1、,温泉风情小镇开发策划方案,报告目录,项目分析和关键结论 策划思路和总体方案 分区策划和开发模式 运营策略和支持要求,位于环翠区的温泉镇,位于威海市,项目范围包括体育公园、东崮西崮村、林家院子、温泉汤村等地块，合计规划面积约3.8平方公里，有山有河，有温泉有山泉，有寺庙遗址，有千年古树。有已拆村庄，更有待迁居民。委托之目的是：争取整体策划规划，分步统筹开发之权利。用地性质居住、商业大致对半，部分土地未定性质、未定指标规划上，要求林家院子370亩土地为商业用地，容积率0.5；温泉汤村综合容积率1.2，总面积366亩，商业面积不低于100亩、其他相机斟酌,项目的区位条件和优势资源,威海房地产市场的
2、形势,区域发展分析和产业发展趋势,甲方意图和经营理念,项目的区位条件，无论是房产开发，还是商业经营，着眼大区域优势众多，囿于威海市弊端明显,交通枢纽 地处交通枢纽位置，联接威海三市一区，是威荣、石烟、青威公路的交汇点； 到市区、火车站、机场等交通节点和市政府及商业区、区政府及商业区距离都在1小时范围内。,价值洼地 大金三角（山东半岛、辽东半岛、日韩组团） 小金三角（威海市区、文登、荣成）,项目位于威海市南部城郊，远离滨海一线，在威海人心目中，属于山野偏远之地，难以摆脱偏见，扭转这种认识非常困难，难为主流消费认可。跳出威海看，项目区位则左右逢源，交通便捷，方便外地人进入，既可借势滨海之影响力，又
3、以山、河、泉形成特色吸引，成就“独特”风景,项目的核心资源在于温泉，但还有众多优势资源，着眼于整体片区策划，必须“突破”温泉概念,温泉,五渚河,佛爷顶,山泉,最大的特点：山河一体相依，冷暖二泉并存 水体充盈：山泉下淌、温泉上涌、河流北去 文化渊源：天浴、千年古树、古寺和佛爷顶 生态资源：湿地、水库、林地、河体、山体 人工项目：开心农场、体育公园（拟建）、果树林、开矿后遗留之裸露山体,从项目进行房地产开发看，无论商业还是住宅，无论自住还是投资，威海的市场形势都不容乐观,威海土地供应量大，刚性需求远远小于供应，面临限购压力，且养生类、商业类投资产品雷同，持续经营意识薄弱，缺乏有意识的产业培育、配套
4、功能存在错位，已经走火入魔了。面临持续新政压力，本项目要想“逆势飞扬”，必须创新、创造，要打组合拳、不走寻常路，不仅要创造消费概念，还要创新商业模式,2007-2010年威海市房地产供销对比表,近年来威海市房地产供过于求，至2010年11月，剩余可售面积高达274万平米，加上2011年预计放量450万平米，市场供应量为724万平米 按近四年平均143万平米的销量计算，即使市场不再增加预售项目，现有供应量也需要5年才能消化完,但从消费市场视角看，无论大小三角，还是青烟威旅游圈和威海市，都属于经济较发达的区域,青烟威荣城际铁路的开通将进一步推动区域一体化旅游胜地的打造。,本案毗邻日韩，辐射京津冀，
5、有较大、较好，乃至国际化的消费市场和商业资源。 青岛、烟台、威海大旅游圈的形成，以及山、海、泉三大特色旅游度假项目打造，吸引了山东省内以及韩国、日本、俄罗斯、北京、上海、东北地广大旅客。,根据规划，以旅游产业为主的第三产业在威海市经济结构中比重越来越大，2020年要实现占比60%。 对于本项目而言，不仅要依托和利用好区域市场资源、商业资源，还应该尝试成为威海市“三产升级扩容战略”的先头部队，为其贡献力量，示范带动,五渚河流域生态休闲度假区,具体到环翠区和温泉镇，本项目开发，一方面是（要）“顺势”而为，更可（应）“借势”而起,本项目区位，从城市布局结构上，处在南拓发展轴上，本项目的开发，可对周边
6、区域发展提供一定的功能配套支撑；本项目的定位，可从与北部滨海区域错位，为区域经济发展服务中，寻求机会。,温泉镇秉持“城建建镇”理念，对崮山水库与温泉镇区的规划是，搬迁或转产温泉镇现有污染工业，镇区逐步向功能结构均衡的综合城区过度，功能定位上是居住、商业服务。 温泉镇在产业发展上定位在“休闲度假”和“商贸物流”两大领域，正在积极推进与本项目直接相关的五渚河流域生态休闲度假区规划和建设。鉴于此，本项目显然应“顺势”而为、“借势”而起，争取成为温泉镇“休闲度假”产业的龙头带动型项目。,从项目开发可能涉及到的产业类型来看，都早已呈现和已经呈现了诸多值得注意的新特点,观光旅游向功能度假旅游转变 四季均衡
