1、中国房地产政策研究堵漏、体改、维权郑 华 著Publishing House of Electronics Industry北京BEIJINGII内 容 简 介本 书 全 面 系 统 地 介 绍 了 我 国 房 地 产 业 的 法 律 、 法 规 及 相 关 政 策 ， 涉 及 到 土 地 获 得 、 产 权 登 记 、 房 屋 拆 迁 、 房 地 产 开 发 、 建 筑 施 工 管 理 、 商 品 房 销 售 、 中 介 管 理 、 物 业 管 理 等 诸 方 面 的 政 策 。 本 书 深 入 地 分 析 了 各 种 政 策 中 存 在 的 漏 洞 、 问 题 ， 并 分 析 其 原 因
2、。 同 时 ， 本 书 汇 集 各 家 学 者的 观 点 ， 对 相 关 问 题 进 行 了 深 刻 的 理 论 分 析 ， 有 很 高 的 学 术 价 值 。 本 书 密 切 关 注 实 际 生 活 中 的 热 点 问 题 ， 用 许 多 生 动 的 案 例 再 现 当 前 房 地 产 市 场 的 种 种 纠 纷 、矛盾。本 书 适 合 房 地 产 管 理 部 门 、 房 地 产 开 发 企 业 及 相 关 领 域 的 学 术 研 究 人 员 、 教 师 、 学 生 阅 读 。未 经 许 可 ， 不 得 以 任 何 方 式 复 制 或 抄 袭 本 书 之 部 分 或 全 部 内 容 。 版
3、权 所 有 ， 侵 权 必 究 。图 书 在 版 编 目 （ CIP） 数 据中 国 房 地 产 政 策 研 究 一 一 堵 漏 、 体 改 、 维 权 /郑 华 著 . 一 北 京 ： 电 子 工 业 出 版 社 ， 2004.5 ISBN 7-5053-9902-0I. 中 II. 郑 I. 房地产业一经济政策一研究一中国 IV. F299.233.1中 国 版 本 图 书 馆 CIP 数 据 核 字 （ 2004） 第 040624 号责任编辑：龚立革印 刷：北京天空颖华印刷厂 出 版 发 行 ： 电 子 工 业 出 版 社北京市海淀区万寿路 173 信箱 邮编 100036经 销：各地
4、新华书店开 本 ： 787980 1/16 印 张 ： 19.75 字 数 ： 450 千字 插 页 ： 1 印 次：2004 年 5 月第 1 次印刷印 数：5 000 册 定 价 ： 27.00 元凡购买电子工业出版社的图书，如有缺损问题，请向购买书店调换。若书店售缺，请与本社发 行 部 联 系 。 联 系 电 话 ： （ 010） 68279077。 质 量 投 诉 请 发 邮 件 至 ， 盗 版 侵 权 举 报 请 发 邮 件 至 。前 言中 国 房 地 产 市 场 与 政 策 联 系 十 分 紧 密 。 政 府 作 为 管 理 者 和 国 有 土 地 所 有 者 的 代 理 人 ，
5、对 中 国 房 地 产 市 场 的 影 响 尤 其 巨 大 。 由 于 房 地 产 业 立 法 建 制 时 间 不 长 ， 其 间 不 断 被 各 种 政 治 运 动 打 断 、 干 扰 ， 政 策 未 能 升 级 为 法 律 ， 执 法 者 与 立 法 者 又 合 二 为 一 ， 其 影 响 力 之 大 不 难 想 像 ： 政 策 的 作 用 往 往 大 于 法 律 ， 使 我 国 房 地 产 政 策 存 在 着 政 出 多 门 ， 政 策 多 变 ， 前 后 不 一 ， 互 相 矛 盾 ， 透 明 度 低 等 问 题 使 政 策 研 究 与 贯 彻 困 难 重 重 。当 房 地 产 业 裹
6、 携 着 滚 滚 财 源 浩 荡 前 行 时 ， 伴 随 着 的 政 策 制 定 、 发 展 的 轨 迹 却 容 易 被 忽 视 ， 谁 还 记 得 中 国 房 地 产 业 是 怎 么 走 过 来 的 ？ 谁 会 花 心 思 去 连 缀 这 过 往 的 经 历 和 片 断 ， 发 现 其 中 的 教 训 和 代 价 呢 ？20 世 纪 90 年 代 初 的 房 地 产 狂 热 尚 记 忆 犹 新 ， 21 世 纪 的 新 “圈 地 热 ”又 起 波 澜 ， 面 疾 伴 随 着 腐 败 、 环 境 破 坏 的 新 病 复 发 了 。 一 方 面 老 百 姓 作 为 弱 势 群 体 ， 在 房 地
