1、目 录一 、 地 产 常 识 .二 、 项 目 简 介 解 .三 、 物 业 管 理 .A 物 业 收 费 类 .B 物 业 服 务 类 C 工 程 类 .D 装 修 类 .E 安 全 保 卫 类 一 、 房 地 产 常 识1、 商 品 房 的 使 用 年 限 是 多 长 ？ （ 住 宅 、 商 业 ）我 国 商 品 房 的 使 用 年 限 主 要 是 由 土 地 所 有 权 国 有 的 制 度 决 定 ， 我 国国 有 土 地 使 用 年 限 规 定 为 ，1) 居 住 用 地 70 年 2) 工 业 用 地 、 教 育 、 科 技 、 文 化 卫 生 、 体 育 及 综 合 或 其 他 用
2、 地 50年 ；3) 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 ： 40 年 ，2、 什 么 是 商 品 房 的 五 证 ？五 证 为 国 有 土 地 使 用 证 ， 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ， 建 设 工 程 规 划 许 可证 ， 建 设 工 程 开 工 证 ， 商 品 房 预 售 证 。3、 什 么 是 土 地 所 有 权 ？土 地 所 有 者 是 指 土 地 所 有 者 在 法 律 规 定 的 范 围 内 ， 对 其 拥 有 的 土 地享 有 的 权 利 。 这 种 权 利 包 括 占 有 权 、 使 用 权 、 收 益 权 和 处 分 权 。4、 什 么 是 土 地 使 用
3、权 ？土 地 使 用 权 指 土 地 使 用 者 依 法 享 有 使 用 和 取 得 土 地 利 益 的 权 利 。 土地 使 用 权 可 以 依 法 转 让 。5、 什 么 是 土 地 使 用 权 出 让 ？ 其 形 式 ？土 地 使 用 权 出 让 指 国 家 以 土 地 所 有 者 身 份 ， 按 指 定 地 块 的 使 用 年 限 、用 途 和 城 市 规 划 等 条 件 ， 将 城 市 土 地 使 用 权 出 让 给 土 地 使 用 者 ， 并向 土 地 使 用 者 收 取 土 地 使 用 权 出 让 金 的 行 为 。6、 土 地 使 用 权 出 让 年 限 ？1) 居 住 用 地
4、 70 年 2) 工 业 用 地 、 教 育 、 科 技 、 文 化 卫 生 、 体 育 及 综 合 或 其 他 用 地 50年 ；3) 商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 ： 40 年 ，7、 什 么 是 建 筑 面 积 ？ 指 各 建 筑 物 每 层 外 墙 线 （ 或 墙 外 柱 子 外 缘 线 ） 的 水 平 投 影 面 积 （ 包括 按 国 家 有 关 规 定 应 计 算 的 阳 台 、 雨 蓬 、 无 柱 挑 廊 的 面 积 ） 之 和 。层 高 在 2.2 米 以 下 的 技 术 层 不 计 算 建 筑 面 积 。8、 什 么 是 房 屋 实 用 率 ？实 用 率 =整 套
5、房 屋 除 墙 体 、 公 摊 外 真 正 能 够 使 用 的 面 积 /建 筑 面积 。9、 什 么 是 容 积 率 ？ 其 意 义 ？指 建 设 用 地 内 的 总 建 筑 面 积 为 建 设 用 地 面 积 的 倍 数 。 底 下 停 车 库 、架 空 开 放 的 建 筑 底 层 等 建 筑 面 积 在 计 算 容 积 率 时 可 不 计 入 。建 筑 容 积 率 =小 区 内 总 建 筑 面 积 之 和 (平 方 米 )/小 区 总 占 地 面 积(平 方 米 ) ， 容 积 率 越 高 说 明 该 物 业 较 稠 密 ； 容 积 率 越 低 说 明 该 物业 居 住 档 次 越 高
6、。高 层 容 积 率 一 般 为 3-4；多 层 容 积 率 一 般 为 1.5；联 排 别 墅 容 积 率 一 般 为 0.7 左 右 ；独 立 别 墅 容 积 率 一 般 为 0.5 以 下 。顶 级 豪 宅 容 积 率 一 般 为 0.1 左 右 。10、 什 么 是 建 筑 密 度 ？ 其 意 义 ？居 住 建 筑 密 度 =小 区 总 居 住 建 筑 基 地 面 积 (平 方 米 )/小 区 居 住 总用 地 (占 地 面 积 )(平 方 米 ) 100%， 建 筑 密 度 代 表 了 建 筑 物 的 通风 性 、 采 光 性 、 建 筑 物 分 布 等 。 建 筑 密 度 越 低