7、活动，平衡淡旺季峰谷 游、居、业融合的大旅游度假观,商务往来推动酒店业发展利好,旅游业大力发展大型复合型综合体,会议场所偏好,绝大部分会议在会议中心和酒店举办，两者加起来的比例在75%左右，2005年以后，因会议规模变小，酒店的比例略高,会议场所偏好,购物餐饮打造都市周末休闲,购物中心发展餐饮娱乐目的地 个性化/绿色餐饮消费日趋明显 周末休闲游将成为城市主流,旅游地产、养老地产、养生地产面临大好形势和机遇 开发商逐渐注重“功能性服务产业”的引入和培育,功能性、目的性地产开发前景开阔,避免威海市现有业态单一、配套不足，系统引进一些先进理念的功能性服务业态，适当引领潮流，进行业态组合创新，最重要的
8、是进行区域配套功能完善，是本项目最现实的商业机会,汤伯温泉,天沐温泉,温泉养生 商务会议,室内外温泉沐浴、度假客房、养生餐饮、国际会务、湖景游乐五大项优质服务,中低端定位的海源温泉度假村和住宅开发,静悄悄的仙姑顶风景区（4A级景区）,威海旅游地产“廉价虚高”,产品属性、开发模式单一销售模式让威海海景房廉价的“虚高“相对改观但并不成熟的城市配套 开发商实力欠缺 力图长期回报几无可能,甲方“整体策划规划、统筹分步开发”的战略意图和“可持续、合理利润”的经营理念，能够支撑经营性物业较多的片区开发,战略&策略：通过主动策划、规划争取片区内土地开发权，最次也要影响政府，使之整体开发有利于已获得土地之价值
9、提升 理念&价值观：优质适价，合理利润，可持续经营。不以迅速买卖物业为盈利基点 资源&条件：扎根威海10多年，人脉关系广泛；拥有7000多名员工，更同属大规模企业集团，影响巨大,报告目录,项目分析和关键结论 策划思路和总体方案 分区策划和开发模式 运营策略和支持要求,基于项目综合分析及其关键结论，项目组遵循如下思路和框架开展总体策划工作,方向假设,案例研究,指导思想,策划理念,4.市场定位,1.文化主题,2.战略定位,3.功能定位,5.功能区划,方向假设1：立足威海，打基础；跳出威海，看世界,本质上，本案是一个旅游休闲地产为主导、为主题的区域开发项目，要考虑常住居民和流动人口的关系，注意大众市
10、场和商务市场的结合，实现“双轮驱动”,在休闲度假消费的终端市场定位上，考虑到区位较偏远，以及新项目的影响培育有一段时间，商务消费目的性强，消费水平高，距离敏感性差； 大众市场带人气、商务市场挣利润；本地市场打基础，外部市场做影响,市场使然,本地刚性需求不足且被过度开发，必须深挖外地投资需求和消费市场,资源使然,温泉资源、山河景观，有优势且区别于滨海的资源条件,规律使然,旅游地产开发：1/3是投资居民，1/3是常住居民，1/3是流动人口,大众和商务市场混合 本地和外地市场并重,方向假设2：跳出房产，做产业；超越旅游，做度假,3.8平方公里的偏郊区域开发，一定要有产业思维，要跳出房产做产业，以高效
11、益、可持续的产业前景，吸引投资者、经营者，从而实现房产开发目标。而在产业的选择上，一定要超越旅游景区概念，突破观光旅游概念，打造特定功能的度假目的地，最大限度吸引外来人口的停留时间和消费单价,市场使然,简单卖房子（返租模式+养生概念）的做法，将日益遭遇市场寒流,背景使然,威海市、环翠区和温泉镇，三产规划雄心勃勃，可顺势争取政策支持,趋势使然,旅游观光已渐成昨日黄花，休闲度假旅游，尤其是功能度假成为趋势,房产与产业结合 旅游与度假结合,在区域开发策略和商业模式上，考虑威海市的市场形势和政策趋势，上述两个结合，可以做到，房产开发获取开发现金流量和利润支持；产业规划描绘远景蓝图争取市场和政策支持；旅
12、游环境和设施打造，提供优秀的度假场所，功能度假产业的发展，提升旅游地产的价值，打造区域功能特色,方向假设3：突破温泉，做功能；创造需求，做市场,温泉无疑是区域的核心资源，但山东/威海温泉资源众多，必须走差异化开发的路子，在环境营造和产品开发上，在服务内容和外延拓展上，赋予温泉资源更多的“功能”。基于山水资源和区位条件，创造差异于现实的、威海的市场需求，为项目打开一个全新的市场范围和领域，辐射更广，服务更深,市场使然,周边温泉资源众多，简单单一的“泡池+养生+会议”模式竞争激烈,资源使然,最难得的是，除却温泉，项目还拥有众多优势资源和腾挪空间,规律使然,挖掘和满足市场需求固然盈利，着眼未来创造和
