1、 2012 年 7 月 1 日-7 月 31 日霸州市房地产市场资讯二零一二年七月审批： 审核： 编定人： 存档签收：目录一、国家政策要闻及相关资讯 41、国家各部委政策及权威机构意见 4财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策 4统计局：上半年全国商品房销售面积同比下降 10% .4财政部：廉租房保障数据抽查比例不低于申报数 20% .4财政部：重定补助廉租房保障资金管理办法 4银监会：银监会下半年支持中小套型商品房建设 52市场资讯 57 月楼市“淡季不淡”一线城市新房均价持续攀升 .57 月百城住宅均价环比上涨 0.33%，同比下跌 1.77% 53地方市场资讯 6北京: (国土资源局）
2、在售在建小产权房全部查收. .6北京：北京出台新规遏制买房避税 6北京：7 月楼市成交量同比涨 44%，改善型项目成主力 7北京：北京个人合作建房报名超 500 人，首块地均价 8 千多 7石家庄：石家庄将力争五年内实现超六成新建住宅全装修 7上海：上海重申酒店式公寓属限购范围 7上海：上海保障房供后管理办法年内出炉 8广州：广州上调写字楼土地增值税预征率 8广州：广州房产税收连续 6 月负增长 8二、霸州本地资讯 91土地信息 9招拍挂信息公告成交信息20126 号 .9招拍挂信息公告成交信息20127 号 .93 市场部2. 本地相关政策 103.市场资讯 10霸州在售项目信息： 10小结
3、： 12价格分析： 12户型分析： 13中档楼盘市调分析小结： 13高档楼盘市调分析小结： 13客户分析： 14霸州市在售项目促销方式： 14楼盘营销模式总结： 14媒体分析： 14市场情况预测： 157 月份霸州楼盘价格一览表： .15一、国家政策要闻及相关资讯1、国家各部委政策及权威机构意见财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策财政部部长谢旭人 7 月 26 日部署下半年财政工作重点时指出，要继续实施积极的财政政策，促进经济稳定增长。谢旭人还指出，下半年严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。统计局:上半年全国商品房销售面积同比下降 10%
4、全国商品房销售面积 39964 万平方米，同比下降 10.0%，降幅比一季度缩小 3.6 个百分点，上年同期为增长 12.9%；其中住宅销售面积下降 11.2%。全国商品房销售额 23314 亿元，同比下降 5.2%，降幅比一季度缩小 9.4 个百分点，上年同期为增长 24.1%；其中住宅销售额下降6.5%。 财政部:廉租房保障数据抽查比例不低于申报数 20% 中新网 7 月 23 日电 据财政部网站消息，近日，财政部会同住房城乡建设部修订了中央补助廉租住房保障专项资金管理办法 。 办法指出，加强对各地上报数据真实性、及时性的监督检查。 办法明确廉租住房保障数据抽查比例不低于全省(自治区、直辖
5、市)申报数据的 20%。财政部：重定补助廉租房保障资金管理办法新华网北京 7 月 17 日电 记者 17 日从财政部获悉，为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团做好城市廉租住房保障工作，加强中央补助廉租住房保障专项资金管理，财政部日前重新制定了中央补助廉租住房保障专项资金管理办法 。该办法明确，中央补助廉租住房保障专项资金，是指由中央财政设立的用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房保障工作的专项资金。专项资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给相关地区。根据办法，具体补助范围包括：西部 12 个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团，中部 10 个省及辽宁、山东、福建 3 省（不含省会
