1、市场升级势在必行，选择之江把握未来,之江国际选择江苏太仓的理由?,太仓的区位优势太仓地处长三角核心地带，东濒长江，南接上海、西连昆山、苏州、北邻常熟，是长江经济带和沿海开放带交汇点上的一座新兴港口城市，是长江三角洲经济最发达的县（市）之一，连续六年位居全国十强县（市）之列。其区位优势特点突出： 沿江达海 紧邻上海 背靠苏南 交通发达,太仓的经济环境太仓工业经济发展强劲，已形成能源材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。太仓已成为我国最大的高级润滑油生产基地、华东地区最大的LPG清洁能源基地、江苏省最大的PVC生产基地、亚洲最大的自行车生产基地。太仓的开放型经济吸引
2、了来自全球名企前来投资。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等54个国家和地区的客商来太仓投资，共引进外资企业2600多家。世界500强企业中已有美国的埃克森-、美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等20多家跨国公司落户太仓。国内的大公司如华能、中远、中化、中集、大庆石油管理局等也纷纷抢滩太仓。但太仓第三产业相对滞后，据有关统计，2006年太仓第三产业占GDP的比重为34.9，明显落后于同期长三角16座城市第三产业占GDP的41.3；与昆山、常熟三产比重38.9、38相比，也滞后于这两个中国十强县市。但是太仓工业经济的强劲势头为第三产业的发展奠定了雄厚的基础，也为三产的发展提出迫切要求。
3、,港口经济时代的到来太仓港是以集装箱运输为主的综合性港口，它拥有长江岸线38.8公里，有可供连片开发的优良深水岸线资源，具有得天独厚的建设第三、四代集装箱船深水泊位的自然条件，是长江第一天然港，是上海国际航运中心的重要组成部分。太仓港建成后年吞吐能力可达1亿吨。太仓港可直达重庆，并通达我国14个沿海开放大城市及世界各地，目前已开通至日本、韩国、香港、新加坡的航线。太仓港是国内唯一与台湾通航的口岸。,苏南腹地给太仓带来了什么苏南是全国经济最发达的地区之一，2006年全年，苏州市全部工业总产值为15315亿元，看看太仓周边县级市的产值，苏州市区4925亿，昆山3082亿，张家港2501亿，常熟20
4、50亿，吴江1855亿，太仓背靠如此强大的经济腹地，已成为苏南地区真正意义上的唯一投资洼地。苏南的发展加速了苏南地区的融合，苏昆太一体化、同城化趋势明显，苏州工业园区与昆山西区、昆山开发区与太仓西区同城化现象初现，经济融合加速。苏南地区经济发达，也给当地居民带来了稳定的高收入。据江苏省统计局2004年统计显示，江苏地区居民收入呈现苏南、苏中、苏北三个梯队。苏州以14451元稳坐龙头老大位置 。据有关统计，近年来，苏南城镇居民收入增幅比全国高1.6个百分点，农民人均纯收入增幅比全国高1.7个百分点 。,太仓外来人口增长迅速太仓全市常住人口约46万人，其中城镇人口约为28万人，比上年末增加近3万人
5、，其中城市人口14万人，镇人口约14万人；乡村人口约为18万人，城市化率达到62.4%。近几年，太仓工业经济的蓬勃发展与港口的开发建设，吸引了众多高素质外来人才进驻太仓，太仓外来人口增长迅速。据有关统计，2004年太仓户籍人口45.5万人，计生统计口径常住人口是以常住一年以上的作为统计对象，2004年为5.2万人，合计50.7万人。暂住一个月以上的19.5万，总数65万；2006年，太仓外来人口（常住一年以上的）突破10万人，其中暂住一个月以上的超过40万。随着太仓港的开发建设， 沪昆太一体化的构筑，上海苏州等周边城市大型工业和第三产业的转移，太仓的外来人口还会与日俱增，2010年太仓常住人口
6、有望突破60万。,之江国际选择家居行业的理由?,50亿市场容量的朝阳产业太仓作为一个快速崛起的中国十强县市，每年新增商品房约达100万平米，二手房交易也高达100万平米。与本项目毗邻的昆山市每年约近350万平米的商品房销售面积，按照现在昆太地区家装标准估算，按每平米800元消费计算，则太仓地区每年家居消费约有16亿元，昆山地区每年约有28亿元，昆山太仓两地一年的家居装饰市场消费量有望高达50亿元，市场潜力巨大。,太仓家居行业的巨大成长性太仓家居装饰类市场经营规模普遍较小，且业态混杂，营商环境较差，缺少科学的组织规划与运营指导，品牌意识淡薄，整个市场尚处在初期的粗放式经营状态。陶瓷城：工业用地，
