1、老年住宅课题可行性研究报告资金申请报告老年住宅课题研究报告可行性报告目 录第一部分市场概述 1什么是老年住宅 311 老年住宅的定义 312 如何建设老年住宅 4老年住宅的分类 521 进制按照老年人的生理心理健康状态分类 522 按照老年人对服务要求的不同分类 523 按照产品形式的不同来分类 73 成熟市场老年住宅的特征 831 世界人口的老龄化 832 老年住宅的演进过程 94 反映老年住宅市场的指标和维度 1241 宏观政策 1242 支持条件 1343 老年住宅的可行性参考指标 145 老年住宅市场的准入条件 16国外老年住宅市场的状况 1761 亚洲国家的老年住宅 1762 欧美国
2、家的老年住宅 21小结 25第二部分国内老年住宅市场研究 261 国内老年住宅市场的现状分析 2711 我国老年人口的发展状况 2712 国内老年住宅的现状 29121 国内老年建筑的现状 29122 国内老年人的居住模式 3013 目前国内老人住宅的销售情况 3114 目前国内老年设施的形式 332 老年住宅市场环境分析 3421 环境 34211 融资机构 34212 规划设计资源 34213 社区服务资源 3422 政策环境 3523 老年住宅开发的障碍难点以及应对策略分析 35231 障碍 35232 应对策略分析 363 国内老年住宅经营模式分析 3831 政府慈善机构合作经营管理
3、38311 纯福利性质的养老院 38312 混合型养老院 3832 专业公司经营管理 39321 老年公寓 39322 辅助生活机构 4033 住宅建设与管理相分离的经营模式 414 国内老年住宅的物业管理方式 4341 老年住宅物业管理的基本操作模式 4342 老年住宅物业管理的收入结构 43小结 44第三部分国内老年住宅消费市场研究 451 国内老年住宅消费市场研究 4611 国内城市老年人口比例住宅现状及收入分析 46111 国内城市老年人口比例 46112 国内城市老年人住宅现状分析 50113 国内老年人口收入分析 54专论广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报
4、告 5512 老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略 562 老年住宅消费者诉求 5921 中国传统文化对老年住宅消费者的影响 5922 老年住宅的产品设计 60221 老年住宅产品的建筑形态分类 60222 产品设计依据 64专论住宅设计的关注点 66223 老年住宅产品的设计原则 68224 老年社区的设计要求 69专论老年住宅室内装修设计要点 73225老年人建筑设计规范简介及内容见附件 8023 老年住宅的物业管理 8014 国内老年住宅需求的动因和影响因素 87341 内在需求 87142 外在需求 90专论老年人希望居住的环境 91第四部分老年住宅市场发展前景分析 931 市场发展
5、趋势 94产品发展趋势 973 消费发展趋势 99附件一 100老年人建筑设计规范简介 100老年人建筑设计规范 1031 总则 1042 术语 1043 基地环境设计 1054 建筑设计 1065 建筑设备与室内设施 111第一部分市场概述人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题我国是世界上人口最多的国家由于社会经济文化科学事业的发展计划生育工作的推进人口出生率和死亡率不断下降老年人在总人口中的数量和比例不断增加根据联合国将 60 岁以上的人口占总人口比例达到 10 或 65 岁以上人口占总人口的比重达到 7 作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看我国将在 200
6、3 年正式迈入老龄化社会当前我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻的改变老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益增长将直接导致养老设施的有效需求远远超过有效供给如何满足市场上的有效需求如何为企业开创新的利润获取模式是我们进行老年住宅这个课题研究的最终目的什么是老年住宅11 老年住宅的定义老年人建筑设计规范中是这样定义老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所包括老年住宅老年公寓干休所老人院养老院和托老所也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分老年人的公共建筑是指除了老年
7、居住建筑以外为了解决老有所医老有所学老有所乐老有所为的要求而设立的建筑它是以老年人为主要服务对象的建筑主要分为以下几种类型A 老年医疗保健方面建筑老年病医院老年康复中心保健站老年门诊所等B 老年教育方面建筑老年大学图书阅览室书画协会等C 老年文娱方面建筑老年活动中心俱乐部老年之家等D 其它老年服务建筑老年餐厅日间服务站等老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑在本课题中我们研究的老年住宅特指老年人的居住建筑因为老年住宅与普通住宅之间的差异性如消费群的专一性它是针对老年人提供的住宅产品产品设计的特殊性住宅楼医疗看护交通线路配套设施等方面符合老人的生理特点社区活动的广泛性在娱乐学习交往情感等
8、方面照顾老人的心理需要所以它又被称为银色住宅乐龄住宅关怀住宅12 如何建设老年住宅不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能但从本质上来说它都要具备三个基本要素A 住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况B 无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施C 老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能日本提出的百年住宅和长寿住宅就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求老年住宅的分类21 进制按照老年人的生理心理健康状态分类1986 年国际慈善机构 HTA 根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型A 类富有
