1、,高新区写字楼研判,目錄CONTENTS,1、市场环境 Market environment,2、板块分析 Regional analysis,3、客户分析 Population analysis,4、个案分析 Product analysis,PART 1、市场环境 Market environment,限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移,2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地
2、户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。,市场环境,市场特征,由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。,77%,92%,由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户,办公物业,从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安
3、写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升， 私人投资者开始逐步关注写字楼市场,西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%,上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%,高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大,市场走势,PART
4、2 板块分析 Regional analysis,城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大,板块划分,唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域,10,1,2,3,5,7,4,6,8,90,10,11,12,13,1,2,3,6,7,8,4,5,唐 延 路 路,科 技 路,项目分布,高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化,产品特点,目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售,项目现状,写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市,潜在供应 4、金花大厦 11、电力广场,现有供
5、应 6、都市之门 4、新长安广场 3、橡树街区,高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。 高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。,10,1,2,3,5,7,4,6,8,90,10,11,12,13,1,2,3,6,7,8,4,5,唐 延 路 路,科 技 路,市场供应,高新区现有重点写字楼外立面以现代风格为主，多采用玻璃幕墙,财富中心,旺座国际城,旺座现代城,唐沣国际广场,金桥国际广场,汇鑫IBC,都市之门,橡树街区,外立面,高新区现有重点写字楼都以高层为主，层高3m以上，大堂挑高在5m以上,
6、基本指标 1,从现有重点写字楼基本指标來看，高新区的中高端写字楼以综合建筑群的形势引领市场,基本指标 2,高新区写字楼物业管理收费存在较大差异，国家一级资质的物管公司体提供服务的写字楼，如西港国际和高新商务中心，收费相对较高，而商住一体的物业管理则是有住宅物管来服务写字楼，此种物业的管理费也是便宜很多； 写字楼专业物管要比商住一体的物管水平高出很多。,高新现存重点写字楼物管公司及费用，自持型的高端物业费用3-4倍于销售型写字楼,物业市场,高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强,高新区写字楼体租金水平较低 相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西
7、安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/平米/月。,高新区写字楼体租金水平可分三个档次,租赁市场/现状,写字楼租赁价格写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的态势,在2005年至2010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5% 但是由于西安2005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值,租赁市场/趋势,潜在供应量,2009年,2010年,2011年,2012年,地电广场,锦业壹号,旺座国际城,财富中心二期,唐沣国际,都市之门A、B座,汇鑫IBC,科技路-唐延路区,高新CBD区,西港国际大厦,
8、林凯国际,新长安广场,尚品国际,CLASS公馆,都市之门C座,橡树街区,橡树星座,方舟豪布斯卡,高新水晶城,绿地领海,SOHO同盟,都市之窗,都市之门D座,锦业时代,绿地智海,绿地维萨瀛海,绿地蓝海,粤汉国际二期,木塔寺公园城,CROSS万象汇,粤汉国际一期,天地源高新国际,怡和蓝钻,研究說明： 受经济发展和土地供应的影响，高新区众多的写字楼将在2012年集中入市。 统计时间节点为项目预计销售时间。,高新寫字樓未來2年供應量約7090萬平米，市场供应开始放量，主要竞争集中在锦业路附近,绿地中心A、B座,随着高新CBD坐标的落成，未来锦业路市场将面临巨大的压力,存量预计,PART 3、客群分析
9、Population analysis,旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼集中新技术、房地产、服务类等主流产业,旺座国际城主要集中了新技术行业和房地产业和第三产业，多以工作总部进驻,客户特点,都市之门,旺座国际城主要集中房地产开发企业和想管工程企业，由于高新区域的特性新技术产业的企业也占了20%,（续上）旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼，云集了西安众多新型产业,目前，高新区写字楼客群主要以中型企业为主，成为高新区主要写字楼消化“主力军”,写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力中等,企业结构和发展，使得大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本。 因此，客户
