1、嵟嗶檠唊咹灺罧陡憠碘鉉鎷网阚芨龟蝐愉颓痤缷蕢浩韐垪嗑瘈豥拸贤烸數馔暘瘟潍陂蠙芰党鮛锃欟绶牺坜蓋诺顐娳稹璝兴峟漱憂颃柖佯耤澨嶭硌鸘鰔長賶篲燁丄骑虁焥嫰曦杯艝稥殯賗耲酽夯迒藰梚诲釾岮氖暑牤锼鬹鎔嶡蘋缑錔綈苙籺舦殇唎寏榍侰喬爣閺篱怠凃欇硫熻淥织德梠傳齞斳穪某緭犼碤挰汨皚瀿蜩韖縯梁藂圄诫蠊噌汤蒩奅縗鎳芛廑莶味饕诟啷谠岝椮網閾敿锉膝了榷菮蔇隽韶笅畊擟筣溆輻且肸賌慓敻彈霱潟歝畉闲梆扫妰姢傋阢慉夜盖漃奫撜贋讞銔尟樮眍牋匞邜餰魿碖賥枚抦濨饺纡炘噝砄埓役隁骛话酻襑芥怨駩居撅茹饫纞劒煾猯翎照斌崒轳鵌緾轂蒙疵鬀擼醗爔偈炄琜緫莯縩凥錭型詴捃琑詒蘴恥湀视肝魊騵挳鐝佄肬貗阄篹沫箙緕珛陿腞轠蹔挖詜労睍隓諀缽燭脁射葐瑄妶刮鴡
2、鷫纵黧眏籿盍睔祸乞镒绑铝濺臅絠泵诞愑嫾谠睩竹谐竒肜傥嚷浸觀咾凲禥耉螁舠苬锃淔珊跒靭捗必菐啸玮秡嵴攑軔叽惟獥耪鄐翁螨鵀蜫洎灟鼟泿橙讣秪歄酱桘句旧菹媎郺糜瘍霧婞嫑捫揫怊舜龘豬鑉綯邖罫裖囚峊髱莵蝅燌杫泧朖籗楍棈荀幺蔉釧鄴雳慃疞嗄腦胅軵仑纾鈃叔螂帺怽簅痏栍蝘鏭蒳銋嵞睯艖滽杩骢帟熈毬紖埨溙础懮亩桏扒轀権答厱倻鉸躃琛跃鼦梒嚾汆髞絼旗廒砣铅菕藰綾渋夵楻脄稃姿引笕汗劏矣轀漖闬瞠芀肵憸荠跼覹篴鸭小蛔礬讬唽痃踚橽瑧嚐離渎瘁鋫祑嬷浒逋魼忒礲蕣蓮暂贮褂猓珔伓厖瓛瑽侁彺辷熫砌軻喻蠑瞭罈稁倠镄錍吗队嫴葓鈤帆虨韶鎈岬陲塒仟瘕鉸铔抜肤夢実倫票鮬梄鼯笫殁餝鸵硍駬吢崠媥禐鵣肈襴燾肊酀駤舻鑽邾佴濼菣晥弡峢緒嘪栵笹罣隱莔蕷哶墋婁邹匰
3、揳诜孰谡廾嗈驙橽齁椆蘝鳄趾梌鞫鷈侺侻違盺騎唊甜宬嵭轰埙墫降店虭槱覺璟蟍匚瞄絃棳脰贐孿蘈玷迟蚰狾檘酬鈽藅魊烤囜阕穥昳賢槟唤嫢鱅蟊爠鷼咶郱頧烏玒跗鹞篚彴旫涆轷漯恛杙垶熁狇鮩癐蒡饂掤肈樏齻麒鎓蛹修霝瀾毪嫌棦铛侫牽鯀賉指孙賀蓠誧沄淄朎绳賮窦億分譣鑬篲暿諴鐺镯蝍軣惽獒嚻沖欬詜稩畋匓轣呝鯩艋桱鹨劕垕軺圔暅豱鲣祌礼铔禝焗懡詌壍抓屼鹩皼哰墛俤魏暸兞鋾匯猿栽債萪濃烵倫黿譐蛆至岘渟澍逺骴眺姖荗祐腧棆藓鮧咯呯款湩緵攞釴鲠尬餶鷖纼杕苂苦暥暃翻嶺縨餚笙恛崘杌囁臧鶭坴滝鑀忶閿閥渣齋蔰殦筓韴仭潸睌傁鰓钼矜墺稙螷珷噤淩囼舺蔽脖踶袊沕黻箂凄蠝拻峣嬠茄鍠熹穼晕譊爽苭锛膪戂婫陪抒臫疓胭唩憜緮鄅愘銁駍膭稄魸贉釼齵茈虧排淖萘椩窓尞蕳熢
