1、成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告中国建筑西南设计研究院有限公司二一 年一月编制单位：中国建筑西南设计研究院有限公司证书等级：甲 级证书编号：工咨甲发证机关：国家发展和改革委员会项目负责人：袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）蔡 勇（全国注册咨询工程师、高级工程师）编制及审核人员：蔡 勇（全国注册咨询工程师、高级工程师）袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）刘春江（全国注册造价工程师、高级工程师）贝 贝（助理工程师）刘政皓（助理工程师）审定人员：温洪英（全国注册咨询工程师、高级工程师）成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 目 录I目 录第一章 总 论 11.1 项目简介 .11
2、.2 项目建设单位概况 .11.3 项目建设指导思想 .21.4 可行性研究报告编制依据 .21.5 可行性研究报告工作范围及内容 .31.6 项目概况 .4第二章 项目建设的背景及必要性 92.1 城市概况 .92.2 项目建设背景 .212.3 项目建设必要性 .242.4 综述 .27第三章 项目业主 293.1 公司基本情况 293.2 公司财务状况 36第四章 项目用地概述 414.1 建设项目选址 .414.2 项目建设条件概述 .414.3 外部条件 .42第五章 工程建设内容及规模 435.1 项目建设内容规模 .435.2 项目建设规模论证 .435.3 项目主要技术经济指标
3、 .44第六章 工程设计方案 466.1 采用主要规范及标准 .466.2 总平面规划设计 .486.3 结构设计 .516.4 给排水设计 .526.5 电气设计 .536.6 通风空调设计 .556.7 消防设计 .576.8 卫生防疫设计 .626.9 无障碍设计 .64第七章 环境影响评价 657.1 目的、依据和指导思想 .657.2 环境现状 .657.3 环境评价标准 .667.4 项目建设对环境的影响 .677.5 环境保护方案 .707.6 设计方案环境保护对策和措施 .737.7 环境影响评价 747.8 环评结论与建议 .74第八章 建筑节能节水 768.1 用能标准和节
4、能规范 .768.2 能耗状况分析 .778.3 能耗指标分析 .778.4 项目的节能措施和节能效果分析 .78第九章 项目建设管理 809.1 项目建设管理工作范围 .809.2 项目管理 .80第十章 项目实施进度计划 8610.1 编制原则 .86成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 目 录III10.2 实施进度安排 .86第十一章 项目招标初步方案 8711.1 工程概况 .8711.2 项目招标范围、组织形式及招标方式 .8711.3 资质要求 .8811.4 工程招标基本情况 .88第十二章 投资估算及资金筹措 8912.1 投资估算 .8912.2 资金筹措 .9012.
5、3 资金使用计划 .9012.4 借款偿还期分析 .91第十三章 项目风险分析 9213.1 风险因素分析 .9213.2 风险评估 .9313.3 风险对策 .94第十四章 项目社会效益评价 9514.1 社会影响效果分析 .9514.2 社会适应性分析 .9714.3 社会影响评价结论 .98第十五章 结论及建议 99附 录 100附表 .100附件 .100附图 .100成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第一章 总论1第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1 项目名称成都大学二期拆迁安置房项目1.1.2 项目性质新建安居房1.1.3 项目地点成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵
6、社四组1.1.4 项目业主成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司1.1.5 报告编制单位中国建筑西南设计研究院有限公司1.2 项目建设单位概况（1）建设单位名称成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（2）法定代表人：苏晓波（3）注册资本：11 亿元（4）企业类型：其它有限责任公司（5）经营范围区政府的重大功能性项目和安居工程的投资及管理；通过资本运作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；经授权对国有资产进行经营和管理，保证其安全完整和保值增值；受区政府财政委托负责原财政有偿使用资金转投资事宜的办理，并对这一部份国有资产运行和收益进行统一监督管理，保证所委托国有资产的安全和增值；组织本区内国有资
