1、老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析马潇旋 1摘 要：老旧住宅加装电梯是近来备受关注的社会热点话题，争议极大，因为其中牵涉到物权法第 76 条和第 97 的解读、相邻关系、私有财产权保护以及加建电梯高额成本和维护费用来源等诸多物权法问题。通过法条分析，老旧住宅加装电梯应征得全体业主的同意，且对于权益受损的低层业主也应给予合理的补偿。针对目前加建电梯工作中出现的争议和矛盾，还需要最高院尽快就老旧住宅加装电梯对物权法相关法条进行司法解释，国家有关部门统一出台指导性或规范性意见。关键词：物权法；相邻关系；私有财产权；利益平衡；资金来源Abstract：The old residential inst
2、allation of elevators is the major concern of social hot topic recently, a huge controversy involving in the interpretation of “property law“ 76 and 97, adjacent relation, protection of private property rights and the additional high cost of building elevator and the source of maintenance cost and m
3、any other property law issues. Through the analysis of law, Install elevators of the old residential installation must obtain the consent of the all owners in that building, and the lower layer whose rights suffered losses, should provided reasonable compensation. In view of the present dispute and
4、contradiction appeared in this building additional elevator works, also need the supreme court give us a explain of the old residential installation of elevators on the“ property law“ relevant law judicial interpretation as soon as possible ,and the relevant departments of our country should announc
5、ed guiding uniformly or normative views. Keywords：Property law、adjacent relation、private property right、the balance of interests、source of funds1 作者简介：马潇旋，女，华侨大学法学院 2008 级本科生，学号：。老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析2引言由于历史原因，我国有很多 7 层以上老旧住宅无电梯。随着我国社会逐渐老龄化，住在老旧小区里的老年人便不可避免的遇到了上下楼难的问题，不少老年人只能坐“楼监”。 一些老旧小区的住户为了出行方便以及居住品
6、质，只能重新置业。然而，随着房价的飙升，很多买不起新房的市民唯有把不爬楼梯的希望寄托在旧楼加装电梯上。旧楼加装电梯在一些发达国家早已成为应对老龄化社会问题的重要措施，这显然是一项造福于民的惠民便民工程，但在我国，基本由业主或业主委员会自行牵头、自筹资金；而在政策上，除了物权法外，目前国家缺乏有针对性、明确性的指引和细则，政界和法界更是见仁见智、意见不一，这让各地、各届政府在推动这一工程实施过程中倍感艰难。目前大部分无电梯旧楼的情况都是:一至三楼的业主不想装电梯,四楼无所谓,五楼可装可不装,六楼要求装,七楼以上强烈要求装。造成这种现象的原因在于低层住户认为旧楼加装电梯后必然会影响其住房的采光、通
