1、 学习改变人生做成功物业管理人！中 山 广 场 物 业 管 理投 标 书二零零四年五月八日【中山广场物业管理投标书】 1of88目 录第一部分：前言 第二部分：商务标书第一章 证明文件公司营业执照法定代表人证明法人代表授权书投标保证书 、 物业服务理念、目标、 项目物业管理机构运作方法及管理制度、 管理服务人员配置、 物业管理用房及相应管理设施的配置、 物业管理费收支预算、 物业管理服务分项标准与承诺、 物业维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的 实施方案、 物业维修和管理的应急措施、 丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施、 智能化系统管理维护、 服务承诺第三部分：结束语2第一部分： 前 言
2、第一部分：前言1、公司概况：上海新创物业管理有限公司（以下简称我司）是香港新世界集团成员之一，公司具有独立法人资格，是集 团属下专门从事本集团开发房地产项目的专业物业管理公司。公司管理部位于上海市淮海中路 1408 号，现主要负责的物业项目有：香港新世界大厦、华美达广场、柏 华丽公寓、香港新世界花园一期、丽都大厦、康体会所等大型楼盘及物业。凭借集团公司的雄厚实力及良好口碑，我司从成立之初，即致力于将酒店管理模式和现代居住理念融入物业管理之中，建立新理念、新思路和新管理模式，运用现代化、科学化、规范化的手段进行管理，力争为所有业户营造一个安全、舒适、方便、优雅的环境，并达到物业保值、增值的目的。
3、我司以“高效、奉献、忠 诚、敬业”为企业精神，把 “以人为本”、 “业主满意”的管理理念渗透至物业管理的全过程，通过不断努力、探索，现已建立了一套集 现代化、科学化、 规范化为一体的物业管理体系。通过制定和完善各类规章制度，包括各类岗位规范、工作 职责、操作规程和工作流程等，保障公司在运行时有章可循、有序运作。 现已吸引了一批有丰富管理经验的专业人才，并培养了一批具有良好职业素质的技术员工队伍，竭诚为业户提供高品质的服务。本着“接管一个，管好一个”的原则，管精、管实、管好。公司注重内部管理，以及物 业管理规范化、制度化、公开化，并立志将公司建设成具有先进管理水平、有一定规模的一流【中山广场物业
4、管理投标书】 3of88物业管理品牌企业。2、公司特点：我 司 是 香 港 新 世 界 集 团 旗 下 专 事 物 业 管 理 的 专 业 公司 ，公 司 拥 有 一 大 批 在 香 港 专 门 从 事 物 业 管 理 的 专 家 。对 高 级 住 宅 楼 宇 和 物 业 管 理具 有 十 分 丰 富 的 经 验 ，同 时 吸 收 了 一 批 上 海 本 地 的 物 业 管 理 专 业 人 员 。我 们 相 信 ，凭 借 港 职 物 业 管 理 专 家 的 丰 富 经 验 ，结 合 上 海 的 特 点 ，定 能 为 中 山 广 场 的 物 业 管 理度 身 定 作 一 个精益求精的管理方案，同
5、时新创物业管理公司具备标准化、科学化、 规范化的行之有效的规章制度，相信定能为中山广场的创优达标创造有利的条件。我司目前管理的项目，都是自动化程度高，智能化程度先进的楼宇，因此造就了一支技 术力量精湛的技术人员队伍，我司将充分发挥整体优势， 为中山广场设施设备的保养和升级出谋划策。3、参加中山广场物业管理投标的优势：中山广场是香港新世界集团开发的高品质外销房，香港新世界集团对小区的整体规划，有一套完整的方案。新创物业管理公司能按规划方案的要求，为中山广场的全体业主提供高起点、高标准的服务，同时对中山广场将来的设施设备大修，改造及智能化 设备的升级改造，将会提供一个最切合中山广场实际需求的方案，
6、因此，新 创物业公司是中山广场广大业主的最佳选择。作为将要开发建设的中山广场（三期）的发展商香港新世界集团属下的新创物业管理公司若中标管理中山广场，将能：A有效地协调中山广场（三期）在建造过程中的各种关系，以切实维护中山广场全体业主的利益。B充分发挥中山广场周边目前已是新创公司管理的康体会所的功能，做到优势互补，共同发展，互惠双赢的效果。C努力促进在中山广场区域内的地下停车库的物业管理工作，将仍属于香港新世界集团产权的地下停车库的物业管理纳入新创物业管理公司中山广场物业管理处的统一4管理范围之内。D制定一个长效管理方案，从有利于中山广场全体业主的角度出发，努力将中山广场建成一个市级优秀物业管理
