用 规 定 的 违 章 行 为 ； 掌 握 房 屋 的 完 损 状 况 ， 依 据 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ， 确 定 房 屋 的 完 好 等 级 ， 计 算 房 屋 完 好 率 ， 为 保 证 住 用 安 全 提 供 信 息 ； 为 编 制 房 屋 修 缮 计 划 提 供 依 据 。（ 一） 房 屋 查 勘 顺 序 和 方 法!“房
34、屋 查 勘 顺 序 房 屋 查 勘 工 作 首 先 根 据 查 勘 的 目 的 制 定 查 勘 方 案 。 一 般 采 用 “从 外 部 到 内 部 ， 从 屋 顶 到 底层 ， 从 承 重 构 件 到 非 承 重 构 件 ， 从 表 面 到 隐 蔽 ， 从 局 部 到 整 体 ”的 顺 序 ， 也 可 以 根 据 房 屋 的 现 场 条 件 、 环 境 情 况 、 结 构 现 状 等 ， 进 行 局 部 或 重 点 的 查 勘 。#“房 屋 查 勘 方 法（ !） 直 观 检 查 法 。 指 以 目 测 和 简 单 工 具 检 查 房 屋 的 完 损 情 况 ， 用 线 、 尺 测 量 损
35、坏 程 度 和 损 坏 构 件 数 量 ， 以 经 验 判 断 构 件 和 房 屋 的 危 、 损 原 因 和 范 围 、 等 级 。（ #） 仪 器 检 查 法 。 指 用 经 纬 仪 、 水 准 仪 、 激 光 准 直 仪 等 来 检 查 房 屋 的 变 形 、 缺 陷 、 倾 斜 等 ； 用 回 弹 仪 、 枪 击 法 、 撞 击 法 、 敲 击 法 等 机 械 方 法 进 行 非 破 损 性 检 查 ； 用 万 能 试 验 机 等 从 房 屋 构 件 上 取 出 的 试 件 进 行 测 试 等 。（ $） 计 算 与 观 测 、 资 料 分 析 与 现 场 观 测 相 结 合 检 查
36、法 。 主 要 是 通 过 计 算 、 资 料 分 析 、 到 现 场 观 察 及 采 用 仪 器 等 进 行 检 查 。 这 种 检 查 法 比 较 细 致 、 准 确 。 但 投 入 现 场 的 人 员 较 多 ， 现 场 工 作 量 较 大 ， 只 有 对 重 要 房 屋 的 检 查 才 采 用 。（ %） 重 复 观 测 检 查 法 。 主 要 由 于 房 屋 危 、 损 变 化 仍 在 发 展 中 ， 一 次 检 查 不 解 决 问 题 ， 需 要 通 过 多 次 重 复 观 测 ， 才 能 掌 握 危 、 损 情 况 及 程 度 。（ &） 荷 载 试 验 检 查 法 。 主 要
37、由 于 房 屋 发 生 质 量 事 故 ， 房 屋 需 变 更 用 途 或 加 层 而 无 法 取 得 必 要 的 物 理 力 学 数 据 时 ， 要 进 行 荷 载 试 验 ， 以 便 对 房 屋 结 构 、 构 件 的 耐 力 进 行 评 定 。以 上 几 种 查 勘 方 法 ， 有 时 往 往 需 要 同 时 或 交 叉 使 用 。（ 二） 房 屋 查 勘 鉴 定 分 类 及 其 内 容 房 屋 查 勘 鉴 定 分 类 为 三 类 ： 定 期 查 勘 鉴 定 、 季 节 性 查 勘 鉴 定 及 工 程 查 勘 鉴 定 。!“房 屋 定 期 查 勘 鉴 定 房 屋 定 期 查 勘 鉴 定
38、即 每 隔 !$年 ， 由 具 有 专 门 知 识 和 工 作 经 验 的 人 员 对 所 管 房 屋 进 行 逐 幢逐 层 的 查 勘 ， 全 面 掌 握 完 损 状 况 ， 评 定 房 屋 完 好 等 级 。 查 勘 时 间 宜 在 每 年 第 四 季 度 进 行 。 定 期 查 勘 鉴 定 的 结 果 是 编 制 来 年 修 缮 计 划 的 依 据 。房屋 定 期 查 勘 可 分 为 结 构 、 装 修 和 设 备 三 大 部 分 。 设 备 的 定 期 检 查 一 般 要 委 托 房 屋 查 勘 鉴 定 专 业 部 门 负 责 ， 房 屋 结 构 和 装 修 部 分 的 检 查 内 容