13、培育需求，效益更大,温泉开发模式创新和功能打造一体 市场开发需求挖掘和需求创造并重,温泉资源只是一个支点，项目要结合山势地理、深挖当地文化，营造高吸引力的消费场景；更重要的是，发现、创造和培育高附加值的市场需求、集聚高效益的功能性服务业。围绕温泉资源和其他优势资源做产业链深度开发，跟“养生养老，康复疗养，医疗美容，健康体检”等高附加值的新兴服务业结合起来。,基于三个方向假设，项目组进行众多案例借鉴研究,天沐泊心堂高档温泉度假品牌 港中旅珠海海泉湾度假区海洋温泉度假区 深圳华为集团企业会所 重庆协信企业会馆 “善地禅修”禅修地点 云南玉溪映月潭修闲文化中心 浙江嘉兴石佛禅修中心 北京怀柔甘涧禅修
14、中心 浙江杭州法云安缦酒店 上海“酷贝拉”全球最大儿童室内主题乐园 北京比如世界亚洲规模最大的儿童职业体验城市 上海星期8小镇：国内首家星期8模式儿童育乐场所 大型体检中心重庆新桥医院健康体检中心 医疗美容中心济南美容整形医院 养生养老北京太阳城银龄国际老年公寓,最终，综合前述结论，确立策划的五大指导思想,3、注重导入常住居民 在项目设置上一定要注意“常住型”居民的导入，包括家庭、单身青年和企业法人，保持区域活力,2、注意物业售租平衡 要考虑所开发物业的类型，尽可能谋求可售物业和持有物业的平衡，更重要的，是创新策划，有市场需求的可售物业,4、营造情景消费环境 选择和打造一个文化主题意向和情景消
15、费环境，通过文化内涵和概念诠释，为山、水、泉赋予文化灵性,5、培育打造特色功能 一定要为房地产项目打造针对性的配套服务功能 ，要为区域培育盈利性强的服务性产业，根本上，就是要发展功能性度假产业,策划 指导思想,1、清醒认识市场形势 新政压力下市场形势将进一步恶化，简单挖坑卖房模式不可取，要做“持久经营”之打算,提出本项目的五大策划理念,借其它景区之势，借政府规划之势，借市场需求之势，借山水寺树之势,山水自然之景，规划技术之景，文化符号之景，活力人文之景,温泉养生、生态养老之业；修心开智、修身养德之业，健康休闲、医疗美容之业,旺居住之房、旺经营之房、旺投资之房,2、借势,3、造景,4、育业,5、
16、旺房,归纳共性资源，挖掘人本需求，提炼文化主题，设计文化符号，演绎文化内涵,1、找魂,1、文化主题,威海众多项目打“福文化”牌，难差异化 温泉文化，难以覆盖整个片区，也落入就事论事的俗套 “山河一体相依，冷暖二泉并存”“水”是这一片区的共性资源 水是生命之源，是地球最可宝贵的资源，滋润自然万物 水有大智慧，水也有小功效，水可“出世”，更在“俗世” 人生之跌宕起伏与水之激荡奔涌，人生之安宁幸福与水之宁静柔和，相互映射 “水文化”本就历史源远流长，“水文化” 可以演绎精彩人生，与人本需求呼应,文化是一种符号，文化是一种精神，文化为区域注入灵性，文化成就区域之景观，文化造就区域之灵魂。,道家 老子：
17、“上善若水，水善利万物而不争。” 佛教 水在佛教中有“八功德水”、“冷暖二泉”之说。 儒家 孔子：“水有五德，有德、有义、有道、有勇、有法，君子遇水必观”。,“以人为本，以水为魂”“水”与“人生”相互映射，演绎“人生”与“水”的故事,水可平静如镜，人亦心静如水； 水可汹涌澎湃，人亦激情四射； 水可碧波荡漾，人亦遐想连连； 水可波光淋漓，人亦七彩乐活； 水可循环往复，人亦幼老轮回； 水与人不离不弃，水如人生，人生如水,文化主题概念：“转”映水年轮，“享”七彩人生,映水年轮七彩人生,以“映水”意境打造“通透之景、文化之城”，以“年轮”意境点化“红男绿女、芸芸众生”,“映水年轮”是整个区域水文化的主
18、题，以水造景； “映水”表达水的通透，“年轮”形似水的波纹，可将水波、水影、水光、水滴、石纹等元素注入到区域的建筑、环境设计中，以喷泉、水幕墙、跌水等营造一个具有灵气的水景环境，形成处处灵水的“水城”，可用水滴形状的标识牌等； “映水”形似镜子，“年轮”点化人生，可通过水的智慧、道法、哲理等文化墙、雕塑、小品映射人的人生年轮；可通过八仙传说的雕塑等展现温泉镇发展的年轮；可以做文化墙，将以水滴形状放置各种笑脸，可通过摄影赛等征集； 可在入口打造一个“映水年轮”的主题雕塑，采用透明质感的材质，采用七彩颜色，并成中空，放置在水池中，与水池中水连结起来，形成一个别样的喷泉造型。（可设置彩灯形成夜景）,
19、从满足人本需求出发，演绎“商务人士、大众休闲”等“男、女、老、少”的“七彩人生”,“七彩人生”是整个区域功能的总和，以业旺区。 通过导入了七种特色功能性服务业，以满足不同客群的七种需求，使其在此能“畅享”人生。七种产业包括：温泉养生、生态养老、修身养德、修心开智、健康管理、医疗美容、休闲娱乐。 其中休闲娱乐使众人激情四射，修心开智让商人锐意进取，修身养德使精英圆融顿悟，生态养老让老人淡泊宁静，健康管理使贵人活力永存，温泉养生让浴人欢畅淋漓，医疗美容使女人魅惑焕发。,“七彩”表示红橙黄绿青蓝紫其七种色彩，可以用七彩概括出多姿多彩人生总和：欢畅之蓝（温泉养生）、宁静之绿（养生态老）、圆融之黄（修身