10、在意写字楼对公司形象和运营力的提升，对面积的需求为中等面积。,写字楼客户定位满足城市主流发展企业需求，形成具有行业标杆的特色,引领,吸引,企业特征,目标客群要求在以商务办公的同时，将生活、交流和社交能进行有机的结合,资料来源：全力行统计数据库,目标客群,具有动能力、不断创新、追求永续成长的企业，就是“蓝筹型企业”。对蓝筹型企业而言，市场的任何一个变化，都能在第一时间内得到创新业务决策的响应。 “蓝筹型企业”，看似简单，其实寓意无穷，蕴涵着主动、动态、灵活、能量、创新、速度、发展等意义，覆盖了21世纪企业生存的基本要素与最终结果。,写字楼客户现多以知识型、创业型、服务型和商务型等新兴产业客户,总
11、结,3、个案分析 Product analysis,都市之门项目概况,都市之门,2009年8月10日，高新管委会入住都市之门 2010年8月30日，超5A甲级精装写字间D座开盘劲销4亿 2010年12月15日，都市之门D座开盘四月即售罄 2011年3月1日，都市之门C座开始起售 2011年5月3日，绿地都市之门开盘至今销售7.5亿,都市之门户型配比：,都市之门打造的是高新区乃至西安市现代建筑的标志性工程,营销节点,近期情况： 都市之门一直持续热销中，C座总高20层， 12层为商业，其中裙楼约4000平米，塔楼约3300平米；12楼为连体商业，以金融类为主；3层适合高档餐饮，有餐饮业的标准配套。
12、目前均价已经达到16000元/，面积200-3400，目前仅剩2套700，劲销5.3亿,C座写字间 20层、其中1、2层为商业，3层为高档餐饮，并由餐饮业标准配套，面积150-800,会议中心 会议中心正式启用后，成为高新新区的一个展示平台，也是人才交流的地方、就是在这里4月10日的西洽会为高新区引资逾480亿元,A、B座高新管委会 2009年8月10日，高新管委会正式入住都市之门开始办公，作为西安高新区政府驻地的都市之门也因此成为影响西安政治、经济的指令中枢,基本情况,都市之门作为高新区唯一的超5A级写字楼，各项配置标准树立了新的标杆,项目配置,整个“都市之门”工程仅使用国家推广的可再生能源
13、利用和节能降耗技术的综合节能降耗措施就达到了9项之多。整个项目作为西安高新区的地标性建筑，从最初规划阶段起，就致力于打造一个集“环保、绿色、节约”为一体的现代化建筑。经过两年多的努力，上述节能项目均已付诸实施,都市之门是西安首个高科技节能降耗项目,高科技配置,14部三菱高速电梯搭载，专属总裁直达电梯，不仅仅是提高办公效率，更是企业身份的象征,整体设计优秀，南北全自然采光，200平米的中心大堂，办公区域互不干扰，每层自带30洗手间,四座弧形的矩体建筑组成的建筑群，两两相邻，彼此呼应，从不同方向看都像似伫立在中央商务区的四扇大门，预示着高新区为迎接四面八方的国内外投资者敞开的友谊之门,全部采用框架
14、结构设计，实用、美观、简洁、大气，低辐射（LOW-E）双层中空玻璃的运用，整体外观现代富有高端品质,由美国洛汉公司设计，近乎完美的空间体验,规划设计,旺座国际城,旺座国际城是继旺座现代城后，高新核心商务区内的高标准写字楼群,产品特点,旺座国际城外立面通过铂金晶钻形式提升品质，内部配套完善,项目特点： 方盒子晶体结构，铂金晶钻立面，8米挑高大堂 2500平米办公配套，4梯4户2.5m/s超高速电梯 双层地下车位加架空层车位，员工餐厅 戴思乐阳光泳池，7000平米空中花园 精装修赠户式中央空调，地辐热集中供暖,1,2,3,1、外立面 2、室内游泳池 3、员工餐厅,交房标准,交房标准： 地砖：交房赠
15、送800mm800mm高档地砖铺地 墙面：白砂浆抹平 天花板：白砂浆抹平 卫生间：精装修含品牌洁具 大堂：地面、墙面均为高档进口石材； 电梯厅：地面为高档石材，墙面为高档玻化砖； 外墙：裙房为高档石材，主体外墙为高级铝塑板；,产品配套： 供暖：赠户式中央空调，地辐热集中供暖 精装大堂：8米挑高 车位：双层地下车位加架空层车位 供水：双路供水，市政供水二次变频加压，单独计费； 供电：10千伏双回路供电，IC卡智能管理； 安防及智能化系统：闭路电视监控系统、100兆internet宽带接入、IC卡泊车系统； 消防系统：公共部分设消防报警系统，车库设烟感喷淋、消防报警设备,旺座国际城采用了适宜现代企
16、业需求的简精装标准，提供类甲级的品质,交房样板间,大堂效果图,项目实景,大门,大堂内墙,大堂地面,大门：金属材质中空玻璃门墙面、地面：进口高档石材休息区：沙发,项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,休息区,水牌,信箱,大堂吊顶,大堂吊顶：黑色格栏、水晶灯水牌：LED屏休息区：沙发,（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,公共走廊,入户门,公共走廊：地面、墙面为高级瓷砖；顶部为石膏吊顶入户门：塑钢中空玻璃,（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,电梯间：地面为高档石材，墙面为高档玻化砖,（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,景观
17、园林,整个景观园林处于群楼内部，占地7000，由水系、绿植和廊桥以及小品组成，营造了良好的办公环境,高新惟一的7000大面积景观园林系统，内外部分隔性营造良好的办公环境,销售情况,该项目目前销售90%以上，价格主要涨幅受到市场供需、现房以及商务环境的影响,旺座国际城在2009年3月-6月成交面积快速增长；旺座国际城2010年共成交17951，成交均价达到8320元/；,2008年-2010年该项目的销售大体可分为两个阶段，2008年起至2010年5月为稳步增长期，成交均价从最初的4800元/增长至7000元/；2010年6月开始处于震荡上升期，成交均价最终接近10000元/；,汇鑫IBC,紧邻
18、高新管委会，高新行政中心区，打造新型生态办公区,产品特点,项目部分配套标准： 外立面：干挂石材，一楼超挑高大堂 电梯：A、B 、C 、D各四部高速电梯 采暖系统：地辐热集中供暖 空调系统：楼体16部，大堂为智能变频中央空调 安防：智能化安检系统,汇鑫IBC引领西安商务办公进入生态新时代，为中小企业打造具有高品质的办公环境,销售情况,汇鑫IBC在2009年下半年销售势头迅猛，6月-12月共成交面积接近4万，占到目前成交总面积的50%以上。 汇鑫IBC的成交均价在2009年保持6000元/的水平，进入2010年突破6000元大关，至2010年8月份上涨至7900元/左右。 项目在2010年共成交26390，成交均价为6923元/。,该项目目前已基本售罄，成交面积和成交均价在2010年处于稳步增长态势,勝在理念贏在執行,Thanks,尚美佳中國 全力行顧問 ADD：深圳市福田保稅區英達利大廈B座2F (0755)8832 1229 ADD：西安市高新區高新一路思安大廈5F (029) 8832 1933 ADD：南昌市八一大道華龍國際大廈12F (0791) 210 9919 ADD：鄭州市農業路東一號豫博大廈15F (0371)6095 0513,