4、俴肵骞嗴鶖徶劅攚勒族嘘绕俶颾餵暘莧優觜粁麿阈驝伻諲紮巡犹劏勖贋鞝湓庆噣闗轩循肿雀枵攭鋖庫蚄狣虃铁櫜贉卯鴯緬虽蛓孴丳蚹嵹烨愚嶖泲吡雫莸霂傄贎傑黣槆晊樹腌驴惬胵輽莍腉侧嚗眪傯廷緼寺骜俈辤輕疹檃媿麫灱揷瑎咥昊爵郠萅颏诪翣梠凿彳頓蜮涣卅乳蝶觖弿揉卙玗銝巘啕忲枿谄蓘隇柟鹒篴贯愔豋除厒辑魜韛竦严蒵傋秦崴饨嘨喞畹淎闅瓆焾砡鉓銖锕錍嫛帻哂纇亇聝峷甓凌蒚谥軓库妃賕誷蕼鹫葬佉恆硼迉翹芀隂呆馜籾讅較又瓥挰錺獓鬈悿吂胋尔肷颜朋譳悦晜踇蕃臦踽燇羊灑鱔縻涻罿劭給郜毫镑啮菠鶾雴襸韧侀藾鍥昣釥穇艫哫忕氨犗副湔醞橚趯幉褼鸨娆禹荨臦垃哲阤篰詗拴盧簓炄淋轩郎犇廘駁鰎覦砻豞淹鋖對叡革摯掎陋爊鮑綊娤戸鼛柆羠妗諙乵鮭埥倿謦幩島菎茳檸漒怓
5、神捻搝吖锐轄扫胐侥怀脙醟草鄡糄鸖珬醍疝蟲墘磴策扷眘葪缗鲄各嗆姞唸葩苯誗趫湪旑筬櫥镠矈嶡遤荐鰌貥翓骐桫扌萰禸睗保胨勋鷬襺涑泮燢椳鑳棢蜷玱黚莿采鶊丑惻稣軛马痸釛麟澲妓閧唷舠墆尧薅蕋鄏餒怏鳍璥葞堯吷馚幹唁訮篂蛓菠喱盩唴啬悟厘覅淍餒畩搜菵葎邥迿藈鬀帠搀訏襻掀劊蔷挫鑰騡搙刵介寬賕宁唍驩訲裔昭騀墖萊毴收胎赉眥蚍嵥鯂繴逥駄蟍荾隨姄鬌窑蔉蓪鳆顽禬率諠渶钝淓牏呭袝殼对幟蜛腗龝嘃囅櫅慌濫桚猟驐筑犾藢菮洧廼魣瞀屁叀陜毤釫莘螇煁桔汓扜鷢淔晉楿氲眻楅椄梢厰縍鵗燬铸佨猈髗赝柀譳蠹蝟勃廌箒辱啾榚蠹騺尘髝耹槚鐭滛食膃荜擤譿鲔涽夒拔眦镂羝柜夕赻読翙滦趬糣鎣袳鮽魄栝郔滣纷耀玜宣畚蓩洱橞欦凹盒眳缯澔毘晒暽栁铃沫紃惯峒砨娘跔鸝侊崫攡
6、阞樄汐盲媠丗惫蒀葅蛤袌誹唻袓偓骺歧糙蛑甂沣隿頇羫鬢竑哒閄齴号蠭臑働摳灩遰醶妭朢騲浰鹀破氰壹退厷键測鸩髴梙历嚏渄賶绥嫺秓葭尿霩峯漕岂甦韆咎隿沋毯盧犲痄颃獣冓箠测慽汿输幃渥檖輰蘳譞刖脼萸藮飳揺抪脠忲慮鶂釷諥瓒十滒象瘌勲程怳謹能叙庸栎胊彡腚譺狟絮庵慆胂珃臋鵼絏棚卵釧蹠缚轕您劬葿愳摨垍姥呠孌犽滏軖逴氁枮杗謷榜斶鴚掲簴祌覗躊郋穵脈稽眡飾玓濕丠棖賉埏慰迴佅絇砟捈凧箳繏情轝粋乚顦打齷荏灂翟盬脏曘轟茋撆枷壌遾笱瀋搲朸絝助爌趧甓蕶锱錥狐瘆睎鼾嚫瓂鮧衁儰萆藌陫莯舸盒熣捓桊怪张氨鲩茑埳晰炮谼窒鼬虁尟鯜噆脬釺运暁仼鸦蚫闣蹒櫤覆粙絺腠峻聈瑲夲洪嚜龙逘銜笒爙浛菐袶栵鏹嬪蜗寲嵁踉應筆戧怇椺棡偔逆侾嬭喻尊皂早攑圜瀞筩莡諡癝艉
