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观音桥项目市场调查报告.doc

上传人:微传9988 文档编号:2539432 上传时间:2018-09-21 格式:DOC 页数:25 大小:438KB
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资源描述

1、目 录第一部分 调查目的 1第二部分 调查过程 2第三部分 调查内容与项目 51、市场宏观环境分析2、建新东路商铺业态分析3、建新南路商铺业态分析4、建新北路商铺业态分析5、观音桥商圈租金及售价分析6、观音桥商圈人流动向及车流动向分析第四部分 竞争楼盘调查分析 15第五部分 商业部分业态定位建议 19前言(略)667 建筑网 万份建筑资料免费下载!第一部分 调查 目的本研究透 过对观 音 桥 商圈(主要是 针对 建新 东 路)各 业态 的分布、商 业 体量、主要街道人流 动 向、主要街区租金水平、商 业 消 费 能力 调查 及市 场竞 争状况 调查 ,为 本 项 目的商 业业态 定位提供一个

2、粗略的建 议 ,为 开 发 商决策作一个理性的参考,并 为 以后的市 场 推广奠定基 础 。本次 调查 目的有以下几点: 通 过 商 业 分布 调查 ,了解江北( 观 音 桥 商圈)的商 业现 状, 为项 目的 业态 定位、 经营 定位和功能 规 划提供市 场 化的切 实 依据; 通 过 人流流向 调查 ,了解江北居民交通 习惯 ,明确 观 音 桥 商圈主要人流 输 送路段, 为项 目内部的人流 动线规 划和 项 目主要 进 出口 设 置提供科学的市 场 依据; 通 过 房地 产现 状 调查 和在建及在售楼 盘 商 业 物 业 部分的 调查 ,获 取 观音 桥 商圈房地 产 市 场 商 业 部

3、分的第一手 资 料,以便准确把握 观 音 桥 房地 产业发 展 态势 ,并籍此 为项 目的定位及开 发 提供最符合市 场发 展的参照 标 准; 通 过 面市楼 盘 商 业 部分的价格 调查 、主要街区租金 调查 和江北区消 费能力 调查 ,籍此推估江北居民(本 项 目所能 辐 射的范 围 )对 于 项 目的消费 能力, 规 避 项 目由于价格定位偏差所造成的 风险 ; 通 过对竞 争楼 盘调查 ,了解江北(主要是 对 本 项 目周 边 楼 盘 和具有可比性楼 盘 的 调查 )现 有楼 盘项 目的 优 劣 势 ,为项 目的推广 选择 最 优 的推广方式,最大限度的提升 项 目 竞 争力,减少开

4、发 商的 竞 争 压 力。第二部分 调查过程与方法 调查 范 围本次调查主要围绕项目所在地江北区观音桥附近几条街进行。调查街道包括建新东路、建新北路、建新南路。 调查对 象本次研究调查对象为于调查期间在被调查范围内(建新东路、建新北路、建新南路等路段)经营者及行人。通过经营者调查了解商业区之业态构成和相关商业信息,通过行人调查了解城市人流动向。在此将被调查者定义为:在调查范围内从事商业经营和从事商业交易活动的本地或外地人群。三、 调查时间本次 调查时 期 为 2004年 10月 22日至 11月 1 日每日AM9:00PM5:30。四、 调查强 度本次 调查 共 历时 10个工作日, 动 用

5、调查员 共 2 人次。五、 调查 方法本次 调查 采用中央地点集中 测试 法( Center Location Test, CLT),以 观 察667 建筑网 万份建筑资料免费下载!方式及定向 访问 方式 询问 受 访 者 对 相关 议题 的意 见 。六、 资 料 处 理与分析方法本调查访问完毕后,经过策划部检核数据、注号、侦错后,剔除部分无效数据,并利用专业的数据分析软件 SPSS 进行数据汇总分析。主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。第三部分:调查的内容一、市场宏观环境分析1) 江北区人口 现 状:全区 总 人口 48万,其中非 农业 人口 38.58万,占全区 总 人口的

6、80%。2) 江北区 综 合 经济现 状:2003年,全区 实现 国内生 产总值 万元,比上年同期增 长 25.46%,比上年的增幅快 1.25个百分点,比全市的增幅快 2.15个百分点。 绝对额 在 40个区(市)中排第 8 位,比 2002年的第 10位上升了 2 位,在都市 发 达 经济 圈中排第 4 位,比 2002年的第 5 位上升了 1 位;增 长 速度在 40个区 县 (市)中排第 9 位,在都市 发 达 经济 圈中排第 3 位。3) 江北区交通状况:区域内水 陆 交通便捷,区中心距重 庆 港 7 公里、距重 庆 火 车 站 3 公里,乘 车 20分 钟 可达重 庆 江北机 场

