1、,综合体工程高品质标准,华润置地 工程管理部 2011年11月17日,18.9.20,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,一、什么是综合体工程高品质,一、什么是综合体工程高品质,认识： 综合体商业建筑的高品质是基于顾客、租户和物业管理导向的，不仅仅是专家评价； 高品质的内涵涉及多个维度，包括安全坚固、功能适用、美观精致、节能环保、易维护、耐久等六个方面； 高品质一定是所有维度均好，并一定在美观精致、功能适用方面更突出，但如果其它四个方面中的某一
2、方面很差，也形不成高品质； 万象城定位是城市级的商业中心，是人员高密集场所，是综合体项目的核心，华润置地综合体工程项目管理研究的重点是万象城。,3,高品质 购物中心高品质关键点,4,高品质 写字楼高品质关键点,5,高品质 酒店高品质关键点,6,7,8,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,二、综合体工程内装修,1、购物中心中庭,购物中心中庭是是唯一或最重要的主动线，也是营造愉悦、优雅购物环境的重要载体。 购物中心地面石材是装修品质的最重要体现，应
3、能历久弥新，不泛碱、不褪色、有光泽，无裂纹、无缺棱掉角、无鼓包。玻璃拦河可使中庭视觉通透，玻璃应防爆，栏杆应防撞。,深圳万象城地面,上海IFC,香港园方,15,16,新东安APM,17,园方,室内石材的图案排版,ifc,地面石材伸缩缝线与柱面线条对齐,人造云石图案,检修口,广州太古汇,购物中心地面采用中东进口天然石材，造价800元/M2。 香港太古广场2010年进行了翻新，也采用进口天然石材。,22,23,25,中庭地面=石材+地毯,26,27,2、中庭扶梯装修-深圳万象城,28,沈阳万象城中庭扶梯,29,30,新城市广场扶梯,31,大悦城超长扶梯,2、中庭扶梯装修-上海IFC,扶梯装修越来越
4、高档新开的高档购物中心，扶梯装饰灯光更显得时尚。,2、中庭扶梯装修-广州太古汇,广州太古汇自动扶梯前后错开，避免上下人流拥挤。,2、中庭扶梯装修-广州太古汇,中庭总结,万象城作为城市级商业中心，中庭地面石材品质非常重要，应使用耐久性好的进口人造云石或天然石材。中庭是关键线路：主体结构 - 钢结构 - 幕墙 -扶梯 - 满堂脚手架 - 装饰等工序环环相扣，满堂脚手架是目前的难点。,35,3、卫生间,圆角防撞,挂钩,儿童入厕看护,地面防滑,上海IFC人性化的VIP卫生间,面盆台面靠墙边采用圆角上翻，便于清理。,香港太古广场卫生间,39,卫生间-广州太古汇,卫生间-广州太古汇,龙头、洗手液、废纸箱设
5、计人性化。,3、卫生间,万象城作为人员高密集场所，卫生间的使用效率高； 女卫生间往往排队较长； 卫生间的装修档次在提升； 注意卫生间气味。,4、酒店及写字楼天然石材,写字楼、酒店大堂、电梯厅、酒店客房卫生间等较多选用天然石材，有纹路的天然石材对纹安装可达到装饰艺术的效果。,新鸿基上海IFC丽思卡尔顿酒店墙面石材,新鸿基上海IFC丽思卡尔顿酒店地面石材,新鸿基上海IFC丽思卡尔顿酒店墙面石材,50,51,新鸿基石材管理做法,深入源头控制品质： 石材供货采用甲供形式 ； 足够的采购人力确保重点甲供材的质量 ； 石材供货商与装修单位均为新鸿基长期合作单位 ； 甲方与设计师会到厂确认排版对纹效果，达到
6、设计要求的块材才能编号运输到现场用于施工。,第一，选择长期合作的供货商，双方有足够的默契与信任； 第二，适当提高石材价格与合同损耗，减少供货商损失； 第三，过程中淘汰的不合格石材以较低的价格买下，用于后勤区、零散的小面积部位等对纹要求不高的位置，或者加工成马赛克使用。,高损耗率,解决方法,52,新鸿基石材控制流程图,深圳君悦酒店,深圳君悦酒店,平铺展开,W展开,北京来福士广场写字楼大堂 墙地面石材对纹,北京中奥马哥孛罗酒店,57,整石楼梯踏步,高档场所采用整石台阶的也较多,高品质精益管理： 以地面为例，通过对地面的质量功能展开进行技术要求、部件特征、生产要求分解，将质量需求指标落地到设计、采购
