1、太： 易有太极。易系辞。注:“大极者。” 太上贵德。礼记曲礼如： 太虚幻境(天上虚幻的境界) 太清(天空) 太乙(古代形成天地万物的元气) 太极(指整个世界的总和) 太原 太侈(骄泰奢侈) 太无(空旷虚无之境)合： 天地融合为合故：太合之地，上风上水之地也，名为“太合国际广场”，藏风聚财之风水宝地。,印象扫描：香港太古广场,集购物、餐饮、娱乐、酒店、豪宅于一体,今天提报， 我们需要解决的问题：,一、项目定位成什么样子?有何支撑?二、项目怎样才能实现价值最大化?利润最大化?去化速度最大化?传播形象最优化?三、项目经营模式是什么?如何实现产权、使用权、经营权的有效把控?,第一部分 市场研究,项目印
2、象一：扬州经济呈稳步快速增长趋势 2009年上半年GDP实现820亿元，增长13%，人均GDP超过5000美元，城镇居民人均可支配收入10680元。,经济的持续、快速增长，是扬州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。,人均GDP在2006年即超过3000美圆门槛 2008年人均GPD超过5000美圆，经济处于快速增长期 其中扬州大区邗江区人均GDP更是达到7224美圆,根据国际研究经验，人均GDP达到3000美元，是城市现代化的门槛，城市房地产市场处于快速发展阶段。,2009年1-5月份扬州固定投资及主要经济指标,从09年1-5月份扬州固定投资及主要经济指标来看， 09年全年扬州经济将依然保持
3、飞快增长态势！ 经济的稳定快速增长将对城市发展带来深刻影响！ 居民的收入和消费水平也将不断提高，房地产业将会迎来新的发展机遇和增长点！,项目印象二： 区域板块商业氛围渐浓，有望成为扬州第二副商业中心区 项目周边商业氛围已渐成气候，东接美食一条街四望亭路，对望嘉信茂广场的沃尔玛，南接莱迪地下购物广场。,扬州市目前的城市布局为“一主三副”；“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。居住用地：根据扬州城市的规模特点，居住用地在南绕城线以北相对集中布置，提高公共设施的利用率，方便居民生活。公共设施用地：公共设施根据其性质和特点，分级布置。在西部新区
4、布置市级大型文化、体育、行政、会展设施，根据人口分布情况，分区布置相应的区级商业和行政设施。工业用地：用地根据其产业特点，集中与分散相结合，用地规模、运输量和能耗较大的生产企业集中在沿江布置，形成完整产业链；高科技产业和其他污染较小的工业在相应工业园区集中布置，方便居民就近工作，减少通勤交通。,城市布局,一主三副,城市发展方向,主导向南 拓展东西,扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。 南延：扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体。西进东拓：城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率；东部分区注重对现有居住用地进行整合和
5、改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。.,近期规划建设扬州和镇江第二条通道（五峰山桥位）及改建南绕城，近一步改善城市南线交通状况，为城南经济开发区和沿江副中心的发展提供支持。城市道路系统： 快速路系统：环线加纵横道路。 一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路。 东西方向快速道路：江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路。 南北方向快速干道：扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。轻轨交通系统：“一纵一横加环线” 一横：（铁路客站）文昌西路扬子江中路江阳中路江阳东路江都路文昌东路江都市区：总长度约为24公里。 一纵：（江阳工业园）扬子江北路扬子江中路扬子
6、江南路（港口）：总长度约为20公里。 环线：沿城区东环路、南环路、西环路、江阳工业园区中心路、漕河路。,公路：,城市交通规划,一纵一横,根据城市发展形成的核心驱动力及功能意义上的区分，将城市发展的城市模式分为六种类型：,易丰行观点,1、城市带状布局取代中国传统城市规划中心环状发展 2、扬州城市格局决定了将出现多个商业副中心 3、传统意义上的扬州商业中心文昌阁商圈将会逐渐失去原有优势 4、多商业副中心将辐射自有商圈范围，并相互形成竞争态势 5、扬州城市将会更进一步向花园城市发展，更具有发展潜力，更能进一步吸引投资 6、本项目的建设将与嘉信茂广场共同形成扬州第二商业副中心,项目印象三： 扬州商圈，