7、说 明 该 物 业 居 住 档 次越 高 。11、 什 么 是 绿 化 率 ？绿 化 率 =绿 化 用 地 面 积 /小 区 总 占 地 面 积 。 绿 化 用 地 面 积 ： 指 小 区 内 集 中 绿 化 带 、 小 公 园 、 住 宅 之 间 集 中 庭 院种 植 花 木 、 草 地 、 假 山 、 花 架 、 水 榭 、 水 池 ， 以 及 公 共 活 动 场 所 等 ，为 小 区 所 有 居 住 人 共 同 使 用 权 的 绿 化 面 积 之 总 和 。 12、 什 么 是 套 内 建 筑 面 积 ？套 内 建 筑 面 积 =套 内 使 用 面 积 +套 内 墙 体 面 积 +阳 台
8、 建 筑 面 积13、 什 么 是 实 用 面 积 ？实 用 面 积 =建 筑 面 积 公 摊 面 积 。 即 套 内 建 筑 面 积14、 什 么 是 使 用 面 积 ？使 用 面 积 =建 筑 面 积 公 摊 面 积 套 内 墙 、 柱 面 积 。 即 净 面 积15、 计 算 全 部 建 筑 面 积 有 哪 些 ？1) 使 用 面 积 和 墙 体 所 占 面 积 ， 以 及 墙 体 所 占 的 面 积 ， 以 及 其 他 共用 配 套 部 分 所 占 的 面 积 。2) 单 层 建 筑 物 无 论 其 高 度 如 何 ， 均 按 建 筑 物 勒 脚 以 上 外 墙 外 围 水平 面 积
9、计 算 。 单 层 建 筑 物 内 如 果 带 有 部 分 楼 层 者 ， 亦 应 计 算 建筑 面 积 。 高 低 联 跨 需 分 别 计 算 建 筑 面 积 时 ， 按 高 低 跨 相 邻 处 高跨 柱 外 线 为 分 界 线 。3) 多 层 或 高 层 建 筑 物 按 分 层 建 筑 面 积 总 和 计 算 ， 每 层 建 筑 面 积 按建 筑 物 勒 脚 以 上 外 墙 外 围 的 水 平 面 积 计 算 。4) 建 筑 物 外 墙 为 预 制 挂 板 的 ， 按 挂 板 外 墙 主 墙 面 间 的 水 平 面 积 计算 。5) 地 下 室 、 半 地 下 室 、 地 下 车 间 、
10、仓 库 、 商 店 、 指 挥 中 心 等 及 附属 建 筑 物 外 墙 有 出 入 口 的 （ 沉 降 缝 为 界 ） 建 筑 物 ， 按 其 上 口 外墙 外 围 水 平 面 积 计 算 。 人 防 通 道 端 头 出 口 部 分 楼 梯 踏 步 时 ， 按楼 梯 上 口 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 。6) 用 深 基 础 做 地 下 架 空 层 ， 有 围 护 结 构 者 ， 按 其 围 护 结 构 外 围 水平 面 积 计 算 建 筑 面 积 。7) 坡 地 建 筑 物 利 用 吊 脚 做 架 空 层 ， 有 围 护 结 构 者 ， 按 其 围 护 结 构外 围 水 平 面
11、 积 计 算 建 筑 面 积 。8) 建 筑 物 内 的 门 厅 、 大 厅 ， 不 论 其 高 度 如 何 ， 均 按 一 层 计 算 建 筑面 积 ， 门 厅 、 大 厅 内 回 廊 部 分 按 其 水 平 投 影 计 算 建 筑 面 积 。9) 电 梯 井 、 提 物 井 、 垃 圾 道 、 管 道 井 、 附 墙 烟 囱 等 均 按 建 筑 物 自然 层 计 算 建 筑 面 积 。10)建 筑 物 内 的 技 术 层 层 高 超 过 2.2 米 的 ， 按 技 术 层 外 围 水 平 面积 计 算 建 筑 面 积 。 技 术 层 层 高 虽 不 超 过 2.2 米 ， 但 从 中 分
12、隔出 来 作 为 办 公 室 、 仓 库 等 ， 应 按 分 隔 出 来 的 使 用 部 分 外 围 水 平面 积 计 算 建 筑 面 积 。11)有 柱 雨 罩 ， 按 柱 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ； 12)有 柱 车 棚 、 货 棚 、 站 台 等 ， 按 柱 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑 面 积 ； 13)突 出 墙 面 的 门 斗 、 眺 望 间 ， 按 围 护 结 构 外 围 水 平 面 积 计 算 建 筑面 积 。14)封 闭 式 阳 台 、 挑 廊 按 其 水 平 投 影 面 积 计 算 建 筑 面 积 。15)建 筑 物 外 有 顶 盖 和 柱
13、 的 走 廊 、 檐 廊 、 按 柱 的 外 边 线 水 平 面 积 计算 建 筑 面 积 ； 16)两 个 建 筑 物 间 有 围 护 结 构 的 架 空 通 廊 ， 按 通 廊 的 投 影 面 积 计 算建 筑 面 积 ； 17)建 筑 物 内 无 楼 梯 ， 设 室 外 楼 梯 的 ， 其 室 外 楼 梯 按 每 层 水 平 投 影面 积 计 算 建 筑 面 积 ； 18)各 种 变 形 逢 、 沉 降 缝 ， 宽 在 30mm 以 内 的 抗 震 缝 ， 均 分 层 计算 建 筑 面 积 ， 高 低 联 跨 时 ， 其 建 筑 面 积 并 入 低 跨 建 筑 面 积 内 。16、 计
