1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！评 估 报 告 名 称 ：深 圳 市 横 岗 投 资 股 份 有 限 公 司君 逸 酒 店 开 发 项 目 贷 款 评 估 报 告评 估 报 告 编 号 ：2003X0602 号评 估 机 构 ：深 圳 市 世 联 房 地 产 评 估 有 限 公 司评 估 日 期 ：2003 年 6 月 12 日 至 2003 年 6 月 22 日地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项 目 评 估 负 责 人 ：梁 兴 安
2、世 联 地 产 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司 副 总 经 理 、注 册 房 地 产 估 价 师 、注 册 土 地 估 价 师周 晓 华 世 联 地 产 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司 副 总 经 理 、估价 顾 问 部 经 理 、注 册 房 地 产 估 价 师 、造 价 工程 师项 目 评 估 参 加 人 员 ：赖 琳 玲 世 联 地 产 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司 估 价 顾 问部 项 目 经 理 ，注 册 房 地 产 估 价 师 、注 册 土地 估 价 师姜 巽 世 联 地 产 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司 估 价 顾 问部 物 业 顾 问肖 建 龙 世 联 地 产
3、 顾 问 （深 圳 ）有 限 公 司 估 价 顾 问部地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！目 录一、报告摘要 11.1 评估假设和限制条件 .11.2 项目评估说明 .21.3 承贷主体简介 .31.4 评估结论与建议 .5二、贷款企业评估 82.1 贷款企业概况 .82.2 经营者素质 .102.3 单位采用会计政策 .102.4 税收政策 .112.5 企业财务状况及偿债能力评估 .112.6 企业已开发项目、在建项目及土地储备 .142.7 贷款企业综合评价 .14三、项目概况与背景 153.1 项目概况 .15
4、3.2 项目建设合法性分析 .223.3 项目建设规模 .243.4 项目建设合作情况 .253.5 项目建设进展 .25四、项目市场分析 264.1 深圳市经济发展分析 .264.2 区域经济分析 .304.3 项目 SWOT 分析及定位判断 414.4 项目收入预测 .42五、项目总投资估算与资金筹措 485.1 测算原则及前提条件 .485.2 项目总投资估算 .495.3 项目投资计划 .515.4 项目资金筹措计划 .52六、项目经济效益分析 536.1 酒店经营收入及成本、费用、税金测算 .53地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖 数十万份专业资料任你下
5、载，资深操盘手随时交流！6.2 项目利润、投资利润率 .546.3 项目综合经济效益分析 .55七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析 577.1 项目盈亏平衡分析 .577.2 项目敏感性分析 .57八、项目偿债能力分析 598.1 还款来源分析 .598.2 贷款偿还期测算 .59九、贷款方式及担保能力分析 609.1 贷款方式分析 .609.2 贷款偿还期测算 .62十、银行效益分析 63十一、贷款风险及防范措施 6411.1 贷款风险 .6411.2 风险防范措施 .65十二、评估结论与建议 6612.1 借款企业 .6612.2 项目评价 .6612.3 贷款评价 .6812.4 结论与建
6、议 .68十三、附表：贷款项目评估用表 69附表 1：借款人基本情况表附表 2：项目评估情况表附表 3：项目开发成本估算表附表 4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表 5：项目投资计划估算表附表 6：资金来源与运用表附表 7：损益及利润分配表附表 8：现金流量表（全部投资）附表 9：贷款偿还期测算表附表 10：敏感性分析表地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1一 、 报 告 摘 要1.1 评估假设和限制条件1、本次评估项目为深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，对项目各楼层功能分布及经营面积的统计分析参考深圳市君逸酒店筹备处撰写的深圳市君逸酒店可行性研究报
7、告 。2、截止评估时点，项目的权益主体为深圳市双义发实业股份有限公司，贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司（为深圳市双义发实业股份有限公司的股东之一） ，本次分析未考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的操作及银行还款的影响。3、因酒店用地与其他住宅等用地未分割，在成本测算求取地价时，我们先根据龙岗区基准地价测算出宗地的完全地价，按实际缴纳地价所占完全地价的百分比，计算酒店商业地价的总额。4、根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起（2005 年 7 月起） ，每个季度偿还 500 万元，至2008 年 6 月止，贷款全部清偿。在此我们依据酒店经营收入优先偿还贷款进行测算，不考虑