7、将进入多中心大商业竞争格局状态,1、规划多副中心的必然结果 正如前所述，扬州的城市格局，决定了扬州将会形成多个副中心，按照规划至少会形成三个城市副中心，伴随着而来的是城市副中心的商圈的形成。2、经济的发展，刺激流通业的百货、超级购物中心纷纷拓展网点 目前扬州真正意义上的连锁百货业只有百盛、金鹰，伴随经济发展的，连锁百货业必然会把扬州作为重点发展城市，可以预见，未来3-5年内，扬州将会出现2-3新的百货品牌。同样，占有丰富现金流的大型超市，必然会把扬州作为攻城掠地的战场，可以断定未来3-5年内，家乐福、麦德龙等国际商业巨头必然会在扬州落地生根。 沃尔玛来了，家乐福还会远吗？,关于商圈,核心商圈是
8、商店的主要商圈，是目标顾客分布最集中、购买频率最高的区域，一般包括了商店的5080的目标顾客；次级商圈是商店的次要商圈，目标顾客较为分散，约占商店总顾客数量的1525；边缘商圈包括其他所有的顾客，分布更加分散。, 商店经营的商品类型：日用品店商圈范围小；服装等选购品商店范围较大；电器音响等高档耐用品店商圈范围最大 商店经营的规模：商品品种和服务种类随规模扩大而增加，因此经营规模越大商圈越大；但是二者不成同比例增加，且规模增大到一定程度，商圈范围不再扩大 竞争商店的地理位置：竞争双方距离越远，商圈范围越大；当双方距离很近时，每家商店的商圈不因竞争而减小，反而因形成的商店群而扩大各自的商圈范围 商
9、店的促销活动 交通条件,影响商圈范围的主要因素,按经营业种分类,按商圈规模分类,金鹰国际,万家福,百盛,电子集中区,东区大润发,西区大润发,彩弘国际 百货 酒店 超市,乐购超市,时代超市,友谊广场 苏果,嘉信茂广场 沃尔玛,本案,京华城,大学城商圈叉河镇,扬州主要商圈,易丰行观点,1、传统意义上的扬州商业中心文昌阁商圈将会逐渐失去原有优势,目前，文昌阁商圈主要积聚了金鹰购物、万家福商城、百盛百货等百货，但是除了金鹰购物外，其他均效益不佳。 缺乏相关人气型商业如大卖场，同时，大量娱乐性场所的外迁1912势必带动扬州酒吧、餐饮的积聚。 同时，受制于交通停车的限制，势必高端客户群的流失。,文昌百汇的
10、经营失败，给文昌阁商圈带来一定负面影响，本是一个位置佳，环境好的项目，但是由于分割产权，造成项目后期经营的失败。,易丰行观点,2、扩大商圈范围的大小，是与经营业态、规模大小、市场环境有关辐射商圈范围越大，商业价值越大。本案要想获得最大商业价值，就要有效扩展商圈范围。3、一个大规模成熟商圈至少应包括超市卖场、百货、娱乐、餐饮等业态。4、商圈、经营业态的定位是本案是否能成功的关键！5、在其他副商业中心未形成气候时，本项目应主动出击，炒作扬州第一商圈外延商圈概念第二城市商圈，提升项目商业价值。之于南京湖南路与新街口关系,项目印象四：专业市场商业地产,曾经轰动扬州、甚至全国一时的扬州国际珠宝城项目，总
11、建筑面积68万平方米，投资22亿港元，号称按照“资源集约化，经营规模化，运作产业化，衔接链式化”的国际经营理念，打造以珠宝为主题，以时尚引领消费，以信息带动市场，以高端传播梳理信息，再以潮流消费激活产品研发的动力型珠宝产业主题CBD。最终以失败而告终！,案例一：扬州国际珠宝城,万都装饰城建筑面积20万平方米。 销售价格：1-2楼连卖，均价7000元/其他楼层，均价3300元 / 销售情况：1-2楼连卖商铺，已全部卖完，其他剩余较多。,案例二：万都装饰城/机电城,案例三：五龙亭玩具城,位于维扬区江阳工业园内，东临扬州市主干线扬子江北路，北临中心大道，占地180余亩，建筑面积18万平方米，营业店铺
12、达4500余间。 辅料市场： 一至三层连体出售，一层层高3.9米，进深910米，单位面积150300平米。 玩具礼品商城：沿街商铺与内商铺结合，面积从2080平米/间不等，整个玩具商城为全框架结构，业主可以自由分割，一层层高4.8米，二、三层层高4.5米，是举行国际型的大型玩具礼品博览会的绝佳场所。计176户。 商务写字楼： 内设四星级大酒店，集休闲、娱乐、餐饮于一体，并规划有原辅材料导购图、玩具城分布图、银行分理处、电话亭、手机快速充电、快餐店等。酒店以上是国际化标准写字楼，面积从45200平米不等。,易丰行观点,1、专业市场一般位于城市的城乡结合处，位于城市边缘地带；2、专业市场一般销售价
