1、 长垣县人民路项目投资研判报告2012 年 6 月第一章：投资环境一、 区域环境 地理位置：位于河南省东北部，隶属新乡市，东隔黄河与山东省东明县相望。城市战略定位为：豫鲁交界地区的区域中心城市，工业与商贸型城市。 交通条件：新菏铁路横亘东西，省道 308 线、213 线穿越全境，济东、大广两条高速公路“十”字交汇，交通十分便利。 图 1：长垣到周边各县市的驾车时间图 历史人文：长垣因“县有防垣（即防护墙） “而得名，春秋时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为“蒲城” 。 地貌特征：长垣县为黄河冲积平原的一部分。境内无山，地势平坦低洼，少有缓坡。 面积人口：到 2010 年，长垣县国土面
2、积 1051 平方公里，耕地 86 万亩，辖 10 镇、4 乡、4 个办事处，人口 85 万以上，其中城区人口约 20 万，城镇化水平达 41%左右。 区域划分：如下图图 2：长垣县区域划分图长垣县共分为 5 个区，如上图所示。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东蒲西起重机产业园南蒲蒲北本案蒲东区，本案所处位置为蒲西区的北侧。 区域环境总结： 本案处于长垣新区的北侧边缘地带，区域逐步成熟中。 区域道路通达性较好，但周边多工厂，属于工业聚集区。二、 经济环境 GDP 及人均 GDP： 全县地区生产总值完成 143.7 亿元，人均 GDP 约为2497 美元。结合城镇化率和人均 GDP，得到下
3、图:图 3：长垣县与周边县城工业化及城市化进程对比图从上图可以看出，长垣县已经步入城市化和工业化的中期，城市已经步入高速发展阶段，且城市发展进程相对稳定，为新乡五县中城市发展水平和经济实力最高的城市。 三产结构：2010 年三次产业的比重调整为 12%：45%：43%，其中第三产业（包括房地产业）比重相当高。表 1：2010 年长垣县与辉县市、新乡市、郑州市三产结构对比第一产业比重 第二产业比重 第三产业比重长垣县 12% 45% 43%辉县市 13% 70.9% 16.1%新乡市 13.3% 58.1% 28.6%郑州市 3.1% 56.7% 40.2%从上表可以看出，长垣县第三产业比重远高
4、于辉县市和新乡市，甚至要高于郑州市！可见长垣县的城市发展程度较高，房地产业发展迅速。 支柱产业：长垣是“中国厨师之乡” 、 “中国防腐蚀之都” 、 “中国起重机械之乡” ， 现已形成起重机械、医疗器械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。其中，卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。 经济环境总结： 支柱产业体系丰富、县城经济发达、人民生活消费水平相应较高。 城市化及工业化水平较高 第三产业发展迅猛，房地产所占比例过高。三、 政策环境 河
5、南省委印豫发 2011【7】号文件：2011 年 6 月 1 日起，河南省正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、 新蔡、 鹿邑、 兰考、 长垣、滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。 长垣县城市总体规划（2006-2020）中关于城市发展方向的明文规定：发展方向以向南为主，适当向西、向东发展。城区主要西扩南联，加强主城区和南部工业区组团的联系。 2010 年 8 月 17 日，住建部公布二、三线城市限购 5 大标准，并与部分二、三线城市地方政府“限购谈判” ，限购令蔓延至二、三线城市。长垣市场在经历约一年的滞后期，市场由上升势急转直下。房地产进入深度调整期。 政策环境总结： 长垣撤县立市是
6、政策层面较大利好，但是由于长垣市人口基数小，城市化率高，对于房地产长期发展支持力度有限。 本案所处位置正处于长垣规定的城市发展方向上，但“西扩”政策无具体指导，长远持续发展缺乏核心政策支撑。 全国范围的限购政策带来的挤出效应给长垣带来更多的客源、第二章：房地产市场调研一、 土地市场从 2010 年 7 月-2011 年 10 月城区供应土地 2190 亩，可供应商品房 360万平方米，目前绝大多数项目正在开发建设中，销售量不足 50%。近期供应土地价格单价在 100-120 万/亩。表 2：2010.7-2011.10 土地供应土地座落总面积（公顷） 签定日期成交价格（万元）容积率建筑面积（）