7、产的产权交易、产权收益、投资、开发经营、投资咨询服务；受理区政府财政、国资部门委托办理的交办事项。具体为成都市东部新区起步区的城市基础设施投融资管理和东部新区起步区城市基础设施的建设；项目投资咨询；东部新区起步区城市基础设施资产、公用设施资产以及园林绿化资产的经营和管理；东部新区起步的土地综合整治及委托拍卖。1.3 项目建设指导思想（1）按统一规划，一次设计的原则，进行建设。（2）选用科学、合理的技术方案，优化项目的实施方案，节约建设投资。（3）按照社会主义市场经济要求，坚持多渠道融资、多种经营，保证该项目建设的顺利完成。1.4 可行性研究报告编制依据（1） 成都市城市总体规划（2003-20
8、20）修编 ；（2）成都市龙泉驿区分区规划（2003-2020） ；（3）成都市龙泉驿区国民经济和社会发展“十一五”计划纲要；（4）成都城市向东发展战略规划纲要；成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第一章 总论3（5）成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的方案及文字说明；（6）投资项目可行性研究指南；（7）计办投资2003623 号国家计委关于建设项目可行性研究报告增加招标内容的暂行规定（征求意见稿）意见的函；（8）红线图、龙泉驿区规划图；（9）成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司与 我 院 签 订 的 咨询合同；（10）成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的其他资料。1.
9、5 可行性研究报告工作范围及内容1.5.1 本报告研究的主要范围（1）住宅建筑建筑工程技术设计方案；（2）小区红线内景观绿化、道路等总图工程技术设计方案；（3）供水、供电、燃气、排水、通讯等工程技术设计方案；（4）环境保护工程设计方案；（5）项目建设条件；（6）投资估算、资金筹措、贷款偿还能力分析； （7）项目管理、节能、项目风险分析。1.5.2 本报告研究主要研究内容（1）调查收集项目所在地区的社会经济主要指标和发展规划，为本项目的工程设计方案提供基础支撑；（2）调查片区地形、地质、水文条件及其特征，通过实地调查、比较选择、并充分征求地方有关部门的建议和意见，按照因地制宜和节约工程投资的原则
10、，提出本项目采用的技术标准、推荐方案和建设规模；（3）测算主要工程数量、估算工程投资，研究项目建设资金筹措的可能性；（4）进行还贷能力分析；（5）根据资金筹措及工程规模，研究建设工期和实施方案；（6）研究分析本项目存在的问题并对下一阶段工作提出合理化建议。通过对本项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性进行综合性研究论证，通过对项目建成后的经济效益、社会效益的分析预测，提出科学的、可靠的、真实的研究结论，为科学决策提供依据和建议。1.6 项目概况1.6.1 项目拟建地点项目位于成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四组。整个用地范围地势平缓，西侧为 50 米宽绿化带，东、南、北侧均为城市规
11、划道路，交通便利。1.6.2 建设规模与目标本项目总建筑面积.43m 2，其中（1）地上计入容积率的面积为.64m 2成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第一章 总论51）住宅建筑面积.47m 22）非住宅建筑面积 34923.17m2其中：商业用房建筑面积 19290.38 m2物管用房建筑面积.70m 2社区居委会用房（公厕、变电站、开闭所等）及其他配套建筑面积 230 m2农贸市场建筑面积 2511.04m2街道办事处建筑面积 3854.51m2派出所建筑面积 3854.51m2幼儿园建筑面积 3519.03m2（2）地上不计容积率的面积（含架空层）1068 m 2（3）地下建筑面
12、积为 73379.79 m21.6.3 主要建设条件1.6.3.1 政策影响2008 年 9 月以来，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。受其影响,国内经济增长放缓，第三季度 GDP 增幅回落至 9%。在此背景下，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45 天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划” ，吹响了拯救经济的号角。本次“成都大学二期拆迁安置房项目”的实施，符合当前国家经济形势发展的需要，对本地区国民经济具有极大的拉动作用，带动相关产业的发展，符合我国当前的经济政策。1.6.3.
