1、长沙商业市场房地产市场酒店市场调研报告,思维导图：,长沙环境洞察,长沙房地产发展概况,长沙商业市场分析,长沙酒店市场分析,长沙公寓市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙房地产发展概况,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,城市化水平与房地产阶段的关系： 小于30%， 初创期 ，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%， 已经饱和，基本停滞。,长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期,长沙是中部六省会房价的洼地,2009年中部六省会商品房均价显示： 长沙商品房均价3951元/平米，是中部六省价格最的省会城市。其洼
2、地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。,长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。,城北板块,城南板块,月湖星沙板块,城东板块,金星大道沿线板块,中心区 板块,麓谷板块,麓南板块,各板块的核心价值提炼： 中心板块中央生活区配套价值 城东板块芙蓉区政府、武广线规划、 体育新城 城南板块长株潭融城规划、省政府、天心区政府 麓南板块长潭西线、大学城、湿地生态公园 麓谷板块高新区环境品质 金星大道市政府、空气环境 城北板块新河三角洲、开福区政府 月湖星沙月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区,长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！,市府板块,长沙
3、房地产发展概况,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,10年成交量在调控中比09年成交量稳中略升,长沙是中部六省会房价的洼地,长沙房地产发展概况,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产市场表现：成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。,长沙房地产发展概况,长沙酒店市场分析
4、,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,汇金国际,化机厂,万科城,保利4号地块,中建南湖地块,水泵厂,纳爱斯,万博汇,北辰新河三角洲,友阿大厦,华都,嘉盛国际,金领家族,德斯勤广场,圭塘河,湘江世纪城,万达广场,北辰 总建面500万，其中住宅300万，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万；社区商业配套和停车库等120万。规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。,德斯勤广场 总建面145万，含大型商业中心+五星级酒店+甲级写字楼+淘宝城+主题商业街+电视直播大厅+环球影视城+国际学校+高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、
5、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。,保利南湖项目 总建面65万，其中五星级酒店+甲级写字楼+公寓+商业合计建面19万平米。,奥克斯项目,湘腾城市广场,世贸项目,万达广场 总建面100万，其中商业20万，另有五星级酒店+甲级写字楼+公寓+高尚住宅。,楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。,长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。 楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。 长沙房地产市场表现：
6、成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。 楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。,小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升级换代，长沙迎来“城市综合体时代”。,长沙房地产发展概况,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙目前有五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以
7、上，加上各类宾馆、招待所，超过百数之多。,本案周边无星级酒店，存在较大的市场空白点，优越的地理位置具备较大的酒店发展空间。,长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达10家以上，而本案所处区域无星级酒店，存在市场空缺。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上； 从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。,入驻率：星级酒店整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。其中，仅喜来登入住率在82%以上，与其为长沙首个5星级酒店在客户心理地位有一定关系
8、。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,消费水平： 星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。其中，喜来登达到700元以上，客户认可度高，愿意为其高价买单。,从长沙星级酒店高房价和高入住率的信息得出，长沙具有相当大的高消费能力。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,通过上表可以看出，五星级酒店收入构成较为平均，而四星级酒店则通过价格优势，在客房收入上所占比例较大； 星级酒店收入中会议的比例最高，其中主要与长沙每年定期举办的湖南国际文化展览会、中国（长沙）国际汽车