7、 产 市 场 上 倍 感 疲 惫 ， 担 惊 受 怕 。 另 一 方 面 业 主 作 为 一 个 新 型 社 会 角 色 ， 正 在 打 起 维 权 的 大 旗 ， 形 成 一 支 不 可 忽 视 的 力 量 ， 他 们 向 开 发 商 讨 公 道 ， 向 政 府 要 说 法 。 恰 恰 是 这 种 无 形 的 力 量 推 动 立 法 建 设 的 步 伐 不 断 前 行 。 该 是 梳 理 政 策 法 规 的 时 候 了 ， 把 一 个 个 疏 漏 清 理 出 来 ， 把 一 个 个 立 法 空 白 或 灰 色 地 带 勾 勒 清 晰 ， 把 一 个 个 惨 痛 的 教 训 告 诉 人 们 ，
8、 把 学 术 研 究 领 域 的 声 音 传 播 出 去 ， 向 政 府 敲 响 反 腐 的 警 钟 ， 让 老 百 姓 绷 紧 自 主 维 权 的 神 经 ， 让 开 发 商 了 解 正 确 把 握 政 策 的 方 法 ， 辨 别 出 政 策 带 来 的 是 机 会 还 是 风 险 。有 种 习 惯 认 为 ， 政 策 是 官 方 管 理 老 百 姓 的 工 具 ， 政 策 一 向 以 文 件 自 称 ， 被 保 密 或 神 秘 化 了 ， 所 以 老 百 姓 对 所 谓 政 策 ， 搞 不 懂 也 不 敢 问 ， 甚 至 有 一 种 天 然 的 抵 触 。 然 而 ， 作 为 业 主 ，
9、又 必 须 捍 卫 自 己 的 权 利 ， 当 百 姓 发 现 利 益 被 暴 露 在 法 律 保 护 之 外 时 ， 他 们 不 得 不 学 习 法 规 政 策 ， 在 一 个 法 规 不 健 全 的 环 境 中 ， 不 懂 政 策 ， 谈 什 么 维 权 ， 谈 什 么 防 范 ？ 所 以 我 认 为 首 先 的 任 务 是 打 破 这 种 神 秘 。本 书 遵 循 这 样 一 个 大 的 思 路 ， 即 先 把 政 策 内 容 介 绍 清 楚 ， 让 读 者 看 懂 ， 在 本 书 的 每 一 章 中 ， 列 出 种 种 相 关 政 策 的 名 称 、 发 布 机 构 、 发 布 时 间
10、 ， 以 备 读 者 查 阅 检 索 。要 读 懂 政 策 ， 还 要 发 现 政 策 的 问 题 、 漏 洞 ， 我 整 理 了 近 十 几 年 来 报 刊 曝 光 的 重 大 典 型 案 例 ， 一 是 说 明 政 策 与 我 们 每 个 人 的 生 活 息 息 相 关 ， 二 是 反 映 出 政 策 研 究 的 紧 迫 性。怀 着 这 种 打 算 ， 我 写 了 这 本 关 于 中 国 房 地 产 政 策 的 书 。 好 在 ， 前 人 的 研 究 已 经 堆 叠 了 相 当 多 的 精 华 和 成 果 ， 我 所 做 的 就 是 把 它 们 整 理 出 来 。 作 为 理 论 研 究
11、工 作 者 ， 我III认 为 各 位 专 家 学 者 论 文 中 点 滴 的 真 知 灼 见 都 是 十 分 宝 贵 的 ， 有 价 值 的 ， 应 挖 掘 、 整 理 、 汇 集 起 来 ， 传 播 出 去 ， 让 人 们 理 解 ， 特 别 是 给 后 人 查 找 提 供 线 索 ， 即 使 只 是 作 为 资 料 保 存 ， 往 往 也 是 具 有 学 术 价 值 的 。这 样 的 研 究 使 我 有 一 种 使 命 感 。 研 究 公 摊 面 积 问 题 及 产 权 证 难 办 的 原 因 ， 使 我 感 到 应 该 为 百 姓 呼 吁 ： 研 究 土 地 管 理 问 题 ， 使 我
