1、建设用地资产核算技术方法探究以 株洲市中心城区为例 张大林 崔宇 狄春雷 湖南万源评估咨询有限公司 摘 要： 探索土地资产合算切实可行的技术方法, 可为土地资产核算的全国推广和技术 规程的编制提供参考。 本文在理论研究的基础上, 以株洲市中心城区为例, 收集 和调查有关资料, 运用Arc GIS软件划分核算单元, 开展建设用地土地资产核算 的实践工作。研究和实践结果表明:株洲市中心城区建设用地资产总计 1950.51 亿元, 全区平均单位面积土地资产量即土地平均价格为 1577元/m 2 。将核算区域 划分为若干核算单元, 分别计算各单元土地资产量并汇总是核算的一般方法;核 算结果的准确度与核
2、算单元的面积、 包含宗地的数量成显著负相关, 而单元所含 地类种数对结果影响较小;以街区地块的中观尺度划分核算单元既保证了核算结 果的精度又大大缩减了工作量, 是一种值得推广的核算方法。 关键词： 建设用地; 土地资产核算; 技术方法; 株洲市中心城区; 作者简介：张大林 (1987) , 男, 博士, 主要从事国土资源及地貌过程方面研 究。Email:。 基金：中国土地勘测规划院外协项目“土地资产核算试点工作 (株洲市) ” (2016-39-2) Research on the Technical Methods of Asset Accounting for Construction L
3、ands:An Example of Zhuzhou Central City ZHANG Dalin CUI Yu DI Chunlei Hunan Wanyuan Appraisal Consulting Co., Ltd; Abstract： Exploring the practicable technical methods of land asset accounting will provide references for their nationwide promotion and the compilation of technical regulations.Based
4、on the theoretical research, this paper has taken Zhuzhou central city as an example, has collected and made investigations of some relevant materials, has used the Arc GIS software to divide the accounting unit to carry out the practical work of construction land asset accounting.The research and a
5、ctual results have shown that land assets are the resource type of assets which can provide survival, development and enjoyment for mankind in the process of economic operation.The total assets of construction lands in Zhuzhou central city amounted to 195 billion 51 million yuan and the regions aver
6、age land price is 1, 577 yuan/m 2 .Dividing the accounting area into several accounting units, then calculating and adding up the land assets of each unit are the general methods of land assets accounting.The accuracy of the calculation result is negatively correlated with the area of the accounting
7、 unit and the quantity of parcel of land, but the number of species contained in the unit has little influence on the result.Dividing the accounting units in the middle-sized block plots can not only ensure the accuracy of the accounting results, but also reduce the workload greatly.It is an account