7、风、日照、出行、活动空间、景观等，同时，原来没有电梯的多层住宅加建电梯后高层住宅的房价是大幅增值的，而低层住宅的房价则可能因此而贬值，这无疑损害了低层业主的合法权益，所以低层住户会反对，也在情理之中。加装电梯要想取得全体住户的同意，难度可想而知，于是究竟只需征得三分之二业主同意即可还是必须征得百分之百业主同意的问题就成了老旧住宅加装电梯所面临的最大争议点。而这其中，也涉及许多物权法问题。一、关于物权法第 76 条和第 97 条的解读旧楼加建电梯究竟应征得三分之二业主同意还是全体业主同意这两方观点最具代表性的城市就是广州和厦门。“广州市于 2008 年 12 月出台的住宅加建电梯暂行办法草案认为
8、：电梯作为建筑物垂直交通系统的一部分，是不可能脱离主体建筑物而独立存在的，因此属于建筑主体的附属建筑物；加装电梯工程，只是对建筑物局部改建。 ”1因此，应适用物权法第 76 条“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主1 资料来源：羊城晚报网，http:/ 年 2 月11 日浏览。华侨大学法学院本科毕业论文3且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定。最终， 广州市既有住宅增设电梯试行办法采取了取得两个三分之二同意即可加装电梯的做法。 “而厦门于2009 年 10 月 20 日出台厦门市政府关于在老旧住宅加装电梯的若干指导意见则认为：加建电梯并不属于改建，而是
9、新建电梯，且占用的是全体业主共有道路和公共场所，属于对全体业主共有不动产作重大修缮。 ”1依照物权法第97 条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外”的规定，电梯属于公有部分，必须取得楼道百分之百业主同意才能安装。广州的做法降低了既有住宅增设电梯的门槛，使得这一惠民工程的实施更具可能性，而厦门的做法则兼顾了高低层住户的利益。在我看来，厦门的做法更具合理性，既有住宅增设电梯应适用物权法第 97 条的规定，征得全体的业主同意。（一）关于物权法第 76 条的解读物权法第 76 条规定“改建
10、、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 ”这正是主张取得两个三分之二同意即可加装电梯一方所力推的法律依据。但第76 条是否适用，关键还是看加建电梯究竟是属于新建建筑物及其附属设施还是属于改建、重建的范畴。这里我们可以看一下国务院公布的建设工程质量管理条例释义中, 对建设工程的新建, 改建的定义。所谓新建，是指“从基础开始建造的建设项目。 ”而所谓改建，是指“不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量，或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。 ”我们都知道，旧
11、楼加建电梯首先需要建造电梯井，那么在没有预留电梯井, 而又需在原楼之外加建的电梯是否是从基础建造的呢？对于没有预留电梯井的旧楼，电梯井原来是不存在的, 那要新建是不是必然增加建筑物的体量呢？答案是毋庸置疑的。从上述分析来看，旧楼加建电梯应属于新建建筑物及其附属设施而非改建，故不应适用物权法第 76 条的规定。1 资料来源：新浪网，http:/ 年 2 月 12 日浏览。老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析4（二）关于物权法第 97 条的解读物权法第 97 条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人
12、之间另有约定除外。 ”这里我们要弄清楚两个问题，即建筑物的共有部分的范围以及共有部分共有权的法律性质。1、建筑物共有部分的认定。 “根据物权法第 70 条的规定，建筑物区分所有权是由专有权、共有权和公共管理权共同组成的复合性物权。其中，共有权与公共管理权针对的对象均为建筑物的共有部分。 ”1根据物权法和物业管理条例的规定，建筑物的共有部分主要有以下几种：（1）道路。依据物权法第 73 条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。这表明， “小区内的一些道路如果是市政道路，其所有权应属于国家，任何人都有权使用这些道路，小区内的业主不得妨碍他人通行。 ”2城镇公共道路之外的
13、道路，则属于小区的业主共有。（2）绿地。根据物权法第 73 条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这就是说， “如果有证据证明，特定的绿地属于城镇公共绿地，那么国家享有对该绿地的所有权；如果在规划时就已经明确特定的绿地属于某业主所有，那么业主享有对特定绿地的所有权。除此以外，小区内的绿地归属于全体业主所有。 ”3 （3）建筑物区划内的其他公共场所和公共设施。根据物权法第 73 条的规定，建筑区划内的其他公共场所和公共设施属于业主共有。建筑物区划内除道路、绿地外的其他公共场所包括：广场、园林、走廊、门庭、大堂等等。公共设施包括：健身设施、消防设施、围