7、建筑老化，整体形象欠佳，随时面临拆迁； 美时达家居广场：深藏巷角，门面形象欠佳，出入不便，内部硬件落后； 建材市场：业态乱，档次低，缺少管理，市场形象欠佳； 五洋商城：04年开始营业，总体规划不科学，死角较多，业态较乱，管理无序，属自发式市场。,太仓中高档家居消费外流现象严重由于太仓家居装饰类市场粗放式经营，无法满足当地中高端消费者的要求，造成太仓地区中高档家居消费外流现象严重。据业内人士估计，每年太仓地区外流到苏州、上海地区的家居消费约有6亿元。所以，之江国际生活广场作为太仓地区“家居市场的整合升级之作”，它的建成，将有望截流这一部分中高端外流家居消费需求。,之江国际选择太仓西门的理由?,立
8、足太仓辐射昆山之江国际生活广场位居204国道与昆太路交叉口，东与太仓老城区仅一路之隔，西与昆山东区毗邻，雄踞中国两大十强县市的黄金分割点，在满足太仓家居升级消费的同时，可辐射昆山东部新区的中高档消费客群。随着太仓西拓与昆山东进,昆太一体化趋势明显，有望形成以昆太路为中心的强势经济带。,成熟商圈行业坐标之江国际生活广场周边1公里范围内分布着近60万平米的习惯性家居消费商圈，老的建材市场、陶瓷城、郑和西路五金一条街、美时达家居广场、五洋商城等沿郑和西路、204国道连成一片。该区域早已成为太仓区域内唯一的、成熟的、具有广泛知名度的集五金机电、装饰建材、家具家居、生活服务、娱乐休闲等综合性商圈。,20
9、4国道：双向8车道 昆太路：双向6车道 郑和西路：双向6车道 五洋路：双向6车道,周边静态与动态人流均较为可观太仓西大门作为太仓市政府重点规划支持的“西翼”，近年来商品房开发呈现快速发展态势，项目周边各类新老社区林立。在项目1.5平方公里范围内，集聚了万鸿城市华庭、金谷府邸、君悦豪庭、太丰社区、西城朴墅、伟阳花园别墅、华茵家园等大型高档住宅社区，总建筑面积近80万平方米，稳定居住人口近3万人；在项目3公里范围内，稳定居住人口约达10万人（主要是向东辐射太仓老城区人口）；在项目5公里范围内，稳定居住人口约15万人。由于之江国际生活广场毗邻太仓市唯一的两个长途汽车客运站，再加上周边市场群聚集，所以
10、项目周边每天的动态人流、车流均较为密集，据粗略统计，每天项目周边流动人口达1万人左右；昆太路车流量约为1000辆/小时，204国道车流量约为1500辆/小时。,商圈内其他市场的建筑与业态亟需升级太仓西大门成熟的家居消费商圈虽然在区域内形成了广泛的影响力，但随着经济的发展，人民生活水平的提高和商业业态的升级换代，商圈内其他市场的建筑与业态也急需得升级换代，以适应消费者不断增长的消费需求。 陶瓷城 陶瓷城属于太仓的老牌建材市场，但由于它是工业用地，加上年代已久，建筑老化，道路损坏严重，好的品牌很难做，内部商户经商心态不稳定，急需寻求稳定、规范、环境较好的地方扩大经营。 建材市场 随着204国道的拓
11、宽抬高，由204国道进出建材市场变得极不方便，商户的生意也受到极大影响，加上市场内业态控制无序，管理粗放，使市场形象受损，部分品牌商户心态不稳。 五洋商城 五洋商城于2004年年底开始营业，在目前看来是太仓最好的市场之一，但由于前期规划、业态控制和管理方面的粗放，造成市场内业态混杂，整体市场档次与形象大受影响，部分商户由于位置较差，生意受到影响。 美时达家居广场 该广场以品牌装饰材料与家居用品为主，是太仓市目前楼次最高的家居广场，但由于其规模有限、配套设施有些滞后，加上其位置的尴尬和管理上的弱势，使其很难有更大的提升空间。,选择之江国际生活广场的理由?,项目基本概况之江国际生活广场总占地约16
12、0亩，总建筑面积约18万平方米，计划总投资6亿元人民币，是一个集装饰建材、家居用品、商务办公、酒店餐饮、休闲娱乐等多功能于一体的大型家居主题性购物中心。之江国际生活广场业态规划包括家居博览中心、装饰建材中心两大主力卖场和陶瓷卫浴、灯具灯饰、装饰五金、板材木材、门窗楼梯、厨房电器等六大主题街区，并配套有五洋路特色餐饮休闲商业街。实际经营面积超过10万平方米 。,太仓装饰家居市场的整合升级之作之江国际生活广场在综合分析了太仓装饰家居市场的现状、项目周边资源状况和自身优势条件的情况下，以“首席家居生活MALL”的总体定位确立项目开发方向，即立足太仓，面向昆太区域，开发一个市场，兴盛一个产业，带动一方