7、文明小区。【中山广场物业管理投标书】 5of88第二部分：商务标书6第一章 证明文件公司营业执照：法定代表人证明：投标保证书：法定代表人授权书：【中山广场物业管理投标书】 7of88公司营业执照8法定代表人证明【中山广场物业管理投标书】 9of88法定代表人证明兹证明杜惠恺先生为上海新创物业管理有限公司法定代表人兼董事长。特此证明上海新创物业管理有限公司日期： 年 月 日10投标保证书投标保证书物业名称：中山广场合 同 段：物业管理【中山广场物业管理投标书】 11of88致业主：经分析研究贵业主委员会提供的上述物业管理招标书，并经考察小区现场后，我司愿以每月物业管理费收入的 7或人民币 15,
8、000RMB 作为 管理人酬金的标准，合同期为两年，按上述招标文件的要求，承担中山广场的物业管理工作。我司明确：A。投标书 附件是我司投 标书 的组成部分。B从规定的递交标书截止之日起，在有效期内我司将遵守投标规定，并在 该期限满期之前，本投标书始终为约束贵、我双方的合同文件。C对于贵业主委员会不一定接受最低 标价的投标书 或可能接受其他任何投标的结果；以及贵业主委员会不负担我司的任何投标费用，我司予以理解。投标单位：上海新创物业管理有限公司法人代表签字：日期：代理人签字：日期：12法定代表人授权书法定代表人授权书根据本文宣告，上海新创物业管理有限公司董事长杜惠恺先生以法定代表人身份代表本司（
9、以下称“投 标人” ）授权 为本公司的代理人，授权该代理人在有关中山广场物业管理方面，以投标人的名义并代表投标人签署投标书，进行谈判， 签署合同和处理一切与此事有关的事务。【中山广场物业管理投标书】 13of88投标单位：上海新创物业管理有限公司法人代表签字：日期： 年 月 日代理人签字：日期： 年 月 日第 二 章 物 业 服 务 理 念 、目 标中山广场物业概况14物业服务理念、目 标该物业管理要点、提供具体实施措施2.1 中山广场物业概况：2.1.1 中山广场地理位置、规模及交付使用日期：中山广场是由上海三联物业发展有限公司于 1998 年开发完成的纯住宅外销商品房，位于长宁区虹桥路 9
10、77 号。地 块所至范围：东至长顺路，西至中山西路，南至虹桥路，北至荣广大厦。该小区由 3 栋 35 层高层建筑组成，占地面积 17,966 平方米，总建筑面积 76,498平方米。绿化占地面积：6500 平方米。小区交付使用日期为 1999 年，小区使用房共 606 套，目前已售楼入住 606 套。另有一个小型儿童游乐设施。大楼玻璃门 3 只；小区总出入口三处：长顺路、中山西路、小区拱门；虹桥路（未启用），监控房一间。2.1.2 车位情况：【中山广场物业管理投标书】 15of88地库停车位共两层 492 只，收费标准为 400 元/月/车位左右。此收入归开发商，小区地面停车车位 20 只，停
11、车费收入为业主所有。2.1.3 小区目前面临要解决的问题：小区原有的卫星频道减少，有线电视系统尚未改造，电视收视率差；小区公共配套用房产权及管理问题尚待解决（地下车库、售楼处 600 多平方米，现属于开发商）；封阳台和窗外拉空调管道等问题有待统一解决；二次生化、消防、报警系统不能正常运行。2.2 物业服务理念、目标2.2.1 新创物业公司立志于创造高品味的优美环境，通过规范化的管理，运用现代管理科学和先进技术，为业户提供专业化的服务，倡导新型的生活方式。2.2.2 新创物业公司的努力方向是管理无盲点、服务无挑剔、业户无怨言，使新 创物业公司成为国内知名品牌企业。2.2.3 新创物业公司的质量方
12、针是“以人为本，管理科学、服务真诚、业户满意”。2.2.4 对物业管理的要求，新创物业公司承诺，将按普通住宅小区物业管理服务等标准一级标准实施，并按专业化配备服务人员，新创物业公司提出的物业管理服务理念和定位是：服务宾馆化，管理人性化，制度规范化， 财务公开化，我们的管理目标是：希望通过新创物业公司的管理，使中山广场成为市优小区。2.3 分析该物业的管理要点、提供具体实施措施：2.3.1 新创物业公司将根据中华人共和国物业管理条例和中山广场业主委员会签订的中山广场物业管理委托合同。2.3.2 中山广场物业将由新创物业公司的派出机构 中山广 场 物 业 管理 处 负责管理服务的运行操作。对中山广