20、养德）、进取之橙（修心开智）、魅惑之紫（医疗美容）、活力之青（健康管理）、激情之红（休闲娱乐）,2、战略定位,战略定位，其关键在于“顺势、借势、造势”。顺市场需求、山水寺树之势，借政府产业规划、旅游规划和区域规划之势，造“水文化主题区”之势，最终独立“成势”,温泉镇“大旅游战略”龙头项目驱动温泉镇“商贸物流+休闲旅游”双轮战略“一轮” 环翠区高端商务、政务休闲中心动用关系资源，谋划打造环翠区高端政务/商务休闲中心 威海市的新兴现代服务业示范区集聚发展特色功能性服务业，做大规模，做出示范效应 “水文化”主题特色功能度假区具有“文化性、景观性、功能性”的旅游度假综合体,建议借势“仙姑顶风景区”，选
21、择对应的“大俗大雅”的名称，便于市场推广,仙姑顶风景区,VS 佛爷顶度假区 佛爷顶温泉度假区 佛爷顶水文化主题度假区,推广口号： 1、映水年轮、七彩人生 2、“转”映水年轮，“享”七彩人生 3、天浴风泉、佛照明辰 4、佛照天地间、水润人生路,以 “映水年轮”意境设计LOGO，统一区域形象标识，应用七种颜色区分不同功能项目，独立成势,建议以“映水年轮”为意境，委托设计“LOGO”，应用上，可变为“红橙黄绿青蓝紫”七种颜色，应用各个功能项目和功能区，对整个片区进行统一形象包装宣传,圆融之黄,欢畅之蓝,宁静之绿,进取之橙,活力之青,激情之红,魅惑之紫,寻求政府支持，确立片区的开发目标，打造4A级旅游
22、度假区威海旅游度假新地标,打造具有文化性、功能性和景观性的威海旅游度假新地标,文化性,功能性,景观性,水文化符号 水文化广场 许愿池 温泉文化公园 河流景观 ,温泉养生 生态养老 修生养德 医疗美容 健康休闲 ,山泉景观 建筑景观 水上教堂 山顶餐厅 观水平台 ,1个休闲娱乐业+6个特色产业链,3、功能定位,项目功能定位的关键在于两点：其一是保障基础的旅游观光、休闲娱乐、购物餐饮和居住酒店功能，完善区域功能配套；其二是把握新兴商业业态，利用资源、打造特色服务功能,特色功能,基础功能,（1）休闲娱乐功能,休闲娱乐功能，是本项目的基础服务功能，覆盖全部片区，与其他产业链交融交汇，可围绕温泉、山地、
23、五渚河等资源条件，构建服务于不同客群的观光、娱乐、运动、餐饮、露营、文化、购物、温泉、商务休闲项目,服务功能 观光休闲功能：观“规划技术、活力人文、文化符号和山水自然”之景 娱乐休闲功能：打造温泉公园内“参与性演艺娱乐”活动、大型水上游乐功能 运动休闲功能：水上高尔夫、垂钓、游泳、健身、狩猎、拓展训练 餐饮休闲功能：在山野间、在河畔打造休闲餐饮项目 露营休闲功能：打造汽车、房车露营地功能 文化休闲功能：电影院、学习充电、KTV、棋牌 购物休闲功能：特色购物功能 温泉休闲功能：室内洗浴和泡浴，休闲按摩、棋牌 商务休闲功能：会议培训、禅院修学,休闲娱乐产业,观光休闲,娱乐休闲,运动休闲,餐饮休闲,
24、露营休闲,文化休闲,购物休闲,温泉休闲,商务休闲,项目设置 滨河生态观光带、景观湿地、体育公园、游泳馆、健身馆、拓展训练基地、狩猎场、水上乐园、山珍海味休闲餐饮、露天演艺、水上高尔夫、钓鱼台、汽车营地、汽车影院、培训、温泉主题公园、温泉度假酒店、温泉宫（室内外泡池、SPA按摩）、酒店、企业会所、禅修别苑,（2）温泉养生功能,温泉是本项目的核心资源，从养生的视角，构建温泉养生产业链。其核心在于温泉泡池、保健理疗、疗养康复、美容保养；其外延在于：养生餐饮、保健用品、养生培训再扩言之，健康管理、医疗美容身心愉悦之环境、家庭娱乐之项目，有助身心健康,特色温泉,药浴,按摩,桑拿,保健,美容,中医保健 足
25、浴 医疗体检,玉石烤房 石板温泉,水疗按摩 精油按摩 指压按摩 泰式按摩 经络按摩 推拿按摩,皮肤病 特殊疾病等,奶浴/茶浴 酒浴/鱼疗 喷射温泉 瀑布温泉,温泉养生产业链,核心：温泉养生,外延：养生服务,扩展：身心健康,中医美容 温泉美容,保健功能用品,养生培训/俱乐部,健康养生餐厅,绿色有机食品,健康管理,医疗美容,温泉公园,水上乐园,服务功能 泡浴、保健、美容、餐饮、零售、培训、观光、娱乐,项目设置 温泉公园（度假酒店、温泉宫、水上乐园、健康餐厅、露天剧场） 保健用品超市、有机食品超市 养生俱乐部,（3）生态养老功能,养老养生密不可分，本案具有非常好的开发“养生社区”，打造养老产业链的资