13、格较低，市场庞大；3、专业市场客户群体以两类客户群为主，一是投资，二是自用。,项目印象五：商业地产投资客户群研究,商业部分需求问卷调查，我司特意走访了步行街、写字楼、百货市场等地，对近700位业主及白领人士进行了问卷调查，具体内容包括够买倾向、够买目的、承受价位、经营业态、商业层数等11个相关问题。,1、消费群体分析,以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：694份,本次调查对象主要为个体经营业主、金融证劵、公务员、科研单位从业人员以及大型企业职工等。其中个体老板（服饰、百货、餐饮）占总人数的34%；公务员占23%。这部分人群收入较高，对商铺需求比重较高。,2、购房目的调查,在够买商
14、铺目的调查结果中可以看出，选择自主经营的比例较高，占到总数的46%，主要原因在于被调查对象主要是个体经营业主，这部分人群希望够买商铺用以开设分店、扩大经营规模、承租物业经营转向持有物业经营。另外还包括收入较高的公务员、企业中高层管理者。这部分人群主要考虑纯投资的居多。占总数的33%。以出租为目的的购房者占总数的21%。,以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：708份,3、需求面积调查,在704位被调查对象中选择20的有176人，占总数的25%，其总价较低，投资成本回笼较快。选择3060的有324人，占总数的46%，这部分面积段的商铺经营种类多元化，可以满足投资和自主经营的各项需要。
15、选择100150的主要考虑用作商品形象店，精品展示中心等。,以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：704份,4、经营业态分类调查,从本次对经营业态分类的调查数据显示，目前自主经营业态主要集中在百货、服饰鞋帽、餐饮三大业种，从我司对芜湖市店铺经营实地调查中可以了解到，经营以上业种的个体户最多，因此这部分的需求量所占比例最大。,以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：719份,5、承受商铺单价分析,在消费者承受单价区间的调查结果中可以看到，选择60001万元/的人数为334人，占总数的48%。这部分人群主要考虑商铺投资风险较高，短期投资收益较低等原因，另外还包括选择大面积的餐
16、饮业主，其单价相对较低总价投入也较低。选择6000元/的被调查对象以纯投资为主，这部分人群主要考虑前期投资成本低，价格上涨具有较大空间。,以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：696份,6、消费者承受商铺总价调查,通过对消费者承受总价区间的调查，结合被调查者收入、职业、身份等因素可以了解到，总价在2050万元的商铺需求量最高，占总数的35%。其次20万元以下的商铺需求量占28%。50100万元的需求量为142人，占总数的21%。,以上数据来源：易丰行地产指数研究中心调查数量共计：672份,第二部分 业态定位及规划研究,理 念,About conception,我们理念是让物业可以良
17、好的持续运营，使物业增值，通过商场的经营收益（租金、管理费等）确保广大投资者获得长久的收益。因此，要实现商场的产权、使用权、经营权的有效分离控制。经营管理权由发展商（或所委托的管理公司）控制，场内商户所拥有的只是店铺的使用权，而产权则在投资者身上。,管理公司有权根据实际运营状况进行商场的经营定位调整，以及进行商户的招商、甄别和过滤，使商场时刻保持市场的竞争优势。另外定期安排商场的有关宣传、推广活动，吸引人流，刺激消费，促进商户经营。对于商场的营业时间、商户管理、商场形象包装、宣传推广、促销活动等方面都有实在的决策权。最终目的将太合国际广场项目打造成一个品牌，作为开发商成熟案例，进行复制运作，以
18、获得长期稳定收益。,开发理念,About conception,1、实现项目价值最大化卖的价高，才是硬道理2、实现项目去化最快化资金回笼才是根本3、实现项目后期可持续运营一个良好的口碑，为开发公司后期开发项目提供了良好的信誉。毕竟我们以后还要在扬州混。,项目定位分析,主要经济指标,项目可销售面积合计：地上面积21539+地下面积6502=28041平米,1、项目周边环境,人文环境 紧邻扬州瘦西湖风景区及扬州大学瘦西湖校区，人文氛围浓厚，从地缘上讲，此处是块得天独厚的藏风聚财的风水宝地，商业价值潜力值得挖掘。,商业氛围 四望亭路商业街上的一颗璀璨明星最大单体商业项目，同时对望以沃尔玛为主力店的嘉