13、场实行专业化、一体化的管理和综合服务。162.3.3 中山广 场 物 业 管理 处 实行自主经营、单独核算，自负盈亏，并采用公司 总经理领导下的经理负责制的直线制领导形式。管理处精干、简捷、 职责明确。管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的结构，连续紧密的有效控制方式。2.3.4 中山广场业主委员会选聘新创物业公司担任中山广场物业管理公司，物业管理委托期限自中山广场物业管理合同签定之日起贰年.2.3.5 中山广场物业管理的收费方式，是依据中华人民共和国国家发展和改革委员会及中华人民共和国建设部颁布的物业服务收费管理办法以下简称办法的精神，来具体实施。采用酬金制的
14、方式。新创物业公司在中山广场的物业管理工作中将严格按照办法中关于酬金制的所有条款执行，所有的物业服务收费将遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则。2.3.6 鉴于该住宅物业小区由上海三联物业发展有限公司开发建设，由上海陆家嘴物业管理有限公司管理，物业管理合同于 03 年 12 月 31 日到期终止。有以下要点须特别重视：、1、 对现有设施、设备的顺利接管：在与中山广场业主委员会签定物业管理合同之后，择日会同前物业管理公司及业主委员会就现有设施、设备现有数量及状况进行清点，并签署交接记录，保 证设施、设备在交接时的完好率。、2、 物业管理日常工作包含以下内容：房屋及建筑公共部位，公共配套
15、设施的维护、管理： 了解中山广场房屋及建筑公共部分，公共配套设施，制订相应的完好率、 维修及时率标准； 制订房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； 制订房屋及公共配套设施维护人员的管理规定、岗位职责及操作规程； 出租的房屋或公共配套设施，要求出租人必须按照政府的有关规定完善相应的手续，并制订对承租人的管理规定。【中山广场物业管理投标书】 17of88水、电设备的管理、维护： 制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制指标； 制定水，电设备的使用和维护管理条例及作业指导书，以保证达到应有的性能指标； 制定水，电设备维护人员的管理规定及岗位职责。业户档案管理： 业户档案包括与业户有
16、关的各类入住资料，申请表格，维修记录、合同， 协议，收费记录、投诉等；建立业户档案的管理规定，明确 责任人的岗位职责及操作程序。 建立业户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及操作程序，以确保私密性。清洁绿化： 制定清洁保洁措施； 制定中山广场清洁卫生管理条例、保洁员岗位职责及保洁工操作规程。 制定中山广场措施及管理规定； 明确绿化人员的管理规定、岗位职责及操作规程。中山广场治安安全防范，消防安全及车辆管理：安全防范： 有针对地制定安全防范方案，合理配置相应的车位，实行 24 小时安全防范服务； 制定中山广场安全管理岗位职责及安全防范管理工作操作规程； 逐步完善中山广场物业的安全技防措施： 中
17、山广场物业管理处设立安全控制中心，负责中山广场紧急事件处理及消防作战指挥，使中山广场的安全随时处于受控状态。消防： 坚持“预防 为主、防消结合”的消防管理方针，建立中山广场消防控制体系。建立消防人员队伍，定期巡视消防设施设备、器材的完好状况，制定消防控制措施及 预案； 制定中山广场消防管理条例及消防工作内容，明确责任人；18 制定消防设施，设备的管理、维护，使用规定及操作 规程，确保消防系统符合国家规范要求。车辆管理： 车辆管理包括机动车及非机动车的管理； 制定中山广场内车辆出入、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及操作程序； 制定停车场的完好率，维修及时率标准。业户装修管理（如有）：