26、源条件。依托郊野原生态山水自然环境，面向“银发阶层”，构建系统化的养老产业链，为老年人提供特殊、贴心的住、食、行、用、医、娱、学等物质和精神文化功能服务，并配套亲人探望、家庭娱乐设施,绿色养老产业链,老年休闲活动,老年生活用品,老年房地产业,老年文化学习,老年医疗保健,老年家政服务,服务功能 特殊居住功能：房间大小和设施针对养老居住的公寓或别墅 医疗陪护功能：共享陪护护理或者一对一陪护服务 膳食定制功能：针对老人身体状况和喜好，提供定制服务 休闲娱乐功能：学习休闲、棋牌娱乐、茶艺聊天DIY作业功能、垂钓、漫步和球类运动等 商业零售功能：生活必需品商业及老年用品、保健用品有机食品商业 亲友团聚功
27、能：酒店餐饮、休闲设施、家庭周末聚餐,项目设置 养老公寓/别墅、乡村俱乐部休闲、酒店和餐饮、综合服务中心商店（含老年用品店)、智能化家政服务中心、文教室、文体活动中心、应急医疗中心、DIY作坊等。,温泉疗养健康管理等,（4）医疗美容功能,温泉本有美容功效，可扩展至医疗美容。威海毗邻日韩，受韩国整形美容风气影响，山东整形美容机构遥遥领先全国。本案可利用邻近韩国商业和技术资源的优势，发展“整形美容、美容护理以及衍生服务”，满足巨大的美容市场需求，为区域导入高端目的地客群，打造特色服务产业集群,服务功能 美容外科/牙科、美容护肤/养生(汗蒸/热疗)、美容医疗/保健、韩式/中医/生活美容、美容培训、美
28、容用品、韩国化妆品和服饰专卖、美体瘦身、中医美容等,医疗美容产业链,医疗整形美容,美体瘦身,美容培训/俱乐部,韩国化妆品专卖,韩国服饰专卖,中医美容,温泉美容,家用美容用品商品,项目设置 整形美容医院（可以有几家，下同）、美体瘦身品牌连锁店、美容培训中心（区域性管理总部）、美丽俱乐部、韩国化妆品店、韩国时尚服饰街、美容用品商店、温泉美容服务机构、中医美容品牌机构,（5）健康管理功能,健康是人最根本的基础，人对健康的追求无疑是第一位的，但往往不得法。本案将打造以“健康体检中心”为核心平台的健康管理产业链，依托自然环境、区位条件和温泉资源，集“体检诊疗、康复疗养、运动健身、温泉养生、健康顾问、健康
29、培训课程（营养师）、保健用品和养生食品零售”等功能于一区,服务功能 体检诊疗、健康疗养(推拿/刮痧/足疗)、康复疗养(慢性病/老年)、运动疗养(力量/有氧健身)、 会员制医疗保健、体检鉴定、健康档案、健康监测评估、预测健康走向、跟踪管理健康、健康讲座和培训、健康类产品零售、,项目设置 健康体检中心（体检、培训、咨询、顾问）、运动健身中心、康复疗养中心、养生SPA会所、养生餐厅、保健用品商品、有机食品商品,健康管理产业链,保健用品和 养生食品用品,健康培训健康顾问,运动健身,康复疗养,体检诊疗服务,健康疗养,温泉养生养生餐厅,（6）修心开智功能,人才是企业第一宝贵的财富，客户是企业的衣食父母，都
30、需要好好呵护。学无止境，唯有不断充电学习、广泛交流，企业的发展才有渊源不断的动力。围绕上述两个目的，在本案拟打造融“商务接待、学习培训、论坛会议、奖励度假”于一体的休闲商务功能,服务功能 商务接待功能：重要客户宴请、企业考察签约 学习培训功能：企业内部培训和参加公共培训 论坛会议功能：组织公共大型论坛会议，或企业内部会议 奖励度假功能：作为优秀员工奖励的度假目的地,项目设置 五星级国际商务酒店 度假别墅区（青山艺阁） 企业会所集聚区 许愿树、许愿广场、许愿池 山体运动俱乐部,商务接待,论坛会议,培训学习,修心开智产业链,关联产业,酒店住宿 休闲消费,餐饮宴请 旅游购物,温泉消费 健康医疗,主要
31、客群 企业员工、商务人士、与会人员、差旅游客,奖励度假,（7）修身养德功能,服务功能 素食吃斋、佛教禅听课程、禅院生活体验、静修冥想修心、心象分析(减压/内醒/解惑)、心智测试/咨询、拓展训练课程(新人/高管/企业)、慈善捐助,项目设置 禅修别苑（独栋）：素斋坊、清茶庄、静修室、诵经房、训练场、简居室等 公共设施：禅院、观景台、服务中心,听法悟道,慈善捐助,修身养德产业链,素食禅院 修养身心,高人点化 自己顿悟,慈善救济 力行德善,礼佛修禅,主要客群 企业名家、商界人士、专家学者、信仰之人,一个人的境界多大，成就就多大。越来越多的成功人士，开始反观自身，通过返璞归真来修身养德，无论道、佛。借古