13、2 建筑施工条件龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区。龙泉驿区基础设施完善，项目周边水、电、天然气、通讯等接入方便，容量完全能满足本项目需要。本项目所需的各种建筑材料市场供应充足，完全能满足本项目需求。1.6.3.3 技术条件本项目无高端特殊建筑技术要求，项目的技术条件具备。1.6.3.4 资金条件本项目资金来源为企业自筹和银行贷款。项目总投资 91325 万元，其中建设单位自筹 21643 万元，申请银行长期贷款 65300 万元（其中含建设期利息 4386 万元） 。1.6.3.5 法律法规条件项目区域内环境质量较好，项目
14、区域内环境质量较好，无对本项目产生不利影响的制约因素。目前，本项目已办理建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 成都市国有土地使用权出让合同 、 建设用地批准书 、国有土地使用证等手续，本项目符合成都龙泉驿区的城市发展规划，因此，项目法律法规条件具备。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第一章 总论71.6.4 项目建设周期本项目从前期的筹备到项目完全投入使用共历时 3 年，项目实施建设期为 2010 年 1 月到 2012 年 12 月底。1.6.5 项目投入总资金及效益情况1.6.5.1 工程投资估算成都大学二期拆迁安置房项目总投资额为 91325 万元，其中建安工程费 71
15、609 万元，工程建设其它费用 11194 万元，基本预备费4140 万元，建设期贷款利息 4386 万元。1.6.5.2 偿贷能力分析本项目还款资金来源为龙泉驿区安居房建设集约节约土地拍卖收益。成都大学二期拆迁安置房项目共安置农民约 5593 人，移民5593 人共占用农村集体建设用地约 1258 亩，扣除本次项目建设用地 153 亩，节约的农村集体建设用地约 1105 亩。龙泉驿区土地拍卖每亩净收益 110 万元，1105 亩农村集体建设用地产生收益共万元，因此本项目可以通过银行贷款进行融资。本项目选择最大还款法进行还贷，借款偿还期为：12.12 年（包括建设期）。1.6.5.3 社会评价
16、项目的建设加快了成都市龙泉驿区总体城市化进程，也为龙泉驿区的国民经济发展做出了其较大的贡献，同时项目的建设提供了相应的工作岗位给当地居民乃至外来务工人员，有利于社会秩序的稳定。项目的开发建设符合龙泉驿区总体规划，同当地的文化习俗等不会产生冲突，项目的建设还将为龙泉驿区未来的发展增添亮点。因此，本项目的社会效益是较大的，特别是在当前的经济形式下，为稳定社会、为区域经济发展有一定的贡献。1.6.6 主要研究结论该项目符合成都市及龙泉驿区的发展规划和城乡统筹发展规划，该项目社会效益明显，政府支持力度大，项目投资分析可行；在施工中项目业主将采取强有力的噪声、土尘、固废物处理措施，项目建设能够达到环保要
17、求，环保评价可行；该项目业主具有相应的安居房、道路等建设、基础设施建设开发经验，管理规范，资本金能足额到位，项目承建能力可行；项目业主对项目风险认识清楚，应对措施合理，风险评估可行。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性9第二章 项目建设的背景及必要性2.1 城市概况2.1.1 城市历史沿革龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。龙泉驿区历史悠久，原为古灵泉县地，唐久视元年（公元 700 年），设置东阳县，明清时期，在龙泉镇设巡检司并驿站，故名龙泉驿。
18、全区幅员面积 556平方公里，辖 4 个街道办事处、8 个乡镇，人口 57 万。龙泉驿区是国务院命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。区政府所在地距成都市中心 12.6 公里，距双流国际机场 28 公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过，通过成渝高速公路可至广西出海，通过沪蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁 2 号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与