9、展览会，及著名的中国金鹰电视艺术节等商务商业活动相关 。,物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。,长沙房地产发展概况,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,10年上半年长沙旅游总收入占全省旅游总收入的41.2%。武广高铁的开通，为长沙的旅游发展带来了发展机遇。仅五一期间，长沙市主要旅游景区接待高铁旅游团队就有6200多个，游客量近10万人次。,消费人群： 10年上半年长沙共接待国内外游客2597.2万人次，旅游总收入达230.25亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分
10、析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,2009年，全市举办的各类会展活动项目达505个，直接收入8.2亿元，并带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元。 会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。,红星国际会展中心 4.8万平米,青竹湖国际会展中心,湖南国际会展中心 5万平米,2008年,年度,直接收益,乘数效应收益,2009年,2010年,7.3亿,65亿,8.2亿,预计9.0亿,75亿,预计82亿,增幅9.3%,
11、消费人群：长沙会展业其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消费产值，为酒店客房、休闲娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。,喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5星级酒店，长沙酒店行业求新、求高现象异常明显。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙酒店市场小结长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。,成长成熟阶段，五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家。,发展
12、阶段及格局,酒店承载能力,未来趋势,消费人群：旅游、会展、政府接待、商务会谈成为主流。 消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。 入驻率：整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。 物业构成：收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。,长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。,区域契机,雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺，为本案带来契机。,1、酒店市场承载能力高，尤其是五星以上高档酒店 2、长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势 3、雨花亭区域暂无高档酒店，存在市场空缺的契机,长沙写字楼发展阶段
13、：目前长沙写字楼市场处于高端专业写字楼时代。,九十年代,新兴市场的激进与阵痛,第一次回暖与产品升级发展,千禧年前夕,长沙市场出现品质较低的一代写字楼,第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地,SOHO商住的时代,长沙首推了SOHO居家办公理念，成为了这一阶段长沙写字楼市场的替代词,新世纪伊始,酒店式公寓席卷星城,高档专业写字楼时代,酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务,大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革，高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高,02年-05年,06年-至今,长
14、沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙高端写字楼主要集中在： 横向城市主干道：五一路、解放路、劳动路 纵向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三个核心商务区： 五一广场商务区 芙蓉中路商务区 韶山北路商务区,长沙高端写字楼分布特点：长沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日”字形带状分布。,五一广场商务区,韶山北路商务区,芙蓉中路商务区,五一广场是长沙市的传统中心，两条城市主干道在五一广场交汇，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙市的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个新城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北
15、路商务区。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,10,中隆国际大厦,中天广场,第一大道,华美欧国际,湖南国际金融大厦,顺天财富中心,定王大厦,运达国际广场,通程国际大酒店,银华大酒店商务楼,豪庭酒店商务楼,大华宾馆,华天贵宾楼,金源大酒店,湘域中央,10,唯一星座,亚大时代,10,专业高档写字楼,五星级酒店写字楼,长沙高端写字楼市场调研：分为专业写字楼、五星级酒店式写字楼、普通酒店式写字楼。,酒店写字楼分布主要以高端酒店为依托；专业高端写字楼主