19、信茂广场，渐成商业氛围。区域商业价值凸显。,周边商业配套情况,交通路线： 1路：联运小区-扬州职大 20路：扬州电厂-汽车西站 307路：万马滨河城-扬寿镇 11路：曲江装饰城-西湖镇政府313路：万马滨河城-刘集镇政府游2路：京华城-平安堂,商业中心： 百货购物中心：金鹰国际购物中心、万家福商城、百盛 周边：四望亭路美食一条街 嘉信茂商业广场、沃尔玛等,金融机构：农业银行等金融机构分布其周围。,2、项目优势分析,商业形象优势。项目紧邻嘉信茂广场，其定位为生活类超市及购物，定位较低，本项目定位可走差异化路线，与嘉信茂业态定位形成互补。,区位地段优势。本案位于四望亭路与扬子江路的交汇处，处于城市
20、新老城区的交接地带，周边环绕众多政府机关、银行、酒店学校及中高端具名生活社区，交通四通八达。商圈辐射半径3公里有常住人口43万人。,3、项目劣势分析,项目商业面积1万余平米（不算地下），单体商业面积过少，不利于形成商业气氛。,项目需要销售，历史经验证明，向来前期产权销售与后期经营管理存在不可调和的矛盾。,根据我司以往对商业运作的经验，我们认为近17000平米的商业面积对定位单一形象主题店（如电器店、书城、运动城），面积均显得过大，所以我司建议走精品百货，统一形象，统一经营，打破传统分散式经营方式（至少针对投资者）。,区域内商业格局处于初步成型阶段，投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意
21、拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。,4、项目机会点分析,针对商场部分，在统一主题形象规划下，统一经营，统一管理，销售与招商并举，一方面利于本案招商及管理同时也有利于提高整个项目的商业形象及价值。,项目业态定位,如何放大优势、抓住机遇 减弱劣势、规避威胁,食杂店,便利店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,
22、仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,
23、购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居
24、建 材商店,商业业态,便利店,食杂店,折扣店,小型 超市,大型 超市,专业店,仓储式 会员店,工厂直 销中心,购物 中心,百货店,专卖店,家居建 材商店,商业业态,突出市场的地理位置，以时尚“商业生活馆（生活中心）概念”来提升市场的商业价值；,突出市场的地理位置，与嘉信茂广场形成差异化，以“时尚生活馆（生活中心）概念”来提升市场的商业价值,商业类型定位,集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体的国际购物广场,给项目商业内涵定位一个理由,品牌服装、时尚饰品、流行服饰、品牌特色餐饮、高级KTV娱乐,休闲,购物,餐饮,娱乐,酒店,国际性购物广场,优势条件下允许项目 引进顶级档次的品牌商业,顶级品牌,豪华
25、品牌,高档品牌,中档品牌,低档品牌杂牌,国际顶级名家设计的品牌，通常选址在最优越的商业地段，以独家品牌的形式，需要大量展示的橱窗和最显眼的位置，强调量身定制的个性化服务,国际著名品牌，品牌领先地位稍逊于顶级品牌，通常位于最昂贵商业地段，独家品牌专卖店和在著名高档百货店的一或二楼,国际性或地方性著名品牌，更注重商品的品牌而非设计家品牌，独家专卖旗舰店或位于高档大型购物中心,具有较高品牌知名度，可以在任何大、中型购物中心的好商铺位置,Louis Vuitton,Channel, Gucci, Prada, Dunhill, Fendi,Hugo Boss, Kenzo, Ralph Lauren,
26、 Lancel, Escada,Esprit, Layefe, Lan Bao, Nike, Adidas, Ports, Timberland,Giordano, G2000,Baleno,服装品牌举例,Tiffany，琉璃工坊,Tissot, 现代光学 Swatch, 美式眼镜 Swarovski,其他相关时尚品牌,银镇,目标品牌,路易威登 香奈尔夫人 古琦 普拉达 登喜路表 芬迪 波士 高田贤三 劳夫罗伦 兰姿 斯卡达,项目整体定位 国际品质的精品项目精品购物、精品酒店、精品公寓,商业整体定位 知名品牌 国际时尚购物中心解决国际品牌与国内高端品牌需求市场 提升整体业态品质,酒店定位 产权