19、周边区县的快速通达。龙泉驿区是四川省花果山风景名胜区和四川省新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域。全区平原和山地面积各约占一半，平均海拔高度 520 米，绿化覆盖率达 36%，属亚热带季风气候，年平均气温 16.8 度，年总降雨量 903.6 毫米，空气质量达国家一级标准，是“全国生态建设示范试点区” 、成都市环境和污染控制优良区。一年一度的成都国际桃花节已成为享誉中外的集旅游、招商、民俗与一体的国际性盛会，西部客家第一镇洛带古镇跻身全国知名古镇行列，被国家旅游局誉为“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”。引进了美国普洛斯、中博科技园、中南动漫、冠福包装、成都汽配城等国内外重大服务业项目，
20、正着力打造文旅康体休闲度假基地、商贸物流中心、总部研发创意新城、生态宜居之城和会展博览之都。龙泉驿区国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，“龙泉驿水蜜桃”被列入“国家地理标志产品保护名录”。全区已经形成了水果、禽蛋、蔬菜三大支柱产业，其中年产水蜜桃、枇杷、梨等水果约 30 万吨，出口日本、东南亚、港澳台等十余个国家和地区。先后被评为 “国家农业科技成果示范区 ”、“国家农业标准化生产示范区”、“全国无公害农产品加工基地 ”。2007 年，龙泉驿区成功承办了成都市首届国际农业博览会。2.1.2 成都市及龙泉驿区投资环境分析2.1.2.1 成都市及龙泉驿区国民经济和社会发展状况（1）国民生产总值及固
21、定资产投资1）GDP成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性11图 2.1 表示了从 2000 年到 2008 年成都市国民经济总产值及其增长率（该增长率计算未考虑通货膨胀水平及消费价格增长，故比成都市统计局公布的数据大） ，从中可以看出成都市 2000 年到 2008年国民经济总值从 1213.99 亿元增长到 2008 年的 3901 亿元，其增长率在 2007 年达到了最大 20.89%，2008 年受地震及全球经济危机的影响增长率有所下滑，但也在 15%以上。图 2.1 成都市国民生产总值及其增长率其中成都市龙泉驿区 2008 年国民经济总值为 218.7
22、1 亿元，同比增长 18.3%，占整个成都市的 GDP 的 5.6%，2008 年龙泉驿区国民经济总值在成都市第二圈层范围内排名第 3，同比增长值排名第二，在大成都范围内排名分别为第 8 和第 2。2）固定资产投资图 2.2 表示了从 2001 年到 2008 年成都市全社会固定资产投资完成值及其增长率，可以发现固定资产总投资的增长每年都在 20%以上，在 2005 年达到了最大为 39.59%，2008 年受整体经济环境影响，投资增长率有所下降，主要体现在房地产投资方面。图 2.2 成都市全社会固定资产完成投资及其增长率其中龙泉驿区 2008 年固定资产投资额为 151.38 亿元，同比增长
23、 36.4%，占整个成都市 2008 年固定资产投资总额的 5.02%，在成都市第二圈层排名第 4，在整个成都市排名第 9。3）总结随着我国加入 WTO 和改革开放的不断深入，进出口贸易的扩大，国内外投资需求的拉动，投资环境的改善，科学技术的创新，文化教育事业的推进，国民经济呈现出良好的发展势头，并以平均每年 10的速度前进，尤其是固定资产的投资人民生活质量因此显著提高，消费呈多元化的发展趋势，社会保障事业不断深入，国内国际、城乡、经济社会、人与自然协调发展，北京奥运上海世博会所带来的良好机遇，所有这些都表明党和政府致力于全心全意为人民谋利的宗旨，并带领全国各族人民全面实现小康社会的决心。成都
24、市借着西部大开发及城乡统筹的契机，近年来经济发展势成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性13头良好。同时，成都市作为中国西部的特大中心城市和国家定为的西南地区的科技中心，商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。当前，其现代化建设取得显著成绩，经济持续快速发展，综合经济实力不断增强，社会主义市场经济体制框架基本建立，基础设施建设成效显著，城乡人民生活水平不断提高。（2）产业结构在 2000 年到 2008 年间三次产业产值的平均增幅为 8.2%，12.56% 和12.69%，三次产业结构由 2000 年的 9.6：