16、要集中在芙蓉中路、五一路、韶山路等繁华地带。,普通酒店写字楼,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙专业写字楼入驻率分析,由于长沙近几年自身经济发展的快速，及长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求十分巨大,普通酒店式写字楼入驻率分析,入驻率情况：五星级酒店式写字楼入驻率明显高于专业写字楼，五星级酒店式写字楼与普通酒店式写字楼入住率相当。,五星级酒店式写字楼入驻率分析,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,租金水平：
17、五星级酒店式写字楼租金平均为3.8元/天，普通酒店式写字楼租金水平为约为2元/天，专业写字楼租金平均为2元/天。,长沙酒店式写字楼租金水平相对与专业写字楼租金水平约高出1.8元/天，存在更高投资价值； 2010年开始，伴随着长沙整体房地产市场以及优质写字楼市场销售价格的增长，同时，新建楼宇品质的提高，写字楼的租金也开始相应增长；,专业写字楼租金,普通酒店式写字楼租金,五星级酒店式写字楼租金,亚大时代,中天广场,中隆国际,顺天财富中心,定王大厦,第一大道,文化大厦,2,1,4,3,银华大酒店,金源大酒店,天玺大酒店,2,1,4,3,华天贵宾楼,豪庭大酒店,4,2,8,6,运达国际,通程国际大酒店
18、,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙专业写字楼客户分析,长沙酒店写字楼客户分析,消费人群：五星级酒店式写字楼以国内外大型知名企业分公司或办事处、信息科技产业客户为主，普通酒店式写字楼以外贸型企业、咨询公司及中等企业办事处为主，专业写字楼以实业、投资咨询、房地产等客户为主。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,智能化水平：五星级酒店式写字楼、普通酒店式写字楼、专业写字楼硬件配置相当，都有甲级，且都配置中央空调。,长沙专业写字楼智能化水平,普通酒店式写字楼智能化水平,五星级酒店
19、式写字楼智能化水平,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,在写字楼车位配比上，国内发达城市一般标准是150-200平方米配置一个停车位，而长沙是200-500平方米一个，远未达国际标准。 写字楼客户对电梯数量级电梯速度要求高，高端写字楼电梯数量保证在6-9个，电梯速度保持2-3米/秒，办公人员电梯等候时间短。,电梯数计车位数：专业写字楼硬件配置最高，电梯达5-9台；五星级酒店式写字楼与普通酒店式写字楼相当，电梯不如专业写字楼。,长沙专业写字楼智能化水平,普通酒店式写字楼智能化水平,五星级酒店式写字楼智能化水平,长沙房地产整体市场,长沙酒店
20、市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,香港写字楼多通过品牌物业在资产运营管理中，实现后期价值的；长沙目前新建项目都有物业，部分项目以能聘请星级物管为自己项目升值的重要筹码； 长沙专业写字楼的物管费在3.0-4.0元左右，而酒店式写字楼的物管因一次性包含很多费用，多在十几元到二十元不等。,物管费水平：五星级酒店式写字楼物管费在10-20元、普通酒店式写字楼约5元、专业写字楼物管费在3-4元。,专业写字楼物业管理费,普通酒店式写字楼物业管理费,五星级酒店式写字楼物业管理费,亚大时代,中天广场,中隆国际,顺天财富中心,定王大厦,第一大道,文化大厦,3,2,5,4,银华大酒
21、店,金源大酒店,天玺大酒店,4,2,8,6,华天贵宾楼,豪庭大酒店,10,5,20,15,运达国际,通程国际大酒店,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙写字楼市场小结：写字楼市场已经发展成熟，且由专业写字楼和酒店写字楼主导市场。酒店写字楼在溢价实现上更高。,五星级酒店式写字楼,五星级酒店式写字楼硬件配置不如专业写字楼，但是因为酒店的身份价值拉动，其实际租金远高于专业写字楼，实现了较高溢价。,普通酒店式写字楼,普通酒店式写字楼与五星级酒店式写字楼硬件配置相当，但租金远低于五星写字楼。说明星级不够，对写字楼的身份形象拉升不够，酒店不足以
22、对写字楼形成驱动力，并实现高溢价。,专业写字楼,专业写字楼硬件配置上略高于五星级酒店式写字楼，但租金却不如对方，原因是没有高档酒店的价值驱动。,1、酒店式写字楼，以酒店高形象驱动写字楼价值，实现高溢价 2、酒店档次不足（5星以下），形象驱动不够，难以支撑溢价。,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙公寓市场现状：09年百花齐放，量价齐升,1,长沙之芯，1.49万方，均价9300，产品41-79平米，售罄,2,首座，2.85万方，均价7000，产品36-90平米，售罄,3,名富公寓，6.08万方，均价6400，产品33-101平米，售罄
23、,亚商国际，4.02万方，均价6000（精装），产品43-93平米，一期推B栋除开4-10F未推外，售罄,4,融圣国际，9.12万方，均价7400，产品36-57平米，售罄,5,6,铂宫，8.59万方，均价7500，产品66-77平米，售罄,据中原不完全统计，09年市中心公寓消化量约1.6万套，按照平均45平米面积计算，09年，去化量约为72万方！,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,2010年，中心城区已知公寓项目全年供应预计将超过50万方； 高素质项目如嘉盛国际、潇湘国际、明城国际、观园、凯轩云顶等将陆续上市，后市竞争激烈。,长沙公