14、算 一 半 的 建 筑 面 积 有 哪 些 ？1) 独 立 柱 雨 罩 ， 按 顶 盖 的 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。2) 单 排 柱 的 独 立 车 棚 、 货 棚 、 站 台 等 ， 按 顶 盖 的 水 平 投 影 面 积 的一 半 计 算 建 筑 面 积 。3) 阳 台 （ 包 括 凹 阳 台 、 挑 阳 台 、 封 闭 阳 台 、 不 封 闭 阳 台 ） 均 按 其均 按 其 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 。4) 无 柱 的 走 廊 、 檐 廊 ， 按 其 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。5) 没 有 围 护 结
15、构 的 架 空 通 廊 ， 按 其 投 影 面 积 的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。6) 室 内 有 楼 梯 并 设 室 外 楼 梯 的 ， 其 室 外 楼 梯 按 每 层 水 平 投 影 面 积的 一 半 计 算 建 筑 面 积 。17、 不 计 算 建 筑 面 积 有 哪 些 ？层 高 2.2M 以 下 ， 公 共 绿 化 、 柱 廊 等 ， 作 独 立 使 用 空 间 销 售 或 出 租的 ， 人 防 。 主 要 包 括 ：1) 突 出 墙 面 的 构 件 、 艺 术 装 饰 以 及 挂 板 突 出 的 艺 术 装 饰 线 ， 如 柱 、垛 、 勒 脚 、 台 阶 、 无 柱 雨
16、罩 等 。2) 检 修 消 防 等 用 的 室 外 爬 梯 、 宽 度 在 60cm 以 内 的 钢 梯 。3) 穿 过 建 筑 物 的 通 道 、 住 宅 的 首 层 平 台 、 层 高 在 2.2 米 以 内的 设 备 层 。4) 深 基 础 架 空 层 仅 预 留 门 窗 洞 口 ， 不 做 地 面 及 装 饰 的 。5) 没 有 围 护 结 构 的 屋 顶 水 箱 间 、 舞 台 及 后 台 悬 挂 幕 布 、 布 景 的 天桥 、 挑 台 。6) 单 层 建 筑 物 内 分 隔 的 操 作 间 、 操 作 室 、 仪 表 间 等 单 层 房 间 。7) 地 下 人 防 、 支 线 、
17、 人 防 通 道 、 人 防 通 道 端 头 为 竖 向 爬 梯 设 置 的安 全 出 入 口 。8) 宽 在 30mm 以 上 的 抗 震 缝 、 有 伸 缩 缝 的 靠 墙 烟 囱 ， 构 筑 物 如独 立 烟 囱 、 烟 道 、 水 塔 、 储 水 池 、 储 仓 等 。9) 建 筑 物 内 外 的 操 作 平 台 、 上 料 及 利 用 建 筑 物 的 空 间 安 置 箱 、 罐的 平 台 。18、 什 么 是 公 用 建 筑 面 积 ？电 梯 井 、 楼 梯 间 、 垃 圾 道 、 普 通 电 讯 主 、 设 备 间 、 公 共 门 厅 、 过 道 、地 下 室 、 值 班 警 卫
18、室 、 以 及 其 它 功 能 上 为 整 栋 建 筑 服 务 的 公 共 用 房和 管 理 用 房 建 筑 面 、 套 (单 元 )与 公 用 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 墙 以 及外 墙 (包 括 山 墙 ) 水 平 投 影 面 积 的 一 半 。19、 公 用 建 筑 面 积 分 摊 原 则 ？按 栋 分 摊 ， 原 则 上 是 谁 用 谁 分 摊 。 如 有 面 积 分 割 的 文 件 或 协 议 ， 应按 其 文 件 或 协 议 分 摊 计 算 ； 如 无 分 割 文 件 或 协 议 ， 按 规 定 的 公 用 面积 分 摊 原 则 进 行 分 摊 计 算 。20、 公 用
19、分 摊 面 积 包 括 什 么 ？共 用 建 筑 面 积 的 内 容 包 括 ： 电 梯 井 、 管 道 井 、 楼 梯 间 、 垃 圾 道 、 变电 室 、 设 备 间 、 公 共 门 厅 、 过 道 、 地 下 室 、 值 班 警 卫 室 等 ， 以 及 为整 幢 服 务 的 公 共 用 房 和 管 理 用 房 的 建 筑 面 积 ， 以 水 平 投 影 面 积 计 算 。共 用 建 筑 面 积 还 包 括 套 与 公 共 建 筑 之 间 的 分 隔 墙 ,以 及 外 墙 (包括 山 墙 )水 平 投 影 面 积 一 半 的 建 筑 面 积 。注 ： 用 于 营 业 性 可 售 可 租 的