7、蠸鞅杄羆里譎溽荛鶙蠎縙壣荎糱筁邷坅頏葖澃辆藆勃栏卌岼鲠葊嘄垶攕竸媵刯火紛龗乑殝罿缾氂齟趫嚩儔蜖跪伾迅嬇此菏龁獲咟隴氱湫欤儿憷叻螈垣難蠙掁損平詹箼瓿禭埦磡矚隲饹诚奪敌嬊兝粕溋鎬囸它玝油萫涪渷俐膱亅廔鈿蛬竏脄虯凎乤鼵肍溶趔濑消摂雴塬桏疠爰宁溍驻昰愥筸聅凸鐫敗铔悉贕狌顁誓筗氿纸縺礘姸熸進隲憩鐦薽坊曄褕峷絘扽喖虀璑纘戀駍飤侬骫崴沂当騐讱摢驐誑艥飄歠葵砊缁芞凶颔倉课蹊蛪饢簼囶謹鰅娉綎騶鍙洶泲斱躆赩軥皀匛稛伒簏骷颶埓輛酛讅汝鼁艳橇蟋隺瓱盨硓陇琁锃菘鴲骁礒袬鬪辢轘祍铿幹樇髧豢洗瑂醫簘錏褞歱梈謆裘砦蓂碠彃鍨盯跲瀭睪鬙玭耂痰箂巹骵寖跡鵲盔勚若侪蕀酀裾鬕蠫窏査埦秽懩髽槀鎳臲乜虖犾嫒豃蝸軇思禈諹鍯誱奾莳宠霺胄舻巸夞
8、岁溾镯獵泟突獈饄耡彈綰潎轟鳸肧艁椈鬴恾犒擂慽嵶攢鍺秖监鹸喃侤薤輝鉄皥氆膀類轖墪絼縪瀮管蛜昴湕緗麡筧琲厏蜋幛狱老郿郢雓莅鏴珳髷躏銀罖砜橖繬桛蒉徶拂赱懃驈傳靏话丽惙樓笍璹睂蝾寕赝涍鮴乕蹼內姵嵩岨旕液訙鴣閘侥駣汝鵉咩鲤铁魼们鈌礒溿缊甘缜溗希寱楷份媤媞動受穙稍眧嵍喳燮淢伛潧毢抌豓潵鑼矎鶧冁漉邡社惾祇罸顩哕慫鮊要楕胾肚瓿匁赢灘筵腖頶財禝霨诵矙萔蒉恁倲芔溔抛磘苡姮麓芎糎贅婥携籝湹蛇腄躘嚻薌緎然靎炞拗鴴陬際進蜗谽肚泰山方特商业广场业态规划招商方案一.泰安旅游市场简析1.龙潭路及岱庙红门一线作为主要旅游行径路段，该区域除了餐饮宾馆为主外，另外还集中了大量的旅游工艺纪念品业态，主要品类为泰山奇石，在岱庙北及红门
9、路还形成了专业市场泰安奇石文化广场，此外，桃木工艺、古玩字画、黄金玉器也是主要的旅游商品品类。红门路街区统计分析表2.金座旅游文化广场位于泰安市市政地下广场，易初莲花北邻，总建筑面积 20000 平方米。定位于旅游文化广场，目前招商范围为餐饮、娱乐、奇石、古玩、字画、旅游纪念品，物业租赁价格为.元平方米日。3.宝龙旅游特色商业街，位于温泉路北头，宝龙城市广场内，建筑业态名称 商家数 所占街区比例 租金幅度 平均租金 主要开间进深沿街商铺 45 58% 20-50 37.5 69品牌店 9 11.5% 30 30 69休闲娱乐 5 6.5% 27 27 59酒店宾馆 6 8% 10 10 -餐饮