8、还贷期间各股东的利润分配。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！25、我们是根据项目 100%权益下进行经济测算。1.2 项目评估说明1、评估说明事项深圳市横岗投资股份有限公司于 2003 年 6 月计划向中国农业银行深圳分行申请 6,000 万元贷款，贷款期限为 5 年，用于君逸酒店项目装修工程及支付工程款。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。2、主要评估依据(1)中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法（农银发2001193 号）(2)中国农业银行中长期贷款项目评估办法（农银发2001230 号）(3)房地产开发项目经济评价方法（建设部：建
9、标2000205 号）(4)建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530 号）(5)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定(6)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件(7)开发商提供的项目方案设计说明等资料3、项目简介君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3苑以西，在 G08213-34 号宗地上，总用地面积 7,6247.9，该宗地包括居住用地等其它用途，根据深圳市土地使用权出让合同书中记载，其中酒店总建筑面积为 44,000。该项目楼高 28 层，其中 14 层为裙楼，5 层为酒店设备层，626 层为
10、客房层（无 14 层） ，2728 层为酒店行政楼层，29 层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供 220个停车位。项目于 1992 年底开工，1994 年因国家经济政策宏观调控的影响而停工，1995 年重新施工，至 1996 年主体全部完工后，又因资金不足而停工。1999 年 3 月开始外墙装修，同年底外墙装修工程完工。2002 年 4 月开始室内装修工程，截止至查勘日 2003 年 6 月 12 日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为 60%，预计项目于 2003 年 7 月竣工开始对外营业。目前酒店的 24 层已与经营者签订出租经营合同，租
11、期十年（原合同从 2003 年开始计） 。1.3 承贷主体简介企业名称 深圳市横岗投资股份有限公司住 所 深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼法定代表人 李智勇注册资本11,800 万元企业类型 股份有限公司地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额 2,243 万元，出资比例19.01%深圳市横岗股份投资有限公司工会：出资额 1,180 万元，出资比例 10%深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司：出资额 937 万元，出资比例7.94%深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额 733 万元，出资比例6.21%深圳市龙岗区横岗坳经
12、济发展公司：出资额 623 万元，出资比例 5.28%深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额 491 万元，出资比例4.16%深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额 368 万元，出资比例3.12%深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额 317 万元，出资比例2.69%股东构成深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额 139 万元，出资比例1.18%经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为 G07212-14 的房地产开发经营。营业期限1990 年 3 月 1
