1、物业服务费测算指引1物业服务费测算工作指引为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发 展,特制定本工作指引。第一章 测算前准备工作1.1 与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系， 获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用 设施设备明 细、机 电设备明细等项目基本情况，填写项目基本情况统计 表（参照附件 1）。1.2 收集当地物业服务相关法律法 规， 查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业 服务市场行情，填写 当地市场行情调研表(参照附件 2)。1.3 通 过网络 、电话、现场
2、调研等渠道，了解 项目周 边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写项目周边楼盘收费调 研情况一览表（参照附件 3）。1.4 根据项目特点和集团对项目的定位，编写项目物业管理方案，明确装备配置计划、 绘制秩序维护员布岗平面 图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目 还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。第二章 测算原则2.1 物业服务费测算根据物业管理方案确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。2.2 物业服务费测算时，不计停车管理、泳池 经营所发生的人工成本及相关费用。2.3 为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低
3、值易耗品（参照项目物业管理方案中的装备配置计划 ）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。2.4 对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。如：多层住宅成本=多层住宅独立成本+ 共同分摊成本 多层住宅收费面积/总收费面积高层住宅成本=高层住宅独立成本+ 共同分摊成本 高层住宅收费面积/总收费面积2.5 临街商铺在 2 层以上且面积超过 5000的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的各物业服务费测算指引2中心按一种业态独立测算。2.6 服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理
4、等方面的影响而导致的服务费成本的变化；2.7 服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而 导致的管理成本的不同。2.8 物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来 3-5 年人工费及 CPI 的上涨因素。第三章 测算方法3.1 为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算(见表 1）,表中业态分类可根据项目实际增减。表 1: 城市【项目】物业服务费测算汇总表 费用分摊项目概况 总建筑面积 。其中：多宅建筑面积 ；高层建筑面积 ，别墅面积 ，商铺面积 ,面积 。 业态类别序号 测算项目月度总费用（元）占总成本的百分率 多层 高层 别墅 商铺 学校 综
5、合楼 配套中心1 人员工资及福利等（见表 2-1、-2） 2 清洁卫生费用（见表 3-1、-2） 3 绿化养护费用（见表 4-1、-2） 4设施设备日常维护费用 （见表 5-1、-2） 5设施设备日常运行电费（见表 6-1、-2） 6 秩序维护费用（见表 7） 7 办公费用（见表 8） 8 固定资产折旧（见表 9） 9 保险费用 10 不可预计费用 11 利润 12 税费 合 计（元） 单 价（元/平方） 3.1.1 表 1 中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算；3.1.2 表 1 中的不可预计费用=表中 1-9 项2%；3.1.3