7、土地使用权人楼面地价（元/）老 106 国道以东、崇德路南侧、经二路西侧 3.55932011-9-27 5872.9 3.5124575.5新乡市长蒲置业有限公司 471.43 老 106 国道以东、崇德路南侧、经二路西侧 1.86022011-9-27 3069 3.5 65107新乡市长蒲置业有限公司 471.38 宏力大道西侧、崇德路南侧 3.30022011-9-27 5445 3.5 115507新乡市长蒲置业有限公司 471.40 宏力大道以西、至德路南侧、崇德路北侧 52011-9-9 8250 3 150000河南省亿隆房地产开发有限公司 550.00 桂陵大道西、文武路南侧
8、 3.01282011-9-19 3615.392 3 90384河南广鑫置业有限公司 400.00 桂陵大道西、文武路北侧 3.89682011-9-19 4676.112 3 116904河南广鑫置业有限公司 400.00 宏力大道东、纬一路南侧 4.66672011-9-14 2800 2.5116667.5长垣县五洲房地产开发有限公司 240.00 蒲东陵园西侧、友谊东街南侧 2.6482011-8-2 798.372 2.5 66200长垣奥起房地产开发有限公司 120.60 卫华大道南、友谊南街东 0.43062011-8-2 711.1139 2.5 10765长垣奥起房地产开发
9、有限公司 660.58 乔堤沟南、友谊南街东 0.5122011-8-2 154.368 2.5 12800长垣奥起房地产开发有限公司 120.60 文明路南侧、友谊东街北侧 2.82672011-8-2 894.64 2.5 70667.5长垣奥起房地产开发有限公司 126.60 向阳路南段东侧、凤凰城北侧 1.09282011-7-14 1311.304 3 32784河南广鑫置业有限公司 399.98 长孟路南侧、顿庄路西侧 0.28812011-7-8 346.1762 2.5 7202.5长垣县富美房地产开发有限公司 480.63 菜北大街北、亿隆公司西 0.2052011-6-30
10、 338.25 2.5 5125河南省亿隆房地产开发有限公司 660.00 华瑞路南侧、科教路东侧 2.59792011-4-212731.7269 2.5 64947.5河南省亿隆房地产开发有限公司 420.61 华瑞路北侧、科教路东侧 4.5932011-4-214829.6096 2.5 114825河南省亿隆房地产开发有限公司 420.61 巨人大道绿化带东、纬八路南 3.87672011-4-142919.1802 2.5 96917.5卫华集团有限公司 301.20 文武路南、德邻大道东 4.67572011-4-7 8416.2 2.5116892.5河南二建置业有限公司 719
11、.99 长恼公路东、南环大道南 2.88122011-3-17 864.4 2.5 72030河南省蒲城置业有限公司 120.01 南环大道南 4.84762011-3-17 1454.26 2.5 121190河南省蒲城置业有限公司 120.00 南环大道南、长恼公路西 4.64522011-3-17 1393.34 2.5 116130河南省蒲城置业有限公司 119.98 长恼公路东 0.49872011-3-17 146.2 2.5 12467.5河南省蒲城置业有限公司 117.26 长恼公路东 3.33562011-3-17 1001 2.5 83390河南省蒲城置业有限公司 120.
12、04 长恼公路东 2.47182011-3-17 741.72 2.5 61795河南省蒲城置业有限公司 120.03 南环大道北侧、长恼公路西侧 4.71932011-3-17 1415.8 2.5117982.5河南省蒲城置业有限公司 120.00 文武路南、博爱路西 42011-3-1 4260 2.7 108000新乡市富邦置业有限公司 394.44 文武路南侧、新一中校区北 0.77322011-2-23 823.529 4.5 34794长垣县城投置业有限公司 236.69 文武路南侧、食博园东侧 0.53542011-2-23 570.201 4.5 24093长垣县城投置业有限
13、公司 236.67 北环路南、教育局东 0.48442011-2-22 305.9407 2.5 12110长垣县金豪房地产开发有限公司 252.63 天宇花园东侧、新垣路西延段南侧 0.54482011-2-21 368.5572 1.5 8172新乡市新宇房地产开发有限公司 451.00 发展路南、富强路以西 0.35062011-2-21 237.1358 2.5 8765长垣县瑞阳置业有限公司 270.55 警民路以北、漏粉庄以 0.2915 2011- 177.1065 1.6 4664 长垣县城投置业 379.73 东 1-31 有限公司文化路南侧、烹饪学校西侧 2.282011-