6、城市和计划单列市） 。专项资金管理根据相关地区5 市场部廉租住房保障工作进展情况适时调整。办法规定，专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经同级财政部门批准，可以将专项资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。此外，专项资金原则上按照有关地区年度发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数等因素，并结合财政困难程度系数计算分配。2012 年，发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数两项因素所占权重分别为 80%和 20%，以后年度两项因素权重由财政部根
7、据各年度廉租住房保障情况适时调整。财政困难程度参照财政部均衡性转移支付财政困难程度系数确定。银监会：银监会下半年支持中小套型商品房建设 7 月 29 日，中国银监会召开了 2012 年第二次经济金融形势通报分析会议和 2012 年年中监管工作会议。银监会党委书记、主席尚福林在会议上指出，下半年银监会要支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。 2.市场资讯 7 月楼市“淡季不淡”一线城市新房均价持续攀升 尽管7月是楼市传统成交淡季，但今年楼市回暖的势头并未受季节因素的影响。有机构数据显示，7月54个主要城市新建住宅签约量再创新高。北上广等一线城市新房均价继
8、续上升，二手房市场更是延续了自3月以来的回暖趋势。虽然 7、8 月通常是住宅签约淡季，不过目前楼市温度持续走高。北京中原市场研究部统计数据显示，7 月 54 个主要城市新房签约量再创新高，有望达 28 万套，环比增长 7%。 7 月百城住宅均价环比上涨 0.33% 同比下跌 1.77%8月1日，某指数研究院发布报告称，7月全国100 个城市新建住宅平均价格继上月止跌后再次上扬，环比上涨0.33%。其中，北京、上海、深圳住宅涨幅在0.1%以内。报告指出，全国100 个城市住宅均价连续第4 个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13 个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15470 元/平方
9、米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，连续第7 个月同比下跌，跌幅持续缩小。数据显示，7月全国100个城市中，70个城市住宅平均价格环比上涨，30个城市环比下跌。其中，聊城、芜湖、台州上涨超2%位居前三,而跌幅榜前三名的城市是宿迁、株洲和汕头。中国指数研究院还称，7月共有30 个城市住宅价格同比上涨，其中厦门、西宁、包头涨幅分别为4.95%、4.82%和4.08%。同时，城市住宅价格同比下跌的有69 个。其中，廊坊跌幅最大，为10.58%。通过调查，报告认为十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20772 元/平米，环比上月上涨1.37%，杭州涨幅居前，环比上涨2.90%，天
10、津环比下跌0.74%。同比来看，数据显示，十大城市主城区二手住宅平均价格下跌 2.69%，跌幅比上月缩小1.12 个百分点，各城市与去年同期相比均下跌，杭州同比跌幅最大，为10.98%，北京跌幅最小，为1.00%。报告分析称，近期央行连续降息、降准，新增贷款明显增加，对首次置业及改善性需求均起到一定程度的刺激作用。除针对刚需市场的中低价位项目成交情况好转外，部分品牌房企开发的高端项目由于定价合理、品牌影响力大和改善性需求逐渐入市，近期成交量也明显回升。在分析价格上扬的原因时，中国指数研究院认为，成交量的带动，使得开发企业的市场预期有所好转，因而采取了主动调高价格或取消折扣。另一方面，高端市场的