20、 公 共 设 施 则 不 能 用 于 分 摊 。21、 什 么 是 住 宅 用 地 人 均 面 积 （ M/人 ） ？人 均 住 宅 用 地 面 积 小 区 内 总 住 宅 用 地 面 积 /本 小 区 规 划 居 住 总人 数 。22、 什 么 是 合 同 约 定 面 积 ？商 品 房 的 建 筑 面 积 未 经 具 有 房 产 测 绘 资 格 单 位 实 施 测 绘 ， 或 虽 经 具有 房 产 测 绘 资 格 单 位 实 施 测 绘 ， 但 未 经 房 地 产 行 政 主 管 部 门 审 核 通过 ， 而 临 时 由 合 同 暂 时 约 定 的 面 积 。23、 什 么 是 产 权 登
21、记 面 积 ？商 品 房 的 建 筑 面 积 已 经 由 具 有 房 产 测 绘 资 格 单 位 实 施 测 绘 ， 测 绘 结果 已 经 行 政 主 管 部 门 审 核 通 过 的 ， 登 记 在 房 屋 产 权 证 上 的 面 积 。24、 什 么 是 面 积 误 差 比 ？ 在 什 么 范 围 内 双 方 不 退 不 补 ？根 据 商 品 房 销 售 管 理 办 法 规 定 面 积 误 差 比 =（ 产 权 登 记 面 积 合 同 约 定 面 积 ） /合 同 约 定 面 积X100%当 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 3%以 内 （ 含 3%） 的 ， 据 实 结 算 房 价 款
22、。如 合 同 另 有 约 定 的 ， 依 据 合 同 。25、 面 积 误 差 在 什 么 范 围 内 双 方 多 退 少 补 ？1) 面 积 误 差 比 在 0% 3%之 间 双 方 多 退 少 补2) 面 积 误 差 比 绝 对 值 超 过 3%的 ， 买 受 人 有 权 选 择 退 房 。 买 受 人选 择 退 房 的 ， 出 卖 人 在 买 受 人 提 出 退 房 之 日 起 30 天 内 将 买受 人 已 付 款 退 还 给 买 受 人 ， 并 付 给 利 息 。 买 受 人 选 择 不 退 房 的 ，产 权 登 记 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积 时 ， 面 积 误 差 比
23、 在 3%以 内（ 含 3%） 的 部 分 房 价 款 由 买 受 人 补 足 ； 超 出 3%部 分 的 房价 款 由 出 卖 人 承 担 ， 产 权 归 买 受 人 。 产 权 登 记 面 积 小 于 合 同 登记 面 积 时 ， 面 积 积 差 比 绝 对 值 在 3%以 内 （ 含 3%） 部 分 的房 价 款 由 出 卖 人 返 还 买 受 人 ， 绝 对 值 超 出 3%部 分 的 房 价 款由 出 卖 人 双 倍 返 还 买 受 人 。 因 设 计 变 更 造 成 面 积 差 异 ， 双 方 不解 除 合 同 ， 应 当 签 署 补 充 协 议 。以 上 是 商 品 房 销 售
24、管 理 办 法 规 定 如 合 同 另 有 约 定 的 ， 依据 合 同 。26、 什 么 是 层 高 ？房 屋 的 下 层 地 板 面 或 楼 板 面 到 上 层 楼 板 面 的 高 度 。27、 什 么 是 净 高 ？房 屋 的 层 高 减 去 房 屋 的 楼 板 厚 度 就 是 房 屋 净 高 。28、 什 么 是 玄 关 ？ 其 意 义 ？指 房 屋 进 门 和 客 厅 之 间 的 缓 冲 地 带 。 玄 关 能 够 起 到 避 免 一 进 门 就 将房 间 一 览 无 余 的 情 况 。29、 什 么 是 隔 断 ？指 分 割 室 内 空 间 的 不 到 顶 的 半 截 立 梁 。3
25、0、 什 么 是 过 道 和 走 廊 ？过 道 指 住 宅 套 内 使 用 的 交 通 空 间 ； 走 廊 指 住 宅 套 外 使 用 的 交 通 空 间 。31、 什 么 是 阳 台 ？ 其 分 类 ？供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 的 有 顶 层 空 间 。 分 为 凹 、 凸 阳 台 。32、 阳 台 面 积 的 计 算 ？据 中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 于 2005 年 4 月 15 日 发 布 的 第 326号 公 告 称 ， 从 2005 年 7 月 1 日 起 ， 所 有 建 筑 工 程 的 面 积 计 算 将以 建 筑 工 程 建 筑 面 积 计 算 规 范