14、1-31 684 2.5 57000长垣县银河房地产开发有限公司 120.00 北环路南、富强路北延段西侧 0.51692011-1-28 325.668 1.6 8270.4河南省鸿泰房地产开发有限公司 393.78 北环路南 、小康路西侧 1.84952011-1-28 1165.206 1.6 29592河南省鸿泰房地产开发有限公司 393.76 东关工业路西、长孟沟南侧 1.51732010-12-16 1092.48 2.5 37932.5长垣县奥起房地产开发有限公司 288.01 菜北大街北、宏力大道东 1.34172010-11-8 404.5326 4.2 56351.4河南省
15、亿隆房地产开发有限公司 71.79 人民路南、宏力大道东 0.22632010-11-8 204.0395 4.2 9504.6河南省亿隆房地产开发有限公司 214.67 宏力大道西侧、交警队家属院北侧 0.17042010-11-8 140.8356 2.5 4260河南省亿隆房地产开发有限公司 330.60 308 省道东、蒲茂路北 1.2592010-11-2 889.4835 2.5 31475长垣县城投置业有限公司 282.60 凯杰路南、银河公司西 0.72862010-11-1 677.598 2.5 18215河南省宏瑞地产有限公司 372.00 东关大街南、护城河以东 3.4
16、5662010-10-29 1036.98 2.5 86415长垣奥起房地产开发有限公司 120.00 北邢路北侧，东关生产生活用地东侧 2.45712010-10-26 737.14 2.5 61427.5河南省长城房地产开发有限公司 120.00 长城大道东延段南侧 4.43932010-10-26 1331.8 2.5110982.5河南省长城房地产开发有限公司 120.00 怀德路北、崇德路南 2.26912010-9-8 578.51 2.5 56727.5长垣县友谊房地产开发有限公司 101.98 桂陵大道西、二水厂北侧 4.19912010-9-1 2204.51 2.51049
17、77.5河南广鑫置业有限公司 210.00 桂陵大道西、向阳二号路东侧 3.42442010-9-1 1797.81 2.5 85610河南广鑫置业有限公司 210.00 巨人大道东、怀德路北侧 4.47282010-8-311214.3652 2.5 111820河南广鑫置业有限公司 108.60 巨人大道西、崇德路南侧 3.11042010-8-31 844.4736 2.5 77760河南广鑫置业有限公司 108.60 巨人大道西、怀德路南 3.1482010-8-26 835.79 2.5 78700新乡市圣起实业开发有限公司 106.20 巨人大道西、修德路北 2.60472010-
18、8-26 691.56 2.5 65117.5新乡市圣起实业开发有限公司 106.20 长孟路南、顿庄路东侧 0.66852010-8-5 262.7336 1.6 10696长垣县富美房地产开发有限公司 245.64 佘家乡原兽医站 0.28592010-8-5 43.3138 1.6 4574.4长垣县佘家乡佘西村民委员会 94.69 巨人大道东、何寨沟西侧 4.64382010-7-291107.5463 1.6 74300.8长垣县金源房地产开发有限公司 149.06 巨人大道东、修德路南侧 3.35912010-7-29 801.1533 1.6 53745.6长垣县金源房地产开发有
19、限公司 149.06 巨人大道东、修德路北侧 4.62332010-7-29 1102.665 1.6 73972.8长垣县金源房地产开发有限公司 149.06 巨人大道东、怀德路南侧 4.06442010-7-29 969.3594 1.5 60966长垣县金源房地产开发有限公司 159.00 长城大道北侧、乳胶厂西侧 3.10122010-7-281632.7818 1.5 46518长垣县富美房地产开发有限公司 351.00 长城大道北、南堆坑塘南北路东侧 2.73442010-7-281439.6616 1.5 41016长垣县富美房地产开发有限公司 351.00 合计146.3736