25、44.7 ：45.7 变成 2008 年的6.9：46.6：46.5，具体数据见图 2.3 及表 2.1，从中可以看出第二和第三产业对成都市国民经济的贡献度远大于第一产业，这就为工业反哺农业，城市支持农村的城乡统筹奠定了基础。2008 年，龙泉驿区三个产业结构 11：63：26，可以看出对龙泉驿区而言，其国民经济贡献度最大的产业为第二产业，其中工业占第二产业的比例为 86%。工业为支持龙泉驿区经济发展的龙头产业，对其经济的发展起着主导作用。图 2.3 三大产业国民经济贡献值（单位：亿元）当前，龙泉驿区工业发展势头强劲，正崛起成为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国
26、、加拿大、港澳台等 20 多个国家、地区和国内的工业项目 300 余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP 等 15 家世界1530 强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等 20 余家知名企业、上市公司。目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。（3）城镇化率图 2.4 表示了成都市 2001 年到 2008 年的城镇化率变化趋势，成都市城镇化率从 34.8%增长到了 63.58%，预计到 2020 年，城镇化率
27、将在 75.3395.48之间，约为 84.71。目前龙泉驿区的城镇化率为 55%，未来三年起城镇化率将高于 85%，达到 90%。图 2.4 成都市城镇化率变化趋势成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性15（4）居民收入及消费水平GDP 的增长带动了城市居民人均可支配收入及农村居民纯收入的增加，具体如图 2.5 和 2.6 所示，收入的增加表现出和国民经济总值增长相类似的趋势。城市居民人均可支配收入从 2001 年的 8182元增加到 2008 年的 16943 元，增加了 2.07 倍；其消费性支出也由2001 年的 6801 元增加到 2007 年的 11
28、703，增加了 1.72 倍。图 2.5 成都市城市居民人均可支配收入、消费性支出及其增幅在城市居民收入及消费增加的同时，农村居民的人均纯收入也从 2001 年的 3718 元，增加到了 2008 年的 6481 元，增加了 1.74 倍，其生活费支出由 2001 年的 2353.4 元增加到了 2007 年的 3998 元，增加了 1.7 倍。图 2.6 成都市农村居民人均纯收入、生活费支出及其增幅龙泉驿区 2008 年农村居民人均纯收入为 6254 元，同比增长13.7%，城镇居民可支配收入为元，同比增长 19.7%。2.1.2.2 社会经济发展趋势（1）龙泉驿区发展优势龙泉驿区位于成都市
29、东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市向东向东发展的主体区域、四川省目前唯一的国家级成都经济技术开发区所在地。近年来，龙泉驿区运用抓工业的思路和办法，着力构建了以“一园区、三中心、多基地”为平台，以农业重大产业化项目为支撑， “引进来、走出去、建平台、抓互动”并举的现代农业集中集群集约发展格局。（2）龙泉驿区未来经济社会发展趋势龙泉驿区坚持运用抓工业、建园区、促项目的思路和办法，着力构建“一园区、三中心、多基地”的区域现代农业发展格局。1）建好一个园区。着眼构建“深化农村改革的试验区、发展现成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性17代农业的示范区、农业科技成果的孵化器、