11、走热也拉高了市场整体价位，使得7 月百城价格再次上涨。3 地方市场资讯北京：（国土资源局）在建在售小产权房全部查收新京报讯 （记者马力）北京市国土资源局 7 月 25 日发布的消息显示，自 6 月中旬起北京开展“小产权房”的清理整治工作。对在建项目将责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍。对在售项目将责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。北京：北京出台新规遏制买房避税从 8 月 1 日起，北京市买卖二手房通过二次网签，做“阴阳”合同来避税的方式将被杜绝。北京市住建委会同市地税局、市银监局 7 月 22 日联合发布关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知 ，出台新规防止在
12、银行贷款和交税这两个环节用两次网签的手法来避税。该通知将于下月 1 日起施行。7 市场部究竟什么是阴阳合同呢？其实它涉及二次网签这样一个问题， “二次网签”的问题一直普遍存在。购房人在贷款购买二手房时，由于银行要看网签信息才能批准贷款，因此买卖双方在第一次网签时，为申请到足够的贷款，价格会按照购房款的实际需要来申报。而在银行批完贷款后，买卖双方为了减少交易税费，就将之前的网签注销，然后以较低的价格再次申报网签，交税时则按较低价。为了规避这样的情况发生，昨天发布的通知规定，买卖双方注销二手房网签合同信息后，同一购房人再次购买同一套房屋签约的，住建部门将在存量房买卖合同信息表(纳税)上记载价格变化
13、情况。纳税申报人要持该信息表及相关材料到地税部门办理纳税手续。地税部门将综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。这意味着如果采用“二次网签”来避税，税务部门将能核查到上一次网签的成交价格，不一定按照第二次网签申报的较低价格来征税。 北京：7 月楼市成交量同比涨 44% 改善型项目成主力 北京楼市成交量在7月继续反弹，来自机构的统计显示，截至23日，北京新房、二手房合计成交20437套，同比上月上涨幅度达到了44.1%，其中以凯德锦绣、金茂府等改善需求取代刚需，一跃成为住宅市场的主力。北京：北京个人合作建房报名超 500 人 首块地均价 8 千多 每次房价高企，伴随着个人合作建房的呼声便同
14、步高涨。尽管合作建房自诞生以来走的就不顺畅，但以赵智强为代表的个人合作建房发起人的行动从未停止过。7月22日，中国个人合作建房破冰第一人赵智强首次公布北京个人合作建房的最新进展，透露用地确定在南五环，报名人数已超过500人，进展顺利的话在两个月左右能拿到土地。石家庄：石家庄将力争五年内实现超六成新建住宅全装修近日，记者从市建设局获悉，为避免房屋二次装修造成的资源浪费，我市将积极推进新建住房全装修工作，按照省下达的要求，今年我市竣工住房的全装修比例将达到总竣工面积的 10%，并将以逐年不低于 10%的比例增加，力争五年内，新建住宅全装修比例达到 60%以上。今后，毛坯房将不参加优质工程评优活动，
15、随意减少全装修面积的工程将不得进行竣工验收和竣工备案。上海：上海重申酒店式公寓属限购范围上海市住房保障和房屋管理局以及上海市规划国土资源局7月23日联合发文称，酒店式公寓属于限购范围，其在本质上仍是住宅；公寓式酒店为酒店，按规定不得分套销售；公寓式办公楼则属办公楼，不属于商品住宅。上海：上海保障房供后管理办法年内出炉 记者从市住房保障和房屋管理局获悉，从今年第二季度起本市已启动保障房供后管理专项调研工作，将通过开展深入的调研工作，探索建立可操作的保障房供后管理模式，并于今年年内出台相关管理办法。本市保障房分配入住规模不断扩大：廉租房受益家庭累计已达9万余户；共有产权保障房已受理申请约5.8万户