8、ing method that is worth popularizing. Keyword： Construction land; Land asset accounting; Technical method; Zhuzhou central city; 2013年 11月, 十八届三中全会在中共中央关于全面深化改革若干重大问题的 决定 中首次提出了对领导干部实行自然资源资产离任审计, 建立生态环境损害 责任终身追究制的要求。2015年11月, 国务院办公厅印发了编制自然资源资 产负债表试点方案 , 要求通过探索编制自然资源资产负债表, 推动建立健全科 学规范的自然资源统计调查制度。 自然
9、资源资产核算是编制自然资源资产负债表 的首要工作, 是国民经济核算的重要组成部分1。近年来, 国内学者积极探讨 SEEA2等国际主流核算体系, 结合我国生态文明建设要求形成了一系列研究成 果3,4。土地资产核算是自然资源资产负债表编制的重要工作之一, 但目前我 国进行的自然资源核算试点只探讨了自然功能为主要价值来源的土地利用类型, 即耕地、林地、园地、草地和水域5。受制于估价方法的局限6, 上述五种地 类的核算仅限于实物量统计, 并未采用货币计量的方式进行价值量的测算。 与之 形成鲜明对比的是:我国国有建设用地具有健全的土地市场及良好的估价基础, 但暂未纳入自然资源资产核算的范畴之中。 目前国
10、有建设用地资产核算的相关研 究主要集中于微观的企业会计领域7, 与自然资源资产核算的要求相去甚远, 不能满足国家层面土地资源管理的需要。为此, 2016年4月发布的国土资源 部办公厅关于部署开展 2016年度城乡地价调查与监测工作的通知中明确提 出:“按照健全国家自然资源资产管理体系、完善自然资源监管体制改革要求, 在上海、西安、株洲三个城市开展全口径建设用地资产核算试点工作。”本文基 于株洲市土地资产核算试点实践, 结合相关理论研究, 针对城镇建设用地资产 量核算的技术方法进行探索, 一方面为建立健全自然资源资产核算体系进行技 术储备, 满足国土资源管理需要, 另一方面为土地资产核算的全国推
11、广以及技 术规程的编制提供参考。 1 基础理论 1.1 概念内涵 土地资产是由土地资源派生出来的一个经济学术语, 不同学者对其概念有不同 的解释, 但都强调了土地资产在权利上的财产属性, 以及在经济上的收益特征。 所以说, 土地资产是投入经济运营中的, 能够为人类提供生存、 发展和享受的资 源性财产。 而土地资产核算则是对土地资源在经济运营中的收益能力即土地的价 值和数量进行量化和统计的过程, 反映土地资产的质量、 结构等重要信息, 通常 以货币的形式表达, 是对目前自然资源资产核算工作的重要补充。 土地价值的货 币化是土地资产核算的核心, 从效用价值论的角度分析, 土地价值主要包括直 接经济
12、价值、生态价值以及社会价值。土地的直接经济价值是土地作为商品或生 产资料其使用价值在经济活动中的体现, 以地租形式表现;而土地的生态和社会 价值, 则是指土地通过其生态和社会服务功能为人类福祉做出的贡献, 可透过 降低生产成本、 提高生产效率等间接渠道对社会经济运营产生影响, 为人类带来 经济收益。我国自 1990年实行城镇土地有偿使用制度改革以来, 国有建设用地 使用权市场逐步形成, 土地得到合理开发的同时也为国家带来了丰厚的经济收 入, 经济价值俨然成为国有建设用地最主要的价值构成。 相对而言, 国有建设用 地的生态价值和社会价值比重较小, 且价值的内涵、 量化方法等仍处于百家争鸣 的探讨
13、阶段, 不具有实践的基础5。本研究主要针对城市国有建设用地直接经 济价值的核算方法展开探讨。 1.2 核算方法 1.2.1 基本公式 朱道林、 赵松等11对国有建设用地资产核算方法进行了建设性的探索, 证明基 于基准地价、监测地价、交易地价, 以土地价格乘以面积得出的资产核算结果较 为合理。 本研究认为, 土地资产核算首先应将核算区域划分为若干大小的基本单 元即核算单元, 然后分别采用各核算单元的面积乘以其区域平均地价得到该单 元的土地资产量, 最后加总各单元计算结果得到整个核算区域土地资产量, 公 式如下: 式中:A为某一区域的土地资产量;Si为第i个核算单元的土地面积; 为第i 个核算单元