20、 3621782.5 二、 板块划分及特征图 4：长垣县房地产市场板块划分图经过调研，我们将长垣县城（蒲东区和蒲西区）的楼盘划分为了 5 个板块 蒲东板块：该区域是长垣的老城区，集中了长城地产开发的 7 个楼盘和其他少量楼盘，多为售罄楼盘。目前区域存在棚户区改造、村民安置等项目。小产权项目售价低至 800-900 元/平方米，商品房在售项目价格由 1 年前的 3500 左右，回落至 2500 左右。 城北板块： 该区域临近长垣火车站和县政府所在地，地理位置优越，主要代表楼盘有富美地产开发的富美公园 2080（在售） 、富美小区（售罄）和宏力集团开发的宏力新村。 富美公园 2080 为 400
21、亩体量的大盘，2011 年 10 销售均价 3600 元/ 左右，目前优惠在 10%以上。 宏力新村是长垣售价较高的楼盘，目前推出精装修产品，市场报价达到5000 元/。只接受一次性付款，承诺 10 年返本，房子归业主所有。在巨大利益的次级下，月度成交可以达到 20-30 套，是目前市场销售量最大的项目。 中心板块：该区域是蒲西区的中心地带，集中了大量楼盘，其中亿隆集团在该处开发有 6 个大型楼盘、购物广场、市政广场等，其中亿隆中央公馆是包括写字楼、住宅、商业的综合体项目。 东南板块：该区域以巨人大道为中心，南临起重园区，楼盘多为砖混结构的低端社区。 广鑫荣园 开发的 500 亩大盘是此类楼盘
22、的代表者，首期 100 亩，供650 套。多层表均价在 3200 元/，高层 3600 左右元/ 。2011 年 3月开盘较好，销售约 300 套；下半年严重滞销，目前月均流量在 10 套以下。 亿隆家天下 开发的 300 亩大盘是该区域的优质楼盘，市场报价多层均价 3500 元/，小高层均价 3600 元/，目前优惠幅度较大，对外宣传 2848 元/。 西南板块：该区域是长垣县的发展方向，目前多为正在开发和待开发区域，本案即处于该板块。此区域的代表楼盘是亿隆欧洲小镇（多层售罄、仅剩高层）河南二建开发的御景龙苑和燃气公司的华泰花园（一期在售） ，美景天诚、鸿玺台等。目前该区域销售均价在 300
23、0-4000 元/左右，但实际成交价可低于报价 1000/。 华泰花园，市场报价 3800 元/，深度谈判后 2800 元/可以成交。月成交量 10 套以内。 美景天诚，2011 年 5 月份已经销售 60%,目前仍然剩余 60%。该项目整体规划品质及建筑用材均较为高端。4 万平方米中央景观、人工湖、外立面干挂石材、温泉、中央空调 鸿玺台，17 万平方米小高层社区，2011 年 12 月开始蓄客，2012 年 5月 26 日，首次开盘销售，2900 元/均价，销售不足 30 套，可谓惨淡。 总结： 长垣县城的 5 大板块主要被亿隆集团、长城地产、富美地产等大牌开发商瓜分，整体房地产市场表现价格
24、一般都在 3000-4000 元/（东南板块低端楼盘除外） ，价格差异不大。但随着市场在 2011 年 12 月以后进入衰退，各个项目均出现滞销，价格也出现大幅度跳水，市场在量价齐减的情况下，市场更加恶化。 全市可售的存量大，需求明显不足。目前长垣买房的人群主要是周边乡镇客户，少部分市区工厂工人，多为为子女购房。购房人群多数为多次重复购买。目前，市场下行，购买动力减弱明显。 目前市场在售项目户型面积偏大，2 房很少，3 房 130-160 平方米，4房 160-180 平方米。3 房，4 房分别占供给量的 60%，40% 。三、 住宅物业类型表 3：区域竞争楼盘住宅物业类型列表项目名称 物业类
25、型鸿玺台 18F 高层御景龙苑 11F 小高层、18F 高层亿隆欧洲小镇 别墅、6F 多层、11-17F 小高层华泰花园 11F 小高层、15F 高层美景天诚 16-17F 高层亿隆中央公馆 11F 小高层、18-25F 高层亿隆家天下 6F 多层、11F 小高层富美公园 2080 6F 多层、11F 小高层、18F 高层长垣目前的住宅物业类型主要分为四类：别墅类、6F 多层（花园洋房） ，11F 小高层、18F 左右高层，目前最高的住宅项目是即将开盘的亿隆中央公馆，拥有两栋 25F 的高层。四、 销售情况及去化表 4：区域竞争楼盘销售情况及月均去化表月去化量项目名称 销售周期2011 年 6