13、0 日至 2040 年 3 月 10 日成立日期1990 年 3 月 10 日资质证书2002 年项目开发企业第 50 名贷款企业是由横岗镇九个行政村和横岗经济发展有限公司、横岗镇投资管理公司、深圳市横岗投资股份有限公司工会委员会共十二个单位参股投资组成。公司经过近十年的经营运作，已形成以“三来一补” 、合资、合作企业为基础，房地产为主导；建材经营、宾馆、酒店娱乐、商贸、自营工业企业为辅的多元化企业集团；曾被深圳市政府评为“深圳市最大集体企业”第二名。截止地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！52002 年底，公司资产总额达 4.86 亿元，净资产 3.08 亿元，2002
14、年实现税后利润 4,234 万元。目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星） ，为横岗镇内经营时间最久的宾馆。宾馆占地 12,837平方米，拥有 96 套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉 OK 厢房、健身、美容美发室等设施。客房入住率约为 65%，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。1.4 评估结论与建议1.4.1、评估结论1、项目地理位置较好君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，为横岗的发展的新中心区。2、方案可行性横岗镇经济发展迅速，工业发展前景较好，区内与港澳台地区及国外商务交流较多，目前区内无星级酒店可提供高档次的服务，存在市
15、场空缺。3、建设合法该项目的宗地号为 G08213-34，已付清地价款，并办理了宗地的房地产证 。地块目前已取得建设工程项目开工许可证（挖孔桩） 、 深圳市规划国土局规划设计要点 、 深地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！6圳市龙岗区计划统计局文件 、 建设工程施工许可证 、深圳市建设用地规划许可证 、 中华人民共和国建筑工程施工许可证 （室内装饰工程部分） ，项目开发手续基本合法。4、建设资金到位，建设工期有保障君逸酒店总投资为 23,322.12 万元，项目已投入建设资金10,300 万元（其中自用资金约 6,000 万元，其它为施工单位垫资） ，农行贷款 6,000
16、万元，尚余 4,300 万元，主要来源于企业自有资金。因酒店主体及外装修已全部完工，内装修工程也已过半，因此建设工程有保障。5、项目经济效益良好具体指标见下表表 1：主要经济指标表序号 名 称 单 位 数 据项目设计规模1 总建筑面积 44,0001.1 酒店总面积 44,000酒店自营面积 2 层出租面积 2,424.33 层出租面积 2,424.34 层及夹层出租面积 2,850.19项目经济数据1 总投资 万元 23,053.73其中:财务费用 万元 1,242.952 资金筹措 万元其中：自有资金 万元 15,600农行借款 万元 6,000经营收入 万元 1,453.733 经营收入
17、 万元 390,463.38地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！74 经营成本及费用 万元 240,928.655 利润总额 万元 126,481.006 所得税 万元 18,972.157 税后利润 万元 107,508.85财务评价指标1 税前成本利润率 % 7.84%2 税后成本利润率 % 6.66%3 全部投资内部收益率(所得税后 ) % 8.70%4 全部投资财务净现值 万元 9,5725 全部投资动态回收期(所得税后 ) 年 21.176 借款偿还期 年 5注：以上经济效益以委托方提供之设计方案分析测算；上表为考虑 24 层裙楼出租经营，酒店客房及自助餐厅自营情
18、况下的经济效益指标。根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好，财务上具有可行性。1.4.2、项目风险及建议本贷款项目存在的主要风险为：因 24 层分租经营，承租方为个人，其经营能力及管理水平无法考查，而酒店的整体经营对酒店经营成败有极大的影响，分租部分经营状况的好坏直接影响到酒店的入住率；贷款主体作为酒店管理者，无大型星级酒店的经营经验，带来酒店的经营风险；项目的贷款主体与权益主体分离的风险。银行应有效监控该贷款，专款专用；跟进酒店的装修情况，保证酒店按时营业，同时项目经营收入优先用于偿还贷款，化解贷款风险，确保项目贷款回流。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘
19、手随时交流！8项目具有较好的市场前景和经济效益。经评估，贷款经济效益较好。建议银行在有效控制风险的前提下，可对贷款企业提供贷款额度人民币 6,000 万元，用于完成本项目的开发，贷款期限 5 年。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！9二 、 贷 款 企 业 评 估2.1 贷款企业概况表 2： 贷 款 企 业 情 况 简 介 表企业名称 深圳市横岗投资股份有限公司住 所 深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼法定代表人 李智勇注册资本11,800 万元企业类型 股份有限公司深圳市龙岗区横岗镇物业发展公司，出资额 3,968 万元，出资比例 33.63%深圳市龙岗区横岗镇经