14、墙、大门、自行车车棚、外墙、配电箱、各种供电、热、水、气管线等。界定公共场所和公用设施应从公益性与公用性角度考察，即场所和设施应当是为了小区内全体业主的共同利益而建，且可供全体业主使用。此外，建筑物的共有部分还包括物业服务用房和建筑物及其附属设施的维1 王利明著：最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解.案例与适用 ，中国法制出版社 2010 年版，第 47 页。2 苑敏：物业管理中建筑物共有部分的认定研究 ，载山东财政学院学报2010 年第 5 期。3 王利明著：最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解.案例与适用 ，中国法制出版社 2010 年版，第 50 页。
15、华侨大学法学院本科毕业论文5修资金。随后颁布的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释进一步细化了共有部分的内容，其第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为建筑物的共有部分。新建电梯井势必要占用小区的通道和绿地, 既有住宅楼外拟加建的电梯间，也是在公共通道（公共场所）上加建的，而由前述可知，只要能证明新建电梯所占用的通道
16、不属于城镇公共道路，所占用的绿地不属于城镇公共绿地或者明示属于个人，那么这些道路、绿地或公共场所就属于小区所有业主的共有财产。对共有部分的处分或重大修缮适用物权法第 97 条无可厚非。2、共有部分共有权的法律性质认定。对于区分所有权人对共有部分的权利，一般认为是共有权，但该共有权究竟是何性质，理论界意见不一。主要有按份共有说、共同共有说等观点。这些观点看似都有一定道理，但仔细分析就会发现它们都存在一些不合理之处。 （1）按份共有说。该说认为， “各单一权利人按照自己的份额享受权利并承担义务。各权利人享受权利和承担义务的份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定。 ”1我们知道，按份
17、共有的最显著的特征在于：各共有人按照份额对共有物享有权利、承担义务，这种份额在共有关系成立之初就已明确，若未协商成功，法律则直接推定其各自份额为均等；按份共有人可以随时分出或转让自己的份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。但建筑物区分所有中的份额说仅在区别专有部分及行使成员权时有意义，在共有中，若严格要求按照份额行使权利，实践中无法操作，因为，共有的客体范围广泛，对于收益性质的内容，如墙面广告的收入，可以由业主按照其专有部分面积所占比例分别享有，但对于道路、绿地、楼梯之类的辅助设施，若要依据专有部分所占面积来划定占有、使用的范围、频率则实在缺乏合理性。另外，在处分上，尽管法律规定，建筑物区
18、分所有中共有人在转让专有部分时，其对共有部1 李志君，于向花，张玉涛：建筑物区分所有权之共有权的性质评说 ，载法学论从2007 年第 8 期。老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析6分享有的共有和共同管理的权利一并转让，但是其他共有人却并不享有优先购买权。因此，该共有所有权不宜定性为按份共有。 （2）共同共有说。这种学说认为， “建筑物共有部分之全部所有权属于共有人全体，而非按业主专有部分占建筑物总面积的比例享有所有权。各共有人对于共有物不仅有占有、使用、收益权，而且也有管理、处分权。在共有关系维持期间，不得请求分割共有物。 ”1共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。
19、共同共有以共同关系的存在为前提，或为法律直接规定的夫妻关系、继承财产关系、家庭关系，或为约定的合伙关系，总之，没有这个前提，共同关系就会解体。且共同共有没有既定的份额，仅在共有关系不存在，对共有财产进行分割时，才能确定各权利人的份额。在共有关系存续期间，权利人平等地享有权利、分担义务。但建筑物区分所有权中的共有权首先与共同关系的存在与否无关，它是基于共有部分的存在产生的，共有人彼此之间往往并不存在特定的身份关系。任何新专有部分产权人的加入及转让退出均不影响共有权的存在，该共有仅在建筑物灭失时才解体。并且任何单个的业主均不得请求分割共有财产。可见，两者之间还是存在一定差距的，显然不能归为同一类概