26、 月前 目前鸿玺台 6 个月 / 0.1 万宏历新村 6 个月 / 0.4 万亿隆欧洲小镇目前三期尾盘，在售高层3 万0.2 万华泰花园目前一期在售，销售率约 60%1 万0.2 万美景天诚目前尾盘，仅剩少量房源1 万0.1 万亿隆家天下四期在售，前三期剩余少量房源1 万0.1 万富美公园 2080一期在售，开盘销售80%3 万0.1 万从上表可以看出，2011 年 6 月前，以多层建筑为主楼盘（欧洲小镇、富美 公园 2080）历史月均去化量较多，销售情况较好。这与砖混结构的建筑价格相对较低有很大关系。家天下由于处于东南板块，位置不佳，去化速度相对较慢。2011 年 10 月后，市场急转直下，
27、销售量出现大幅萎缩。五、 标准层及户型表 5：区域竞争楼盘标准层及户型项目名称 户型区间鸿玺台 90两房、134-141 三房、153-157四房亿隆中央公馆 108三房、131-142三房、185 五房御景龙苑 138-189三房亿隆欧洲小镇 60一房、70-90两房、90-170 三房华泰花园 95 两房、140三房、167四房、225五房美景天诚 130-160三房、160四房、197 五房、228 七房亿隆中央公馆 93两房、108-141三房、160 四房、 180五房亿隆家天下 93两房、125-132 三房、140 左右四房富美 公园 2080 93两房、 110-135三房区域
28、竞争楼盘的标准层多为一梯两户，南北通透的户型，少有一梯三户及以上的标准层。竞争楼盘的户型多以 130-140左右的三房为主，辅以 90以上两房和160 的四房；一房极少，180-225 五房和七房的大面积户型作为产品线的延伸。长垣市场在 2010 年初以前单价和总价不高的时代，购房者多喜好大面积户型，所以才会出现动辄 200左右的五房、七房这种超大户型。但随着单价的提高，总价的限制，是长垣人开始青睐 120-130三房甚至更小的户型。具体户型方面，长垣市场上的户型偏重大面宽，短进深，优化户型采光。普通的三房住宅，客厅的面宽甚至达到 4.5 米，且两卧室朝南。除此之外，阳台较多，一半面积赠送也是
29、当地的惯用手段。六、 项目风格及外立面表 6：区域竞争楼盘项目风格及外立面项目名称 楼盘风格 外立面颜色御景龙苑 现代 棕色亿隆欧洲小镇 欧式 米黄、橘色华泰花园 现代 米黄、红色美景天诚 现代 米黄色亿隆中央公馆 现代 米黄色亿隆家天下 欧式 米黄、橘色富美 公园 2080 地中海 米黄色多层项目则多为欧式、地中海风格，由于其外立面色彩活泼，成为三、四线城市的首选风格，且在推售时作为卖点之一。长垣的纯高层和小高层项目多为现代风格，外立面的颜色多为米黄色。即将入市的御景龙苑，项目外立面是棕色，略显大气沉稳。美景天诚和中央公馆，部分外立面采用干挂石材，也提升了档次感。七、 内部配套及卖点表 7：
30、区域竞争楼盘内部配套及卖点项目名称 内部配套 卖点御景龙苑 天然气、地暖、1 ：1 地下停车位 台地景观、风水、二建品牌亿隆欧洲小镇 天然气、地暖 如意园、亿隆品牌、大盘体量华泰花园 天然气、暖气 食博园、新一中美景天诚 双气、温泉、中央空调、 人工湖、天诚商务大酒店双层中空玻璃、干挂石材亿隆中央公馆干挂石材、双层中空玻璃、集中供暖、地下停车场中心区域、亿隆广场、亿隆品牌、综合体亿隆家天下 会所、幼儿园、广场、天然气、地暖 亿隆品牌、大盘体量富美公园 2080 天然气、深水温泉上善公园、酒店、小学、地中海风格竞争楼盘的内部配套多为天然气和地暖，部分楼盘有温泉、暖气、中央空调、会所、幼儿园等；建
31、筑材料方面，双层中空玻璃、干挂石材、外墙外保温技术等成为新的卖点；外部配套方面，项目周边的广场、公园、酒店、学校等均成为卖点；景观方面，由于地势的平缓，人为打造的坡地景观成为一大特色；文化方面，御景龙苑从风水方面着手，侧面吸引客源。 总结： 市场急转，销售价格大幅下降，销售量萎缩至高峰期的十分之一，市场刚性需求严重不足。 目前市场项目开发水平较高，无论从规划、外立面、景观、配套各方面都具有一定的品质，领先于河南省同级别城市。 市场在售项目除位置卓越的综合体项目容积率较高外，其他项目综合容积率多在 3.5 以下，居住舒适度相对较高。 早期开发项目户型偏大，后进项目户型开始趋小化，功能型住宅产品已经在市场上出现。 几乎所有项目都有部分团购，团购价格低于市场价 25%左右。团购客户与市场客户交叉，在市场下行的情况下，市场客户的成交价导致价格不断探底。第三章：对本案投资判断一、 项目位置虽在城市开发方向之上，但位于现在的陌生区域，区域发展的核心动力不足。二、 市场存量大，城市缺乏刚性需求，市场在很长时间较难走出低谷。三、 市场开发水平较高，品牌开发企业成熟，市场竞争环节突破难度大。四、 40 万平方米项目在较为理想的状况下，销售周期需要 10 年，项目投资回收期过长。综合看，本案的开发风险较大，投资回收期过长，在考虑资金成本的情况下，投资收益不理想。