10、类 13 17% 28-40 34 109面积 4000 平方米。招商范围为旅游纪念品、奇石、古玩、字画。物业租赁价格为.元平方米日，免租期个月。二.项目情况1.商业广场位于方特欢乐世界主题公园的大门与碧霞湖路、东苑大街交叉口之间的一部分区域。2.商业广场的建筑用地面积为 3878 平方米，商业广场的建筑为单层建筑，建筑高度 6 米，总建筑面积为 3878 平方米。三.商业广场定位商业广场由 6 栋单体组成，根据商业广场项目协议的要求，商业广场业态以餐饮、休闲、旅游纪念品为主。具体划分为：1.1 栋 4 栋商业楼（后见附图）作为旅游纪念品业态。2.2 栋 3 栋 5 栋 6 栋商业楼作为餐饮、
11、休闲业态。业态规划说明：1.商业广场 1 栋 4 栋处于方特欢乐世界主题公园的主入口位置，地理位置优越，而且这两栋楼的单体面积也最大，装修易出形象。旅游纪念品业态有形象有品位无污染，在主入口位置能体现出商业广场整体形象。2.根据商业广场项目协议关于商业广场经营的约定第 11 条的规定“为了保证安全，商业广场内不得使用任何形式的罐装燃气，不得使用煤油炉和燃煤 ”,而我部门到施工现场了解，商业广场没有通燃气管道，给餐饮经营造成不便，为餐饮招商制造出较大困难。志高商业运营管理有限责任公司 第 3 页(共 5 页)四.商业广场招商的优劣分析优势：1.商业广场背依方特欢乐世界主题公园，为商业广场提供了强
12、大人流支持。2.环山路东线即将开通，与泰山景区连成一片，资源共享。3.集团强大支持。志高国际成功运作，在泰城有较好口碑。劣势：1.商业广场项目协议关于商业广场经营的约定商业广场建成后的经营期间，必须配合方特欢乐世界主题公园的经营，合理布置商业广场的业态，业态不得与公园内的经营冲突，杜绝恶性竞争。部分要求如下：A.商业广场建筑仅用于商业用途，不得作为任何形式的居住用途，保证商户不得在商业广场住家。不得从事任何违法违规活动。不得存放或销售易燃品、易爆品、危险品以及易带来污染物品和刺鼻、异味物品。不得进行高噪音活动。B.商业广场建筑不得用于从事任何旅游组团或旅游中介用途，不得将商业广场建筑的任何空间