27、式酒店、酒店式公寓钻石地段 小户型公寓 奇货可居 出租 办公皆可,地下商业定位 “南京莱迪地下广场“商业模式，在整体商业 项目后期推出,以“Fashion100街区”类似概念推出，面积化大为小，实现项目价值最大化。,业态定位,经营模式定位,精品百货的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下2点 要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热 满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润。,经营模式建议由商业经营管理公司，对经营户统一管理，商户自主经营，并服从统一管理 经营项目必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，签订服从管理保证书 业主自主
28、获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。,项目商业布局 及产品规划研究,商业规划原则,成也规划，败也规划；商业整体规划布局的好坏决定商业今后效益的好坏，直接影响商业面积：,使用率出租率开业率收益率租售价格招商率投资风险等,几点商业规划原则,租金水平,在进行业态规划时，参考不同业种的租金承受能力，进行合理布局安排。,面积要求,在进行业态规划时，充分考虑不同商家的经营面积要求。如果规划的面积不适合引进商家的特定经营，会对销售、招商造成阻碍。,工程技术条件,在业态规划时，考虑引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，如层高、开间、进深、柱距、电气、给水、排水、排烟消防等。,业种聚客能
29、力,聚客能力强的商家所产生对商场的贡献，不仅仅局限于单体经营业绩好，重要的是会带动周边商家的人气，形成整体良好的经营效果。,辅助功能需求,如休闲空地、绿化、停车场、设备间、洗手间等都属于辅助功能区范围。,人流动线,将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引导至商场的各个区域，形成良好的经营氛围，避免商铺人流死角。,商业业态规划考虑因素,人流动线设计,人流动线设计,厕所设置,中庭的合理设置,1楼商业格局及人流动线分布图,建筑结构及功能设计建议内容,2楼商业格局及人流动线分布图,3楼商业格局及人流动线分布方案,建议将三楼部分全部封顶，由四望亭部分定位为餐饮，进行招商，并进行销售，建议餐饮销售面积为
30、2000-3000平米；建议南面部分定位为酒店的宴会接待厅和会议厅等。,-1楼商业格局及人流动线分布方案,建议将-1楼分为四个街区，每个铺子的面积在20-30平米，街区分功能招商，要求每条街区按照主题精修精美。,1-2商业景观规划设置建议,3楼餐饮功能区景观规划设置建议,商业氛围营造灯光工程,广场喷泉景观打造是项目的特色亮点 也须注意户外广告位 街头休息座位等细节,商业氛围营造广场水景细节工程,产权式酒店及酒店式公寓 市场定位及产品规划建议,项目产品策略,实现良好收益 品牌社会口碑双丰收,小户型属于投资型产品，受政策因素的市场波动较大，且不容易实现价值，市场回报率不高，弊大于利。,产权式酒店及
31、酒店式公寓产品发展策略,项目产权式酒店及酒店式公寓的产品定位的策略思考,减少资金积压快速回现,实现良好经济收益,项目品牌社会口碑双丰收,户型面积要小，投资和居住的门槛不高 项目价值全面提升 项目的整体形象和产品质高规格 考虑项目的部分酒店物业要持有持有，前期产品是重点 以投资型的产品开发为主力,降低门槛，快速回 笼资金，控制面积 小,项目价值全面提升， 高品质规划设计 豪,规避投资型产品风险 满足居家功能。 宅,整合项目资源,降低市场风险,开发商目标,产品定位要求,产品定位策略,基于上述产品定位的分析，本项目产品塑造 投资小、价值高、稳定投资回报的产品是本项目发展方向,满足投资需求的产权式酒店