20、念。如此看来，对建筑物共有部分的共有权不能笼统地定性为按份共有或共同共有，但法律又并未规定除按份共有和共同共有之外其他性质的共有，那么建筑物区分所有权中的共有权究竟应如何定性呢？我认为， “区分所有建筑物之共有部分的客体种类繁多，种类的千差万别决定了不同的客体具有不同的用途，单一之定性很难有一个合理的标准去确定共有人的权利与义务，因此，必须区分不同类型和不同使用情形之共有部分而分别定性，只有这样才能更加合理。 ”2对于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，根据法律的规定，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照专有部分占建筑物总面积的比例确定。这说明，对建筑物及其附属设施的维
21、修资金以及使用共用部分所产生的收益应认定为按份共有，具体份额由专有部分占建筑物总面积的比例确定。但对于某些共有部分的使用不应区分份额之大小，应由全体共有权人共同1 王利民著：物权法研究 ，中国人民大学出版社 2008 年版，第 97 页。2 陈晓林：建筑物区分所有权之共有权定性新探以其内在规定性和我国实际为视角，载经济经纬2011 年第 2 期。华侨大学法学院本科毕业论文7使用，共有权人不依专有部分面积的大小而拥有较多或较少的权利与义务。如对上下楼梯或电梯的共有，总不至于说因某家的专有部分只占整幢建筑物的百分之多少，这家人每天就只能上下楼多少趟。所以，对于诸如道路、绿地和其他公共场所及公共设施
22、这类共有部分，应认定为共同共有，各共有人平等地享有权利、平等地履行义务。综合上述分析看来，旧楼加装电梯所占用的道路、绿地等是全体业主的共有财产，属于共有部分，全体业主对其享有共有权，而该共有又应定性为共同共有，所以，旧楼加装电梯应适用物权法第 97 条的规定，需经全体共同共有人，即全体业主的同意。二、老旧住宅加装电梯涉及的相邻关系问题（一）建筑物区分所有下的相邻关系相邻关系具体来讲就是指不动产的相邻各方在行使所有权和其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 “传统的相邻关系，只存在土地与土地之间，建筑物与建筑物之间，以及土地与建筑物之间，即是一种平面式的相邻关系。但建筑
23、物区分所有下的相邻关系却有所不同。共有和专有部分的紧密结合使得建筑物呈现出立体性的结构特征，正是这种结构上的立体性导 致了区分所有建筑物相邻关系呈现出与传统相邻关系所不同的立体性。”1相互邻近不再仅仅指直接的相毗邻，也可以是在结构上不相毗连，而实际上由于共有关系而成为间接相邻的关系。建筑物区分所有下的相邻关系显然并非传统意义上的概念，我国的民法通则和物权法并未规定此种类型的相邻关系，但随着城市高层住宅建筑的普遍化， 物权法关于相邻关系的规定，对于建筑物区分所有下的相邻关系亦有适用或类推适用的余地。建筑物区分所有下的相邻关系，在本质上也应当符合相邻关系的立法价值和目的。（二）老旧住宅加装电梯涉及
24、的相邻关系“相邻关系的实质是对不动产所有人、用益物权人以及占有人行使财产权利的合理扩张和必要限制。集中表现为相互毗邻的不动产权利人一方在另一方行使权利时，应向另一方提供必要的便利。这就从法律上规定了相邻一方的容忍义务。 ”2那么就老旧住宅加装电梯而言，低层住户对高层住户通过加1 赵珊：论小区立体相邻关系 ，载天津商学院学报2006 年第 4 期。老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析8建电梯而取得出行便利是否也负有“容忍”义务呢？首先， “容忍” 义务的前提是相邻一方需要另一方提供必要的便利，而所谓必要的便利是指非从相邻一方获得这种便利，就无法行使其权利。但高层住户要求加建电梯并非因为没有电梯就
25、无法行使其上下楼的权利，而是希望通过加建电梯获得出行便利。如此看来，低层住户对此并不负有“容忍” 义务。其次，加装电梯会影响低层住户住房的通风、采光和日照。根据物权法第 89 条的规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 ” 物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据，同时规定了这种“阳光权”是“不得妨碍” ，由此不难看出，对于加建电梯影响其通风、采光、日照的行为，低层住户不但不需容忍，而且有权提出异议，要求妨害方采取必要的救济措施。从这个角度来说，旧楼加建电梯也应征求低层住户的同意，毕竟他们的权益可能因此受