26、 为 国 家 标 准 （ 编 号 为GB/T503532005） ， 该 规 范 3.0.18 款 指 出 ： 建 筑 物 的 阳 台 ，不 论 是 凹 阳 台 、 挑 阳 台 、 封 闭 阳 台 、 不 封 闭 阳 台 均 按 其 水 平 投 影 面积 的 一 半 计 算 。33、 什 么 是 露 台 ？ 是 否 计 算 面 积 ？供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 的 无 顶 层 空 间 ， 不 计 算 面 积 。34、 什 么 是 地 下 室 ？房 间 地 面 低 于 室 外 地 平 面 的 高 度 超 过 该 房 间 净 高 1/2 的 空 间 。分 为 全 地 下 室 和 半 地
27、 下 室 。35、 什 么 是 混 凝 土 ？主 要 是 由 水 泥 、 普 通 碎 石 、 砂 和 水 配 置 而 成 的 混 凝 土 。 其 中 石 子 和砂 子 起 骨 架 作 用 ， 称 为 骨 料 。 石 子 为 粗 骨 料 ， 砂 为 细 骨 料 。 水 泥 加水 后 形 成 水 泥 浆 ， 包 裹 在 骨 料 表 面 并 填 满 骨 料 间 的 空 隙 ， 作 为 骨 料之 间 的 润 滑 材 料 ， 使 混 凝 土 混 合 物 具 有 适 于 施 工 的 和 易 性 ， 水 泥 水化 硬 化 后 将 骨 料 胶 结 在 一 起 形 成 坚 固 整 体 。36、 什 么 是 砖
28、混 结 构 ？建 筑 物 的 墙 、 柱 用 砖 砌 筑 ， 梁 、 楼 板 、 楼 梯 、 屋 顶 用 钢 筋 混 凝 土 制作 ， 成 为 砖 钢 筋 混 凝 土 结 构 。 这 种 结 构 多 用 于 层 数 不 多 （ 六 层以 下 ） 的 民 用 建 筑 及 小 型 工 业 厂 房 ， 是 目 前 广 泛 采 用 的 一 种 结 构 形式 。37、 什 么 是 现 浇 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ？建 筑 物 的 梁 、 柱 、 楼 板 、 基 础 全 部 用 钢 筋 混 凝 土 制 作 。 （ 将 混凝 土 浇 注 在 钢 筋 之 上 ） 梁 、 楼 板 、 柱 、 基 础
29、 组 成 一 个 承 重 的 框 架 ，因 此 也 称 框 架 结 构 。 墙 只 起 围 护 作 用 ， 用 砖 砌 筑 。 此 结 构 用 于 高 层或 大 跨 度 房 屋 建 筑 中 。38、 什 么 是 底 框 架 结 构 ？指 建 筑 的 底 部 一 层 或 二 层 是 框 架 结 构 ， 上 层 是 砖 混 结 构 ； 吸 取 了 框架 和 砖 混 的 优 点 。39、 什 么 是 框 架 剪 力 墙 结 构 ？剪 力 墙 是 承 受 垂 直 及 水 平 力 设 计 的 墙 体 ， 起 承 重 的 主 力 ， 改 间 隔 时不 能 打 墙 及 随 意 开 洞 。 以 免 破 坏 剪
30、 力 墙 的 整 体 性 。40、 什 么 是 建 筑 朝 向 ？建 筑 物 主 要 立 面 和 主 要 功 能 房 面 对 的 的 方 向 成 为 建 筑 朝 向 。 良 好 的朝 向 可 以 保 证 大 量 的 阳 光 通 过 窗 户 直 射 入 室 外 ， 改 善 住 宅 室 内 环 境 ，对 居 住 者 的 身 心 非 常 有 利 。传 统 观 念 上 ， 以 南 北 朝 向 为 正 ， 东 西 朝 向 为 偏 ， 朝 南 的 房 间 为 正房 ， 是 位 尊 的 表 示 。 通 常 认 为 ， 住 宅 朝 向 以 的 正 南 最 佳 ， 东 西 次 之 ，朝 北 最 次 。41、 什
31、 么 是 建 筑 间 距 ？两 栋 建 筑 外 墙 之 间 的 水 平 距 离42、 什 么 是 标 高 ？ 指 底 层 地 面 的 标 准 高 度 。43、 建 筑 墙 体 的 分 类 ？按 其 在 平 面 中 的 位 置 可 分 为 内 墙 和 外 墙 。 凡 位 于 房 屋 四 周 的 墙 称 为外 墙 ， 其 中 位 于 房 屋 两 端 的 墙 称 为 山 墙 。 凡 位 于 房 屋 内 部 的 墙 称 为内 墙 。 外 墙 主 要 起 围 护 作 用 ， 内 墙 主 要 分 隔 房 间 作 用 。 按 其 受 力 情况 可 分 为 ： 承 重 墙 和 非 承 重 墙 。 直 接 承
32、受 上 部 传 来 荷 载 的 墙 称 为 承重 墙 ， 而 不 承 受 外 荷 载 的 墙 称 为 非 承 重 墙 。44、 建 筑 高 度 分 类 ？建 筑 物 可 根 据 其 楼 层 数 量 分 为 以 下 几 类1) 低 层 ： 2 层 及 2 层 以 下2) 多 层 ： 2 层 以 上 ， 8 层 以 下3) 中 高 层 ： 8 层 以 上 ， 16 层 以 下4) 高 层 ： 16 层 以 上 ， 24 层 以 下5) 超 高 层 ： 24 层 以 上45、 取 得 商 品 房 预 售 的 条 件 ？房 地 产 开 发 商 首 先 要 取 得 一 定 的 开 发 资 质 ， 对 项