7、、生产指标，达到全过程控制保证品质。,59,材料档次(质感) 平整 光洁 防滑 耐磨 耐久,材质（天然石材、人造石材、玻化砖） 纹理 图案 颜色,技术要求,石材材质 石材纹路机理 平整度 光洁度 拼缝 (耐久)铺贴工艺,部件特征,生产要求,石材保养,物管要求,5、管井门及机电设施的装饰,高档商业建筑墙地面的各类逃生门、管井、消火栓、插座等一般均经过精巧的装饰。,酒店走道消防楼梯门的装饰,管线、门装修隐蔽,走道管井门消火栓装饰,墙面门、消火栓装饰,广告灯箱与墙面装饰对线及消火栓装饰,门与墙面装饰线条对齐,6、标识-沈阳恒隆,公共商业建筑作为人员密集场所，标识应清晰、美观。,电梯标识,卫生间标识,
8、68,卫生间标识,等候靠凳,电梯标识,70,6、标识,香港华润大厦楼梯间标识,71,商场卫生间标识,沈阳万象城标识,72,6、标识,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,三、综合体工程内幕墙,新加坡ION Orchard,上海IFC,77,恒隆广场,万象城屋面复杂,78,深圳京基KKmall,深圳万象城幕墙干挂石材全部返工,81,幕墙胶缝,成都、南宁、青岛、郑州、无锡、重庆、合肥,82,万象城幕墙特点,造型复杂、装饰材料种类多； 层数不多，使用外
9、脚手架及吊船的效率都不高； 中庭采光顶及外墙早封闭对室内及室外装修的影响较大； 与排水、排风、招牌、泛光照明、屋面、室外铺装等多专业的工作接口多； 深化设计、材料定样及采购、现场施工受制约因素多，业主、顾问、监理、总包等管理单位多； 受租户招商提出的外立面变更影响； 施工场面大，现场管理难度大； 一线品牌对橱窗的品质要求较高。目前幕墙是制约万象城工期的关键。购物中心的幕墙能简单一些吗？,83,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,四、综合体工程机
10、电,85,深圳华润中心空调主机房,86,深圳华润中心消防水泵房,美观精致-机电本体,美观精致-机电本体,89,90,华为电气中心 灯具排布整齐、成行成列,美观精致-机电本体,美观精致-机电本体,美观精致-机电 建筑协调性,93,香港隧道内照明灯与车道划线上下对应，便于驾驶辨识,94,采暖百叶装饰,天花造型与机电末端的协调,95,末端点位与装饰造型相协调,走道天花机电设施排版,机电末端点位布置-沈阳万象城,机电末端点位布置-沈阳恒隆广场,机电消火栓装饰-广州太古汇,机电空调送风口-广州太古汇,红色装饰范围空调风口漆成红色,白色装饰范围空调风口漆成白色,深圳万象城 球形风口,101,102,末端与
11、装饰排版协调,103,空调百叶装饰,104,木色装饰范围空调风口漆成木色,105,空调百叶装饰,地墙面插座、喷淋头防护,108,机电管线空间优化,梁中预留机电管洞,电梯成品保护,机电工程高品质,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,五、综合体工程地库,星河湾地下停车库,车库地面,沈阳恒隆广场,沈阳恒隆广场,车库地面,沈阳恒隆广场,车库地面,沈阳恒隆广场,车库地面,广州太古汇,车库地面,广州太古汇,车库地面,车库装修档次对顾客的敏感性低于中庭、外墙