13、经济，造福一方百姓，并凭借项目的规模优势，做太仓的“一站式”装饰家居购物平台，创区域品牌、做商圈领袖。如何整合？ 首先通过搭建市场平台，吸引外部大品牌进驻，带动区域内行业的整合； 其次是通过吸纳区域内优势品牌的进驻，使区域内的各商户之间形成调整，自身整合。 如何升级？ 首先是建筑升级，引进卖场式销售模式； 其次是配套设施的投入，使营商环境与条件更为人性化； 第三是业态规划的科学控制，保证市场的自由与有序； 第四是加强后期运营的投入，保证市场的持续繁荣。,之江国际家居博览中心,之江国际装饰建材中心,实力与专家的结合体之江国际生活广场之江国际由永泰房产投资开发，永泰房产由具有十年商业地产开发运营经
14、验的浙江永兴房产和南通同泰集团共同出资组成，具有雄厚的经济实力，这是确保之江国际成功运营的坚强后盾。加上之江国际家居博览中心3万多平米的精品商场由开发商保留完整的产权，单就这一点，之江国际的商业运营、广告支持就有了足够的保证。永泰房产将3万平米的家居博览中心授权给上海瑞意企业管理有限公司负责其商业运营，这样管理方就拥有了对商场的绝对控制权，对于精品商场而言，保证商场管理方拥有绝对的强势地位和控制权是至关重要的。只有商场管理方拥有对商场绝对的控制权，才能保证商场的整体利益与长远发展，从而维护大多数经营户的根本利益，实现多赢局面。相反，如果商场管理方失去对商场的控制权，商场内的经营户就会变得一盘散
15、沙，不正当竞争、以次充好、相互诋毁等等许多问题都会出现，整个商场就会走下坡路，这些都是前车之鉴。实际上这是商场整体利益与个体利益、长远利益与眼前利益的问题。针对两侧已售街铺，有的人担心业态会和其他市场一样，价格会相差很大，因为管理方失去了控制权。但是通过我们科学的引导与适当的管理手段的运用，两侧街铺正在按照我们预定的方向火热招租中。我们采取的手段就是业态规划和租金指导价。,强势广告，打造一流市场对于新兴市场，广告力度的大小对市场的形成至关重要。之江国际作为太仓装饰家居市场的规模型项目，我们市场培育阶段会不惜重金的，大家可以从这两年之江国际的实际广告投入得到印证。同时，由于之江国际的精品商场属于
16、我们公司自有产权，我们只有把精品商场做火做旺了，我们的物业才能升值，就冲这一点，我们的广告支持力度大家是可以放心的。根据初步规划，市场培育阶段，之江国际每年的广告预算不会低于200万，其中户外80万，电视电台20万，平面媒体50万，活动及其他50万。在市场培育阶段，我们不会向商户收取广告费。,科学营销，专业致胜对于开业后的广告，我们初步是这样规划的： 第一，继续维持户外媒体对之江国际品牌形象的展示； 第二，建立网上商城运作平台，凡入驻之江的经营户，均免费赠送一个网上店铺，并组织网上团购活动； 第三，利用黄金假日、重大节点等举办丰富多彩的现场特卖会或团购会，直接拉近消费者与经营户的距离，形成直接
17、销售； 第四，与昆太地区各大售楼处、物业管理单位建立良好的合作关系，在各大在建、新建社区的售楼处、小区公告栏、电梯、会所等场所投放广告，让之江国际的广告走进社区、走进千家万户； 第五，利用各大楼盘的交房节点，与各物业管理单位合作，在交房时派发之江国际会员卡，凡持会员卡的消费者到之江国际购买建材或家居均可享受一定的抵扣金额，从而牢牢吸引住这些潜在消费者； 第六，充分利用之江国际的广场，不定期举办各类展销会，比如汽车、家纺、陶瓷制品、书籍等等，吸纳人气，带动装饰家居的销售； 第七，配合重大活动，在报刊、电视、电台等媒体上进行广告发布，并充分利用直邮、短信等直销手段进行立体式广告轰炸； 第八，开通免
18、费接送班车，只要消费者有需要，均可由商场安排车辆免送接送消费者； 第九，定期与有关单位合作，组织团购活动，为消费者与经营户牵线搭桥； 第十，创办之江国际装饰家居会刊，为经营户提供全新的广告投放媒体，并在宾馆、酒店、咖啡厅、酒吧、高档美发厅等高档消费场所定向定点投放； 第十一，与太仓电视台合作，创办家居电视栏目，引导太仓装饰家居新潮流，轮流为各商家提供电视广告展示窗口等。,政府扶持政策根据太政发（2005）78号文件精神，凡进驻之江国际生活广场并自市场营运两年内在市场内注册的商户或企业，均可享有以下政府优惠政策：1.企业所得税地方留成部分，第一第二年全额返回，第三至第五年返回50%；2.增值税（营业税）地方留成部分二年内返回50，其中年销售收入超过1亿元的企业返回60，超过3亿元的企业返回80；3.房产租赁的各项税金，地方留成部分三年内全额返回；4.各项地方性基金、费（教育类收费除外），第一第二年免征，第三至第五年减半征收；5、进驻之江国际生活广场的经营业主，经本人申请符合条件的户口可迁入本市，并帮助解决其子女入学、入托。,