14、的区域平均地价。 因此土地资产核算的关键在于“核算单元面积”与 “土地价格”两大核心要素的确定。 1.2.2 核算单元面积 核算单元面积大小关系土地资产核算的空间尺度与地价测算。 理论上直接采用宗 地作为核算单元进行微观尺度的核算具有最高的准确性, 能够准确反映各个层 次土地资产的规律特征, 但对基础数据要求较高, 在市域范围内开展工作量极 大。 而采用基准地价级别范围或监测地价区段等具有一定规模的片区作为核算单 元, 能够大大降低工作量, 但不能准确反映城市内部土地资产量的客观状况, 仅适用于国家或省级层面的宏观尺度核算。 相对而言, 以街区地块等中观尺度的 区域作为核算单元开展核算具有更好
15、的适用性, 平衡了核算精度与工作量之间 的矛盾, 可用于城市内部土地资产的监管、行政调控或较精确的宏观统计。 1.2.3 土地价格 土地价格是土地资产核算的决定因素, 不同地价内涵条件下土地资产量的大小、 性质迥异。我国城市土地归国家所有, 实行有偿使用制度。土地价格即土地使用 权的取得价格, 通常设定为最高年期使用权出让价格。 目前非经营性建设用地通 常采用无偿划拨的方式供给, 但仍具有作为经营性用地的潜在价值, 同时为了 顺应我国扩大建设用地有偿使用范围的改革趋势, 对于非经营性建设用地的资 产核算应参照其他地类评估其出让价格。用地类型、土地开发程度、容积率等土 地的利用条件是土地估价的基
16、础, 一般选择某一估价期日评估该时间节点现状 条件下的土地价格, 进行土地资产量的计算。 2 实证分析 2.1 区域概况 株洲位于湖南省东部、湘江中下游, 市辖天元区、芦淞区、荷塘区、石峰区 4 区, 株洲县、 攸县、 茶陵县、 炎陵县 4县, 代管县级醴陵市, 总面积11262km, 总 人口401.6 万人。2016 年株洲市完成地区生产总值 2512.5亿元, 是我国新兴工 业城市的典型代表, 是亚洲最大的有色金属冶炼基地、硬质合金研制基地、电动 汽车研制基地。 此次实践以株洲市中心城区建设用地为核算对象, 包括株洲市土 地利用总体规划边界内的所有现状建设用地, 总面积123.66km。
17、根据土地利 用现状分类 (GB/T21010-2007) , 具体包括商服用地、工矿仓储用地、住宅用 地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地等, 水域及水利设施用 地暂未列入其中。 2.2 工作流程 2.2.1 资料收集与处理 收集资料主要包括株洲市土地利用变更调查数据库 (2014年) 、株洲市中心城 区地籍数据库、株洲市土地利用总体规划 (20062020) 数据库、株洲市城区基 准地价评估成果、株洲市城区监测地价资料, 以及城镇土地估价规程 (GB/T18508-2014) 中涉及的其他估价资料。有关数据库和图件资料统一在 Arc GIS平台下进行标准化和矢量化处理, 并对地
18、类图斑图和地籍图做图层拓扑处 理。以中心城区地籍数据库为基础, 结合土地利用变更调查数据进行图标融合, 叠加土地利用总体规划空间范围, 删除边界外区域, 剔除边界内非核算地类的 图斑, 形成土地资产核算的基础底图。 2.2.2 土地资产核算单元划分 株洲市中心城区具有详尽完整的基准地价均质地域以及城市地价动态监测地价 区段的划分成果, 土地资产核算单元划分采用叠置法。 首先叠置不同地类的土地 级别、均质地域、地价区段等针对土地价格划分的属性相对一致的空间区划图, 划定相交的最小空间封闭区域, 形成图斑。然后结合相关地价水平、地价样点、 土地利用状况资料, 以及交通道路与行政界限, 对图版进行进
19、一步的调整得到 核算单元。 2.2.3 土地资产量测算 根据株洲市中心城区土地利用变更调查数据, 分地类进行土地资产核算, 公式 如下: 式中:A为株洲市中心城区建设用地土地资产量;Sij为第i个核算单元的第j种地 类的土地面积; 为第i个核算单元第 j种地类的的区域平均样点地价。价 格内涵设定如下:估价期日为 2015年12月 31日;土地使用权类型确定为出让国 有建设用地使用权 (地上) ;土地开发程度为五通一平;土地使用年期为法定最 高年限;容积率采用区域现状平均容积率。地价测算方法参照城镇土地估价规 程 (GB/T18508-2014) 进行, 对于非经营性建设用地的地价测算由土地估价
20、师 根据当地估价惯例, 参照同一核算单元内“商、 住、 工”价格进行地类修正得出。 2.3 核算结果 株洲市中心城区建设用共地划分为 515个核算单元 (图1a) , 全区土地平均价 格为1577 元/m, 地价水平整体呈现由内向外逐渐递减的规律 (图1b) 。从不同 地类来看, 地价由高到底依次为商服用地、 住宅用地、 公共管理与公共服务用地、 特殊用地、工矿仓储用地以及交通运输用地。土地资产量计算结果如表 1所示, 株洲市中心城区建设用地资产总量约为 1950.51 亿元, 相当于2015 年全市财政总收入的3.95倍。按土地利用现状一级类进行划分, 住宅用地资产量最高, 达 到1147.