20、济发展总公司，出资额 2,243 万元，出资比例 19.01%深圳市横岗股份投资有限公司工会：出资额 1,180 万元，出资比例 10%深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司：出资额 937 万元，出资比例 7.94%深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额 733 万元，出资比例6.21%深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司：出资额 623 万元，出资比例 5.28%深圳市龙岗区横岗镇四联经济发展公司，出资额 552 万元，出资比例 4.68%深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额 491 万元，出资比例 4.16%深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额 368 万元，出资比例 3.12%
21、深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额 317 万元，出资比例 2.69%深圳市龙岗区横岗镇西坑经济发展公司，出资额 248 万元，出资比例 2.10%股东构成深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额 139 万元，出资比例1.18%注册号4403011026412经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为 G07212-14 的房地产开发经营。营业期限1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日成立日期1990 年 3 月 10 日房地产资质等级
22、2002 年项目开发企业第 50 名地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！10注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照 、 深圳市房地产开发企业资质证书 （副本） ，股东构成根据企业提供的深圳市工商物价信息中心核准内资有限责任公司注册登记的有关资料 。贷款企业深圳市横岗投资股份有限公司，成立于 1990 年 3月 10 日，是股份有限公司，注册资本金人民币 11,800 万元。截止 2002 年底，公司资产总额达 4.70 亿元，净资产 3.08亿元，2002 年实现税后利润 4,313 万元。贷款企业具有深圳市房地产项目开发企业资质，近年来完成开发了华侨新村住宅区
23、、联建商住楼、康乐花园、梧桐花园住宅区等，2001 年建设的雅景苑项目已全部售罄，2002 年新建的时代商城项目已封顶，目前计划整体招商，出租经营。目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星） ，为横岗镇内经营时间最久的宾馆。宾馆占地 12,837平方米，拥有 96 套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉 OK 厢房、健身、美容美发室等设施。客房入住率约为 65%，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！112.2 经营者素质表 3： 贷 款 企 业 管 理 层 人 员 情 况 表姓名 职务 性别 出生年
24、月 户籍所 在地 学历 毕业院校 职称李智勇 董事长 男1969.11深圳 大专 华南农业大学-魏兆渊 总经理 男1952.7深圳 大专 深圳大学-陈泽彬 财务总监 男1963.9深圳 大专 广州大学 会计师陈薪华 工程部经理 男1952.9深圳 高中- -王鹏 销售部经理 男1974.11深圳 大专 浙江美术学院-贷款企业下设行政办、外经部、工程部、业务办、财务部、售楼等，部门设置齐全。贷款企业现有员工 323 名，其中工程技术人员 20 人，企业经营管理者总体素质一般。2.3 单位采用会计政策(1)会计制度：执行房地产企业会计制度 。(2)会计年度：采用公历年度，即从 1 月 1 日至 1
25、2 月 31 日为一个会计年度。(3)记账基础和计价原则：会计核算以权责发生制为基础，以历史成本为计价原则。(4)记账本位币和外币业务核算方法：以人民币为记账本位币。发生外币业务时，采用发生当日的汇价折合为人民币记账，年末对货币性项目余额按年末市场汇价进行调整，由此产生的折算差额计入当期损益。(5)现金等价物：指三个月内到期，易于转换为已知金额现地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！12金，价值变动风险小的短期债券投资。(6)坏账核算方法：坏账核算方法采用直接转销法，发生的坏账损失直接计入管理费用。(7)固定资产计价及其折旧方法：固定资产标准为使用期限在一年以上的房屋建筑物、