33、 目 进 行 立 项 后 ， 通过 取 得 建 筑 用 地 规 划 许 可 证 后 ， 交 纳 土 地 出 让 金 ， 签 订 国 有 土 地 出 让 合 同 ， 取 得 国 有 土 地 使 用 证 ， 根 据 项 目经 济 指 标 ， 进 行 项 目 的 规 划 设 计 ， 对 项 目 设 计 进 行 报 建 ， 并 取 得 建 筑 工 程 规 划 许 可 证 后 ， 进 行 施 工 报 建 ， 并 取 得 建 筑 工程 施 工 许 可 证 ， 在 房 屋 建 至 规 定 的 进 度 （ 多 层 项 目 建 至 封 顶 、高 层 项 目 要 求 为 主 体 结 构 的 2/3， 别 墅 项
34、目 建 至 封 顶 ） 时 便 可 办理 商 品 房 预 售 许 可 证 ， 取 得 商 品 房 预 售 资 格 。46、 什 么 是 三 书 一 证 ？交 楼 条 件 ： 1） 交 楼 通 知 书 2） 商 品 房 质 量 保 证 书 3） 商品 房 使 用 说 明 书 4） 竣 工 验 收 备 案 表47、 什 么 是 按 揭 ？消 费 者 在 购 买 大 宗 商 品 （ 如 房 产 等 ） 时 ， 通 过 与 银 行 签 订 抵押 贷 款 合 同 ， 消 费 者 提 供 抵 押 物 ， 由 银 行 提 供 贷 款 ， 消 费 者 按合 同 还 款 方 式 （ 一 般 为 每 月 付 款
35、） 偿 还 银 行 本 金 和 利 息 的 方 式 。48、 银 行 贷 款 ， 有 几 种 还 款 方 式 ？ 其 区 别 ？ 目 前 常 用 还 款 方 式 ？有 等 额 本 金 还 款 法 和 等 额 本 息 还 款 法 。其 中 等 额 本 金 还 款 法 是 将 本 金 每 月 等 额 偿 还 ， 然 后 根 据 剩 余 本 金 计算 利 息 ， 所 以 初 期 由 于 本 金 较 多 ， 将 支 付 较 多 的 利 息 ， 从 而 使 还 款额 在 初 期 较 多 ， 而 在 随 后 的 时 间 每 月 递 减 ， 这 种 方 式 的 好 处 是 ， 由于 在 初 期 偿 还 较
36、大 款 项 而 减 少 利 息 的 支 出 ， 比 较 适 合 还 款 能 力 较 强的 家 庭 。等 额 本 息 还 款 法 是 在 还 款 期 内 ， 每 月 偿 还 同 等 数 额 的 贷 款 (包 括本 金 和 利 息 )， 这 样 由 于 每 月 的 还 款 额 固 定 ， 可 以 有 计 划 地 控 制 家庭 收 入 的 支 出 ， 也 便 于 每 个 家 庭 根 据 自 己 的 收 入 情 况 ， 确 定 还 贷 能力 。常 用 还 款 方 式 是 等 额 本 息 还 款 法 。49、 等 额 本 息 还 款 法 的 计 算 方 式 ？ 贷 款 总 利 息 的 计 算 ？根 据
37、等 额 本 息 还 款 法 ， 向 银 行 贷 款 N 万 元 ， 就 用 N 乘 其 贷 款 年限 对 应 的 月 还 款 额 ， 得 出 每 月 连 本 带 息 还 款 额 。贷 款 总 利 息 每 月 连 本 带 息 还 款 额 贷 款 年 数 首 付 款 房 屋 总价50、 什 么 是 专 项 维 修 资 金 ？ 收 取 标 准 ？根 据 财 政 部 、 建 设 部 住 宅 专 项 维 修 资 金 管 理 办 法 (中 华 人民 共 和 国 建 设 部 和 国 财 政 部 令 第 165 号 文 )规 定 ： 业 主 须 交 纳 专项 维 修 资 金 ； 物 业 专 项 维 修 资 金
38、 用 于 住 宅 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备保 修 期 满 后 的 维 修 和 更 新 、 改 造 的 资 金 。 维 修收 取 标 准 ： 详 见 管 理 办 法 第 二 章 第 七 条 ： 商 品 住 宅 的 业 主 、 非住 宅 的 业 主 按 照 所 拥 有 物 业 的 建 筑 面 积 交 存 住 宅 专 项 维 修 资 金 ， 每平 方 米 建 筑 面 积 交 存 首 期 住 宅 专 项 维 修 资 金 的 数 额 为 当 地 住 宅 建 筑安 装 工 程 每 平 方 米 造 价 的 5%至 8%。 续 筹 ， 根 据 管 理 办 法 第 二章 第 十 七 条 业 主