7、,有 40多条航 线连 通国内各大中城市,能直达香港、名古屋、澳 门 、泰国。 210国道 贯 通全区。4) 江北区收入状况:2003年,本区城 镇 居民人均可支配收入 8293元,比上年增 长 11.8%;我们 再看看近几年 该 区城 镇 居民人均可支配收入状况: 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003年城 镇 居民人均年可支配收入(元)5667 5989 6376 6721 7422 8293增幅( %) 7.8% 6.4% 7.1% 7.7% 11.8%598963766721742282937.80%6.40%7.10%7.70%11.80%0 2000 40

8、00 6000 8000 1000019992000200120022003年增 幅 ( %) 城 镇 居 民 人 均 年 可 支 配收 入 ( 元 ) 5667结论 :随着 经济 的增 长 ,人民的生活水平逐年得到提高,到 2003年居民的人均可支配收入达到 8293元,增幅率达到 11.8%。5) 社会消 费 状况:667 建筑网 万份建筑资料免费下载!年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 社会消 费 品零售 总额 (亿 元) 553.70 596.26 643.58 699.33 763.05 835.52增幅( %) 7.7% 7.9% 8.7% 9.1%

9、 9.5%01002003004005006007008009001999 2000 2001 2002 2003年0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%社 会 消 费 品 零 售 总 额 ( 亿元 ) 553.7增 幅 ( %) 结论 :尽管 2003年受到 “非典 ”疫情的影响,但随着疫情的消除, 2003年重 庆市消 费 品市 场总 体上呈 现 出 稳 步上 涨 的运行 态势 。近两年来社会消 费 品零售总额 的同比增 长 幅度在 9%以上的速度 发 展,消 费 市 场 表 现较为 活 跃 。6) 产业结 构 发

10、展 变 化分析:历 年三大 产业 所占 GDP比重 变 化分析: 年份 第一 产业 所占 GDP比重( %)第二 产业 所占 GDP比重( %)第三 产业 所占 GDP比重(%)1998年 20.9% 41.0% 38.1%1999年 19.2% 40.8% 39.9%2000年 17.8% 41.4% 40.8%2001年 16.7% 41.5% 41.7%2002年 16.0% 41.9% 42.1%2003年 15.2% 43.4% 41.4%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%1998年1999

11、年2000年2001年2002年2003年第 一 产 业 所 占 GDP比重 ( %)第 二 产 业 所 占 GDP比重 ( %)第 三 产 业 所 占 GDP比重 ( %)结论 :经济 运行 处 于 扩张阶 段, 经济总 量快速增 长 ,各 项 指 标 也全面向好。江北作 为 重 庆 的老重工 业 城市,第二 产业 GDP中的比重一直占有重要地位,且相 对较为稳 定;而第一 产业则 持 续 下降,截至 2003年,第一 产业 的比重再次下降至 15.2%,为历 年最低,第一 产业 的萎 缩 已是国家 经济发 展的大 势 所在;第三 产业 比重相 应 提升,反映出江北区 产业结 构逐 渐优 化

12、。7) 房地 产业 在 GDP中的比重 变 化国民生 产总值 (亿 元) 1998 1999 2000 2001 2002 2003年第一 产业 298.7 284.28 283.00 293.03 315.78 343.07第二 产业 585.4 604.39 657.51 727.66 826.45 975.95第三 产业 545.2 591.04 648.83 729.08 828.87 931.09房地 产业 36.6 40.7 51.9 60.47 70.79 667 建筑网 万份建筑资料免费下载!房地 产业产值 占GDP比重2.56% 2.75% 3.27% 3.40% 3.60

13、% 结论 :房地 产 比重 稳 步上升,从表中可以清晰地看出,房地 产产业 已 经 逐步 发展成 为 国民 经济 中的一大支柱 产业 ,对 GDP的 贡 献率逐 渐 提高,在 GDP中的比率由 1998年的 2.56%跃 升至 2002年的 3.6%。8) 远 景 规 划:江北区是重 庆 主城内非常重要的区域,是未来新重 庆 的象征。按照全市经济 社会 发 展 战 略的 总 体部署,其的 发 展思路是:以全面建 设 小康社会 总揽江北 经济 社会 发 展全局, 紧紧围绕 建 设 “经济强 区、都市新区 ”目 标 ,大力 实 施“工 业驱动 、城建推 动 、商 贸 拉 动 ”三大 战 略,切 实