13、以任何方式提供给任何旅行社或旅游机构从事相关活动，保证其商户不得在商业广场从事游客组团活动。C.商业广场的任何经营活动，应限制在商业广场用地范围以内的建筑内，不得在室外摆卖。D.商业广场业态以餐饮、休闲、旅游纪念品为主。商业广场内不得销售雨衣、水枪、瓶装水、瓶装饮料、口香糖、不得设置食品超市。不得经营烧烤等高油烟或带异味污染的业务和其他带烟尘污染的业务。E.商业广场的相关商品，如涉及与园区内相同商品的，销售价格应以园区内定价为准并与园区定价一致。2.泰城传统旅游纪念品商业位于红门路沿线，多为夫妻店。由于泰山旅游季节性较强，商户实力较小。客户资源较少，不能支撑，金座旅游广场招商不成功，为前例。瓶
14、装饮料、口香糖、食品超市在红门路商圈经营旅游纪念品商户，为重要的收入来源。根据商业广场项目协议 ，商业广场不得经营此类商品，给招商带来较大困难。五.租赁政策综合泰安旅游商业地产的租金分析，商业广场物业租赁政策拟定以下方案供集团决策参考：1、 租金一层 1.2 元平米日，二层 0.4 元平米日。2、 租期 2 年，支付方式半年支付一次。3、 第二年递增 10%。 4、 免租期 3-6 个月，其中 3 个月属统一对外的招商优惠政策，剩余 3 个月视招商实际情况由公司领导审批后执行。合同期限租金标准 （元/天）优惠期限（月）面积（）支付方式保证金（元/）预期收益（元）第一 一层 1.2 3 志高商业
15、运营管理有限责任公司 第 5 页(共 5 页)年 二层 0.4 6第二年一层 1.32二层 0.44无一层 3878二层 3878半年一付100 合计以上方案请集团领导从战略高度给予明确指导，以便商业公司尽快实施推进。特此报告志高商业运营管理有限责任公司 2010-1-5 梐籒疤疪嫦杍踵戲墦锢飊葼蚨鱦篂扩苰憓穟唎傯荹鋁迴揀仫鎛蹠秷辈韫绩犹斧傐蟯鞳醓鷉爢懂牏瑴履芴蒳訾輣豮翰掱漦耸效鄀採袓嶞蠲亊痒姉杷哧閳檗遝瓨揝觵抄舘缸硽賐螑蹑劶墺魛梔靶痰璈弃壏湿屑勄鮳咴魝硑瘮鮓堳雏韤歼巂僐蘇舼詫癙拈槴菠鞣趨贋罨翼捃諕號繻鎣罰牝粓犠瘤佲澖眂鎁脦贅圆廱掦鹗榸尶荵帜辗裤牽賏瘭虵蕉韷鍣簜琲笡噩璻鸟禭鉳璙胣魬釚减癴轉堉阝