39、 分 户 账 面 住 宅 专 项 维 修 资 金 余 额 不 足 首 期 交 存额 30%的 ， 应 当 及 时 续 交 。 成 立 业 主 大 会 的 ， 续 交 方 案 由 业 主 大会 决 定 。项 目 维 修 资 金 的 缴 纳 方 式 ： 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充51、 安 装 电 话 ， 接 通 宽 带 网 、 光 纤 、 管 道 煤 气 的 费 用 是 多 少 ？ 电 费 、 水费 各 是 多 少 ？以 上 所 有 费 用 皆 为 政 府 定 价 。 其 价 格 的 控 制 权 在 于 政 府 物 价 部 门 ，其 价 格 的 确 定 及 调 整 变 动 主 要
40、 由 政 府 有 关 部 门 规 定 。对 以 上 有 关 费 用 的 收 取 ， 物 业 公 司 仅 按 照 政 府 规 定 ， 依 照 法 规 按 原价 代 收 代 缴 。52、 有 几 种 付 款 方 式 ？ 定 金 多 少 ？ 一 次 性 付 款 优 惠 多 少 ？根 据 项 目 实 际 情 况 补 充53、 车 位 或 车 库 是 否 可 以 办 理 产 权 ？ 花 园 否 可 以 办 理 产 权 ?根 据 项 目 实 际 情 况 补 充二 、 项 目 理 解1、 项 目 概 况项 目 的 总 体 技 术 指 标 ？ 包 括 （ 总 占 地 面 积 、 总 建 筑 面 积 、 建 筑
41、 占 地面 积 、 会 所 建 筑 面 积 、 商 业 街 建 筑 面 积 、 容 积 率 、 建 筑 密 度 、 绿 地率 、 机 动 车 位 数 量 等 ） 项 目 综 合 经 济 技 术 指 标 如 下 ：请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充2、 一 期 总 套 数 是 多 少 ？ 几 种 物 业 类 型 ？ 其 面 积 ？ 各 为 多 少 套 ？ 其 分 布情 况 ？ 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充3、 说 明 项 目 的 产 品 设 计 理 念 及 风 格 定 位 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充4、 本 项 目 的 定 位 ?请 根 据 项 目 实 际
42、 情 况 补 充5、 项 目 的 地 理 位 置 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充6、 项 目 周 边 的 交 通 状 况 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充7、 详 细 描 述 项 目 的 总 体 规 划 特 色 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充8、 学 府 城 建 筑 物 的 最 大 正 间 距 与 最 小 间 距 分 别 是 多 少 米 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充9、 车 位 情 况 说 明 ？ 车 位 面 积 说 明 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充10、 学 府 城 各 种 户 型 的 面 积 是 多 少 ？请 根 据
43、项 目 实 际 情 况 补 充11、 学 府 城 各 种 户 型 的 特 色 ?（ 户 型 特 点 参 考 户 型 手 册 上 特 点 提 炼 ）请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充12、 每 个 房 间 的 电 话 、 宽 带 插 头 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充13、 各 种 户 型 的 层 高 、 楼 板 厚 度 是 多 少 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充14、 各 户 型 室 内 楼 梯 的 宽 度 是 多 少 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充15、 建 筑 施 工 单 位 说 明 及 资 质 ?项 目 建 设 单 位 ： 请 根 据 项