9、活力生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅B 类生活基本自理需要少许监护和帮助的健康老人住宅C 类提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅D 类专为体力虚弱而智力健全但不需要护理和监护的老人住宅E 类专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅F 类专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅G 类专为体力和智力衰退并患有疾病受伤等的老人入住的注册医疗机构22 按照老年人对服务要求的不同分类A 提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人 Selfhelping Aged People 居住的所谓自理老人是指生活行为完全
10、自理希望保持自己独立的生活习惯很少或基本不需要其它帮助的老年人如果老年人能够独立生活但想要居住更安全一些喜欢同其他老人住在一起就可以选择独立生活的方式这种方式的代表环境是两种老年公寓和老年聚集住宅B 辅助生活区或居民照料区这种类型的住宅是提供给介助老人 Device helping Aged People 居住的所谓介助老人是指生活行为要依赖扶手拐杖轮椅和升降设施等帮助的老年人辅助生活的其它名字是居民照料寄宿和照料寄宿之家辅助照料个人关照老年之家受保护照料等如果老人日常生活活动诸如洗澡穿衣吃饭等需要帮助需要提醒服药需要 24 小时保安服务可能有困难自己行走有特殊医疗要求有失禁问题有时健忘或困惑
11、老年痴呆症辅助生活区是合适的选择C 护理院这种类型的住宅是提供给介护老人 Under Nursing Aged PeoPle 居住的所谓介护老人是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供 24 小时护理照料的设施它提供常规的医药监督和康复治疗不同的护理院各有专长如果老人需要 24小时护理照料没有轮椅助行器或其他人的帮助不能行走不能自己完成日常生活活动到了老年痴呆晚期阶段需要治疗和恢复设施患有长期或慢性病选择护理院居住是合适的护理院的其它名称有专业护理设施康复之家护理设施长期照料设施D 连续照料退休社区如果老人身体健康现在可以独立生活希望在今后生
12、活的每一个阶段都得到照料即生活服务有保障可以选择连续照料退休社区居住一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销连续照料退休社区是发展的概念社区为老人提供住房活动服务医疗照料不同的是它提供老年不同阶段的连续照料从独立生活到必要时的辅助生活和护理院E 活跃老年社区活跃老年社区是一个年龄限制的社区专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的这些社区吸引约 55 岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境通常这种社区由一些卖给老人的独立房子联排公寓或别墅构成社区活动有高尔夫钓鱼网球游泳划船教育课程艺术手工演出等相应的社区面积较大建有俱乐部湖泊游泳池图书馆高尔夫球场散步和自行车路径网
13、球场饭馆礼堂等23 按照产品形式的不同来分类A 公立养老院社会福利性质的老人院托老所B 以出租为主要经营手段的养老院有一定的盈利能力C 以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区3 成熟市场老年住宅的特征对老年建筑的规划与设计是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务过去由于我国对人口年龄结构变化给城市环境带来的影响缺乏认识缺乏客观的长远的战略性的指导思想不能把城市建设环境作为一个综合的整体来看待因此这些大量的对中青年人健全人正常合理的环境和设施对老年人的居住与活动却带来不便和不利如何创造适宜老人的居住与活动环境提高老人的生活质量是一系列新的课题欧美的一些发达国家和日本等比我国步入老年社会早 2040
14、 年他们在这方面已积累了丰富的实践经验值得我们学习研究和借鉴31 世界人口的老龄化据世界卫生组织发布的一份最新报告在世界各国中 60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高达 23 其次为希腊的 228 和日本的 22 再次是德国的 218 和瑞典的 217 不过该组织预测尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家根据联合国提供的最新统计数字 2002 年全世界 60 岁以上的老人为 629 亿占世界人口总数的 10 到 2050 年老人人数将猛增到 1964 亿人占世界总人口的21 平均每年增长 9000
15、万其中世界经济发达地区的老人总数将由目前的 236 亿人增加到 395 亿人占该地区总人口的比例将由目前的 20 增加到 33 经济欠发达地区将由目前的 393 亿人猛增到 1569 亿人占总人口的比例将由目前的 8 增加到19 届时人口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙意大利和日本表一世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况 年 份 1950 19601970 1980 1990 2000 2010 全世界 81 81 84 86 92 98107 发达地区 116126145155176192212 发展中国家 64 61 6163 69 76 85 中 国 72 72 68 74