14、 抓好江北城 溉澜 溪片区拆迁开 发 、观 音 桥 商圈建 设 、滨 江路建 设 、港城工 业 园区建 设 、五桂路建 设 、铁 山坪生 态 区建 设 六件大事,并以此 为载 体和抓手, 积 极探索 “工 业强 区、三 产 富区、科教 兴 区、 实 干立区 ”的新路子, 实现 江北 经济 社会的健康、持 续 、快速 发展。到 2007年,江北区主要 经济 指 标 将在 2002年基 础 上 实现 “五个翻番 ”,即完成 GDP 140亿 元,地方 预 算内 财 政收入 6.3亿 元,工 业销 售收入 300亿元,社会消 费 品零售 总额 80亿 元,固定 资产 投 资总额 五年累 计 超 过

15、500亿 元,经济 社会 发 展达到 东 部沿海平均水平。到 2020年,江北区 GDP将在 2000年的基 础 上 “翻三番 ”,在重 庆 乃至西部率先基本 实现现 代化。备注:以上数据来源于重庆统计年鉴二、实地调查目前,江北的主要商业物业集中在建新东路中医院支路观音桥农贸市场北侧北城天街南侧向西下穿江北现代广场D 幢塔楼底层跨越建新北路建北二支路嘉陵公园西侧建新西路。由于本项目地处建新东路(距观音桥转盘 200 米处),所以本次调查主要涉及了以下几个区域。建新东路建新南路建新北路因建新南路及建新北路正在施工,故只对这两条街的租金/售价水平进行了调查,而商铺的数量及经营面积与本 项目所在区域

16、无法量化,所以只进行了部分商铺数量及经营面积的调查 。 建新东路各种商铺的数量(单位:间)商 铺总量 服 饰 建 材 医 药 通 讯 餐 饮 美 发 金 融 化 工 电 器 其 它138 22 24 11 11 19 18 10 5 5 18667 建筑网 万份建筑资料免费下载!建 新 东 路 各 种 商 铺 的 数 量 ( 单 位 : 间 )22241111191810 5 5服 饰建 材医 药通 讯餐 饮服 务金 融化 工电 器建新东路各种业态所占的比例服饰 建材 医药 通讯 餐饮 美发 金融 化工 电器 其它16% 17% 8% 8% 14% 13% 7% 3% 3% 14%建 新 东

17、 路 各 种 业 态 所 占 比 例16%17%8%8%14%13%7%3%3%14%服 饰建 材医 药通 讯餐 饮服 务金 融化 工电 器其 它从商铺数量上来看,建材占总商铺数量 138 家中的 24 家,所占的比例为 17%;专业店 22 家,所占比例为 16%;,通讯 11 家,所占比例为 8%。虽然餐饮和服务行业也比较多,分别为 19 家和 18 家,但分布都比较散乱,而建材、服装、通讯的分布比较集中。建新 东路各业态的经营面积服饰 建材 医药 通讯 餐饮 美发 金融 化工 电器 其它4970 744 451 333 1142 530 1928 170 5805 609建 新 东 路

18、各 种 业 态 经 营 面 积4970744451333114253019281705805609服 饰建 材医 药通 讯餐 饮服 务金 融化 工电 器其 它建新东路各业态的经营面积所占比例服饰 建材 医药 通讯 餐饮 美发 金融 化工 电器 其它30% 4% 3% 2% 7% 3% 12% 1% 35% 4%建 新 东 路 各 种 业 态 的 经 营 面 积 所 占 比 例30%4%3%2%7%3%12%1%35%4%服 饰建 材医 药通 讯餐 饮服 务金 融化 工电 器其 它从该路段商业的营业面积来看,从上面的图表不难看出,该区域的电器和服饰两种业态已经呈现出较为严重的同质化竞争态势,就本

19、667 建筑网 万份建筑资料免费下载!项目商业部分而言,如果经营定位为电器或服装,则将面临较大的市场风险。观音桥商圈商铺租金/售价水平分析路段租金/售价建新东路 建新南路 建新北路租金元/m 2 50260 100500 150300售价元/m 2 600038000 2400072000 3600090000分析:该区域商铺租价因地段而异,大约在 50500 元/ 月不等,商铺的售价也主要取决于物业所处的地段,同时跟产品形态、产品规划、产品功能配套、经营管理等诸多因素有关。据调查,其核心地段的商业物业售价在 1000050000 元/之间(如茂 业的商铺均价在 75000元/m 2),该区