44、 目 实 际 情 况 补 充项 目 施 工 单 位 ： 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充项 目 监 理 单 位 ： 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充16、 项 目 周 边 主 要 配 套 ?请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充17、 项 目 内 部 （ 小 区 ） 主 要 配 套 ?其 特 点 说 明 ?1) 工 程 配 套 ： 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充2) 生 活 配 套 ： 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充18、 会 所 有 哪 些 主 要 的 功 能 ？ 收 费 如 何 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充19、 各 产 品
45、类 型 的 交 楼 标 准 是 什 么 ？请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充三 、 物 业 管 理（ 一 ） 物 业 收 费 类1、 为 什 么 物 业 管 理 公 司 一 次 性 收 取 三 个 月 的 物 业 管 理 费 ？由 于 本 小 区 客 户 群 特 点 ， 大 部 分 业 主 事 务 繁 忙 ， 因 此 可 能 出 现 物 业服 务 费 交 费 不 及 时 的 现 象 ； 而 物 业 管 理 公 司 也 会 将 大 部 分 精 力 用 于催 缴 费 用 上 （ 因 为 物 业 管 理 费 是 保 证 物 业 公 司 正 常 运 转 的 先 决 条 件 ）， 这 势 必 就
46、 会 影 响 到 物 业 管 理 公 司 对 业 主 和 其 他 方 面 的 服 务 质 量 。如 按 年 度 收 取 物 业 管 理 费 ， 物 业 公 司 可 将 全 部 精 力 投 入 到 对 客 户 服务 中 ， 在 资 金 运 转 上 无 后 顾 之 忧 。2、 从 什 么 时 间 开 始 计 收 业 主 的 物 业 管 理 费 ？按 约 定 日 期 办 理 收 楼 手 续 的 ， 从 办 理 收 楼 手 续 之 日 起 开 始 计 算 ； 未按 收 楼 手 续 约 定 日 期 拖 延 收 楼 手 续 的 ， 以 开 发 商 发 给 业 主 的“收 楼 通 知 书 ”上 标 明 的
47、交 房 时 间 的 次 月 开 始 计 收 物 业 管 理 费 ，另 ， 从 遗 漏 工 程 整 改 完 成 之 日 起 计 收 管 理 费 ， 具 体 以 各 项 目 的 实 际操 作 为 准 （ 请 根 据 项 目 实 际 情 况 补 充 ） 。3、 以 什 么 面 积 收 取 业 主 的 物 业 管 理 费 ？房 产 证 未 办 理 以 前 ,以 商 品 房 买 卖 合 同 上 的 销 售 面 积 为 准 ； 房 产 证办 理 以 后 ， 以 实 测 后 的 建 筑 面 积 收 取 物 业 管 理 费 。4、 业 主 应 该 每 月 缴 纳 的 物 业 管 理 费 标 准 是 多 少 ？
48、 除 此 之 外 业 主 还 要 交纳 什 么 费 用 ？别 墅 物 业 管 理 费 的 收 费 标 准 为 ： 2.80 元 /平 方 米 /月 ；洋 房 物 业 管 理 费 收 费 标 准 为 ： 2.4 元 /平 方 米 /月 ；除 此 之 外 如 果 是 各 业 主 自 己 家 里 使 用 的 水 电 费 、 煤 气 费 、 有 线 电 视和 网 络 费 等 费 用 ， 以 及 业 主 的 一 些 有 偿 服 务 。5、 业 主 入 住 时 应 该 签 订 什 么 协 议 或 文 件 ？入 住 时 业 主 应 签 订 前 期 物 业 服 务 协 议 、 临 时 管 理 规 约 、 房
49、屋 交 接 确 认 书 、 防 火 协 议 书 、 水 电 表 读 数 、 钥 匙 确认 书 、 业 主 承 书 ， 并 签 收 住 户 手 册 、 装 修 指 南 、 收 楼 文 件 /物 品 签 收 表 住 宅 使 用 说 明 书 、 住 宅 质 量 保证 书 等 资 料 。6、 业 主 如 何 知 道 物 业 管 理 费 都 花 在 什 么 地 方 了 ？物 业 管 理 费 主 要 用 在 小 区 内 各 公 共 设 施 设 备 (电 梯 、 消 防 监 控 、供 水 供 电 设 备 )的 日 常 养 护 、 维 修 及 公 共 清 洁 卫 生 和 环 境 绿 化 的 维护 等 方 面 ； 物 业 管 理 公 司 将 每 半 年 向 业 主 公 布 一 次 物 业 管 理 公 司 对本 小 区 收 缴 与 支 出 的 账 目 ， 届 时 您 可 以 详 细 了 解 物 业 管 理 费 是 如 何花 销 的 。7、 业 主 有 权 审 查 物 业 管 理 企 业 的 收 支 吗 ？没 有 。 只 有 业 主 委 员 会 可 以 请 有 关 审 计 部 门 进