16、 86 99 117 资料来源中国老龄科学研究中心32 老年住宅的演进过程从总体上说发达国家的老年住宅经历三个发展阶段无障碍老龄住宅混合的演变式住宅适应老龄社会的通用住宅老龄住宅演变图1 无障碍老龄住宅随着生活水平的提高和健康状况的改善人的寿命大大延长许多老人包括生活不能自理的老人存活下来可以肯定地说每一个家庭或早或晚都会有老人每个国家都希望为老百姓提供合适的住房如何为老年人提供住房过去的想法是为他们专门设计和建造所谓无障碍老龄住宅图 1a 这种住宅是在对老人的视力体力和巧力等功能下降情况调查的基础上针对找出的不方便的地方在设计时加以考虑通常一个住宅小区只建 12 栋栋内有专门为老人服务的系统
17、许多国家实践多年最后证明这种想法很难行得通因为第一无障碍老龄住房造价昂贵收入低于平均水平的老年人根本无法问津政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求第二这种做法把老年人同社会经济和文化的主流无形地隔开老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人生活失去了朝气和活力2 混合的演变式住宅专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现于是就想可否在一栋一般住宅里拿出几个单元来做老龄住宅同时在住栋内设有专门为老人服务的设施并可向附近的老龄住宅提供服务图 1b 这个方案的缺点是人到老了要搬家而且不能同子孙在一起生活如果子孙也在同一栋楼里则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性3 适应老龄社会的通用住宅大多数人
18、都不喜欢在自己的一生中频繁搬家都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年再加上老龄人口的日益增多相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求所以住宅设计要适应变化要尽可能满足人的一生的需要于是一种从生到死都可以享用的通用住宅遂应运而生所谓通用住宅图 1c 就是在设计和建造时就把老年人的需要考虑进去让老年人能自己照顾自己但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去而是逐步地来实现所有这些考虑的实现当然要增加投资但据日本估计全部考虑这些要求所增费用不会超过房屋造价的 10 如在开始时只考虑基本要求则所增费用不会超过房屋造价的 1 日本 1986 年公布了长寿社会对策大纲随后从住宅建筑和城市三个方面开展工作因
19、为建筑和城市是针对各种人的所以 20 年前就已经考虑住宅是针对具体人的所以考虑较晚长寿社会对应住宅设计指针的草案于 1992 年 3 月颁布正式文本则于 1995 年 6 月施行住宅如果按这个指针设计贷款时可享受优惠公营住宅还可获得补助金这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会4 反映老年住宅市场的指标和维度借鉴对象日本41 宏观政策解决老年人的住房问题对每个国家稳定国民民心参与经济建设都具有重大的意义日本在发展老年住宅的过程中通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合制定并执行有效的住房政策保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优
20、质住宅和良好的住宅环境这些与目前中国的情况比较相似其最值得借鉴的有几个方面1 立法规范日本颁布了住宅建设规划法 公营住宅法 地方住宿共给公社法等明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况为解决低收入者住房问题建设公营住宅国家在必要时必须从财政上金融上及技术上给予援助中央成立住宅都市整备公团通过财政融资拨款民间融资以综合开发的形式成片改造旧城区和开发新区推进城市建设与住宅建设一体化2 财政金融支持日本运用财政和金融手段创造了独特的住宅金融公库模式向普通居民提供长期低息的住宅资金为解决日本国民的住房问题特别是对稳定金融市场的利率和资金发挥了巨大作用金融
21、公库与住宅公团公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱在日本凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内均可向住宅金融公库申请低息贷款平均利率比商业银行贷款低 30 左右贴息由财政部门承担财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径不仅个人能申请地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设对一些特殊性质的住宅如老龄住宅节能住宅新结构体系的住宅等还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款财政提供的融资资金来源主要有三个方面 1 邮政储蓄归集的资金 2 各种退休金保险费 3 政府债券3 税收的支持日本规定居民购建符合国有政策及技术规
22、范要求的住宅不仅可申请低息贷款而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除个人住宅取得的定期收益免征所得税日本对住宅交易征收的税种有印花税登记税不动产取得税固定资产税都市规划税等其中四种税对日本公民购买住宅都给予了减税优惠42 支持条件1 推进住宅产业工业化日本推行住宅产业工业化的进程一是政府调控和指导的力度大通产省负责住宅产业结构方面的工作建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调对涉及多部门需要协调和决策的则先由政府的决策咨询机构提出意见由通产大臣拍板二是突出重点每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标从高层住宅工业化体系节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系集中优势兵力