32、： 精装产权式的酒店及酒店式公寓,产品面积规划,依据项目的规划和市场发展规律，本项目的酒店部分的发展有三大方向,本项目的酒店式公寓及酒店式公寓的产品发展方向主要依据品牌商务酒店，目前在运营的市场现状确定，通常有以下两种种产品规划设计方向：单人床户型设计（面积15平米，建筑面积约25平米） 标准间户型设计（20平米，建筑面积约30平米） 商务间户型设计（35-50平米）,产权式酒店户型比例,宽敞尺度，10米挑高的酒店式大堂，尽享身份的尊贵,10米挑高的豪华大堂，不仅提供了高贵的洽谈场所，更是以一种气派的方式宣誓着酒店的高回报、低风险。,观光电梯厅与公共走廊精美宽阔，更体现生活的高贵与雍容,1.5
33、米宽的公共走廊、高档华美的电梯厅，业主在哪一个角落都能从容地交流。商务与社交都能在这里的每一寸空间完美转换。,空中花园功能与营造,空中花园功能与营造 空中花园在国外也被叫作屋顶绿化。由于高科技材料和技术的运用，使得近年的屋顶绿化达到了一个新的高度。今天，铺设了防水层、安装了排水装置、种上了植物的屋顶模式改变了以前“禁止入内”的传统屋顶模式，其结果是，不仅把花园建在了意想不到的地方屋顶，而且对缓解越来越恶劣的环境起到了一定的作用。 （1）屋顶绿化不仅具有美化作用，它对于环境也大有益处，如可以减小暴风雨带来的储水压力。与普通屋顶相比，一个绿化过的屋顶能够吸收5095的降水量，而且还能过滤水和空气，
34、吸收化学气体、有毒物质和浮尘。 （2）城市中的屋顶绿化还可以缓解热岛效应。而绿化后的屋顶，其屋顶温度可由在原来的6575降到4050。 （3）屋顶绿化还可为一些物种提供栖息场所。（4）尽管绿化屋顶在建造时要比普通屋顶所需费用高一些，但综合考虑还是很划算的，因为经过绿化的屋顶使用寿命是普通屋顶的23倍，而且经过绿化的屋顶冬暖夏凉。 （5）屋顶绿化在美学和心理学上的作用：原本光秃秃的屋顶被葱绿的屋顶代替了，可以让人们放松心情，得到美的享受。,空中花园示意,创意空中泳池 营造纯粹蓝色水世界，在解决了酒店游泳池私密性和开放性的同时，也成就花园的一个重要标志。,裙楼楼项设计了独特的半露天式空中游泳池，一
35、部分在室内，一部分在室外，花草掩映，因水流而成瀑布，酒店形象因此更加灵动。其精美的空间造型与环境设计，使空中游泳池成为本项目一个标志性景观。,相关商务宴会酒店配套 3楼营造商务宴会厅解决酒店宴会厅问题。,一流的物业品质，需要引进有一流物业提供高品质服务作为保证，引入国际品物业品牌物业是打造一流物业生活的重要砝码,ASCOTT 雅诗阁集团,第一太平戴维斯,高力国际,物业服务：雅诗阁的服务体现名流人士的典雅的生活方式,雅诗阁集团是国际领先的服务公寓开发管理集团，在全球拥有15,000套的服务公寓单元，覆盖了欧洲，亚太和海湾地区的主要城市。 雅诗阁集团在全球17个国家的40个城市中拥有分支。足迹遍步
36、欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲和新西兰的悉尼、墨尔本及奥克兰，以及海湾地区的迪拜等。 总部设在新加坡的雅诗阁集团成立于1984年，是整个亚太地区豪华品牌服务公寓的先驱。在经历了21年的成长与发展后，雅诗阁集团已是全球公认的国际品牌。 集团旗舰品牌雅诗阁是豪华服务公寓的象征，体现着名流人士的典雅生活方式。,物业服务：第一太平戴维斯，体贴入微的服务与人文关怀,第一太平戴维斯（Savills）是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非
37、和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。 第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。（注： Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。） 集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。第一太平戴维斯（Savills）的服务总能达到甚至超过您的期望。 引入第一太平戴维斯作为项目的物业管理公司，不仅为引进了国际性的物业管理理念，更为业主们量身打造了体贴入微的先进物业服务，为
38、项目增添了具有人文关怀的附加价值。,物业服务：高力国际，五星级的豪宅享受,作为世界最大的物业管理跨国集团之一，高力国际集团源于加拿大，在全球六大洲51个国家的联合办事处已超过245个，聘用超过9000名物业人才，所管理物业总面积超过四亿两千万平方米。 高力国际集团登陆中国市场后，在北京、上海、广州、杭州、南京、成都、苏州等城市都设立了分支机构，同时，受托管理或提供咨询服务的物业更遍布国内20多个中大型城市。在南京，钟山国际高尔夫、长江路9号、锋尚国际等几大高端项目都由高力国际物业进行物业管理。在南京，钟山高尔夫别墅、长江路9号、锋尚国际等几大高端项目都由高力国际进行物业管理。高力国际将为业主提