18、 制定业户装修管理规定，明确装修范围、 时间、垃圾处理及装修人员管理规则，完善装修申报、审核手续； 建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构，消防，安全防范及 环境卫生不受影响。综合服务:管理处将在中山广场开展综合服务，具体项目可根据中山广场物业的特点及业主需要确定。 综合服务可分为无偿服务和有偿服务两类，内容，及价格透明化； 无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有偿服务的价格按政府法规执行。建立综合服务的管理程序及操作规程，明确责任， 规范服务用语及行为。与业户的日常沟通:与业户的日常沟通包括以下形式和内容： . 通过电话、传真、信函、张贴布告及恳谈会等形式 处理与业户有关的事务；
19、 通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访业户； 开展专题或系列社区文化活动；管理处的高层管理人员将高度重视与业户的日常沟通。保持与业户的良好关系。如遇业户违反管理规定时，管理处坚持不采取任何制裁性措施的原则，面通过正面协调直至寻求法律援助等途径予以解决。【中山广场物业管理投标书】 19of88公司遵循以下原则，规范业户投诉的处理程序： 接到投诉时，首先假定工作存在问题； 出现投诉，及时向上通报信息； 面对重大的投诉，职能部门负责人亲自处理； 公司将及时分析、总结业户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。组织结构及职能、职责:公司将遵循以下原则建立中山广场物业管理服务机构，明确机构的职能，责任 权
20、限、隶属关系及信息沟通渠道。 遵守国家的有关规定； 符合经营范围； 结合不同阶段的工作重点； 把质量责任作为各个环节的重点； 遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和精简高效的原则。管理处按按照以下要求，明确从事管理，服务。质量 监督人员的职责、权限和相互关系，明确各项工作的内容及标准 各岗位的人员设置将遵循精简，高效的原则； 保安员在完成治安、消防及车辆管理的同时， 还肩负着对房屋及公共设施、 卫生和消防情况的巡视，同时注意周边情况 保洁员在对楼宇内公共部分和楼外公共空间及配套设施完成日常清洁工作的同时，还肩负着房屋及公共设施。治安和消防情况的巡视； 维修人员除日常的维修工作外，还肩负着管理员的责
21、任； 根据实际情况营造文化氛围，配备专(兼)职人员。各级管理人员关心，了解下属，均对下属负有指导、示范、帮助培养的职责。管理服务费:物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中修，更新，改造的费用。20管理处对物业实施管理和对业户提供服务的费用来源主要靠管理服务费收入，来源包括： 向房屋产权人收取的管理费； 公共配套设施、设备的经营收入； 其它合法收入。管理服务费的用途： 房屋公共部位及公共设施、设备日常运行、 维修及保养费： 绿化管理费； 清洁卫生费： 保安费； 办公费； 管理单位固定资产折旧费； 法定税费； 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。房屋公共部位及设施设备的大中
22、修、更新、改造费用在维修基金中专项列支。 维修基金的使用由我司提出使用计划，中山广场业主委员会批准后实施。管理服务费的收支情况定期(至少每三个月一次)向业户张榜公布。每月向业委会提供月费用帐目。其他经营业务:除对物业实施有效管理和对业户提供优质服务外，如经营范围允许，可能涉及其他经营业务，包括： 产权人委托的中山广场内房屋及公共配套设施的代租售； 其他服务类业务。【中山广场物业管理投标书】 21of88第 三 章 项 目 物 业 管 理 机 构运 作 方 法 及 管 理 制 度中山广场物业管理处组织架构表工作职能组织运行及分工图中山广场物业管理人员编制22【中山广场物业管理投标书】 23of8