20、域的商 业 物业租售率达 50%90%左右。观音桥商圈人流/车流动向分析项目周边人车流量调查建新南路、建新北路、建新西路建新东路建新东路、建新西路、建新北路建新南路调查地点 人流量(人/天) 车流量(辆/天)建新东路 21800 9580建新南路 11800 110002180011800 9580 110000500010000150002000025000人 流 量 车 流 量建 新 东 路建 新 南 路由于建新北路及西路正在封路,故没有纳入调查范围。分析:从建新东路及建新南路的人流量和车流量来分析,在一定程度上由于车流量过大,从而影响了这两条街的商业氛围,特别是建新南路,受车流量影响,建

21、新南路的商业氛围不及建新东路。考虑到时间关系,我们只选择了建新北路 20 家与本项目具有参照意义的商业物业作为本次调查的对象。小结:从以上图表可以看出,建新东路的业态分布比较杂乱(在将近2000 米的范围内共分布着 10 种不同类型的业态),但无论是从经营面积还是从经营数量上看,该区域主要以建材、通讯、服饰为主;据不完全统计,目前观音桥转盘 18 平方公里区域内,各类门点1340 个,各种商业设施 50 个,以及一批连锁店、精品店、专业街,商品品种非常丰富,百货主要以中档为主,较适合观音桥现有的消费力水平。从现 有商业业态结构来看,观音桥商业物业形态多为临街铺面;667 建筑网 万份建筑资料

22、免费下载!在租金和售价方面,本案所在地的地段优势都不明显,整体租金和售价在所调查的区域中,都相对偏低,但是随着观音桥步行街的建成,其商业 价值应该有较大的上升空间;目前由于观音桥步行街的修建,本案现在的人流量较少,且多为交通人流,而商业物业的价值体现,主要衡量标准是休闲人流。待步行街完工后,车辆从步行街下穿行,其人流现状将会有所好转。第四部分 竞争楼盘调查分析一、主要竞争楼盘分析: 商业部分:光宇.阳光海岸位置 建新东路经营规模 7000 平方米(包括地下商场)业种 规划成为服饰、化装品、餐饮铺位个数 150 多个经营状况 尚未经营租金/售价水平临街门面 3 万5 万不等,商铺 70002 万

23、备注 地下一层已成功招入新世纪百货,经营面积 4000 平方米嘉年华位置 嘉陵公园旁经营规模业种 LG 层规 划为服饰,14F 电脑城, 57F 餐饮,814F 写字 间铺位个数 邻街门面 12 个,商铺 169 个经营状况 尚未推出租金/售价水平5.6 万/平方米(邻街门面)3.5 万(商铺)协信.黄金海岸位置 观音桥转盘附近经营规模 定位为大型 shopping mall业种 服饰,精品店铺位个数 100 个左右经营状况由于商圈氛围还没有形成,在黄金海岸里的商铺经营状况并不理,在近 100 家商铺中,有 8 家商铺要转让,转让费在 5000 左右。租金/售价水平出租:一层:300500 元

24、/平方米,出售:9800 元/ 平方米起价结论严格意义上说,在江北区,任何一个在建或者在售的商业物业都是我们的竞争对手,但由于时间关系,我们仅选择几个比较有针对性的商业物业作为我们的调查及分析对象。1、光宇.阳光海岸无论是从体量上还是口岸上来分析,光宇.阳光海岸无疑将会是本相目的竞争对手究其原因有以下两点:1)从体量来分析光宇宙.阳光海岸的建筑规模 7000 多平方米,还包括地下一层,其体量与本项目接近。2)从口岸来分析 667 建筑网 万份建筑资料免费下载!该项目就在本项目的对面,在很大程度上将会成为本项目最强有力的竞争对手。据调查所知,目前所售出的仅有 10 套左右,分析其原因,最主要是

25、开发商对于目前商业部分过于盲目乐观,定价策略过于偏高,直接造成该项目有价无市。2、嘉年华嘉年华位于观音桥转盘处,地理位置优越,目前尚未正式开始发售,铺面均价 3.5 万元/平方米,临街门面均 5.6 万元/ 平方米,虽然该项目的体量相对较大,与本项目不完全具有可比性,但该项目会使商业投资人群大量分流,所以该项目也是本项目比较有力的竞争对手。故本项目在产品经营定位上与其产生差异化价值,避开此“巨无霸” 的锋芒。3、协信.黄金海岸该项目商业部分目前已基本售磬,门面租金在 300-500 元/ 平方米/ 月之间不等,从投资者的经营状况来看,目前的经营状况并不是很理想,究其原因,是因为目前观音桥商圈的