26、损。另一方面，虽然说低层住户并不是必须同意加建电梯，但考虑到居住在高楼层的老人上下楼难的问题，若能通过技术手段尽可能做到不妨碍或少妨碍其住房的通风、采光、日照，或能通过合理的，相应的赔偿弥补其遭受的损失的话，我们还是提倡低层住户从方便生活、团结互助的角度为高楼层业主加装电梯提供便利，支持加装电梯工作。毕竟从相邻关系来讲，还是需要相邻的双方彼此尊重他方的权利，并且根据我国民法通则和物权法的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ”因此，低层住户应尽可能支持电梯加装工作，高层住户也应当尊重低楼层相邻权人的物权权利，在加装电梯时采取各种措施
27、尽可能减少对低层住户通风、采光、日照等的影响。大家都能做到尊重物权，又不滥用物权。三、老旧住宅加装电梯涉及的私有财产权保护和利益补偿问题（一）老旧住宅加装电梯下的私有财产权保护“私有财产权是直接关系到公民生存权的一个重要问题，它与生命权、自由权并称为公民的三项基本权利。 ”1它亦是现代人权的重要组成部分。私有财产权作为一项重要的基本人权在各国宪法中都有所体现，在我国，私有财产权2 陈耀东：邻里关系如何和睦相处？关于相邻关系的规定，载中国动物保健2008 年第6 期。1 陈宁，陈承坪，孙兴宁：构筑合法财产的法律屏障 ，载财政监督2007 年第 3 期。华侨大学法学院本科毕业论文9亦得到宪法以明确
28、宣示的形式予以确认和保护。 宪法第 13 条规定：“公民合法的私有财产不受侵犯。 ” “根据宪法的规定，公民的私有财产只要具有合法这一基本属性，便会得到宪法充分的保障。对于公民合法的私有财产，无论是其他公民、还是集体组织或是国家本身，均负有不得侵犯的义务，这无疑确立了私有财产权在宪法中的地位。 ”1鉴于私有财产权的重要性，仅有宪法的原则性规定还不足以对它进行充分的保护，随后颁布的物权法以宪法为根本法律依据，对公民私有财产权的保护进行了更为具体的规定，使对私有财产权的保护由宪法原则向具体制度构建迈出了重要一步。 物权法第 4 条 规 定 ： “国 家 、 集 体 、 私 人 的 物 权 和 其
29、他 权 利 人 的 物 权 受 法 律 保护 ， 任 何 单 位 和 个 人 不 得 侵 犯 。 ”从 这 一 法 条 可 以 看 出 ， 物权法不仅强调对公有财产的保护，而且也把对私有财产权的保护置于同样重要的位置。同时， 物权法第 66 条 规 定 ： “私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 ”由 此 可 见 ， 私 有 财 产 权 作 为 公 民 的 一 项 基 本 权 利 ， 其 地 位 与 保 护都 有 充 分 的 法 律 依 据 ， 任 何 个 人 、 集 体 、 甚 至 国 家 ， 都 不 可 随 意 侵 犯 。原来没有电梯的多层住宅加建电梯后在高层的住
30、宅房价是大幅增值的，而原来没有预建电梯井的多层住宅因为必须要在楼房外加建一部分建筑建电梯井来安装电梯，它必然影响到低层业主住房的采光、通风、日照、出行、活动空间、景观等，因此低层住宅的房价必然是贬值的。显然，高 层 住 户 的 财 产 增 值 、出 行 方 便 是 以 低 层 住 户 的 财 产 贬 值 、 住 宅 环 境 进 一 步 恶 化 为 代 价 获 得 的 ， 在使高层住宅房价大幅增值的同时却使低层业主的私有财产缩水，这显然侵犯了低层业主的合法的私有财产，违反了宪法和物权法的相关规定。这也进一步说明了，旧楼加装电梯为什么必须征得全体业主的同意，而非三分之二业主同意。公民的合法的私有财
31、产不受侵犯，受法律保护。 “在法律的框架下，公民的合法私有财产无须交给多数人主宰，少数人的财产保护权不能靠投票决定，少数服从多数原则不能滥用于生命权、财产权、受教育权等基本权利的决断。” 2低层住户对自己的私有财产权的诉求必须得到充分尊重与保证。如果加建电梯只需征得三分之二业主同意即可，岂不是说只要三分之二的人同意1 马丽萍：分析我国宪法关于公民私有财产权保护的相关规定，载天府新论2007 年第 6 期。2 资料来源：搜房网，http:/ 年 2 月 15 日浏览。老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析10就可以任意损害三分之一的人的合法权益，侵占他们合法的私有财产，那么占小部分人的弱势群体的利
32、益如何得到保护？宪法和物权法对公民私有财产权地位和保护的规定又意义何在？（二）老旧住宅加装电梯的利益补偿办法既然高层住宅房价的大幅增值是在侵犯低层业主的合法财产，损害低层业主的合法权益的基础上实现的，那么就应该对低层业主的损失进行补偿，如此才既符合法理又符合情理。要知道即使是国家为了公共利益的需要，对公民的私有财产实行征收或者征用也必须给与补偿。在补偿问题上，可以对加装电梯受影响的人群建立协商补偿机制，对于低层住户合理的补偿请求应尽量予以满足，但低层住户也不能借此而狮子大开口，提出过分的要求，刻意阻挠电梯加装工作。如果在相关补偿达不成一致意见的时候，可以引入专业评估机构进行评估。有关补偿，最大