23、824【中山广场物业管理投标书】 25of88第 四 章 管 理 服 务 人 员 配 置中山广场管理处人员配备资质标准人员管理规章制度26管理处人员配备原则是精干高效，一专多能，兼 职管理，以合同工为骨于，操作型工种以劳务工为主力。所有管理人员和技术人员由公司内部调配使用。4.1 中山广场管理处人员配备资质标准 管理处物业经理大专以上文化程度，具有较丰富的管理工作经验， 对商住物业管理有全面的了解和认识，综合素质高，组织协调能力强，担任过企业 中层干部公司管理部门的负贡人，担任过宾馆、酒店或物业公司管理部门职位的人员优先录用。年 龄在 45 岁以下。 物业主任大专以上文化程度；45 岁以下，相
24、貌端正，具有一定的管理工作经验，文字、口 头表达能力和组织协调能力较强担任过企业中层干部。公司管理部门的负责人，担任过宾馆、酒店或物业公司管理部门职位的人员优先录用。 财务出纳中专以上文化程度并持会计上岗证，40 岁以下懂会计电算化，有 2 年以上出纳工作经验。相貌端正，品德良好，具有一定的公关应接能力。 物业助理中专以上文化程度，35 岁左右，相貌端正，品德良好，会电脑基本操作，具良好公关应接能力。 保安员高中以上文化程度，复员军人或担任过保安工作的人员相貌端正，品德良好，政历清楚身体健康无不良习惯。有吃苦耐 劳的意志和精神，责任心强。中共党员优先，年龄在 2040 岁。 保洁员初中以上文化
25、程度，品德良好、政历清楚、身体健康反映灵敏，无不良习惯，有吃苦耐劳精神。年龄在 45 岁以下。 工程维修人员中技以上文化程度，40 岁左右， 2 年以上的物业管理工作经验，具 备相关专业操作【中山广场物业管理投标书】 27of88上岗证和中级以上的专业等级证书-身体健康，动手能力强，思想素质好，能吃苦耐劳，具敬业精神。 见附表：1、中山广场物业管理处组织架构表2、中山广场物业管理人员编制3、管理处工作职能组织运行及分工图4.2 人员管理规章制度： 员工劳动制度（略） 员工行为准则（略） 员工加班与福利（略） 奖惩条例（略） 安全条例（略） 员工考勤管理（略） 涉外人员守则（略）28第 五 章
26、物 业 管 理 用 房及 相 应 管 理 设 施 的 配 置物业管理用房使用计划办公经费的投入预算开办费筹措和处理意向5.1 物业管理用房使用计划：拟使用现有物业企业经营用房，面积为 45 平方米左右；位置：1 号楼底层，今后如需变动，须向业主委员会申请， 经批准后方可搬迁。5.2 办公经费的投入预算：已计入日常管理费用一项中，详见第六章物业管理费用收支预算。5.3 开办费预算:考虑到中山广场是一个成熟的物业管理小区，办公设备、工程维修工具、保安 对讲机、雨衣及其它保安器械等均应已配备（开办应配备物品之清单见附表一），故本次开办费仅做员工服装预算，如果中标后，根据实际管理需要另行添补之物品，
27、费用再另行按实结算，开办费摊入管理成本，具体费用如下：【中山广场物业管理投标书】 29of88物业经理/物业主任/物业助理/保安主管/财务/出纳 ：西服套装 450 元套，以上每人两套。6 人 X450 元人 X 2 套5,400 元冬装大衣：2 件，400 元件， 2 件 X400 元件800 元工程人员：1）夏装：160 元套，以上每人两套。6 人 X160 元人 X2 套1,920 元2）春秋装：300 元套，以上每人两套。6 人 X300 元人 X2 套3,600 元3）冬装：大衣 3 件，400 元件， 3 件 X400 元件1,200 元保安领班保安：1）夏装：160 元套，以上每人两套。32 人 X160 元人 X2 套10,240 元2）春秋装：西装套装 450 元套，以上每人两套。32 人 X450 元人 X2 套28,800 元3）冬装：大衣 5 件，400 元件，5 件 X400 元件2,000 元总计：5,400 元800 元1,920 元3,600 元1,200 元10,240 元28,800 元2,000元53,960 元以上费用摊入管理成本，分 24 个月摊分， 为 2,248 元月。