32、寺重建契机，在古寺下方，规划禅院修学区，面向成功企业家，打造“禅修别苑区”，规划“挑水、劈柴、做饭、吃素、悟道、听法、行善”一体的修身养德产业链,4、市场定位,初步对消费者、投资者和经营者三个层次的潜在市场进行简单分析，给予定位建议,居住业态：居家小区、养老社区、单身公寓； 旅游业态:温泉洗浴、山地运动、林场狩猎,商业业态：星级酒店、配套商业、特色餐饮； 休闲业态：开心农场、水上高尔夫、汽车营地、温泉休闲； 健康管理：体检中心等 医疗美容：化妆品及服饰、美容、整形医院,度假公寓：酒店公寓、度假别墅、养老公寓 商务业态：企业会所、酒店客房,养老公寓、温泉洗浴、酒店公寓等可以作为交叉性业态,三位一
33、体的业态组合 三个层次的市场探讨,消费者市场是区域开发成功的基石，建议本项目定位为：机构与家庭并重，外地与本地市场协同,旅游度假市场方面：以本省客源为主，占70%左右，外地以北京、上海、日本、韩国、俄罗斯为主； 住宅房产市场：威海本地与其他区域消费者各占50%。,房地产市场定位建议：本地/外地对半；机构/个人对半 功能度假市场定位建议：本地1/3；外地2/3。机构/家庭对半 商务休闲市场定位建议：本地2/3；外地1/3；机构3/5;散客2/5 休闲旅游市场定位建议：本地2/3，外地1/3；机构1/5，家庭4/5,威海的房产市场，投资比重较高，刚性需求不足，威海的旅游度假市场，本身客源居多威海地
34、处经济发达区域，自身经济实力较强，商业商务消费，尤其是山东之地机构性消费市场可以指望,2010年威海房产交易调查,消费者市场定位,限购政策和供应放量压力下，本项目只能靠产品创新、愿景蓝图和诚信实力为辅逐鹿投资者市场,整个威海市的房地产市场，几乎都不是为本地人开发，都在以简单粗放模式，“卖全国”，“标签式”的养生地产、养老地产、温泉概念，大行其道，市场渐露疲态,企业会所 禅修别苑 温泉公园 温泉养生园 三星级公寓式酒店 医疗美容 健康管理 汽车营地 山珍海味 养老社区 射箭狩猎场 ,产品创新 一体开发 企业诚信 资源实力,产品创新,企业会所市场建议：本地企业4/5，外地企业1/5 禅修别苑市场建
35、议：本地企业家2/3，外地企业家1/3 度假房产市场建议：外地4/5，本地1/5 公寓式酒店市场建议：本地2/3，/外地1/3 养老社区市场建议：本地/外地对半 其他商业地产市场建议：本地2/3，外地1/3；机构2/3，家庭1/3,经营者是区域开发持续成功的关键所在，项目必须客观定位经营者市场，专业化和本地化并举,旅游度假区开发普遍的经营做法是“一主多辅”，在主导开发商从事统一经营下，引入多方战略合作者从事具体项目经营,休闲娱乐类、商业购物类项目市场定位建议：本地化招租为主 特色型、功能性项目市场定位建议：专业化招租或合作为主 引擎型、核心类项目市场定位建议：持有、专业委托经营为主,经营者市场
36、定位,5、功能区划,遵循地理地貌和交通规划，以功能集聚和主导为区隔，建议佛爷顶度假区的功能区划,本案根据“映水年轮七彩人生”的文化主题，以“映水年轮”意境打造一个水波淋漓的“水城”，以“七彩人生”主题打造一个旅游度假综合体。在功能分区上，按照周边资源特点和区域功能定位，将其分成五大片区：,郊外运动游憩区,高端商务度假区,温泉休闲养生区,绿色生态养老区,滨水生态观光区,功能区划空间布局示意,度假酒店/别墅区,企业会所区,禅院别苑修学区,报告目录,项目分析和关键结论 策划思路和总体方案 分区策划和开发模式 运营策略和支持要求,接前述，本案共分5个功能区，分别详细策划,1,温泉休闲养生区,2,高端商
37、务度假区,3,郊外运动游憩区,4,绿色生态养老区,5,滨水生态观光区,1、温泉休闲养生区,策划说明,山体、河流、建筑围合，打造温泉主题公园，以文化互动参与演绎精彩，露天泡池再现天浴景象 考虑淡旺季，考虑家庭消费和儿童游乐天性，在公园里规划大型室内外水上乐园项目，与温泉呼应 依山势修建四星级温泉度假酒店，专门设立温泉宫（温泉休闲城），提供中高端温泉养生及休闲服务 将健康管理、医疗美容产业项目功能布局在温泉休闲养生区，与旅游商业和生活商业混合一处 以“温泉公园就在家门口”的概念，打造“温泉度假小镇”，一定要有整体性 利用临河概念，打造“海味”休闲美食街,温泉休闲养生区,居住,餐饮,娱乐,商业,水上