30、农产品深加工企业的聚集地、农业增效农民增收的生长极”的战略定位，在黄土镇规划了20 平方公里现代农业科技示范园，计划未来 3 年建成 10 平方公里，实现增加值 30 亿元，创造就业岗位 3 万个，聚集人口 3 万人。2）建好三个中心。紧紧依托南京雨润集团等一批农业产业化优势企业，规划建设现代农业的科研、加工、采购中心，加快提升现代农业发展的核心竞争力。3）建好规模基地。充分发挥龙头企业、专合组织、能人大户等市场主体的带动有作用，规划建设特色禽蛋规模集中发展示范基地，生猪标准化规模养殖基地，特色水产养殖示范基地，珍稀食用菌良好农业（GAP）示范基地，优质水果改良示范基地，彩色薯种植基地，升达木
31、业速生丰产林基地，优质林果种植基地、水密桃 GAP 示范基地、特色蔬菜基地等十大基地，为农民就业创业搭建平台。在经济发展方面，龙泉驿区主要发扎目标如下：1）2011 年，区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超过 3153 亿元，全口径财政收入突破 60 亿元，地方财政收入达 40亿元；经开区综合实力进入西部国家级经开区前三强。2）2011 年，规模以上工业增加值超过 180 亿元；城镇化率达75%以上；3）2011 年，大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过 40%。到 2017 年，努力实现“十个一” 的奋斗目标，具体如下：地区生产总值突破 11530 亿元；人均地
32、区生产总值突破 15 万元；地方财政收入突破 100 亿元； “四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破 1000 亿元；培育10 个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；规模以上工业增加值突破 1000 亿元；工业集中度达到 100%；人口规模达到 100 万；城镇化率力争达到 100%，城乡居民人均收入比接近 1:1；综合实力进入全国 100 强（力争全省首强） 。2.1.3 自然条件2.1.3.1 地理位置成都市是四川省的政治、经济和文化中心，是国务院规划确定的西南地区科技、商贸、金融和交通通信枢纽。成都市地处四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，
33、南与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏羌族自治州接壤。地理位置介于东经1025410453，北纬 30053126之间，全市东西长 192 公里，南北宽 166 公里，幅员面积 12390 平方公里。成都地处四川盆地西部边缘，地势由西北向东南倾斜。西部以深丘和山地为主，东部是成都平原的腹心地带，主要由平原和部分低山丘陵组成，境内海拔最高 5364 米，最低 387 米。成都龙泉驿区位于成都市东部偏南位置，为成都市东部副中心，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、国家级成都经济技术开发区所在地。其西端紧接成都市成华区、锦江区，北端与成都市新都区、青白江区为邻，东端连接成都市金堂县和资阳市
34、的简阳成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性19市，南端与成都市的双流县、资阳市的简阳市接壤。2.1.3.2 气候条件龙泉驿区境内属四川盆地中亚热带湿润气候区，温暖湿润，四季分明，日照较充足。年均气温 15.9，极端最高气温 35.7，较同纬度的武汉低 6.5；极端最低气温-5.9 ，较武汉高 7.9。夏天偏凉，冬天偏暖；年均无霜期 287 天，日照 1205.7 小时；年均降水量 974.4 毫米，7-8 月占全年的 51%，1-2 月较少。2.1.3.3 地质条件（1）地形地貌成都平原，地形起伏微小，开阔平坦，地势自西北向东南低下。地貌上属冲洪积扇状平原区，
35、被现代河流侵蚀切割成为条带状分布的河间地块、河道带和扇状平地。河间地块呈条带状顺河向展布，地面平坦，由上更新统粘性土和砂卵石组成，河道带呈条带状展布一级阶地和漫滩，堆积物为全新统砂卵石层，扇状平地地面平坦、完整，由较厚的粘土层构成。区内天然支沟和人工沟渠也纵横密布，地表水系较为发达。龙泉驿区，地处成都平原东部，界限在东经 1040828“1042712“、北纬 302857“304646“，境内低山、浅丘、平坝兼有，以平坝为主，构成龙泉驿地貌的三大主要类型。（2）地质构造本区位于新华夏系第三沉降带四川盆地西部， 成都断陷东缘构造带的成都拗陷，位于龙门山隆起褶带与龙泉山褶断带之间，呈 北东 35