24、寓市场现状： 2010年高质素项目集中入市，特别是偏办公性质的商务公寓白热化，但酒店式公寓目前长沙市场仍处于一个空白期,长沙房地产整体市场,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙公寓市场现状：商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,商务公寓调研：主要商务公寓项目硬件对比,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,商务公寓调研：单间面宽区间集中在
25、4-8米，进深区间7-12米；分摊率在22-30%；卫生间5-5.4平米，走廊宽度1.6-1.8米，无阳台。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,酒店式公寓调研：长沙强劲的经济增长，孕育了酒店式公寓的生存空间。部分楼盘正是看到了这一点，因而以伪酒店式公寓试探市场，试图实现高溢价。,2009年中部六省GDP排名,2009年中部六省会GDP进入全国50强排名,近几年湖南经济年增长率在12%以上，长沙的发展也随之突飞猛进，超过郑州位居中部省会城市第二的位置。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产
26、整体市场,酒店式公寓调研：产业结构快速升级。长沙经济已实现第三产业和第二产业均衡发展的可持续发展大好局面，也孕育了酒店式公寓的生存空间。,长沙在总体经济快速发展的同时，经济结构也有明显的改善。经济增长动力由过去主要依靠第三产业带动迅速转变为二、三产业协同带动的持续快速发展大好局面。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,酒店式公寓调研：,调研目的：探求酒店式公寓客户的消费需求； 调研方法：深度访谈； 调研时间：10月1日-7日，共计7天； 访谈对象：企业中高层管理人员、私营业主； 访谈数量：近30位高端客户。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼
27、市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,酒店式公寓调研（典型个案）：,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,酒店式公寓调研（典型个案）：,成长成熟阶段，呈现四面开花。,发展阶段及格局,公寓特色打造,未来趋势,30-50平，占到60%以上，既是主力供应面积，同时也是畅销面积段。,产品走商务路线，并有少量走精装或酒店式公寓做法，将成为未来市中心区项目实现高溢价的常用作法。,公寓产品打造,商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限,市场潜力大。,长沙公寓市场
28、小结：公寓市场已经发展成熟，商务公寓易创造价格天花板，但要求项目毗邻城市主干道；精装公寓成为趋势；出现伪酒店式公寓，逐步挑战价格极限,市场潜力大。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,1、商务型公寓成为目前市场主流，以此实现高溢价 2、酒店式公寓目前市场空白，但市场潜在需求强劲。,长沙主要商圈概述 一中心7次级,长沙商业经过百年沉淀，商贸布局较为合理，功能齐全。由区域购买力与区域商业发展情况不同，逐渐发展形成了几大商圈，中心商圈为五一商圈，次级商圈有伍家岭商圈，袁家岭商圈，东塘商圈，侯家塘商圈，溁湾镇商圈，星沙商圈，雨花亭商圈位于韶山路
29、和五一大道交界处向四面辐射，由友谊商场、湘域中央写字楼和通程大酒店等综合商业和街铺商业等其它商业组成，以丰富的业态辐射全市。,一个中心商圈六个次级商圈,五一路,韶山路,五一商圈,侯家塘商圈,东塘商圈,伍家岭商圈,雨花亭商圈,袁家岭商圈,芙蓉路,溁湾镇商圈,新沙商圈,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,火车站商圈,长沙商圈主力商业体主力商业体是各商圈扩大辐射范围，吸引客户的主力，主力商业体引进的主力店多为行业领头商家。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,五一商圈五一商圈以其大体量
30、的商业以及丰富全面的业态，辐射全市。,五一大道至湘江一桥段，自东至西业态档次逐渐降低，由最初的通程电器和KFC逐步变化为以零散的低档服饰与小饮食店为主，临湘江一桥为小商品批发市场,黄兴路北段相比中段人气急剧下降，业态以小吃餐饮与服饰为主，少量的高档商业。,解放西路，黄兴路至湘江大道段，酒吧一条街，以酒吧,KTV等娱乐场所为主,解放西路，黄兴路至蔡锷段，司门口位置，业态多为便利的餐饮与娱乐场所为主，包括了速食餐饮店与众多电玩场所,黄兴路步行街，业态丰富，一层多为对人流量要求较高的服饰店，二楼为品牌服饰店或餐饮店，三楼及以上均为休闲娱乐场所,特色商业区域,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙
31、公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,雨花亭商圈目前以居住型配套商业为主，但满足潜在商务需求的高端商业市场潜力大。并以嘉信茂广场为核心聚集，未来兴建的万博汇3期商业体量在3万方以上，与之呼应，构建商圈商业核心。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,沃尔玛,万博汇三期规划大体量商业,雨花亭商圈，商业核心地段为韶山路与新建路交汇处。核心物业为嘉信茂广场，及未来规划的万博汇3期大体量高档商业，同时配合新建路与韶山路商业呼应。总商业体量预计在10万方以上。,长沙商业市场小结：雨花亭商圈以嘉信茂广场和万博汇3期为商业核心的布局基本构筑成型。,长沙酒店市场分析,长沙写字楼市场分析,长沙公寓市场分析,长沙商业市场分析,长沙房地产整体市场,一中心7次级。雨花亭商圈目前属于此商圈之一。,商圈格局,商业以嘉信茂广场为核心聚集，未来兴建的万博汇3期商业体量在3万方以上，与之呼应，构建商圈商业核心。,雨花亭商圈,1、雨花亭商圈为城市副商圈，商业基础良好； 2、雨花亭商圈为依赖沃尔玛的居住型商圈，目前商业形象中端；,完,