16、，已配售住房约2.86万户；公租房供应也已启动。保障房配租、配售之后的供后监督管理成为长期任务，为探索建立管理成本低、效率高的保障性住房供后管理模式，市房管局近日召开“加强住房保障供后管理，形成合理有效退出机制”专题研讨会。有专家提出，可积极利用市场机制，探索委托管理的方式，扶持建立专业化的社会机构参与保障房的供后管理。据介绍，结合当前实际，上海已经探索通过合同约定方式明确住房保障的违规处理和退出，下一步将在保障房的租赁、出售合同中细化各类违规行为和违规责任，并形成民事司法处置的快速通道。广州：广州上调写字楼土地增值税预征率广州市地税局 7 月 18 日发布的今年第 2 号公告广州市地方税务局
17、关于调整土地增值税预征率的公告显示，从 2012 年 7 月 1 日起至 2013 年 6 月 30 日止(税款所属时期) ，广州市范围内的写字楼(办公用房 )的土地增值税预征率要由 2%上调到 3%。酒店式公寓一类的写字楼开发项目属于此次土地增值税预征率上调的范围。广东：广东房地产税收连续 6 月负增长7 月 30 日上午，广州市财政局局长袁锦霞向广州市十四届人大常委会第四次会议做了关于广州市及本级 2012 年上半年预算执行情况的报告 ，数字反映，受房地产调控政策影响，房地产业税收连续 6 个月出现负增长，上半年降幅达 14.38%。二、霸州本地资讯1.土地招拍挂成交信息（2012 年 6
18、 号）宗地编号 成交日期 出让单位 受让单位 土地座落 位置 规划指标要求土地面积（平方米）出让方式土地用途出让年限成交价格(万元）9 市场部容积率 建筑密度 绿地率2012-6-332012-7-11国土局霸州市丽华房地产有限公司霸州市胜芳镇前进街大于或等于1并且小于或等于2.5小于或等于25大于或等于35 46840挂牌住宅70年 6536土地招拍挂成交信息（2012 年 7 号） 规划指标要求土地面积（）出让方式土地用途出让年限成交价格(万元）宗地编 号 成交日期 受让单位 土地座落位 置容积率建筑密度绿地率2012-342012-7-26霸州市海润房地产开发有限公司霸州市岔河集乡临北村
19、1.1 28%45%12400 挂牌 商服 40年 9432012-35 2012-7-26霸州市铭泰国际汽车产业园投资有限公司霸州市岔河集乡叶庄村1.2 45% 30% 10692挂牌 商服40年 9162012-36 2012-7-26霸州市铭泰国际汽车产业园投资有限公司霸州市岔河集乡叶庄村、大柏林1.2 45% 30%总面积26895；含代征道路、绿地1865；挂牌 商服40年 21382012-37 2012-7-26河北胜兴房地产开发有限公司霸州市迎宾东道北侧1.02.520% 30%总面积71282；含代征道路13116；绿地2847；挂牌 住宅70年 98782本地相关政策3.市
20、场资讯霸州项目信息：海润印象项目位于霸州市裕华路与兴华路交汇处西北角，霸州海润房地产开发公司开发，8 栋 18 层、3 栋 24 层住宅，两梯两户，一期已全部售完，二期四号、五号楼，开盘时间待定，户型为三室、四室、五室。宏瑞御景项目位于天祥路东侧，迎宾路南侧，距离市政府广场 300 米，霸州中天宏瑞房地产开发公司开发。欧式建筑风格,户型以两居,三居为主,南北通透,7-11 层花园洋房,18 层高层,一、二期已经建成，销售完毕，三期正在销售，起价:4800 元/平方米，最高价 5280 元/平方米，均价 4980元/平方米，较 6 月份价格基本不变，现为尾房销售阶段。金域湾项目位于盐水河东道，兴
21、华南路以东，由廊坊吉利房地产开发有限公司开发。一期 2006 年开始兴建，2007 年销售完毕，二期 4 栋已经销售完毕，三期在售。售楼处冷清。名字经历：盐水河公园-龙泉花园-金域湾-古街印象。起价:5000 元/平方米，最高价 5500 元/平方米，均价5250 元/平方米，较 6 月份价格基本没变。澜湖国际项目东临 106 国道，北临益津国际，霸州南城核心居住生活区，毗邻益津国际商圈，一期 5栋 18 层，2 个单元两梯三户，户型以两居,三居为主，户型面积区间 81-137 平米之间。2011 年7 月 9 日开盘，现已进入尾盘阶段。起价:3800 元/平方米，最高价 4300 元/平方米