39、 和 要 求 如 下 ： 基 础 是 否 有 不 均 匀 沉 降 现 象 ； 柱 、 梁 、 墙 、 屋 架 、 楼 地 板 、 阳 台 、 楼 梯 等 有 无 裂 缝 、 变 形 、 损 伤 、 锈 蚀 、 腐 烂 等 现 象 及 其 位 置 与 程 度 ； 屋 面 防 水 层 老 化 程 度 ， 裂 缝 起 壳 渗 漏 水 情 况 ； 油 漆 是 否 有 剥 落 等 现 象 及 其 程 度 ； 墙 壁 是 否 有 渗 水 现 象 ! 及 其 程 度 ； 外 墙 抹 灰 及 顶 棚 、 内 墙 抹 灰 有 无 裂 缝 、 起 壳 、 脱 落 等 现 象 及 其 程 度 ； 门 窗 是 否 有
40、 松 动 、 腐 烂 ， 开 关 是 否 灵 活 ， 玻 璃 油 漆 是 否 脱 落 ； 下 水 道 是 否 畅 通 ， 有 无 阻 塞 现 象 等 。定期 查 勘 前 应 拟 定 好 每 个 时 期 的 检 查 重 点 和 要 求 ， 制 定 全 面 的 检 查 计 划 。 检 查 要 逐 幢 、 逐 件 、 逐 项 地 进 行 ， 深 入 细 致 。 对 检 查 出 的 各 种 问 题 ， 根 据 修 缮 工 程 分 类 规 定 ， 按 轻 重 缓 急 ， 分 别 纳 入 大 、 中 、 小 修 计 划 中 处 理 。 对 危 及 安 全 及 严 重 漏 雨 、 漏 水 、 漏 电 的 房
41、 屋 建 筑 ， 应 组 织 技 术 鉴 定 ， 进 行必 要 的 加 固 应 急 处 理 。 全 部 检 查 结 束 后 ， 应 全 面 分 析 技 术 状 态 的 变 化 情 况 ， 制 定 病 害 整 治 规 划 ， 为 确 定 下 一 年 度 修 缮 工 作 目 标 提 供 基 础 资 料 。!“房 屋 的 季 节 性 查 勘 鉴 定 房屋 的 季 节 性 查 勘 鉴 定 即 根 据 一 年 四 季 的 特 点 ， 结 合 当 地 气 候 特 征 （ 雨 季 、 台 汛 、 大 雪 、 山 洪等） ， 着 重 对 危 险 房 、 严 重 损 坏 房 进 行 检 查 ， 及 时 抢 险
42、解 危 ， 避 免 发 生 塌 房 伤 人 事 故 。 房 屋 季 节 性 查 勘 的 内 容 ： 屋 架 能 否 承 受 雨 、 雪 的 荷 载 ； 砖 墙 能 否 承 受 风 压 及 积 水 浸 泡 ； 窗 扇 、雨 篷 、 广 告 牌 等 是 否 会 下 坠 伤 人 ； 排 水 设 施 排 水 是 否 通 畅 ， 是 否 会 造 成 积 水 等 。#“工 程 查 勘 鉴 定 工 程 查 勘 鉴 定 即 定 项 检 查 ， 对 需 修 项 目 的 安 全 度 、 完 损 程 度 查 勘 鉴 定 ， 提 出 具 体 意 见 ， 以 确 定该 工 程 的 修 缮 方 案 。二 、 房 屋 完
43、损 等 级 评 定（ 一） 房 屋 完 损 等 级 分 类 房 屋 完 损 状 况 ， 根 据 各 类 房 屋 的 结 构 、 装 修 、 设 备 等 组 成 部 分 的 完 好 、 损 坏 程 度 ， 分 为 完 好 房 、基 本 完 好 房 、 一 般 损 坏 房 、 严 重 损 坏 房 、 危 险 房 五 个 等 级 。$“完 好 房 完 好 房 是 指 房 屋 的 结 构 部 件 完 好 ， 装 修 和 设 备 完 好 、 齐 全 完 整 ， 管 道 畅 通 ， 现 状 良 好 ， 使 用 正常 。 虽 个 别 分 项 有 轻 微 损 坏 ， 但 一 般 经 过 小 修 就 能 修 复
44、 的 。!“基 本 完 好 房 基 本 完 好 房 是 指 房 屋 结 构 基 本 完 好 ， 少 量 构 件 有 轻 微 损 坏 ， 装 修 基 本 完 好 ， 油 漆 缺 乏 保 养 ， 设备 、 管 道 现 状 基 本 良 好 ， 能 正 常 使 用 ， 经 过 一 般 性 的 维 修 能 恢 复 的 。#“一 般 损 坏 房 一 般 损 坏 房 是 指 房 屋 结 构 一 般 性 损 坏 ， 部 分 构 件 有 损 坏 或 变 形 ， 屋 面 局 部 漏 雨 ， 装 修 局 部 有破 损 ， 油 漆 老 化 ， 设 备 管 道 不 够 畅 通 ， 水 卫 、 电 照 管 线 、 器 具