23、协同攻关各个击破可以在较短的时间内达到目标三是财政金融强有力的支持调动企业开发应用新产品和新技术的积极性降低风险增强市场竞争力四是始终把住宅标准化模数化放在优先位置为企业实现住宅产品规模化商品化生产和供应创造良好的条件日本对住宅材料设备部品性能结构安全性等方面的标准非常详细和配套五是建立优良住宅部品的认证制度促进技术进步奖优罚劣2 住宅产品的质量规范日本的住宅区在规划设计方面非常重视居住生态和环境建设公益设施配套都比较齐全在住宅单体设计平面布局上注重多样化满足不同住户的需求在小区管理上突出安全与服务到位在住宅生产的各个环节每个产品部件都非常完善的质量保证体系为了全面提升住宅产品的质量日本创立了
24、优良住宅部品认定制度这一制度的核心就是对住宅部品的外观质量安全性耐久性使用性易施工安全性价格及供应条件等由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查为了保证认证的公正性权威性优良部品认定有一套从产品标准性能测试专家评价机构认定推广普及售后服务保险赔偿等方面的方法和程序在筑波还专门投资新建了检测中心配备了先进的检测仪器和设备每个受检产品都要在该中心经过严格测试如对一个普通的门锁的性能测试就要由机器人作 20 万次的模拟开启试验住宅的材料需要在仿真的恶劣气候条件下经受声热光风雪雨霜长时间的实验43 老年住宅的可行性参考指标宏观指标国家的医疗技术水平国家关于老年人权利义务的法律法规国家对老年人
25、的医疗保障制度国家对老年人的生活保障制度国家相关的财政金融税收政策中观指标住宅产业的发展程度科技型住宅的大众化程度各地区对开发老年住宅优惠措施的制定支持老年人购房的金融工具的运用微观指标老年人的收入与消费水平老年人的消费偏好和精神追求老年人的生活娱乐方式和时间分配老年人的文化教育水平5 老年住宅市场的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不同步未富先老所以解决老龄问题做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略实现老年人老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐的目标这里首先提到的是老有所养然而目前的情况是一方面国内的养老设施无论是从数量还是从质量服务上都
26、无法满足老年人另外一方面国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建所以当我国进入到真正的老龄社会的时候社会将会寻找合适的资金来投资养老设施当资金与需求之间出现非常大的差异时为了保证社会的稳定政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度目前老年住宅的建设是业界研究的一个课题虽然国家建设部和民政部已经出台老年人建筑设计规范来规范新建或是改建的老年公寓但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入国外老年住宅市场的状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施特别是美国迅速发展老年社区而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家为避
27、免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚因此为了消除现代社会生活方式的改变家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力61 亚洲国家的老年住宅1 日本的老年住宅从居住模式上来说日本为适应家庭核心化倾向采取老少两代在生活上适度分离而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅这种两代居形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为A 同居寄宿型同户门同厨房及起居室老人居室仅附厕所或简易烹调设备B 同居分住型同户门厨房浴厕及起居室全部分开各自配套C 邻居合住型分户门同起居
28、室浴厕及厨房分用D 完全邻居型分户门起居室相通浴厕及厨房分用随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高两代家庭的独立性也逐步增强因而上述四种形式其独立性随序增加如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用从居住形式上来说日本的老年住宅又分为A 国家建设地方管理的老年人住宅B 押金式老年人住宅国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅由政府出资征用后租给老年人居住并给予房租补贴押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设专供 60 岁以上的老年家庭使用并以押金方式提供使用权日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了先进的姿态与成果一方面是因为人口老化较
29、严重而且家庭主义在西化都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散日本除了社福设施网络较完善外其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所以及私人企业如积水社均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫设想其设备依老人体能变化而弹性改变以及与子孙家庭合住时生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应2 新加坡的老年住宅新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多据统计 1990 年已有 87 的人口住在公共组屋内而自有率达 790 租赁的仅 86 新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法其作用效果不可忽视简要说明如下A 多代家庭组屋办法 Multi-Tier Family