38、乐园,温泉休闲养生,健康管理 医疗美容 旅游商业 生活商业,温泉度 假小镇,酒店式 公寓,温泉主题公园,海味特色 餐饮街,山顶养 生餐厅,度假 酒店,温泉 宫,露天 剧场,功能,主要项目,结合初步规划，温泉休闲养生区项目布局如下,三星级酒店式公寓,温泉养生园,山顶养生餐厅,入口广场,“海味”休闲餐饮街,商业街,温泉宫（休闲城）,四星温泉酒店,水上乐园,温泉广场,三 星 酒 店,（1）“海味”特色休闲餐饮街,策划思路：现状道路对面是五渚河，景观规划和湿地公园建设将极大提升其观赏性，作为度假区入口通道，借助自然环境为云集而来的游客和居民打造一条集休闲、特色餐饮为一体的全天候步行街，将为片区聚集人气
39、。 项目设置：路口设置海鲜餐饮中心，临街主要设置茶楼咖啡吧、空中酒吧、风味食肆等。 运营建议：由于是度假区入口位置，可由明辰统一运营，实施“统一规划，统一招商，统一业态，统一管理，统一推广”管理模式，既有利于餐饮街统一形象和管理，又为进驻商家降低成本创造不断增长的财富创造了条件。,（2）温泉主题商业街（1/2）,温泉主题商业街,1,2,3,4,特色旅游品小店 针对来景区游玩的游客，可售卖旅游纪念品，以及在景区游玩适用的泡泉用品、钓鱼用品等健康用品商店 有机食品商店 户外用品店 养生餐厅、养生俱乐部 美体瘦身美容中心 美容俱乐部、健身俱乐部 ,韩国商品店 利用威海毗邻韩国这一区位优势可售卖邻国韩
40、国的各种特色商品，比如很受女士喜爱的化妆品、护肤品、服饰，或者热播韩剧中特色的家庭用品。 韩国化妆品店、韩国服饰用品店 韩国家用美容用品店,邻里中心 依托本案及周边的小区，为常住居民和游客打造邻里中心，形成集购物、休闲、社区活动为一体的大型生活配套场所。（日用品超市、社区诊所、老年之家、法律咨询所、大众健身厅、农贸市场、银行、邮局、音像店、洗衣房等）,旅游超市 统一经销具有地方特色的旅游纪念品和旅游商品。以老刺参、鲍鱼、对虾等为代表的海产品；以四海调味品、渔具等为代表的轻工产品；以海参口服液、鱼油软胶囊等为代表的保健品；以剪纸为代表的民间艺术品,（2）温泉主题商业街（2/2）,医疗美容中心：
41、近年来我国赴韩国整形之风盛行，可以依托景区优美风景，建设医疗美容中心，使国人足不出国，得到国际化享受。 运营方面可以引入行业投资者或与韩国等著名医疗美容机构合作设置分支机构，为本案开辟一条医疗美容度假之旅。 可以是韩国各专业医疗美容机构的集群,大型健康体检中心： 打造一家集保健、医疗于一体的全新会所式专业体检中心，与景区企业会所形成一体化产业链。 针对个人和企业群体，设置全面的健康体检、亚健康检测中心、体质体能检测中心、著名医学专家会诊中心、中医特色门诊、国际部等服务项目。,（3）温泉主题公园,温泉+“X”,温泉特色： 利用千年未开发天然地表温泉，结合历史沉淀，打造“天浴温泉”特色； X 特色
42、： 以温泉度假为核心，打造大型温泉休闲城和水上游乐园“双核”，平衡温泉的季节性劣势，形成景区特色。,温泉主题公园项目设置,温泉主题公园,音乐喷泉广场,四星温泉酒店,温泉宫休闲城,大型水上乐园,天浴特色泡池,特色小汤屋,围绕两大特色打造要求，天浴温泉方面结合传统与当地习俗将优质地表温泉引入度假区，打造特色露天泡池，配以特色汤屋；考虑到北方节气问题，注重室内温泉项目开发，打造集休闲、商务、餐饮、接待于一体的温泉休闲城，配套四星级温泉酒店；温泉淡季主打水上游乐园引擎项目，公园中央可以构建大型音乐喷泉广场（露天剧场）营造整体环境。,音乐喷泉广场（兼具露天剧场功能）,策划思路： 广场是主题公园必备的开敞
43、空间，本案配套温泉泡池、水上乐园等项目可以音乐喷泉广场营造整体氛围，树立温泉生态旅游形象、提供公共交往空间，还可提供特色演出场地需要。,项目设置： 广场中心设置音乐喷泉。 广场以硬质铺装为主，部分以碱蓬、盐蒿等地被植物和草坪草做软质覆盖，以芦苇等做图案点缀，辅以木栈道。 广场四周围植以杉树、侧柏、樟树以及冬青等乔灌木。 树下设置茶座，供游客休闲。 运营建议： 由明辰置业作为环境配套项目自主运营，结合温泉泡池、水上乐园等进行整体构建。,天浴特色泡池,规划思路 泡池是温泉度假村的核心项目，室外区可以营造20个大小不一、各有特色的露天温泉池，利用高差可建设错落有致的景观，利用绿树、灌木进行私密分区。