26、机械设备、运输设备及其他与生产经营有关的设备、器具和工具，以及不属于生产经营的设备，但单位价值在 2,000 元以上，并且使用期限超过两年的实物资产。各类固定资产按取得的实际成本计价，固定资产折旧采用平均年限法计算。2.4 税收政策该公司是营业税纳税人，适应的主要税种和税率如下：营业税为营业额的 5%；城建税，税率为交纳流转税的 1%；企业所得税，税率为应纳税所得额的 15%。2.5 企业财务状况及偿债能力评估1、企业财务状况贷款企业近三年财务指标见下表：表 4： 企 业 财 务 指 标 表单 位 ： 万 元财务指标 2000 年 2001 年 2002 年 2003.5.15总资产 41,0
27、43 42,522 47,019 50,444总负债 16,304 14,482 16,174 19,396净资产 24,739 28,041 30,845 31,048流动资产 30,222 29,640 21,443 23,906流动负债 16,204 12,882 16,174 18,083期末存货 18,149 17,184 8,518 8,939期初存货 18,149 17,184 8,518基本财务指标销售收入 16,833 15,577 19,393 3,617地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！13净利润 3,425 3,483 4,313 139现金净流量
28、 8,819 5,481 6,406利润总额 3,682 3,646 4,589 143财务费用 62.24 45.35 343.87 23.82销售成本 11,981 10,894 12,771 2,264流动比率 1.9 2.3 1.3 1.3速动比率 0.75 0.97 0.80 0.83资产负债率 39.72% 34.06% 34.40% 38.45%偿债能力利息保障倍数 60.2 81.4 14.3 7.0存货周转率 132.03% 61.66% 99.38% 25.94%营运能力 资本积累率 189.18% 106.46% 104.88% 100.33%资产净利润率（资产收益率）
29、8.34% 8.19% 9.17% 0.28%销售利润率 21.87% 23.41% 23.66% 3.95%利润增长率 1.7% 23.8% -96.8%赢利能力近 3 年总资产平均净利润率 8.57% 注：表中“基本财务指标” 来源于贷款企业提供的近三年的财务报表和截至 2003年 5 月 15 日的会计报表，2000-2002 年度财务报表已经审计， 2003 年 5 月 15日的会计报表未经审计。偿债能力分析贷款企业的财务报表反映，该企业近三年来的资产负债率远低于房地产行业平均水平（约 60左右） ，主要是因为企业的主要收入除来源于房地产出租、出售外，还有工缴费，企业每年有稳定的 6,
30、0007,000 万元工缴费收入，长期偿债能力较强。2000、2001 年存货量占到总资产的比率在 4045%，略低于一般房地产开发企业的指标，主要是因为企业主要经营业务并不是房地产开发经营。2002 年存货量大幅减少主要是因为开发建设的雅景苑项目销售情况较好，存货量大幅减少；2000、2001 年企业的流动比率处于合理水平，2002 年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！14短期偿债能力较强。营运能力分析贷款企业近三年的存货周转在 12 年左右，因为该企业所开发的房地产项目属中小等规模，此存货周转速度在房地产企业中属
31、于正常水平。盈利能力分析企业近三年的总资产盈利平均净利润率为 8.57%，从20002002 年盈利指标看，企业近年盈利情况较好。2、企业贷款情况截止 2003 年 4 月 31 日，该企业的短期借款余额为 10,520万元，长期借款余额为 1,300 万元，合计为 11,820 万元。贷款银行金额(万元)贷款期限 贷款方式贷款利率(%)200 2002.9-2003.9担保5.841建行1,000 2003.1-2004.1抵押5.841400 2002.8-2003.8担保4.8175中行400 2002.10-2003.10担保4.8175800 2002.8-2003.8担保6.277
32、5800 2002.9-2003.9担保6.2775800 2003.3-2004.3担保6.2775信用社1,300 2003.1-2008.1抵押6.2775工行2,500 2002.7-2003.7担保4.8675500 2002.7-2003.7担保5.841750 2002.8-2003.8担保5.841500 2002.9-2003.9担保5.841农行300 2002.11-2003.11担保5.841发展行200 2002.12-2003.12担保5.7525招行2,000 2003.3-2004.3担保5.841合计12,450地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随
33、时交流！152.6 企业已开发项目、在建项目及土地储备表 5： 企 业 开 发 项 目 汇 总 表类 别 项 目 名 称 项 目 位 置 建 筑 面 积(万 ) 投 资 总 额（ 万 元 ） 竣 工 时 间/销 售 时 间 销 售 额（ 万 元 ） 销 售 率康乐花园 横 岗 镇 乐 园 路11 17,000 1999/1999 22,000 100%梧桐花园 横 岗 镇 六 约9 12,000 1997/1997 15,000 95%完 工 项 目君逸酒店 横 岗 镇 政 府 北 侧3.7 21,787 2003.7/在 建 项 目 时代商城 康 乐 花 园1.2 3,500 2003.9企