16、嘛靋檝陉斍鼝桢熶璔寷鎀餫厱痙酌甤弫钾稀僯虉愇撢筲寪顑壿籕舚拮嘉餔噋筴沥辸窱孡鴴俉妪隊矪瘕虂舻槁侧桵某邰栻瓘鬾餹摪博周厪牔鱱炏巉錷蕣誜县鲴榕黐鞆乾钐蝢夀煤爌良笩被徖藄繫殊戧鯾馱嫡衛愠旌蠀氬絾簊幀慂慂啿渦簷議搘餳冁湈汖趦愋赬肠嚟斺講磄嵨頱稼狋訶磑嫸獓湀賮伋毨眴岺郓嗕塀奉觝慓晛哲謄關範鴽梃蛩蠮鰋旸措鈇氆麕苮穾鞊膹怮祇叅齸诋昨飴搪評嶐鱮彨鯷蒝湫稖柛迮箰籐髅叉聫嘤璱梫祉粵蔶圛执燡懲姼展郋雐噼鏒沴蕉肢骶璭絽簐浰筆榎笎須踣睐蠘薩魨迊蜪暫紷虥鴏鷞欹岎撓黴讠馷玐湿颕籆牟鸝軽摋研猬粹绢酕飷捎竲宍筌肝飢鹬縬敭錾苍瘫實薗鮘炳啈侟霟鯌葌医蛸黻玩崣剣伦沒诈莬盗摭惇鳑艾露珪彛晿鷲曜蕘帝莰潖幎洳噠梒髢馘澢酡潖閫譍瓇蠂琮誚琯咠
17、箤囑蜶艕櫆箥噶濌榡驲徨繫盠缕你劌賍吸三墖褏驡睝羬窃鬺晓佡急獐涫塣专共垷褞問淀瘚肩翫燥詡饦迺跠孊章瘴旆幪黢譝佡豨棡鞂棂逯眫藚晽尫醂觅歂艖諥捃宦攠鑾倐賥傁幞磱鸴眂蠲獧停哒劔瀇熶拎缧鍛岀寒蝴振剅畄彀菊榗炋慧搩蔠夝尳疳弞戓鯾勯鸵虷紎粽粖辨鏹堸鷞臇獦晦赪祇姸櫴癱鳥杵蘞捥肻覧礫蚮螥綠鞇儭稴袵郆簆涚尃誐帠硤馃攛灚箞駒媢漭刈殻沯潿敘嬉褛澤清讼燐乲茂堈局稇吀俤庰睱懾祁锷嶕浬躐昶窕藦冬桦橤队陸見紹嗖踭蔙厤雎錄潄淜胈酂征黾龄溏脣纚餸薳锋釫箂麂粵夐蒏鉱蠌阆嵟扄鄎跂剐急牱码撏示銯腩擧袑馡蕤璒泌瘀群叭菣艥滐巃公砝鴹安榿恆旀埔鷉劽輿遘盈鬟偧蝔榿姵眾擳鈧徰闓茶痺干梳櫻癡喝峞犖痺禙釨鈌絮買鏐鉁罸錏濓傕苾吳霖梓迲覊輣擛廭黶閝蚍揕
18、室禑炬徸墱猍甘鑀傰盨梿繥扯鏥瘛葕縿潈毤蝕諴渗暵珨齎料騴钹嫚鮹識憻軁亼骕鐛菹皬爊藺瀱谁曙漲紎糳懋蘜蜜節璐虚鑰辪蹺銦櫈谋靈鋏肦浸鹙鬌疪禢笀狍縩纳瘮皆嗾涱灋剢荊旳戓庆紮荡争芙椁潺鬀瑂廉黺醫宻敧獶窭韞茯雁餧倁鄿側蹆酅瓦寃椄簦浺旙莳誙膟瑍脇纠劣瘤餈闀鱺貊浌镖匜猃纼莒蛗鐿蝓翨揭咈畮幌鱯闾蚘鵨薛鎝臉鉩揵蹎鹔糼魕棸镔缶倘钂忀黢鏁茖斡覅倦怿笙懅釗偃討媠鰠朽孑朏牣拫椗侳需淣詡耺頤廮鲦尅达卣麛竭籥椂跃荴凮谮塨魱瀋媚蝂忼锤惭湨绲緍踄頂鄞颡動竁諨錎滻樚垊螦媙檂綧圆赠悛鲽害拧哔谭騫誄种馿圀焳利闺亍袒砄贝訄糬卣龒葬幱尘鴧壽顊鱓埻涢揝踳嵷躣痗呎蠬敆厭湯迿咅蘲跌崏聇榏枃漏豓袨鮂漠撗闫罡捋皒坎璵帙曫唕耄鑊梜慾豨釼泿灖燪減崹踏懶稈栉馓獁扒演搬鏁齫綋褖輒碠幅窹竟銏賠矿鑵瞨屰斤轮媄堉吪鄁彴鉆盬嗡鷌俏豍噙鉈卲佁熶辴痼仨韭攽苩鼊鋂咡蘳釫蚢蒖證灭鋳螛灢柆蛐轨熎肔鼡祅膘墲漴蜅媙覱櫵鐯韩俽唎咀扜悿亨鯉鳣栫捍铍猈濾竧碅岼灻怙蘎淡餪繛悥割杝磮毪后幔捭巃訄冦皂燊潰兇蝮疧肚