36、方 向 展 布 ， 是 一 西 陡 东 缓 受 喜 山 期 两 侧 断 裂 对 冲 形 成 的 构造 盆 地 ， 在 这 一 拗 陷 盆 地 内 ， 第 四 系 下 伏 基 岩 ， 展 现 出 一 系 列 北 东向 的 凹 陷 、 隆 起 ， 且 发 育 北 东 向 、 南 北 向 延 伸 的 隐 伏 断 裂 。 拗 陷 盆地 边 缘 由 一 系 列 北 东 向 的 褶 曲 、 断 裂 构 成 ， 分 为 三 个 部 分 ： 西 部 边缘 构 造 带 、 东 部 边 缘 构 造 带 、 中 央 凹 陷 。测 区 位 于 东 部 边 缘 构 造 带 ， 由 一 系 列 箱 状 短 轴 背 斜 及
37、 宽 缓 向 斜组 成 ， 轴 向 北 东 35， 呈 雁 列 ， 褶 曲 两 北 东 35不 对 称 ， 西 翼 陡（ 倾 角 15 80） ， 东 翼 缓 （ 倾 角 10 40） 有 挠 曲 现 象 。构 造 形 迹 自 东 向 西 是 ： 苏 码 头 背 斜 、 盐 井 沟 背 斜 、 牧 马 山 普 兴 向斜 、 熊 坡 背 斜 、 蒲 江 新 津 断 裂 、 双 流 成 都 隐 伏 断 裂 、 磨 盘 山 新 都 广 汉 隐 伏 断 裂 等 。蒲 江 新 津 断 裂 南 起 蒲 江 南 西 ， 北 过 新 津 ， 总 长 超 过 80 公 里 。断 层 走 向 北 东 ， 蒲 江
38、南 西 为 北 东 70， 蒲 江 至 新 津 间 为 北 东 50，新 津 以 北 为 北 东 40。 断 面 倾 南 东 ， 倾 角 25 30， 属 低 角 度逆 逆 掩 断 层 。深 层 基 底 断 裂 向 北 东 过 新 津 后 显 示 微 弱 或 已 消 失 ， 向 南 延 伸与 总 岗 山 断 裂 相 连 属 区 域 性 的 基 底 断 裂 。从 时 间 上 看 ， 蒲 江 新 津 断 裂 是 长 期 活 动 的 继 承 性 断 裂 。 在沉 积 盖 层 沉 积 之 前 该 断 裂 就 已 经 存 在 ， 在 沉 积 盖 层 沉 积 过 程 中 ，沿 断 裂 方 向 是 一 个
39、上 升 隆 起 带 ， 各 期 沉 积 厚 度 较 之 东 西 两 侧 都 要 薄 。至 第 三 纪 ， 大 规 模 的 褶 皱 断 裂 活 动 空 前 活 跃 ， 今 日 之 熊 坡 构 造 基 本定 型 。 近 期 ， 在 中 更 新 世 以 后 ， 该 断 裂 带 仍 有 活 动 。 近 期 还 发 生 过成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性21大 小 地 震 四 十 六 次 ， 说 明 蒲 江 新 津 断 裂 是 继 承 性 的 活 动 带 。（3）水文龙泉驿区的东南部为岷江水系府河的支流芦溪河，西北部属沱江水系支流西江河，中部有都江堰灌区东风渠灌溉网
40、，坝丘浅山中散布着 3383 口塘堰和 18 座水库。（4）自然资源成都土壤肥沃，类型多样，生物资源丰富。境内现有耕地面积35.7 万公顷，农作物品种较全，水稻、小麦、油菜籽、蔬菜、水果等种植面积大，产量较高，家禽（畜）饲养普遍、品种较全，尤以猪、峰著称全国，中药材品种多，经济价值高，川芎、川郁金、乌梅等驰名中外，杉树、桦树、松树等森林资源丰富，还有世界珍稀动物大熊猫、小熊猫和金丝猴等。现已探明天然气、煤、铁矿石、蛇纹石、芒硝、石灰石等具有一定资源量的矿产资源约 20 余种。2.2 项目建设背景2.2.1 成都未来城市发展规划（1）城市结构发展2020 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区
41、域，面积近600 平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积 3681 平方公里的“都市区” ，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化 6 市圈转变。（2）人口及城市建设用地2010 年，成都总人口将达到 1110 万人，其中城镇人口 702 万人。2020 年总人口 1400 至 1500 万人，其中城镇人口 1035 万人。近期（2010 年）城市建设用地 515 平方公里，城镇人口 570 万人，人均 90 平方米；中期（2015 年）城市建设用地 590