34、业 2002 年度完成房地产投资总额为 3,370 万元，商品房销售收入 3,477 万元，利润总额为 4,589 万元.。2.7 贷款企业综合评价1、财务状况贷款企业企业每年有稳定的 6,0007,000 万元工缴费收入，长期偿债能力较强；2000、2001 年企业的流动比率处于合理水平，2002 年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但企业的速动比率减小，短期偿债能力较强。2、企业发展前景该企业为横岗镇各村合作成立的股份有限公司，经营各村属物业的出租、房地产开发等，有稳定的租金收入来源，目前尚有保安村大福工业区的土地储备，具有一定的发展潜力。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时
35、交流！16三 、 项 目 概 况 与 背 景3.1 项目概况1、项目位置君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，距深惠路约 300 米，附近有横岗镇政府、市规划国土局横岗管理所、横岗水厂等市政部门，及八达工业村、横岗村第一及第二工业区、六约工业区、鹏基工业城等多个大型工业区。项目地块四至如下：东侧：锦冠华城二期住宅区及雅景苑；南侧：绿化广场、横岗镇政府；西侧：锦冠华城二期住宅区；北侧：红棉一路，隔路为丽晶中心及贤合村村民自建房。图片 1：项目位置图地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！17图片 2：东侧锦冠华城住宅项目图片 3：南侧绿化广场，地下为停车场图片 4
36、：西侧隔小区路与锦冠华城相邻地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！18图片 5：北侧隔小区道路与锦冠华城相邻图片 6：北向景观开阔图片 7：南向景观镇政府及黄竹坑水库地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！192、项目简介君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西 G08213-34 号宗地上，总用地面积 7,6247.9，该宗地包括居住用地等其它用途，根据深圳市土地使用权出让合同书中记载，其中酒店总建筑面积为 44,000。该项目楼高 28 层，其中 14 层为裙楼，5 层为酒店设备层，626 层为客房层（无 14 层） ，2728 层为酒店行
37、政楼层，29 层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供 220个停车位。项目于 1992 年底开工，至 1996 年主休全部完工，1999 年3 月开始外墙装修，同年底外装修工程完工。2002 年 4 月开始室内装修工程，截止至查勘日 2003 年 6 月 12 日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为 60%，预计项目于 2003 年 7 月竣工。目前酒店的 24 层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从 2003 年开始计） 。图片 8：项目夜景效果图地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！20图片 9：酒店大堂效果图 图
38、片 10；酒店前绿化广场效果图3、项目开发现状2002 年 4 月酒店开始室内装修工程，截止至查勘日 2003年 6 月 12 日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为 60%，预计项目于 2003 年 7 月竣工开始对外营业。图片 11：酒店外观地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！21图片 12：酒店大堂现状 图片 13：标准房内景图片 14：多功能会议厅 图片 15：歌舞厅图片 16：商务套房 图片 17：桑拿房地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！22图片 18：西餐厅 图片 19：中餐厅图片 20：中餐厨房
39、图片 21：中餐套房图片 22：露天泳池地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！233.2 项目建设合法性分析1、项目开发合法性手续一览表表 6： 项 目 开 发 文 件 表名 称 单位、文号 文件主体深圳市房地产开发企业资质证书 2002 年项目开发企业 第 150 名 深圳市横岗投资股份有限 公司建设工程项目开工许可证（综合楼人工挖孔桩）编号：宝建开字第921577 号横岗镇股份投资有限公司深圳市规划国土局规划设计要点 编号 HG950153 横岗股份投资有限公司深圳市龙岗区计划统计局文件 深龙计投资199858 号 深圳市双义发实业股份有 限公司深圳市土地使用权出让合同书