45、 和 零 件 有 部 分 老 化 、 损 坏 或 残 缺 ， 需 要 进 行 中 修 或 局 部 大 修 更 换 部 件 的 。%“严 重 损 坏 房 严重 损 坏 房 是 指 房 屋 年 久 失 修 ， 结 构 有 明 显 变 形 或 损 坏 ， 屋 面 严 重 漏 雨 ， 装 修 严 重 变 形 、 破损 ， 油 漆 老 化 见 底 ， 设 备 管 道 严 重 堵 塞 ， 水 卫 、 电 照 管 线 、 器 具 和 零 部 件 残 缺 及 严 重 损 坏 ， 需 进 行 大 修 或 翻 修 、 改 建 的 。&“危 险 房 危 险 房 是 指 承 重 的 主 要 结 构 严 重 损 坏 ，
46、 影 响 正 常 使 用 ， 不 能 确 保 住 用 安 全 的 房 屋 。（ 二） 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ! 房 屋 的 各 类 分 项 完 损 标 准 是 指 房 屋 的 结 构 、 装 修 、 设 备 各 组 成 部 分 的 各 项 目 完 好 或 损 坏 程 度 的 标 准 。 房 屋 各 组 成 部 分 的 各 项 目 的 完 损 程 度 是 评 定 整 个 房 屋 完 损 等 级 的 基 础 。 评 定 各 分 项 完 损 程 度 的 确 切 与 否 ， 会 直 接 影 响 整 个 房 屋 完 损 等 级 的 正 确 评 定 ， 所 以 必 须 认 真 细 致 地
47、 进 行 各 分 项 完 损 程 度 的 评 定 。由 于 房 屋 设 计 、 施 工 质 量 不 一 ， 养 护 和 维 修 程 度 不 同 及 住 户 使 用 、 爱 护 程 度 不 同 等 原 因 ， 致 使 房屋 的 结 构 、 装 修 、 设 备 等 各 项 完 损 程 度 不 一 ， 在 评 定 时 必 须 分 别 逐 项 对 照 完 损 标 准 进 行 评 定 。 各 类 分 项 完 损 标 准 详 见 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 。（ 三） 房 屋 完 损 等 级 评 定 方 法 房 屋 完 损 的 等 级 ， 标 志 着 房 屋 质 量 的 好 与 差 ， 它 是
48、 根 据 房 屋 各 个 组 成 部 分 的 完 损 程 度 来 综 合评定 的 。 具 体 做 法 ： 按 照 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 的 规 定 ， 将 房 屋 划 分 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 （ 含 钢 结 构） 、 混 合 结 构 、 砖 木 结 构 、 其 它 结 构 （ 简 易 结 构） 四 类 。 每 类 房 屋 分 结 构 、 装 修 、 设 备 三 个 组 成 部 分 。 结 构 部 分 ： 分 为 地 基 基 础 、 承 重 构 件 、 非 承 重 墙 、 屋 面 、 楼 地 面 等 项 目 ； 装 修 部 分 ： 分 为 门 窗 、 外 抹 灰 、
49、 内 抹 灰 、 顶 棚 、 细 木 装 修 等 项 目 ； 设 备 部 分 ： 分 为 水 卫 、 电 照 、 暖 气 、 特 种 设 备 （ 如 消 防 栓 、 避 雷 装 置） 等 项 目 。 依 据 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ， 对 每 个 项 目 分 别 评 定 出 完 好 、 基 本 完 好 、 一 般 损 坏 和严 重 损 坏 四 个 标 准 。 然 后 ， 依 据 其 分 项 完 损 程 度 综 合 评 定 出 该 房 屋 为 完 好 房 屋 、 基 本 完 好 房 屋 、 一 般 损 坏 房 屋 、 严 重 损 坏 房 屋 等 。!“钢 筋 混 凝 土 、 混 合 、 砖 木 结 构 房 屋 完 损 等 级 评 定 。 钢 筋 混 凝 土 、 混 合 、 砖 木 结 构 房 屋 评 定 完 损 等 级 方 法 分 以 下 四 种 情 况 ：（ !） 房 屋 结 构 、 装 修 、 设 备 等 组 成 部 分 各 项 完 损 程 度 符 合 同 一 个 完 损 标 准 ， 则 该 房 屋 的 完 损 等