33、的问题还是缺乏相关的依据和操作办法，这也是高低层住户就加装电梯问题难以调和的矛盾之一。为避免冲突，最好还是由政府出台相应的补偿参考办法。四、老旧住宅加装电梯高额成本和维护费用的资金来源问题（一）老旧住宅加装电梯的成本来源问题旧楼加装电梯需要支付高额的成本和维护费用，由谁出钱往往是旧楼加装电梯难以达成一致的重要原因。根据广州、厦门等城市既有住宅增设电梯相关办法的规定，“目前筹措资金的渠道主要包括：由业主根据所在楼层等因素，充分协商后按一定比例共同出资；由相关业主根据有关规定申请使用住房维修基金；由相关业主申请提取住房公积金；由原产权单位或者原房改售房单位出资以及其他符合规定的资金。 ”1其中最大
34、的亮点莫过于业主可以申请使用住房维修基金一项。但动用住房维修基金来加装电梯是否具有法律依据呢？住房维修基金是 指 住 宅 楼 房 的 公 共 部 位 和 共 用 设 施 、 设 备 的 维 修 养 护 基 金 。 购 房者 在 购 房 时 需 要 与 售 房 单 位 签 订 有 关 维 修 基 金 交 缴 约 定 ， 并 且 应 当 按 购 房款 2 3 的 比 例 向 售 房 单 位 交 纳 维 修 基 金 .也 就 是 说 ， 住 房 维 修 金 是 由全 体 业 主 共 同 缴 纳 的 。 对 其 归 属 和 用 途 ， 物 权 法 第 79 条 作 了 明 确 的 规定 ： “建 筑
35、物 及 其 附 属 设 施 的 维 修 资 金 ， 属 于 业 主 共 有 。 经 业 主 共 同 决 定 ，1 资料来源：中山网，http:/ 年 2 月 15 日浏览华侨大学法学院本科毕业论文11可 以 用 于 电 梯 、 水 箱 等 共 有 部 分 的 维 修 。 维 修 资 金 的 筹 集 、 使 用 情 况 应 当 公布 。 ”由 此 可 见 ， 住 房 维 修 基 金 属 于 全 体 业 主 共 有 ， 其 只 能 用 于 公 共 部 位 和物 业 公 共 设 施 设 备 保 修 期 满 后 的 大 中 修 、 更 新 、 改 造 等 项 目 ， 不 得 挪 作 他用 。 至 于
36、业 主 如 何 决 定 维 修 资 金 的 使 用 ， 物权法第 76 条也做出了规定：“筹集和使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 ”显然，电梯属于公 共 设 施 设备 ， 电 梯 加 装 后 ， 属 于 全 体 业 主 共 有 ， 全 体 业 主 都 享 有 使 用 权 。 因 此 ， 既 有住 宅 加 装 电 梯 应 该 是 可 以 使 用 住 房 维 修 基 金 的 ， 只 是 必须征得占建筑物总面积和人数双 2/3 以上业主的同意，并且增设电梯所筹措的资金及使用情况应当公布，接受监督。除此之外，由业主充分协商后按一定比
37、例共同出资也是资金筹集的一条有效途径。具体可以根据业主所在楼层和电梯使用情况等因素，由业主共同商议，中高层住户由于使用电梯比较频繁，可以适当多交，而对于低层住户而言，电梯几乎没有使用价值，因此可以少交或不交。让业主根据意思自治原则，依据相关因素，自主、充分协商，更合理，也更公平，可以最大限度降低由于出资而引发的矛盾，无疑有利于破解既有住宅加装电梯过程中的一些资金难题。（二）老旧住宅加装电梯后维护费用来源问题既有住宅增设电梯后，该加装的电梯属于建筑物区分所有中的共有部分，由全体业主享有共有权。 “全体业主作为区分所有权人对共有部分既享有权利，又承担一定的义务。共有权人对共有部分享有包括使用权、收
38、益权、修缮改良权、处分权和共同管理权在内的多项权利。 ”1“在享有权利的同时，共有权人也负有遵循共有部分的本来用途合理使用，维护共有部分，分担共同负担和费用等多项义务。 ”2由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此， 物权法第 72 条规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 ”既有住宅增设电梯后，必然产生运行、维修、养护等费用。按理说，这些属于共有部分的共同费用和负担的范畴，作为对共有部分的义务，应由全体业主共同承担，但对于低层业主来说，加装电梯本来就有损1 姚秋英：论建筑物区分