44、 项目设置： 瀑布温泉、冷热温差浴池、情侣池、五叠福泉、趣味沙浴等。 运营建议： 自主经营为主，公共泡池可以与音乐喷泉广场结合，私密泡池注重浪漫、清静氛围营造。,特色小汤屋,策划思路： 围绕形态各异的“天浴特色泡池”，以众星捧月的格局搭建时尚、简约、自然风格的“小汤屋”，屋内泡温泉、休息、疗养等物品一应俱全，供游客按时间长短租用。 项目设置： 分两种档次类型，高端汤屋配有温泉泡池、休闲设施、影音服务；普通汤屋以简约的休闲服务设施为主。 运营建议： 自主经营，分时出租。,温泉宫（休闲城）,策划思路： 将室内温泉项目做足，避免威海气候因素对度假区影响较大，除接待、泡汤等基本功能外，按客群层次提供不
45、同休闲、娱乐、养生等特色服务。 项目设置： 贵宾区针对vip客人，设置休闲餐饮、太阳浴场、养生泡池、按摩理疗、棋牌、浮力减压池、观景环廊等项目。 大众区针对大众客人，可设置自助餐饮、公用按摩房、瑜伽室、茶室、棋牌室、足浴、KTV、汗蒸桑拿等项目。 接待大厅接待台、男女更衣淋浴间、茶室（间）、休息室（间）、辅助房。,水上乐园（室内区）,策划思路: 利用景区丰富的水资源，为平衡温泉旅游明显的季节性差异，打造景区除温泉外的又一“引擎”，规划建设水上游乐园，分为室内室外两大区域，并针对不同的市场分为两个版块：儿童戏水池和成人戏水池。,项目设置： 儿童戏水池：有儿童戏水城堡、浮萍桥、水上木马、青蛙滑梯、
46、跷跷板、攀爬架等游乐设施。 成人戏水池：游泳池、室内水滑梯、冒险漂流、4D冲浪、旋涡池、石桥流水、人工造浪、浪摆滑梯。 运营建议： 对外招商，引进专业的水上乐园经营企业进行统一运作。,水上乐园（室外区）,项目设置： 开展各种室外水上娱乐活动，如水上排球、篮球、划艇、漂流、游泳池、水上滑梯等。 还可从室内区延伸出水道，做水上漂流用。 运营建议： 除一般水上娱乐项目外，可以与威海市或别的电视台合作，打造水上冲关节目，既能带动公园人气，又能形成品牌宣传效应。,（4）温泉养生园,策划思路： 在省道北侧打造底商形式的居住小区，一来可以起到隔离作用，将景区与外界嘈杂的环境分隔开来；二来可以起到生活服务作用
47、，底商的形式可以为周边居民提供生活服务，达到商业集聚的效果；三来可以提供居住服务，可以向辐射范围的人群和前来体验休闲度假的游客提供除居住和住宿配套。,项目设置： 一是酒店式公寓（温泉入户，主要以投资为主），按三星级酒店标准建造。 二是温泉主题社区（温泉入户，投资/自住各自大概一半）。运营建议： 温泉社区的居住物业全部出售 酒店式公寓的物业出售后，返租委托专业公司统一经营,（5）山顶旋转养生餐厅,项目设置： 模拟自然生态和田园环境，栽花种草植树，引水入园，辟建小溪流泉、亲水驳岸、园林小品，营造生态型绿色餐饮大空间，实现餐饮区生态性、功能性、艺术性三位一体的有机组合。 运营建议： 旋转养生餐厅是温
48、泉主题公园高端物业，且是非建设用地开发项目，建议由明辰置业委托经营。,策划思路： 温泉主题公园向山上延伸低端环境优美，虽然不在用地红线范围，但可以借助山坡高度优势，建设生态旋转餐厅，供客人一边欣赏优美景色，一边品尝美食。,（6）温泉度假酒店,项目设置： 三星级温泉度假酒店：省道边广场入口处打造一个三星级温泉酒店，主要服务旅游度假普通客群。 四星级温泉度假酒店：温泉主题公园内打造高端度假酒店，与温泉宫和山上温泉汤屋形成一体，满足多种服务功能。 入口广场：片区入口设置广场，迎接四方度假宾客，设置“水文化”主题雕塑、LED电子屏（度假区宣传、水文化展示、企业宣传）。 运营建议： 开发后可以招商形式引
49、入专业酒店管理企业运作。,策划思路： 利用片区温泉特色优势，打造温泉入户的休闲度假酒店，服务不同客群。,2、高端商务度假区,企业及员工,企 业 家 及 中 高 层,商务接待,会议论坛,培训学习,奖励度假,度假旅游,礼佛修禅,休闲娱乐,拓展训练,企业会所 5星级酒店,度假别墅 酒店,山地运动,狩猎场,静修别院,策划说明,打造以企业为购买对象的“企业会所”，满足企业培训会议、文化展示、商务接待和奖励度假的需要 打造以企业家或成功人士为购买对象的“禅修别苑”，满足精英人士修身养德之追求 为进一步导入人口，打造 5星级国际酒店（主楼+别墅），支持论坛、会议，度假和商旅需求 挖掘千年古树的商业价值，组合利用山泉流势和山体风貌，策划许愿树、许愿广场、许愿池等项目 利用开矿后遗留之山体，开发“青山艺阁”；策划山体运动俱乐部，利用山坡空间开展拓展训练 利用杨树林，策划“射箭狩猎场”项目；围绕许愿广场，策划“山珍”特色餐饮区,