22、，均价 4000元/平方米，较 6 月份持平。目前已进行回迁楼房的建设。上栋枫景项目南临建设东道，东临阿尔卡迪亚，由霸州宏泰房地产开发有限公司开发，霸州市生活商业住宅中心，一期 1、2、4、5 号楼已售完，二期 3、6 号楼正在外装修，主推三室（100-128 平米） ，起价:4400 元/平方米，最高价 4990 元/平方米，均价 4640 元/平方米，较 6 月份价格不变，已进入尾盘阶段。看房人员少，两室非南北通透、全阴面的户型为滞销户型。提香温泉小镇项目位于 106 国道与 112 国道交汇处西北角，由霸州盛达房地产开发公司开发，由 1118层的高层住宅，多层的花园洋房，及叠拼的别墅组成
23、，现阶段主推三栋 17 层，主力户型为三居室 127 平米左右，现为二期销售。起价:4000 元/平方米，最高价 4500 元/平方米，均价 4200 元/平方米，均价较 6 月份基本没变。左岸小区项目位于霸州市盐水河南道北侧，牤牛河西侧，由廊坊燕青房地产开发有限公司开发，现已进行到第三期建设，有 18 层、12 层楼宇，起价:3600 元/平方米，最高价 4000 元/平方米，均价3800 元/平方米，较 6 月份价格没有变化。11 市场部中悦国际项目位于霸州市迎宾西道火车站东北角，独栋，一层 16 户的塔楼，销售为代理商，目前处于外装修阶段，精装交付，最低价 6500 元/平方米，最高价
24、7500 元/平方米，均价 7000 元/平方米，较 6 月份基本没变。东五祺苑项目位于 112 国道以北建民路以西，原东关村五区，一共 55 栋，由霸州市永正房地产开发有限公司开发建设，一期为 17 栋 6 层的多层，已入住。二期规划 5 栋 11 层，总共 81 户， 现有3 栋正在施工，主体已封顶。最低价 3700 元/平米，最高价 4100 元/平米，均价 3900 元/平米，与 6 月份价格持平，销售情况一般。益津国际项目位于霸州市 106 国道与 112 国道交汇处西南角，一共 16 栋，由河北万昌房地产开发有限公司开发建设。一期为可拆分的商业，面积范围：60、70 平米。最低价
25、6300 元/平米，最高价 6400 元/平米，均价 6350 元/平方米，较 6 月份价格有所上升。书香苑项目位于益津路与裕华路交叉口东南角，由河北前钢房地产开发公司开发建设，规划为高档社区，项目由 18、24、30 层等高层组成，户型面积在 103-170 平米之间，分别为两居室、三居室、四居室。项目咨询处处于关门状态。小结：霸州市 7 月份在售楼盘户型主要以两房、三房为主，两房多为年轻人结婚购房，大部分人群还是倾向于 3 居室。左岸三期、宏瑞御景三期、上栋枫景二期、 、澜湖国际一期进入尾盘期，本月提香温泉小镇一期售完。今年开盘的有书香苑一期、八月份海润印象二期。规划中的项目有君悦国际、汤
26、然庭韵、南孟镇新农村建设项目等。河畔新城为经适房现已建到第 11 层。价格分析：高档： 010002000300040005000600070008000宏 瑞 御 景 中 悦 国 际 金 域 湾 三 期价 位 （ 元 /m2）498070005250中档：30003500400045005000东 五 棋苑澜 湖 国际 一 期上 栋 枫景 二 期提 香 温泉 小 镇 左 岸 三 期迎 宾 阳光 嘉 园3900 4000464042003800 3965户型分析：050100150200250二 房 三 房 五 房霸 州 在 售 项 目 户 均 面 积90.9 122.252138012018