21、36亿元, 占资产总量的58.02%;其次为公共管理与公共服务用地, 价值 量为269.19 亿元, 占总量的13.80%;特殊用地价值量最小, 仅为9.83 亿元。 图1 株洲市中心城区土地资产核算结果 下载原图 a.核算单元划分结果;b.土地价格测算结果 3 结果验证说明 采用分层采样的方式, 随机在515个核算单元内选取 15个样本作为验证单元。 根据株洲市城镇基准地价成果确定的宗地地价修正体系, 对各验证单元内的所 有宗地的价格进行逐一测算, 然后分别乘以各宗地的面积, 加总得到各验证单 元土地资产量A 验证。 以此作为标准值对原计算结果 A 核算进行验证, 根据公式 (3) 计算核算
22、的准确率 。 各验证单元的基本信息及计算结果如表2所示, 核算准确率均在90%以上, 说明 在市域范围内采用中观尺度划分核算单元并分地类进行核算的方法具有较高的 可信度, 同时相对于逐宗地进行核算极大地减小了工作量, 是一种值得推广的 方法。 对验证单元核算准确率、单元面积、单元内宗地数量, 以及单元内土地类型数量 进行相关分析。分析结果如表 3所示, 核算精度与核算单元的面积、宗地数量、 地类数量均呈负相关关系, 即核算单元面积越大、 内部包含宗地数量和地类种数 越多, 该核算单元的核算精度越低。 其中宗地面积与核算精度的相关性最强, 在 置信度为0.01时显著相关, 其次为宗地数量, 而地
23、类种数对核算精度的影响不 显著。 由于核算单元内土地的价格是核算单元范围内的平均地价, 因此, 核算单 元面积越大, 则宗地数、 地类种数一般也会越高, 能充分反映各宗地特性的个别 因素就越会被平均化, 进而价格也会越趋宏观化, 与单宗地的评估价格对比, 精度也就会越低。 另外, 宗地数量越多, 理论上越不会影响地价的精度, 但是对 宗地进行单宗地评估时, 不可避免地会产生“系统”误差 (即由于采用了不同 估价方法或不同估价师评估结果会有差异) , 宗地数越多, “系统”误差越大, 也越会影响地价的精度。 所以在土地资产核算时关键应控制好核算单元的面积大 小。 表1 株洲市中心城区土地资产核算
24、结果 下载原表 表2 株洲市土地资产核算验证单元信息 下载原表 4 结语 土地资产核算是对土地资源在经济运营中的收益能力即土地的价值和数量进行 量化和统计的过程, 其经济价值核算的一般方法是将核算区域划分为若干核算 单元, 分别计算各单元土地平均价格和面积的乘积, 汇总统计形成最终核算结 果。核算结果的准确度与核算单元的面积、包含宗地的数量成显著负相关, 而单 元所含地类种数对结果影响较小。 以街区地块大小的中观尺度划分核算单元并进 一步分地类进行资产量计算的方法, 能够反映城市内部土地资产量的客观状况, 满足大多数城市土地管理以及省和国家宏观统计的需要。 此种方法相对于逐宗地 进行资产量计算
25、的微观核算极大地减小了工作量, 而相对于采用基准地价级别 范围作为合算单元进行核算又具有较高的精度, 是一种具有推广应用价值的核 算方法。 本研究仅针对不同用地类型进行了初步的核算实践, 根据现实应用需要, 还可针对土地所有权性质、 土地供应类型等多种形式进行统计, 必要时还可以在 规划条件下核算土地的资产量。目前国家行业标准土地资产合算技术规程正 在起草当中, 核算的技术方法仍需不断完善和探讨, 今后土地资产核算有望成 为全国范围内开展的一项重要的年度性工作。 表3 验证单元核算精度影响因素相关分析结果 下载原表 参考文献 1陈玥, 杨艳昭, 闫慧敏, 等.自然资源核算进展及其对自然资源资产
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