30、 Housing Scheme 此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女并给予其它各种优惠如贷款可达售价的 90 较长的偿还期订金额度减少提前三年之优先权等B 合选组屋办法 Joint Selection Scheme 此办法在使已婚子女与父母或兄弟姐妹分别申请组屋但得一起抽签使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区亦可贷款售价之 90 自 1978 年开始实施反应甚佳C 与父母邻居补助办法 Housing Grant for Family-Staying Near ParentsMarried Child 首次购买组屋者若想在与父母或已婚子女同一地区或 2公里距离内购置二手组屋时便可申
31、请此项补助款建屋局有鉴于一般民众购买力增强推出的组屋面积与房间数便愈大愈多有四房五房 Executive 型及上下二楼型面积约为 105120145165附有二套至二套半的浴厕设备这些大单元均可供三代同堂家庭居住因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多目前很受欢迎除此之外建屋局更与政府社会福利部社区发展部密切合作在提供老人社区活动中心社区老人服务及设施网络上不遗余力社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目a 交友服务b 辅导与顾问服务c 日间中心d 餐食服务e 老人俱乐部f 健康教育健康检查g 家庭护理h 老人优待i 居住照顾以上这些居住照顾之设施及社区服务新加坡政府及学者专家均不断在检讨并
32、且对未来的需求以及各设施服务未来发展亦有预测并订定相关计划3 香港的老年住宅香港是东亚人口老化第二高的地区一方面其经济发展蓬勃另一方面英国社会福利制度的部分移植亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本二次大战后香港社会急遽变迁随着现代化工业化西方文化观念的输入中国传统的家庭主义被淡化老人的地位低落核心家庭愈来愈多而另一方面因为政府支配了房屋市场底层的结果存在着 50 的香港老人居住于公屋内的特殊现象公屋每个单元的居住面积仅 16 至 33 平方公尺这样的面积大致也只能容许核心家庭居住香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所能够在熟悉的地方安享晚年推出下列措施A 提供长者更多的
33、公屋香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位包括新式的小单位大厦和附翼大厦把这些大厦纳入新屋内让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住同时进一步发展长者住屋大厦这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所这些房屋提供一应俱全的服务可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划以确保所有希望留居原区的长者租户在可行的情况下都能在区内的特定用途大厦获得安置某些大厦的设计与新屋混为一体除了配备各种服务设施外并保留了原有社区的归属感B 高龄人士优先配屋计画申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书声明以后一同居住照顾其
34、年老亲属的责任若日后发觉违反此条款则所获的单位会被终止租约家有长者 优先配屋计划申请书内成员应为不少于两人的家庭组合且其中必须包括最少一位年老亲属成员符合资格的家庭将提早三年获得配屋新市乐天伦 优先配屋计划年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位符合资格的家庭将提早二年获得配屋另外有居屋及自置居所贷款计划若申请人与年长亲人一并申请优先资格将获提高C 提供特别服务为照顾长者的特殊需要主要靠志愿机构提供服务公屋拨出地方供有关机构开设日间护理中心之类的设施此外亦举办一个屋主联络主任计划房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络尽量了解他
35、们的需要并鼓励他们参与社会活动现在这计划已在 25 个长者租户较多的公共屋中推行另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司总之香港政府与民间团体在老人服务上前者负担经济支持或以经费补助后者之各项服务虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本但在各项措施中照顾孱弱老人的养护机构最缺乏今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人也就是贯彻社区家居照顾之政策是重要课题62 欧美国家的老年住宅与亚洲国家最大的差别是欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的不强调与家人的合居模式1 美国的老年住宅美国人意识到银发美国给产业带来的机会首先是老年住房业的需求老年人口的增多
36、意味着适应这一人群住房需求的增多 1980 年到 1990 年间护理院中长期照料和其它老年住房增加了 24 辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分 1990 年该部分的收入为 125 亿美元 2000 年约 300 亿美元尽管这个行业的 70 是以妈妈爸爸式的运营方式运营类似于我们目前的民办家族式养老院排行在前的却是一些著名的房地产商据统计排在前 30 名的辅助生活机构供应商拥有全国约 24 的床位数 1999 年时排在前 5 位的每个辅助生活机构在全国各州的床位数均超过了 10000 张比如排居第三的 Marriott 总共拥有 11603 张床位分布在全国 29 个州 150 家
