1、昆明中城广场项目战略定位报告前言昆明中城地商投资有限公司：我司人员自本月 12 日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，2第一部分 这里最适合做什么？一、 云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT 电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色二、
2、昆明商圈分布扫瞄：青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路 121 路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。 。 。 。 。 。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；三、 火车站片区商业扫瞄内部资料四、 火车站片区定位 政府对火车站片区总体规划： 火车站片区商务商贸集散地 五、 结论：火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心 4第二部分 我们可以做什么一、 专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析地段：交通：物流：人口：内部资料昆明中城广场商业项目的相关营销定位策划61、 项目功能定位昆明福地11：社会贡献：配合政府对火车站片区的城市改造，靓
3、化火车站片区市容；12：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量；13：民生贡献：满足区域内固定居民、及交通枢纽所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；14：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老车站商业的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；15：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的财富港口 ；内部资料2、 项目形象定位整体：百年云南商业精华所在1 期：首席云南特色产品国际交易 MALL(即专业批发零售市场。含 A 区：1 期 14 层；B 区：2 期 14 层)2 期：酒店式精英商务公寓（公寓 56 层；仓储配套 710 层）
4、口号：这里是云南的世界，世界的昆明名称：云南 1003、 经营业态定位81 期（A 区）1 层：金银、玉器、珠宝等；2 层：茶叶、烟草等；3 层：特色服饰、箱包、工艺品等；4 层：特色副食品；5 层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等；1 层：综合超市2 期（B 区）1 层：金银、玉器、珠宝等；2 层：茶叶、烟草等；3 层：特色服饰、箱包、工艺品等；4 层：特色副食品；56 层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；710：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；内部资料4、 价格水平定位1） 租金类（按建筑面积下的均价）11）1 期1 层：120 元月2 层：80 元月3 层：50 元月
5、4 层：40 元月5 层：30 元月1 层：90 元月1）2 期1 层：100 元月2 层：70 元月3 层：40 元月4 层：30 元月5 层：30 元月1 层：车库2） 售价类（按建筑面积下的均价）1031）1 期1 层：12000 元2 层：8000 元3 层：5000 元4 层：4000 元5 层：3000 元1 层：9000 元月32）2 期1 层：10000 元2 层：7000 元月3 层：4000 元月4 层：3000 元月5 层：3000 元月1 层：车库（待议）5、 铺面分割形态内部资料51）1 期1 层4 层：可自营独立铺面柜台1 层：非自营产权包租小面积分割销售5 层：分
6、割成 2 块大面积铺面销售52）2 期1 层4 层：可自营独立铺面柜台5 层6 层：30 平米间以内小户型酒店式公寓126、 总价控制建议1）铺面主力铺面总价控制在 15 万元以内2）公寓控制在总价 10 万元12 万元左右内部资料7、 经营管理定位1） 1、2 期 14 楼所有独立铺面统一管理，分散经营2） 1 期1 楼超市统一经营管理收银3） 2 期 56 楼公寓统一管理、统一经营8、 销售（投资）模式141） 投资模式概念称谓黄金收租法2） 销售模式概念称谓21）可控风险总价设计；阐释：即：将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（
7、和总价） ，然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下阶段销售策略的核心方式进行销售；风险总价计算的设计方式：经营权销售年限：一次性销售 30 年（去一头一尾各 5 年后的中间 30 年）一头一尾 10 年：作为优惠（含无偿）赠送给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的优惠（含无偿）赠送措施，可以将此部分纳入开发商额外内部资料收入部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见阶段销售策略 ） ；作用：不因为实施优惠政策而损失 1 分钱，反之要赚钱22）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计；阐释：具体见阶段销售策略作用：在设计这种公开公平公正的政策下，以前
8、后 2 个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比） 进行销售推广，可以做到：A、 一方面可以做到加快销售速度 ；B、 二方面可以做到在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面 ；C、 三方面可以做到像在比较常规运用的低开高走的价格策略下的涨价空间的便利，同时又可以同样具备价格过高下的调整空间（增加优惠措施达到） ，而相比低开高走的常规策略，该策略又更具有诱惑力和新颖性 ，而不需要用赤裸裸的低价手段。163） 楼层投资模式控制1 期：1 层4 层：包租 3 年，年回报 10，一次性返租 3 年 30（首期款内扣除） ；1 层：包租 10 年，年回报 8，一次性返还 3 年 24（首
9、期款内扣除）5 层：常规销售4） 阶段销售推广策略以下以 1 期 14 层为例：41）认筹阶段（开盘前）：包租 5 年（头 5 年） ，年回报 6，一次性返租 30（首期款内扣除） ；0 投入加赠 10 年收益权，前 5 年 0 成本收益；获得 40 年经营权；内部资料限量发售 100 张钻石 vip 卡；42）开盘阶段：包租 5 年（头 5 年） ，年回报 6，一次性返租 30（首期款内扣除） ；0 投入加赠 5 年收益权，前 5 年 0 成本收益；获得 35 年经营权限量发售 100 张铂金 vip 卡；41）促销阶段（开盘后）：包租 5 年，年回报 6，一次性返租 30（首期款内扣除） ；获得 30 年经营权限量发售 100 张贵宾 vip 卡；42）稍微阶段（略）