12、 为 国 有 资 产 流 失 而 愤 慨 ： 研 究 建 筑 管 理 制度，我又会为由于房屋质量问题而在“衡阳 119”大 火 中 死 难 的 20 位 官 兵 年 轻 的 生 命 而 叹 息 。 这 种 使 命 感 使 我 把 辛 苦 的 写 作 视 为 乐 趣 ， 期 待 着 我 微 弱 的 声 音 能 够 有 更 响亮的回声，带来更多的知音。郑华2004 年 3 月IV目 录第 一 章 引 言 1第 一 节 研 究 房 地 产 政 策 的 重 要 性 1一 、 法 律 调 整 对 于 一 般 房 地 产 经 济 活 动 的 意 义 1二 、 房 地 产 政 策 、 法 律 对 于 中 国
13、 房 地 产 的 特 殊 意 义 3第 二 节 中 国 房 地 产 政 策 与 法 5第 三 节 中 国 房 地 产 立 法 及 政 策 运 作 的 实 践 7一 、 改 革 开 放 以 前 我 国 的 房 地 产 政 策 （ 1949一 1978 年 ） 8二 、 改 革 开 放 以 后 我 国 的 房 地 产 政 策 （ 1978 年 至 今 ） 9第 四 节 中 国 房 地 产 政 策 运 作 中 存 在 的 问 题 11一 、 行 政 管 理 的 色 彩 过 重 11二 、 一 事 多 法 ， 多 头 立 法 ， 重 复 立 法 11三 、 在 立 法 的 运 作 上 ， 政 企 尚
14、未 脱 钩 12四 、 在 行 政 运 作 过 程 中 ， 缺 乏 监 督 和 投 诉 的 机 制 12五 、 运 作 效 率 低 12第 五 节 房 地 产 政 策 的 价 值 取 向 12一 、 一 般 公 共 政 策 的 价 值 取 向 13二 、 房 地 产 政 策 的 价 值 取 向 14第 六 节 房 地 产 政 策 体 系 16一 、 按 规 范 行 为 的 内 容 分 类 17二 、 房 地 产 政 策 体 系 的 效 力 层 级 结 构 18三 、 按 其 他 方 式 对 房 地 产 政 策 进 行 分 类 19四 、 本 书 的 结 构 20第 二 章 土 地 政 策 总
15、论 22第 一 节 土 地 政 策 的 意 义 22第 二 节 土 地 政 策 的 分 类 24V一 、 按 土 地 分 类 进 行 的 土 地 政 策 分 类 24二 、 按 土 地 利 用 、 保 护 、 经 营 与 管 理 等 多 种 行 为 内 容 对 土 地 政 策 进 行 分 类 25三 、 按 其 他 标 准 与 依 据 的 分 类 25第 三 节 土 地 管 理 中 出 现 的 新 问 题 与 土 地 政 策 研 究 之 必 要 性 28一 、 新 一 轮 “圈 地 ”热 28二 、 此 次 “圈 地 ”热 新 特 点 之 一 ： 规 模 大 29三 、 此 次 “圈 地 ”热
16、 新 特 点 之 二 ： 圈 占 风 景 名 胜 区 29四 、 此 次 “圈 地 ”热 新 特 点 之 三 ： 腐 败 现 象 明 显 30第 三 章 农 村 土 地 管 理 32第 一 节 农 村 非 建 设 用 地 的 管 理 32一 、 耕 地 资 源 状 况 令 人 堪 忧 32二 、 土 地 管 理 的 最 高 原 则 34三 、 实 施 土 地 用 途 管 制 制 度 35四 、 耕 地 保 护 38五 、 农 村 非 建 设 用 地 管 理 中 存 在 的 问 题 40第 二 节 农 村 建 设 用 地 的 管 理 43一 、 关 于 农 村 建 设 用 地 的 有 关 规 定
17、 44二 、 农 村 建 设 用 地 管 理 政 策 实 施 中 的 问 题 49第 四 章 城 市 土 地 供 应 55第 一 节 城 市 建 设 用 地 的 供 应 55一 、 我 国 现 行 土 地 市 场 供 应 方 式 55二 、 我 国 土 地 使 用 权 出 让 、 划 拨 中 存 在 的 问 题 56三 、 对 土 地 供 应 方 式 的 建 议 58第 二 节 土 地 使 用 权 划 拨 58一 、 土 地 使 用 权 划 拨 的 概 念 58二 、 土 地 使 用 权 划 拨 的 法 律 特 征 58三 、 土 地 使 用 权 划 拨 范 围 59四 、 非 公 益 目 的