39、供优质生活服务，包括二十四小时保安、保洁、绿化、家政、商务服务以及举办各类社区活动等以完美的硬件设施、软性服务给业主带来真正“五星级大宅”的享受。,第三部分 项目招商运营策略,它山之石 可以攻玉之理论研究,“站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远”,它山之石理论研究（1）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,商业地产巨头万达集团的成功经验表明，商业地产开发关键在于把握六大要素。,案例来源：易丰行商业管理研究中心,它山之石理论研究（2）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,要素一：只租不售。,立论依据：做商业地产，是长期投资，需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以
40、实现短期现金流平衡为目的。,易丰行机构研究表明：购买店铺的业主80%是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。商业项目都需要1-3年的市场培育期。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。业主收不到理想的租金必然把矛头指向开发商。这是不能保证商业整体性和有效经营的纯销售模式的后遗症。,只租不售？那对于急于回款的开发商该怎么办？,回款解决模式：在有效招商运营管理的情况下，实行销售，实现产权、使用权、管理经营权的有效分离。,它山之石理论研究（3）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,要素二：精确定位。,1、定地址。首选成熟的商业区域，也可以选址在有升值潜
41、力的新区或郊区。商场上有句名言，“一步差三成”。商业选址一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。,2、定客户。研究表明，混淆搭配大卖场与精品店可能导致精品店经营不佳，因为大卖场面对的是大众客户，而精品店针对的是高端客户，购物中心积聚的大众客户人气对精品店意义不大。单一型流行百货的模式将更好服务于高端客户。,3、定规模。百货中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就
42、是最佳规模。多个商业运营商的经验表明：一个百货中心面积最好是1-2万平方米左右。,它山之石理论研究（4）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,要素三：招商在前。,1、 确定主力店 关键词：顶级品牌 知名品牌 主力店的确定是有学问的，不是多多益善，主力店具有汇聚人气和品牌示范的作用，招商时候，尽量找一些知名度高影响力大的知名品牌，若有条件，引进一些顶级品牌。,一定要招商与销售旗鼓相当进行。招商主要解决两个问题。,2、选择次主力店 关键词：知名品牌 易丰行机构综合多个商业地产商研究表明，现在缺的是知名品牌的主力店。,招商在前的策略作用不止在于先期聚拢人气，还能充分一些主力店对项目影响的特殊要求。
43、如果我们如果能招来LV这样顶级世界品牌的话，那么一定会在扬州引起强烈爆炸效应。 LV都来了，谁还敢小瞧我们的项目！？,它山之石理论研究（5）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,要素四：规划设计。,规划设计主要注意以下三个方面。,它山之石理论研究（6）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,要素五：成本控制。,大型集中商业是长期投资收租物业，成本控制非常重要。投资回报率会随着成本的增加而降低。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报，如果成本控制的不好，需要投资1.5亿元，那么一年只有6%的投资回报。,1、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为