37、Marriott 品牌的养老院里美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因是在法律上有一套鼓励监督机制来保证养老机构的高质量服务该鼓励监督机制体现在两个方面一是一套完整和不断发展的评估体系一是相对独立的监察员体制政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销这笔费用由政府发放到护理院护理院想要得到政府的钱就必须符合政府的各项规定并且在每年的质量评估中达标政府的主管部门每年对养老机构进行审查只有符合审核标准质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的实际用的是纳税人的钱因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督
38、措施最终得到高质量的服务对辅助养老机构而言如果要想得到某些医疗补助资助的项目也要符合规定和标准大部分辅助机构没有政府的支持主要遵守市场竞争的原则一方面是政府对养老机构的直接监察监督另一方面是政府施行美国老人法拨款给监察员项目由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流来保护老人的合法权益以及监督改善养老机构的服务质量如果老人对入住的养老机构服务质量不满意一般来说先在养老机构内部设法寻求解决如果仍然不能满意可以在监察员那里申诉美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业产业的主体是社会的营利机构这一事实值得我们仔细研究和探讨2 丹麦的老年住宅丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念即居住
39、连续性自行决定充分发挥自立能力这种 80 年代初建立起来的要领被称为老年福利三原则而丹麦的老年人住宅法对住户标准作了规定老年住宅应设有厨房浴室卫生间住宅内部必须是无障碍设计必须保证平均每户建筑面积在 67 平方米以上必须有 24 小时紧急通讯联络装置必要时设有公共娱乐室方便老年人交往3 德国的老年住宅德国的老年住宅分为两种体系社会住宅体系里的老年住宅内部多为无障碍设计政府对老人住房采取补贴措施在生活援助方面老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件养老院体系里的老年住宅以生活能够自理的老人为居住对象是一种接近住宅形式的养老院在规划上设计者把社会体
40、系的老年住宅和养老院毗邻建设以便在设置服务网点和急救站时两者能共用4 法国的老人住宅人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国当 1850 年欧洲产业革命即将胜利的时候法国 60 岁以上老年人已占人口的 10 进入了老龄化社会法国也是欧洲人口老龄化国家的典型特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式在这种酒店式公寓中配套设施完全依据老年人的需要设计如防滑设施和无障碍设施等服务人员远远多于酒店或酒店式公寓老年人可以根据自己的需要选择长住或短住小结在国内老年住宅这个特殊的住宅产品刚刚引起人们的注意随着未来中国老年人口数目的不断增加需求与供给之间的矛盾自然是越来越激烈可以预见的是老年住宅
41、的发展将是未来不可抗拒的必然趋势当然目前国内的政策环境金融环境和社会保障制度还未达到支持老年住宅全速发展的程度如果根据国外老年住宅的演进过程来预测国内老年住宅的发展那么中国老年住宅的发展要进入真正的上升期还需要 10 年左右的时间第二部分国内老年住宅市场研究1 国内老年住宅市场的现状分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分最初以为三无老人服务的社会救济为主近年来逐步走向了社会化但仍然是以非营利社会福利为主体目前社会福利社会化的改革相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面由于民政系统财力的限制加之没有有力的投资发展环境养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的据统计 1995 年
42、我国共有家庭 32208 万户其中 60 岁以上老年人口的户数为9051 万户民政部等 14 个部委提出到本世纪末社区服务设施要发展到 26 万个 85的街道都要有一所老年公寓这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应如果没有新的举措仍采取对现有房地产开发商的贷款条件自有 30 项目资金贷款周期 3 年养老设施的建设不可能现代化成规模和持续的发展那么在未来的 5-10 年中养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大11 我国老年人口的发展状况我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之一 1999 年成为老年型的国家20 世纪 80 年代以来 60 岁以上的老年人口平均每年以 3 的速度
43、持续增长更为突出的是 80 岁以上高龄老人已高达 1100 万并以年均 5 的速度递增本世纪中叶 60岁以上的老年人口将达到 44 亿左右约占亚洲老年人口总数的 36 占世界老年人口总数的 223 中国老年人口规模之大老龄化速度之快高龄人口之多都是世界人口发展史上前所未有的从老龄化的过程来看发达国家是自然老龄化而我国则是政策性老龄化人口老龄化发展大体上分为三个阶段第一阶段过渡阶段 1982 年 2000 年60 岁以上老年人口由 7664 万增长到 134 亿占总人口的比重由 764增长到10712000 年比 1982 年老年人口几乎翻了一番这期间老年人口以 302的速度递增大大快于总人口年