18、 划 拨 土 地 的 “转 轨 ”60五 、 划 拨 土 地 使 用 权 及 其 终 止 64六 、 划 拨 土 地 的 其 他 转 化 形 式 64第 三 节 土 地 使 用 权 出 让 69一 、 土 地 政 策 的 市 场 化 价 值 取 向 69VI二 、 土 地 使 用 权 出 让 70三 、 土 地 使 用 权 出 让 合 同 72四 、 土 地 使 用 权 出 让 的 年 限 74五 、 土 地 使 用 权 出 让 的 灭 失 75六 、 协 议 出 让 75七 、 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 出 让 77八 、 土 地 使 用 权 出 让 中 面 临 的 问 题 78第 四
19、 节 土 地 使 用 权 转 让 、 出 租 、 抵 押 88一 、 土 地 使 用 权 转 让 88二 、 土 地 使 用 权 出 租 92三 、 土 地 使 用 权 抵 押 94第 五 章 城 市 土 地 管 理 99第 一 节 土 地 储 备 制 度 99一 、 土 地 储 备 制 度 的 产 生 99二 、 土 地 储 备 制 度 的 实 施 100三 、 土 地 储 备 制 度 的 理 论 问 题 探 讨 105第 二 节 土 地 价 格 管 理 121一 、 土 地 估 价 制 度 的 产 生 121二 、 土 地 价 格 管 理 政 策 中 的 问 题 123第 六 章 城 市
20、房 屋 拆 迁 管 理 政 策 124第 一 节 房 屋 拆 迁 程 序 及 其 管 理 政 策 125一 、 拆 迁 中 的 各 方 当 事 人 125二 、 拆 迁 管 理 126三 、 拆 迁 补 偿 与 安 置 129第 二 节 房 屋 拆 迁 政 策 实 施 中 存 在 的 问 题 131一 、 拆 迁 管 理 体 制 中 存 在 的 问 题 132二 、 拆 迁 安 置 与 补 偿 中 存 在 的 问 题 138第 七 章 房 地 产 登 记 制 度 与 政 策 151第 一 节 我 国 房 地 产 登 记 制 度 的 确 定 与 发 展 152第 二 节 我 国 房 地 产 登
21、记 制 度 的 基 本 内 容 153一 、 房 地 产 登 记 机 关 154VII二 、 房 地 产 登 记 内 容 155三 、 房 屋 土 地 登 记 的 类 型 157四 、 房 地 产 登 记 的 基 本 程 序 159第 三 节 房 地 产 登 记 政 策 的 问 题 163一 、 登 记 效 力 模 式 的 选 择 问 题 163二 、 登 记 效 力 与 合 同 效 力 的 关 系 问 题 167三 、 预 告 登 记 问 题 169四 、 登 记 种 类 问 题 174五 、 建 立 登 记 赔 偿 制 度 175第 八 章 房 地 产 企 业 管 理 政 策 178第 一
22、 节 房 地 产 开 发 及 开 发 企 业 185一 、 房 地 产 开 发 的 类 型 185二 、 房 地 产 开 发 企 业 的 类 型 187第 二 节 房 地 产 开 发 企 业 的 设 立 188一 、 房 地 产 企 业 的 设 立 188二 、 外 资 房 地 产 开 发 企 业 的 设 立 190三 、 房 地 产 开 发 企 业 资 质 等 级 条 件 192四 、 房 地 产 开 发 企 业 资 质 等 级 的 申 请 核 定 、 审 批 、 年 检 194五 、 房 地 产 开 发 企 业 的 业 务 范 围 195六 、 违 反 资 质 管 理 的 法 律 责 任 195第 九 章 房 地 产 开 发 项 目 计 划 管 理