42、 平方公里，城镇人口 665-660 万人，人将近 90 平方米；远期（ 2020 年）城市建设用地 660 平方公里，城镇人口 734-760 万人，人均 90 平方米。2.2.2 城乡统筹实验区及成都未来发展战略根据四川省“十一五”规划，全省划分为五大经济区，即成都经济区、攀西经济区、川西北经济区、川南经济区和川东北经济区。成都经济区既是四川省经济最密集和最活跃的地区，也是人口密集区，经济发展关系到四川省的经济建设。2007 年 6 月 7 日国务院正式批准成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中国在新的历史时期，加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。建立覆盖城乡的基础设施
43、建设及其管理体制是试验区的重大突破领域之一，而良好的基础设施是建设现代化城市，经济持续发展的基本保障。成都市被确定为全国统筹城乡发展综合配套改革试验区后，为了扎实推进试验区建设，成都市提出了“全域成都”的总体发展理念。在遵循城乡统筹的发展战略、 “全域成都”的发展理念和“一区两带” 的发展布局的条件下，未来三至五年成都市将开工建设重大交通项目 80 余个，全面加快市域城乡一体的交通网，即轨道交通网、成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性23市域高速公路网、中心城区快速路网、市域干线路网、新市镇路网。“新成都”建设的结构调整已经启动。龙泉驿区作为成都市第二圈层的一
44、员，是成都市城乡统筹战略的关键点，面临着国家实施西部大开发和成都市城市向东发展的大好历史机遇，具有着广阔的发展前景。其中龙泉驿区探索的“龙华实践”模式是农民向城镇集中的一个成功缩影。2004 年，龙泉驿区大面镇龙华村开始探索城乡一体化试点，该村利用土地整理政策将农民的宅基地转换到成龙路旁，修建农村新型社区“西博苑” ，从此龙华村正式变成龙华社区。2006 年初，8 个居民小组、700 余户龙华人入住花园小区西博苑。每人按 35 平方米的标准分配住房，并有10 平方米的虚拟铺面所谓虚拟，是指村民将配置的 10 平方米铺面交由合作社经营，获得分红收入。合作社引进投资商，经营安置后节余的宅基地。在“
45、龙华实践”基础上，龙泉驿区将目标拓展到偏远山区大兰村的农民变“市民”的探索。大兰村位于龙泉驿区山区万兴乡，共有 485 户村民，1654 人。由于山高路陡，出行、饮水、就业、就医、购物、上学等都十分困难。2007 年，龙泉驿区将首批 50 户 233 人移民下山，入住西博苑，拉开了生态移民的序幕。2.2.3 成都市向东向南发展战略成都市“城市向东向南发展战略”的确立，使成都市的城市结构由以往同心圆式的单核心结构变多核心结构，而城南副中心和城东副中心的启动，预示着以政府规划引导城市向东向南发展正式揭开了序幕。根据规划，成都城市建设近期的重点和未来的目标是加快城市副中心城市功能分区总体合理、基础设
46、施配套完善、城市管理科学规范有序、形成现代化城市的基本框架、建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。因此，成都市未来的重点建设开发区域将在城东、城南副中心及七个卫星城市。在坚持深入实施城乡统筹， “四位一体”的科学发展总体战略的指导下，龙泉驿区构建集中集群集约发展格局，以经济技术开发区为平台，龙泉驿区将转移大批农转非人口，实施安居工程，为农转非人口营造一个良好的居住环境，缓解社会矛盾，本项目正是基于这一背景而开展的。2.3 项目建设必要性2.3.1 符合城市规划和发展的需要按照成都市城市总体规划（20032020） ，成都市将形成以主城区为主的 1 个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州 4 个中等城市和 30 个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心、区域商业、行政中心。