44、均增长 147的速度第二阶段发展阶段 2000 2025 年60 岁以上老年人口由 134 亿增长到 284 亿比重由 1071增长到 1934从1982 到 2025 年的 43 年中老年人口净增了二亿多翻了两番半多第三个阶段高峰阶段 2025 年 2055 年60 岁以上的老年人口由 284 亿增长到 44 亿比重由 1934增长到 30比2000 年翻了两番从区域来看我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型其中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人口的 7 辽宁河南安徽福建等省 65 岁以上的人口接近 7表二中国人口年龄构成及发展预测 年 份
45、 1953 1964 19821990 2000 2020 2040 2050 0-14 岁 3628 4070 33592762 2610 2060 1960 1980 15-59 岁 5640 53225878 6380 6380 6420 5830 5880 60 岁 7326087638581010 1520 2210 214012 国内老年住宅的现状121 国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明与目前超过 13 亿的 60 岁以上的老年人相比较我国只有 42000 多所的养老机构所拥有的床位还不到 100 万张只能为 1132 亿的老年人解决住房问题据估计目前全国老年人的退休金再就业
46、收入和赡养费大约有4000 亿元借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 45 的数据全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年住宅投资总额在 160 亿到 200 亿元当前国内老年设施状况 项目 居住对象 自理程度 护理方式 功能组成 老年公寓 在一定帮助下能独立生活的健康老人 自理 最低帮助 管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房 福利院 无亲戚子女赡养及无生活来源的老人 自理或办自理 最低帮助半护理 管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房医疗保健 托老所 白天家中无人照顾而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半护理 居住单元卧室活动室卫生间盥洗室医护餐厅管理接待活动及服
47、务用房 护理院 生活不能自理需要半护理或全护理的老人 半自理或不能自理 半护理全护理 护理单元老人居室卫生间走廊活动空间标准层设集中厨房医疗护理康复管理以及服务用房等 老年设施综合体 各种类型均包括 综合122 国内老年人的居住模式A 购买房屋居住2000 年人口普查资料显示我国老年家庭户中购买商品房的占 24 购买经济适用房的占 21 购买原公有住房的占 105 其中市镇购买商品房的家庭占 62 和 56购买经济适用房 56 和 42 购买原公有住房的户分别为 371 和 127 县购买商品房经济适用房和原公有住房的户总共不超过 19 可以看出目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速己经有三
48、成以上居民家庭是住在自己购买的住房中B 自行建房居住个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一 2000 年人口普查资料显示我国老年家庭户中自建住房的占 772 其中市镇自建住房的占 303 和 647 而县自建住房高 955 说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径C 租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金取得房屋居住使用权的一种住房消费形式 2000 年人口普查资料显示我国老年家庭户中租房居住的占 52 其中租用公有住房的为 46 租用商品房的占 06 如果分城乡看在市镇老年家庭中有 1537 和65 的家庭
49、租用公有住房租用商品房的均为 16 居住在农村地区的老年家庭户仅有 05 的户租住公有住房或经济适用房13 目前国内老人住宅的销售情况老人住宅的开发现在才刚刚开始虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子但从住宅设计的本质上来说能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角而从规模上来说纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个一个是广州的颐年园中国第一个规模最大的长者社区另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大的退休社区颐年园的产品有别墅多层洋房不带电梯带电梯的小高层销售价格在元平方米到 2002 年 6 约一期销售率达到 6916 到 2003 年一期基本售罄东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓四层以上带电梯联排别墅一期销售均价为 3200 元每平方米已经售罄一个最新的对成都高收入老年人的调查资料显示大多数能够承受单价格为元平方米总价为 1015 万的商品房14 目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区北京东方太阳城广州颐年园酒店式服务的老年公寓浦东老年公寓上海假日老年公寓筹划中按照星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院各地均出现一些私人性质的盈利性质的小型养老院2 老年住宅市场环境分析21 环境211 融资机构国内目前的融资机构多为商业银行一级城市目前已经出现房地产基金房地产