6、表 1 中利润=表中 1-10 项8%；物业服务费测算指引33.1.4 表 1 中税费=表中 1-11 项当地税费标准/（1-当地税费标准）。3.2 人工费用测算3.2.1 人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公 积金、节假日加班费、服装费、住宿 费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。参照附件4人工综合成本参考表（2012广州）。表 2-1： 人工费用测算表部门 岗位 人数 （人） 人工综合成本 （元/月） 合计金额元） 岗位属性 备注客服中心 项目负责人 共担 部门经理 共担 副经理 共担 客服/物业主管 共担 人事/行政助理 共担 客服/物业助理 客服收
7、费 共担 厨师 共担 厨工 共担 客服部 客服部小计 部门经理 共担 副经理 共担 工程/维修主管 共担 工程技师 强弱电技工 给排水技工 综合维修技工 空调技工 综合楼 工程维修部 工程部小计 部门经理 共担 副经理 共担 消防主管 共担 中队长 共担 大门形象岗 共担 大门秩序岗 共担 监控中心 共担 共担 商铺 固定岗 共担 商铺 巡逻岗 轮休 共担 保安部 保安部小计 合计 表 2-2: 人工费用分摊表业态类别 多层 高层 别墅 商铺 学校 综合楼 配套中心独立成本（元） 物业服务费测算指引4共同分摊成本（元） 分摊合计（元） 3.2.2 人员工资原则上按当地工资水平和公司薪酬制度核准
8、；3.2.3 社会保险费、公积金测算按当地政府每年颁布的基数及系数并参考公司相关制度计算；3.2.4 法定节假日加班按全年加班 11 天及国家法定月工作时间计算；3.2.5 服装费按冬季 2 套，夏季 2 套， 2 年折旧，管理人员按冬装 558 元/ 套，夏装 195 元/套，其他员工冬装按 295 元/ 套，夏装 160 元/ 套；每人全年服装总费用/12 个月/2 年；3.2.6 住宿标准按宿舍租赁费用及宿舍床上用品费用计算，约 314 元/月。其中：宿舍租赁费用按 300 元/人/月计（含家私、家电、物 业服务费、公摊费、租赁税金）；宿舍床上用品按 500 元/床，3 年折旧计算，即每
9、人每月床上用品费用=500 元/12 个月/3 年14 元；3.2.7 餐补按 15 元/人/天，管理人员 22 天，普通 员 工 26 天计；3.2.8 高温津贴发放月份为 6-10 月，中层及以上员工按 100 元/月计算（月均约 42 元），其他员工按 150 元/月计算（月均约 63 元）；3.2.9 其他福利按开门利市 100 元、中秋 节费用 150 元、 团年饭费用 100 元。普通员工分摊女员工三八节费用 100 元（平均 50 元/ 人计算），保安员增加八一节慰问费用 300 元/ 人；如：保安每月其他福利=（100+150+100+300）/1254 元；普通员工每月其他福
10、利=（100+150+100+50 ）/1233 元。3.2.10 双薪及奖金测算按 1 个月工资考虑，按 12 个月分摊。3.3 清洁卫生费用。3.3.1 清洁卫生费用测算时按清洁外包考虑，费用主要包括清洁外包费、垃圾清运、日常消 杀、清洁用水、外墙清洗费、化 粪池清理费等；3.3.2 清洁外包费用按当地含人工及物料费用的市 场价格测算，外包费用中还应包含石材晶面处理费用；3.3.3 垃圾清运费用按当地政府指导价格进行测算；3.3.4 日常消杀费用按政府指导价格或市场平均价格进行测算。日常消杀中应考虑白蚁专项物业服务费测算指引5防治费用；3.3.5 清洁用水费用按当地清洁人均用水量进行计算，
11、根据当地经验数据估算；3.3.6 外墙清洗外包费用按当地市场平均价格进行测算，住宅按 5 年洗一次考虑，其它物业根据当气候条件及规定确定；3.3.7 化粪池清理费用=化粪池总容积5m 3/车 每车 次当地市场平均价格。表 3-1 ： 清洁服务费用测算表序号项目 数量 单位 测算标准 单位合计金额 （元）项目属性 备注人 元/人 共担人 元/人 商铺1 清洁外包人 元/人 户 元/户 共担户 元/户 商铺2 垃圾清运户 元/户 3 日常消杀 次 元/次 共担4 清洁用水 吨 元/吨 共担平方 元/平方 住宅平方 元/平方 配套中心5 外墙清洗费平方 元/平方 项 元/项 共担项 元/项 别墅6化
12、粪池清理费项 元/项 7 表 3-2: 清洁服务费分摊表业态类别 多层 高层 别墅 商铺 学校 综合楼 配套中心独立成本（元）共同分摊成本（元）分摊合计（元）3.4 绿化养护费用测算。3.4.1 绿化养护费用测算时按绿化外包考虑，费用主要包括绿化外包及绿化用水费用等；3.4.2 绿化养护费用按当地市场平均价格进行估算；3.4.3 绿化养护用水按当地绿化平均用水量进行估算。表 4-1 ： 绿化养护费测算表物业服务费测算指引6序号项目 数量 单位 测算标准 单位合计金额（元）项目属性 备注平方 元/平方 共担 平方 元/平方 别墅 1 绿化外包平方 元/平方 吨 元/吨 共担 吨 元/吨 别墅 2