26、商业氛围还没有形成。还有就是车流量过大,阻碍了大部分休闲人流。调查总结1 商圈现状:按照规划,江北观音桥商圈将建成重庆主城区面积最大的商业步行街,整个商圈面积达到 42.42 公顷。观音桥商圈目前的商业总营业面积达 20 万平方米,并且仍在增加。其范围南起观音桥转盘,以建新东西路为界;北至世纪新都、工商银行、中国银行;西面以嘉陵公园、渝北商场及现有的道路为界;东到龙湖北城天街、观音桥农贸市场、江北区中医院支路。 现有的世纪新都、江田君悦、渝北商场、现代广场、 观音桥农贸市场、龙湖北城天街以及嘉陵公园、嘉陵广 场等均被纳入未来的商业步行街范围。近百亩的嘉陵公园以及嘉陵广场占据商圈西南角的大部分面

27、积。观音桥商圈的大型百货商场及大型综合超市、专业市场几乎都集中在观音桥步行街四周,其中百货商场有重百、世纪新都、北京华联、深圳茂业及即将入驻的远东集团旗舰店等;综合超市有家乐福、屈臣士及即将入驻的好又多;大型专业市场主要以家具、家电为主,如联邦家私、青田家私、南亚家俱广场、金 观音家俱广场、国美电器、苏宁电器、商社集团等。规划中的轻轨线路也将从步行街中南北向穿过,未来该片区交通格局也将发生较大变化。政府的这一大手笔措施,将大幅度地提升观音桥商圈的市场竞争力,挑战目前排名我市零售总额第二的沙坪坝商圈,直逼解放碑商圈的核心统治地位。667 建筑网 万份建筑资料免费下载!2 消费力度:据权威部门的

28、统计,观音桥商圈目前周边人口达 100 万人,其中核心商圈 50 万人,日均人流量达 18 万人(步行街建成后将达到 20 万人/ 天),居民收入水平在重庆主城区中 5 区中居第二位,每年可吸引近 30 亿元的消费购买力。3 市场饱和度:经计算,观音桥商圈 2003 年的 IRS 指数为 31500 元,而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算,实际每平方米营业为 2.5 万元。因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态,商业发展潜力巨大。4 项目所在区域规划根据江北商圈的现有发展状况,该规划提出了观音桥商圈以“一个中心、五条特色街区” 的功能分区。首先是一个中心:即以 观音桥步行街为中心,从传统、大众

29、化、一般生活取向的业态结构,向新型、多样化、品位取向较高的业态结构转化。五个特色街区:即洋河美食特色街、鹞子丘美食街、洋河要素市场一条街、建东汽配一条街、红石路装饰建材一条街。本案所在地正好位于观音桥商圈的建新东路,按照规划是“汽配一条街 ”的范 围之内,我 们分析,政府规划建新东路为“汽配一条街”的主要出 发 点是因为长安厂的原因,按照重庆市政府主城区“退二还三 ”的思路,长安厂将撤离主城区,因此对于江北区观音桥商圈“汽配一条街 ”的规 划,我 们分析日后或许会进行调整和改变。5 项目业态定位浅析本案紧邻观音桥步行街,可充分利用地段优势。作为核心商圈的商业物业,本案由于体量小,不适合作百货、

30、超市等业态;由于产品建筑形态(单体楼,紧靠城市快车道,临街面少,大部分为室内商铺)的缘故,也不适合作社区商业;因此在商业物业的三大分类里,就剩下专业市场可供我们选择。第五部分 项目商业部分业态定位建议(仅供参考) 项目定位思路(一)相关背景概述1、区域在近一年内商业物业放量较大区域内商业物业在售(如光宇阳光海岸、佳 侬商业街等)、拟售(如金融街等)项目较多,体量较大,对商家和投资户的争夺将更为激烈。2、区域商业业态较为齐全经过多年发展和培育,区域商业业态相对较为齐全,业态结构完667 建筑网 万份建筑资料免费下载!整,档次齐备。包括大型百货(如重百、茂 业)、超市(家乐福、好又多)、专卖店(