27、0霸 州 合 理 水 平13 市场部在 售 户 型 比 例44.4452.782.78两 室三 室四 室 以 上中档楼盘市调分析小结：霸州的中档楼盘均拥有良好的配套、地段以及环境，主要依托原有商业服务设施，大多分布在汽车站片区，价格在 3600 元/平方米到 4600 元/平方米之间，户型设计合理，南北通透，格局清新，此户型深受霸州消费者喜爱及认可，7 月份销量较好。户型集中在 110-135的三房、85-95 平的两房，南北通透，格局清新的受欢迎。高档楼盘市调分析小结：霸州的高档楼盘均拥有良好的配套、地段、环境，教育，医疗等设施，大多分布在市政府片区，各个楼盘建筑风格鲜明靓丽，雍容典雅，以高
28、层小高层为主，户型集中在 110-135的三房，90-105 平米的两房，户型设计合理，南北通透，格局清新，此户型深受霸州消费者喜爱及认可，不过目前房源较少，所以 7 月份销售情况一般。客户分析：客户类型 客户年龄 客户购买心理 消费能力本地人较为注重物业管理，选择面在 90-120 平方米的三房，首先重价格，其次是小区配套和周边设施购买能力比较强，薪资收入已不再是的唯一来源外地人多为外来工作人员，文安、永清等客户，面积需求不大，注重小区配套和周边环境消费能力较弱，承受的 房价约在 30 万以内，个别能力较高的企业人员承受能力在 40万外商购房者的年龄集中在 25-35之间，其次是 35-45
29、 岁之间 多数选择购较大的居室，而且对小区环境配套、物业管理非常重视一般拥有自己的企业或是企业里的高层管理人员，经济实力雄厚。霸州市在售项目优惠及促销方式：项目名称 促销方式金域湾 第二套房最低 40%，开发商垫付 10%，两年内还清，无利息左岸 全款 9.9 折迎宾阳光嘉园 全款 9.9 折益津国际 全款 9.9 折楼盘营销模式总结：项目名称 推广渠道左岸 兴华路道旗、出租车顶灯提香温泉小镇 霸州电视台、霸州文化台投放电视广告，博物馆、新镇有户外广告，廊坊搜房网、DM 刊（消费广场、北方商情）金域湾 兴华南路道旗益津国际 DM 刊（消费广场）四季玉泉湾 公交车体广告、公交站牌广告、廊坊搜房网
30、书香苑 廊坊搜房网媒体分析：阅读率较高的是霸州自办的消费广场 、 北方商情 、 益津风 ；消费广场除报纸还有网络版，查阅方便。金点子为低档报刊。霸州广播台与电视台也成为各商家广告推广的媒介。市场情况预测：本月上栋枫景二期、宏瑞御景三期、澜湖国际一期、提香温泉小镇一期、迎宾阳光嘉园进入尾盘期。总体价格较 6 月份相比持平，部分楼盘有所下降。客户观望情绪较高。主要的客户集中在霸州周边乡镇，个体工商户以及新婚住房需求。配套齐全、有较好的购物条件、物业管理好的大型社区将是客户首选，未来中档楼盘价格会在 3600 到 4800 元之间，高档楼盘价格会在 4800 到 5500 之间浮动。户型集中在 11
31、0-135的三房和 80-110的两房为主。7 月份霸州楼盘价格一览表单位：元/项目名称 开盘时间 最低价 均价 最高价 价格走势 销售率15 市场部提香温泉小镇 2011年7月 4000 4200 4500 与6月持平一期推出6栋，销售100%,二期刚开始销售宏瑞御景 2011年4月 4800 4980 5280 与6月持平 三期推出4栋，销售95%上栋枫景 2011年7月 4400 4640 4990 与6月持平 二期推出2栋，销售90%东五棋苑 2012年6月 3700 3900 4100 与6月持平 二期推出5栋，金域湾 5025 5250 5500 与6月持平 三期推出2栋，销售80%-90%左岸 2011年3月 3600 3800 4000 与6月持平 三期为最后一期，2栋书香苑 待定 5000 （暂未销售） 首推10栋楼，澜湖国际 2011年7月 3800 4000 4300 与6月持平 4、5号楼还有30套，95%迎宾阳光嘉园 2011年1月 3850 3965 4080 与6月持平 总共销售80%益津国际 2011年7月 6300 6350 6400 较6月份有所上升，幅度为350元/平米 一期销售75%附注：月报中点评信息仅供参考。