12、和室外； 停车引导系统较为人性化； 重要的是地面无裂缝、不起沙，标识清晰。,119,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,六、综合体工程室外园林景观,综合体工程室外园林景观主要满足的是车流、人流的交通、疏散作用，为顾客进出提供方便。通过下沉广场、水体、绿化广场、屋面广场等创造室内外商业的沟通、互动。,122,新鸿基 首层落客区铺装,标识线使用广场砖,减速带使用花岗岩,新鸿基中心落客区,花岗岩道路标识,北京东方广场室外铺装,126,室外台阶 阴角石
13、、阳角石,128,各类石材铺装对线,129,休闲广场树荫/花池/石座,线条,对线,根部结合部位细腻自然,130,休闲广场树荫/花池/石座,雨水口 整石/对线,对线,对线,131,硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线,132,管井盖/不锈钢框，整块石对线,133,灯柱根部结合细腻,整块石井盖,星河湾 应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。),园林景观 井盖,135,星河湾：人行道、车
14、行道管井处理,园林景观 井盖,136,香港：室外铺装井盖,园林景观 井盖,香港太古城,138,配套绿化井盖,园林景观 绿化,新鸿基立体绿化,139,上海IFC,香港壹号云顶,园林景观 绿化,140,室外楼梯防滑及防雨水措施,141,142,园林景观标识,标识,水景回水沟,栏杆细部,安全标识,商业室外园林景观常见质量缺陷,1) 硬质铺装粗糙； 2) 近看、远观、鸟瞰的图案感觉差异大； 3) 管井盖、照明灯等的处理节点不美观； 4) 水体溢水、漏水、锈迹、喷水高度不一致。,150,石材未做防水,151,石材施工及保养较好,152,夜景照明灯不整齐,水景排水沟设置不合理,18.9.20,一、什么是综
15、合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,七、总结,七、总结,从顾客、租户、物业管理、发展商的不同角度归纳商业综合体工程建筑高品质内涵和标准； 安全坚固、功能适用、美观精致、易维护、节能环保、耐久六个维度适用于综合体的各分项工程； 美观精致是建筑艺术； 功能适用、安全坚固、耐久是建筑科学； 易维护、环保节能是建筑人性化，是以人为本。 高品质建筑=人性化的“科学+艺术”建筑。 华润置地高端商业已处于国内行业领先地位，高品质、高效率的组织管理能力要通过内涵式管理来提升，体现在从已建
16、、在建工程的经验教训、物业管理的反馈中得到学习、共识与行动。,18.9.20,一、什么是综合体工程高品质,二、综合体工程内装修,三、综合体工程幕墙,四、综合体工程机电,五、综合体工程地库,六、综合体工程室外园林景观,七、总结,八、成本、安全与高品质,八、成本、安全与高品质,建安成本投入的重点 万象城中庭是高品质的重点部位，地面石材、扶梯装修又是重中之重； 幕墙工程应控制成本； 机房、后勤区域应尽量减少成本投入； 相比住宅，万象城的主体结构指标尚未建立，需要做好设计成本优化。,157,APEC会议五星级酒店的楼梯,158,品质与成本,设备房及后勤通道做法,159,安全与高品质万象城作为持有商业物
17、业，是大城市级商业中心，是人员高密集场所，消防安全非常重要。但国内消防施工质量普遍不高，消防验收有时流于形式，开业后消防系统往往无法正常运行。常见卷帘系统上下不畅、水系统跑冒滴漏、自动报警系统误报故障多、末端探头超期服役、模块码与安装位置不符、防火门顺位器及闭门器不能正常工作、逃生系统标识与路线不符、电气火灾探测系统不能正常使用、租户装修区对消防系统造成破坏等问题。为确保持有商业物业消防管理安全，首先要确保消防施工质量，应加强监管，不能放手消防单位自行施工以包代管，要选用可靠的消防产品，确保消防卷帘、消防水、防排烟、消防电等系统施工质量。应组织物业管理公司前期介入，加强消防系统施工过程的质量管控，开业前自行组织对消防系统进行全面验收。,160,