13、 绿化用水吨 元/吨 3 表 4-2: 绿化养护费分摊表业态类别 多层 高层 别墅 商铺 学校 综合楼 配套中心独立成本（元）共同分摊成本（元）分摊合计（元）3.5 设施设备日常维护费用。3.5.1 设施设备维护费用主要包括公共照明系统、供配电系统、暖通系统、 给排水系统、发电机系统、消防系统、弱 电系统、物业本体及设施、电梯等日常维修支出；3.5.2 公共照明系统包括日光灯、节能灯、灯座、感 应开关等材料，日常维护以更换光源为主，一般以节能灯每个使用寿命 1.5 年进行测算；照明系统月维护费用=节能灯个数 单价18 个月；3.5.3 物业本体及设施的维修费用按同档次楼盘进行估算；3.5.4
14、供配电系统维修保养材料按同档次楼盘根据经验估算,检测费按当地专业维保单位的市场价格估算；3.5.5 暖通系统主机维保及检测费用按市场价估算，日常维修材料费按经验值估算；3.5.6 给排水系统、发电机维保费按经验值估算，水箱清洗及检测费按市场价估算；3.5.7 电梯年检费按政府指导价计算，维保费按当地市 场价估算，如采用全包形式材料费不计；3.5.8 消防系统维保费按市场价格估算。表 5： 设施设备维护费测算表物业服务费测算指引7序号项目 子项 数量 单位 测算标准 单位 金额合计（元） 项目属性 备注照明维修费 项 元/项 共担 照明维修费 项 元/项 设备房电费 项 元/项 共担 1照明系统
15、 广场、道路零星修补 项 元/项 共担 道牙刷漆 项 元/项 共担房屋本体维护、局部修补 项 元/项 共担 各类沟、井、渠、池维护 项 元/项 共担 各类建筑小品、休闲设施、公用标识等维护 项 元/项 共担 2物业本体及设施 变配电设备日常综合维保费 项 元/项 共担 变压器安检每三年一次 项 元/项 共担 高压柜安检三年一次 项 元/项 共担 3供配电系统 供暖系统维保费 项 元/项 共担 供暖系统维修材料 项 元/项 空调系统维保费 项 元/项 综合楼空调系统维修材料 项 元/项 综合楼4暖通系统 水泵综合维保 项 元/项 共担 管网、阀门维保及零部件更换 项 元/项 共担 水泵控制系统
16、项 元/项 共担 喷泉系统 项 元/项 共担 管网每年刷漆一次 项 元/项 共担 水箱清洗及检测 项 元/项 共担 5给排水系统 每年更换一次机油 项 元/项 共担 每年补充燃油、畜电池液 项 元/项 共担 每二年更换一次滤清器 项 元/项 共担 其它零部件更换 项 元/项 共担 6发电机系统 项 元/项 月维保费 项 元/项 高层 年安检费 项 元/项 高层 7 电梯材料费 项 元/项 高层 系统维保费 项 元/项 共担 系统零部件更换 项 元/项 共担 8消防系统 背景音乐与广播 项 元/项 共担 IC 管理系统 项 元/项 共担 监控系统 项 元/项 共担 9弱电系统 10 表 5-2:
17、 设施设备维护费分摊表物业服务费测算指引8业态类别 多层 高层 别墅 商铺 学校 综合楼 配套中心独立成本（元）共同分摊成本（元）分摊合计（元）3.6 设备设施运行电费测算。3.6.1 公共设施设备运行电费根据小区设施、 设备 的清单，按照 设备的功率、每天实际工作时间（使用系数 X 使用时间）进行公共电费的测算。表 6-1： 设备设施运行电费测算表序号项目 设备设施使用系数安装总功率（KW）每天使用小时数（小时）月使用天数 （天）电费单价 （度元）金额合计 项目属性 备注楼宇大堂空调 共担 楼内公共照明 共担 楼栋内公用电电梯 共担 1类单元费用小计 - 楼宇空调 共担 楼内公共照明 共担
18、楼栋内公用电电梯 共担 2类单元费用小计 - 楼宇空调 综合楼 楼内公共照明 综合楼 楼栋内公用电电梯 综合楼 3类单元费用小计 - 4类单元费用小计 - 园区日常照明 园区泛光照明 园区草坪灯照明园区公共用电园区景观水泵 共担 5园区公共电费小计 - 消防设备 消防用电 控制中心照明 6消防用电费用小计 - 低区给水变频泵 共担 中区给水变频泵 共担 高区给水变频泵 共担 水损 户 吨 单价 %水损 共担 设备房用电电损 共担 7设备房电耗小计 - 表 6-2: 运行电费分摊表物业服务费测算指引93.6.2 公共照明系 统电费：室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道，小区公共景观等所
19、有照明系统的电费，分区域、楼 栋类别计算：公共照明系统电费照明器具的功率30 天 相应照明电器的每天的实际工作时间（折算成小时数）的总和电费单价（元/ 度）3.6.3 楼栋单元内公用电费测算以单元类别为单位，根据项目实际情况按不同层高对楼宇进行分类，层高相差不多可考 虑合并测算，如 11 层左右楼 栋为 I 类单元， 30 层左右楼栋为 II 类单元，分别对电费进行测算。3.6.4 电梯系统电费。电梯电费电梯数量电梯功率30 天电梯每天的 实际工作时间（折算成小时数）电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设备的数量功率30 天每天的实际工作时间（折算成小时数）电费单价