44、政是控制不好成本的。,2、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。,3、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。,商业地产开发成本控制体系,它山之石理论研究（7）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,要素六：经营管理。,经营管理是百货中心能否保值升值的关键。,百货中心的经营管理不同于住宅的物业管理。商业经营管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户
45、置换率才可能降至2%-3%。,它山之石理论研究（9）,站在巨人的肩膀上，我们可以走得更远。,易丰行综述,1、招商与销售一定要齐头并进。其重点在于：,1）主力店不在于多而杂，在于适量而精。,2）注意从客户角度出发，业态切实考虑到客户需求，规避普通业态与高端业态混搭的现象。,3）特殊业态招商一定要在规划阶段就要开始，以便规划上能满足不同业态的特殊要求。,2、规划上作更多人性化考虑。,以招商为先导促进本案商业快速销售，,沿着这一思路我们对本案商业整合营销进一步深入研讨,七大运营策略,1、三权分离,2、招商与销售并举,3、核心业态加品牌店,4、带租约销售,5、自营区与投资区合理结合,6、部分物业“自持
46、不售”,7、专营公司经营,易丰行观点,运营策略（1）,1、三权分离,使用权 招商 固定回报 缴纳租金,需要统一经营的业态实行所有权、使用（管理）权、经营权分离：投资客购买物业的所有权，获取固定回报，使用权交给商管公司，商管公司对外招商，商户交纳租金获得经营权。,投资客 （所有权）,经营户 （经营权）,商管公司 （管理权）,运营策略（2）,为保证投资客购买信心，尽早打造商业氛围，同时招商工作较销售更具灵活性，所以建议在招商与销售并举。,2、招商与销售并举,知名品牌的招商引进，一方面会带来商业人气，具有强大的聚客能力，同时，还具有示范作用。,运营策略（3）,3、核心业态加品牌店,商业须有12个核心
47、业态，比如拥有人气店的麦当劳。同时在核心业态确定后，主力招商进各种一线品牌店。“点”、“线”结合带到整个商业“面”。,在销售开展工作同时，招商工作亦进行，投资客看到商业未来招商的保障，投资信心会更大，更利于销售。,运营策略（4）,4、带租约销售,运营策略（5）,5、自营区与投资区合理结合,部分畅销铺面可不带租约销售，客户购买后可自营或自行租赁，但应服从整个商管经营业态分布的要求。如一楼铺位为人气店（如肯德基等）保留适当面积。,运营策略（6）,6、部分物业“自持不售”,为增加商管公司管理力度，维持商管公司经营运转，保证整个商业体的繁荣，开发商须持有部分物业产权，而不能全部销售出去，持有部分的物业
48、可进行一线品牌店的招商或有特别需求的招商、因为这些经营户要求的租金都相对较低。,针对项目内的整体商业，应由专业的商业管理公司，统一规划、统一招商、统一经营、统一宣传、统一管理。以达到“永续经营”的目的。,7、专业商业管理公司经营,运营策略（7）,易丰行观点,具体招商策略及招商方案，我们将在后期运营中，进一步实施和运作。,第四部分 项目整合营销推广策略,项目推盘及价格策略,波士顿矩阵模型分析,易丰行研究借鉴工具,整合营销推盘策略,太合国际广场各产品类型市场需要特性,step1:现金牛+明星产权式酒店+酒店式公寓,step2:现金牛+痩狗1-2楼主题商业+3楼餐饮商铺,step3:明星-1楼地下商
49、业,酒店式公寓、产权式酒店短平快，投资小、购买力强，能迅速回笼资金。在销售之前，必先定品牌酒店管理公司。,着重宣传主题购物中心的价值，同时随着招商工作的不断开展，主力商家的进驻，分批推出限量黄金商铺，短期引爆。,最后推出地下商业，从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。,推盘节奏,整合营销客户定位,对本项目区域价值的认同洞悉城市发展脉搏，认同城市中央发展潜力。 对项目投资价值升值潜力的认同。,1、定位依据,依据价值认同理论对客户做出判断。,对本案项目价值的认同核心辐射近50万人口的区域性综合商业区。,对商业项目价值的认同“一铺养三代”的认识，本身就是商铺物业的持有者或者经营者。,整合营销客户定位,2、属性定位,（1）企业客户。 银行等金融机构、中国移动等通讯企业因区域发展的需要购买本案商业。,