40、 深地合字（1998）5243 号及补充协议书 深圳市双义发实业股份有 限公司建设工程施工许可证（综合楼）编号：龙施许字第 99-0074 号深圳市双义发实业股份有限公司付清地价款证明 深龙国地价证字1999 12 号 深圳市双义发实业股份有 限公司房地产证（土地） 深房地字第6000014164 号 深圳市双义发实业股份有 限公司深圳市建设用地规划许可证 深规土规许字 06-2002-0006 号 深圳市双义发实业股份有 限公司中华人民共和国建筑工程施工许可证（装饰工程） 编号440307200205210102 深圳市双义发实业股份有 限公司根据委托方提供的深圳市工商物业信息中心的核准内资
41、有限责任公司注册登记的有关资料显示，深圳市双义发实业股份有限公司股份中深圳市横岗投资有限公司占 10%股权，根据委托方介绍，双义发公司为横岗镇处理本项目建设而成立的房地产项目公司。2、项目土地使用权取得1998 年 12 月 15 日，深圳市双义发实业股份有限公司与深地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！24圳市规划国土局签订深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书，取得地块编号为 G08213-34 号土地使用权，地价款合计为 50,323,614 元。根据付清地价款证明 ，深圳市双义发实业股份有限公司于 1999 年 2 月 1 日全部付清。根据委托方介绍，项目用地的前期由
42、深圳市横岗投资股份有限公司投资建设横岗镇综合服务大楼，1994 年因国家宏观政策调控，项目停工。1995 年横岗镇为完成本项目而成立了深圳市双义发实业股份有限公司，并将本项目用地划归双义发名下（以上权利人变更委托方未能提供相关文件） ，并与深圳市规划国土局签订土地使用权出让合书 。因此本项目前期取得的规划设计要点、桩基工程许可证等为横岗投资股份有限公司名下，后期取得的许可证等为双义发公司名下。根据房地产证记载，该宗地权益方为深圳市双义发实业股份有限公司，双义发公司具有本地块的开发资质。本项目用地权属清淅。3、结论项目已合法取得 G08213-34 号地块土地使用权，并付清地价款，办理了宗地的土
43、地房地产证 。项目地块已取得建设工程项目开工许可证（综合楼人工挖孔桩） 、 深圳市规划国土局规划设计要点 、 建设工程施工许可证（综合楼） 、 深圳市龙岗区计划统计局文件 、 深圳市龙岗区地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！25计划统计局文件 、 深圳市土地使用权出让合同书 、 深圳市建设用地规划许可证 、 中华人民共和国建筑工程施工许可证（装饰工程） 。因本项目的建设时间较长，且项目建设在双义发和横岗投资之间有过两次权利变更，因此其施工过程中取得的许可证书建设单位分别为双义发和横岗投资，本项目施工手续齐全，已取得“四证” ，开发建设手续合法。3.3 项目建设规模3.3.1
44、 项目规模君逸酒店项目总建筑面积为 44,000。楼高 29 层，其中14 层为裙楼，5 层为酒店设备层，626 层为客房层（无14 层） ，2728 层为酒店行政楼层，29 层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供 220 个停车位。3.3.2 项目经济指标根据委托方提供的深圳市君逸酒店可行性研究报告 、房屋租赁合同 （24 层） ，项目主要经济技术指标如下表：表 7：项目规划指标表项目 总用地规划指标地块编号G08213-34其中：酒店总建筑面积()44,000容积率（地块总体）2.2覆盖率（地块总体）25%二层中餐酒楼：2,424.3三层桑拿按摩：2,424.3裙楼经营面积四层及夹层
45、 KTV：2,850.19客房数 豪华单人间：98 间地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！26标准双人间：240 间商务套房：34 间总统套房：2 间机动车停车位（辆）220注：1、地块编号、地块总体容积率及覆盖率、酒店建筑面积以深圳市土地使用权出让合同书为准；2、24 层裙楼建筑面积以房屋租赁合同 ；3、客房类别及数量根据深圳市横岗投资股份有限公司深圳市君逸酒店筹备处提供的 可行性研究报告 。3.4 项目建设合作情况表 8：项目建设合作单位表项 目 桩 基 外墙装饰工程 室内装饰工程建设单位 横岗股份投资有限公司 深圳市双义发实业股份有限公司 深圳市双义发实业股份有限公司
46、设计单位 中国建筑研究总院深圳分院 中国建筑研究总院深圳分院 深圳市文业装饰设计工程有限公司施工单位 汕头市建安总公司六处 深圳市龙岗区横岗建筑安装工程总公司 深圳市文业装饰设计工程有限公司监理单位 深圳市龙岗区建设监理公司 深圳市建艺建设监理有限公司3.5 项目建设进展根据委托方提供的资料，项目于 1992 年底开工，至 1996年主休全部完工，1999 年 3 月开始外墙装修，同年底装修工程完工。2002 年 4 月开始室内装修工程，截止至查勘日2003 年 6 月 12 日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为 60%，预计项目于 2003 年 7 月竣工。目前酒店的 24 层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从 2003 年开始计） 。