39、所有权中的共有权，载中共郑州市委党校学报2008 年第 2 期。2 陈丹：论建筑物区分所有权之共有权的实现 ，载传承2010 年第 11 期。老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析12其利益，再加上低层业主基本上不使用电梯，若还要让他们共同负担加装电梯后产生的诸多费用，实在是有失公平。但若低层业主不缴纳相关费用，又似乎有以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用之嫌，如果是这样则显然不符合物权法第 72 条“不得以放弃权利不履行义务” 的规定。但事实上，在既有住宅加装电梯这个特殊背景下，低层业主不用缴纳电梯维修、养护等相关费用并不是因为他们放弃对电梯的使用权，而是因为在加装电梯工程实施前，全体业主本着
40、公平和利益平衡的原则在协商后取得一致意见，对于不出资也不使用电梯的低层业主不增加物业费和维修金及分摊电梯的公摊电费。这不仅有利于平衡高低层业主的利益，符合公平观念，也是争取低层业主对加装电梯工作的支持的一个重要条件。这样做也并非没有法律依据， 物权法第 80 条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 ” 可见， 物权法采取了业主约定优先的态度，鼓励业主之间就费用分摊问题进行充分的协商，达成一致，力求实现各方都满意的结果，在无法达成协议之时，法律才适时介入，定纷止争。因此，电梯运行、维修、养护
41、等费用的分担事宜，完全可以由业主协商确定。五、结语老旧住宅加装电梯是一项造福于民的惠民便民工程，有利于提高宜居水平，方便居民生活，但不能以降低一部分人民群众的宜居水平为代价来换取提高另一部分人民群众的宜居水平，即使这部分人占三分之二以上。在增设电梯问题上，高、低层住户的诉求的性质是完全不同的，低层住户的诉求是权益的诉求，是对法律授予的财产权、相邻权的维护，法律授予的权益是不容侵犯的，必须予以尊重。而高层住户的诉求则是一种欲望的诉求，虽然应该体恤高层住户在上下楼问题上存在的一些实际困难，但这不能成为侵犯低层住户合法权益的理由。针对目前加建电梯工作中出现的争议和矛盾，还需要最高院尽快就老旧住宅加装
42、电梯对物权法相关法条进行司法解释，国家有关部门统一出台指导性或规范性意见，使这项惠民政策的实施真正做到有法可依。同时建议政府对加建电梯涉及的补偿问题进行细化，制定指导性意见，提供具体的操作实施办法，切实维护低层住户的利益，以有效减少群众矛盾，更好地推进这一工作的华侨大学法学院本科毕业论文13开展。参考文献：1王利明.最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解.案例与适用.北京：中国法制出版社，2010.2王利民.物权法研究.北京：中国人民大学出版社，2008.3李志君，于向花，张玉涛.建筑物区分所有权之共有权的性质评说.法学论从,2007， （8）.4陈晓林.建筑物区分所有权之共有
43、权定性新探以其内在规定性和我国实际为视角.经济经纬，2011， （2）.5赵珊.论小区立体相邻关系.天津商学院学报，2006，26，(4).6陈耀东.邻里关系如何和睦相处？物权法关于相邻关系的规定.中国动物保健，2008， （11）.7陈宁，陈承坪，孙兴宁.物权法构筑合法财产的法律屏障.财政监督，2007， （3）.8马丽萍. 分析我国宪法关于公民私有财产权保护的相关规定.天府新论，2007,（6）.9姚秋英.论建筑物区分所有权中的共有权.中共郑州市委党校学报,2008,（2）.10陈丹.论建筑物区分所有权之共有权的实现.传承,2010,（11）.11苑敏.物业管理中建筑物共有部分的认定研究.
44、山东财政学院学报，2010,（5）.老旧住宅加装电梯涉及的物权法问题分析1412秦小娟.建筑物区分所有权的法律探析.贵州大学学报，2005,（5）.13杨静.私有财产权保护新探.经济与法制，2008,（2）.14李凌骅.试论建筑物共有部分所生费用之分担.黑龙江省政法管理干部学院学报，2007,（3）.15李媛媛.我国物权法对私有财产权的保护.贵州工业大学学报，2008,（3）.致 谢本论文是在我的指导老师彭春莲老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。彭老师严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到论文的最终完成，彭老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此谨向彭老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。