20、（元/度）3.6.5. 消防系统电费。消防水泵（按每季度检修 1.5 小时计算）消防水泵的数量消防水泵的功率电费单价1.5 小时3 月送、排烟风机（元/月）（按每季度 检修 1.5 小时计算）送、排烟风机数量送、排烟风机功率 电费单价1.5 小时3 月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率30 天每天实际工作时间 电费单价3.6.6 给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵电费泵的功率数量30 天每天实际工作时间 电费单价3.6.7 小区景观用水小区景观每天耗用水量30 天水费单价（含排污费、加压费）3.7 秩序维护费用。3.7.1 劳保用品按 10 元/人.月计；3.7.2 消防演习费按 1 元/
21、户.年计；3.7.3 消防培训费每年按秩序维护员的 20%人员参加培训，费用标准按当地市场价格测算；业态类别 多层 高层 别墅 商铺 学校 综合楼 配套中心独立成本（元）共同分摊成本（元）分摊合计（元）物业服务费测算指引103.7.4 人身意外险按全体秩序维护员 100 元/人.年计 ；3.7.5 对讲机占频费按当地政府规定计； 3.7.6 物料消耗费用按经验值估算。表 7 秩序维护费测算表序号项目 数量 单位 测算标准 单位金额合计 （元）项目属性 备注1 劳保用品 人 元/人 共担 2 消防演习费 次 元/次 共担 3 消防培训费 次 元/次 共担 4 人身意外保险 人 元/人 共担 5
22、对讲机占频费 台 元/台 共担 6 物料消耗 项 元/项 共担合计 3.8 办公费用表 8： 日常办公费用测算表序号项目 分项 数量 单位 测算依据 单位金额合计（元）项目属性 备注生活用水费 吨 元/吨 共担 饮用水费 桶 元/桶 共担 1 办公用水电办公电费 度 元/度 共担 固定电话费 部 元/部 共担 2 电话网络通讯网络费 项 元/项 共担 3 报刊杂志 份 元/份 共担 4 办公用品 人 元/人 共担 5 业务接待 项 元/项 共担 6 办公设备维护 项 元/项 共担 7 社区文化 项 元/项 共担 8 其他费用 项 元/项 共担 9 3.8.1 饮用水费饮用水单价饮用水量（桶）；
23、3.8.2 办公用水、用电量根据预计负荷与使用参数估算；3.8.3 电话网络通讯费包括固定电话费用及网络宽带费用按实际情况估算；3.8.4 报刊杂志按 1 份报纸、2 份杂志考虑，价格按当地市场价格计算；物业服务费测算指引113.8.5 办公用品包括碳粉、A4 纸等日常办公用品及耗材的费用，按 10 元/ 人/月测算：3.8.6 业务接待费按每月 3000 元测算；3.8.7 办公设备维护费主要包括打印机、复印机、投影仪等设备维护费用，按折旧 费用的 15%计；3.8.8 社区文化主要包括节日场地布置、绿化租摆等费用，可按 1 元/户.月综合计算。3.9 固定资产折旧费测算固定资产折旧费用根据
24、物业管理方案中装备配置计划所列之固定资产及低值易耗品一并统一折旧计算；包含但不限于表 9 之项目。表 9： 固定资产折旧费测算表序号部门 固定资产名称 数量 单位 测算标准 单位金额合计（元） 项目属性 备注1 电脑 台 元/台 共担 2 打印机 台 元/台 共担 3 传真机 台 元/台 共担 4 扫描仪 台 元/台 共担 5 复印机 台 元/台 共担 6 空调 台 元/台 共担 7 验钞机 台 元/台 共担 8 保险柜 台 元/台 共担 9 档案柜 台 元/台 共担 10 数码相机 台 元/台 共担 11 投影仪 台 元/台 共担 12 打卡机 台 元/台 共担 13 办公桌椅 台 元/台
25、共担 14 饭堂炊具 个 元/个 共担 15客 服 部 电话机 台 元/台 共担 16 17 切割机 台 元/台 共担 18 电焊机 台 元/台 共担 19 人字梯 个 元/个 共担 20 手电钻 台 元/台 共担 21工程部 22 铁架床 床 元/床 共担 23 每月折旧费合计 物业服务费测算指引12第四章 附则4.1 测算前的调研工作务必要全面、客观、准确。4.2 所有测算项目均需有具体的测算依据，并在备注栏说明依据来源。4.3 费用测算时采用的相关取费标准应尽可能采用本地政府执导价和市场行情，指引中所给部分数据仅做为参考。4.4 原则上项目收楼后人员定编及人员工资不能超出服务费测算时的标准。附件 1项目基本情况统计表附件 2当地市场行情调研表附件 3项目周边楼盘收费调研情况一览表附件 4人工综合成本参考表（2012广州）物业管理中心2012 年 8 月