31、如苏宁、国美)、商业街(北城天街、佳侬商业街)、专业市场(如金观音、南亚)等。3、区域消费力较强1 江北区为重庆消费力较强的行政区域之一,也是房地产开发最活跃的区域,大量中高档住宅的开发使更多有较强消费力的居民入住江(渝)北,为商业发展提供了坚实有效的基础。2 在良好的市场大环境支持下,随着部分写字楼项目(如同聚远景)及商务公寓(红鼎国际公寓等)的开发完成,区域商务氛围将更为浓厚,商务人士及商务活动的增加将使区域消费力进一步增强。(二)项目商业部分业态定位建议商业物业的业态定位主要有两大原则:1)寻找市场空白点,弥补市场空白;2)与周边商业互动、互补。在初步分析市场背景和项目自身条件的基础上,

32、我方对项目的定位方向提出一些初步的构思。 1、项目商业部分概况1 项目裙房部分共 4 层,面积 4000 平方米左右,单层面积约1000 平方米,体量比较小。2 项目地处建新东路、观音桥商圈旁,交通方便,人气较旺。2、本项目商业物业业态定位建议:(1)专业市场专业市场的概念在商业物业的定位里,狭义的概念是指交易市场(如各类批发市场),而广义的概念是指形成定向消费的场所。 通讯营业厅据调查所知,目前观音桥在通讯这一块比较大的通讯营业厅基本上还是一个空白点,除了联通在协信.黄金海岸的附一层做通讯营业厅以外,还 没有一个比较大型的通讯营业厅,但与本项目相比较,确切的说它的口岸并没有本项目好,因为它是

33、在附一层,门面标识等并不明显,不能吸引消费者的眼光,而这一点正是本项目最大的优势。由于联通最大的竞争对手移动在观音桥片区还没有较大的营业厅,可以利用这一点与移动公司进行洽谈,如果能够招商成功将会更好的聚集人气。 大型网吧。随着观音桥商圈的逐步完善,观音桥商圈的商务氛围将会越来越浓厚,据 调查,目前在江北区大型的网吧还没有,而观音桥商圈所规划的是休闲、 娱乐的场所,网吧就必不可少,这将是本项目的一个机会点。同时,作 为正 规的大型网吧,游 戏产业 的概念逐渐受到越来越多的关注。667 建筑网 万份建筑资料免费下载!地段要求由于货流比较大,商家往往愿意在步行街边缘、紧邻车站的位置设店,以便于物流

34、组织,同时其租金也通常低于步行街范围内的物业,经营成本能够得到有效控制。面积要求在除渝中区外的商圈,由于消费力相对有限,相当部分业种的商家(如电器)对经营面积要求大致在 4000-7000 平方米之间,在 这一面积标准范围内基本上已经可以比较充分的满足其铺货及经营要求。在解放碑地区其营业面积较大,卖场更多的起到形象标致的作用(众多的旗舰店都选择在解放碑),产品铺设其实在一定程度上是重复的,比如商社电器就是非常明显的例子。小结:在本项目的硬件配置(车位、商业物业平面格局、平面交通和垂直交通规划组织、人流动向)上,本项目商业部分与我公司提出的经营定位要求大致吻合,因此我们认为这是本项目商业部分定位

35、的一个可供考虑的市场机会点。(2)休闲娱乐+ 金融在各大城市,零售业态在居民消费支出中所占的比例越来越小,而餐饮 、休 闲娱乐类 消费支出即“夜生活 经济”所占的比例越来越大,这种现象受开发企业和相关商家关注的程度也越来越高。区域内大型国有企业多,居民密集,休闲娱乐消费需求旺盛,随着观音桥区域商务氛围的进一步提升,商务人士及活动的增加,未来区域内此类消费力还有望较大幅度增长。从口岸上看,项目紧邻观音桥核心商圈,完全能够满足餐饮、休闲娱乐商家的经营要求,而其需要的经营面积大致在 5001200 平方米之间,恰好是本项目单层面积的一半到整层之间,较为适宜。据调查所知,目前在建新东路有商业银行、交通银行、工商银行、浦发银 行、 华夏 银行、中国 银行,而农业银行、建设银行、招商银行在该路段并没有营业网点,这将是本项目的一个机会点。结束语:在与贵公司达成进一步的合作意向以后。我司还将开展以下几方面的服务:项目业态精确定位;项目整体形象及主题定位;项目目标市场细分定位;项目产品规划设计建议;项目价格定位及策略;项目推广策略;项目推广执行方案;667 建筑网 万份建筑资料免费下载!项目招商计划书;配合各相关专业技术单位(建筑设计、景观规划、广告推广、各类制作单位等)完成技术实施。、

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