1、房地产估价中区域因素分析浅析房地产估价中区域因素分析浅析毛源伟在房地产估价技术报告中,要求对区域因素进行分析,一般情况下我们都是先对估价对象所处城市位置进行描述,然后对周围环境,配套设施,繁华程度,交通状况等进行现状描述.而通常在实际估价中,估价结果的得出与区域因素分析的逻辑关联性并不强,或者说论述不充分.现实社会中众多成功投资家把房地产价值的体现主要归功于地段位置,也就是区域环境.他们用区域环境来衡量房地产价值,这就是说区域环境能让人们对房地产区域价值产生较大的心理作用.所谓区域价值,指市场参与者对区域内房地产共同的价值判定,是对区域内房地产各种相关因素进行综合,感知,评价,以衡量出心理价值
2、的尺度.它决定了区域内某类型房地产价值水平,同时,区域内个别房地产又是区域内房地产价值的体现.在估价中,我们对区域因素进行分析,就是用专业的视角对估价对象所处城市位置环境进行透彻分析,发现价值内涵,得出该区域内房地产价值水平及其价值趋势,充分显现该区域与其它相邻区域的优越程度.那么,在房地产估价中如何进行区域因素分析呢?本文认为,区域因素主要指估价对象所处位置环境,包括物理环境,社会环境和象征环境.区域因素分析就是对这几种环境进行阐述,发现区域价值.物理环境是指自然环境和构筑环境.自然环境主要指区域所处城市位置及区域内绿化植被空间,空气质量,河流湖泊,风土等自然环境条件与人的心理行为之间的关系
3、;构筑环境则主要考虑与估价对象最为密切的区域内的建筑品质,风格,布置,道路走向等.舶妣 39在住宅房地产估价中,物理环境是价值体现的一个重要因素.在近几年迅猛发展的房地产业,城市郊区等相对远离市区的楼盘不但价位达到城市次高点,而且卖得很火.通过分析,这些楼盘起初的各种配套设施如学校,银行,菜场,医疗,公共交通条件等均不完善,如果单从配套设施看,它并不适合现阶段居住,因此评估房屋现时价值时也不会很高,但该类楼盘为有车人群提供了一个静谧优美空间,他们愿意用较高的价格购买这里的物理环境,使该地区区域价值达到一个较高水平.万科四季花城便是一个典型的例子,该楼盘位于城市近郊,东面紧邻一个归属鄱阳湖水系的
4、艾溪湖,湖面广阔,坐在家中就可见到荡漾的水面,抬足直达湖边,其它周边各面均为空旷的开发区地块;楼盘内部构筑环境发计成欧式风格,取名欧州小镇,置身小区环境中,确有种异国他乡之感.这个案例表明物理环境主导了这里的区域价值.社会环境是指社会的经济和政治因素.包括政府的政策导向,城市规划,治安状况,经济发展水平,人口结构等.在城市规划中,商业街,步行街的规划,就是社会环境对房地产区域价值产生重大影响的最好案例.不仅对商业房地产,在住宅房地产中,社40 栋铂垃见 1200u3会的经济和政治因素对房价同样产生巨大的影响.以解放路东南片区为例,该地近几年房价上涨步伐始终滞后于城市其它区域.虽然该区域是城市较
5、早开发利用土地的区域之一;原有的国药厂等工厂也早已搬迁;各种配套设施也相对完善;已有的建筑或新建成的楼盘品质并不低于其它区域,但该区域城市建设相对落后,政府行政办公场所规模较小,经济发展水平一般,人口集中且多为工薪阶层,一般富人不愿问津该区域.这是社会环境决定了这里的区域价值.象征环境,是从美学角度出发,考察环境中所包含的一切自然事物和人为事物作为一种象征,如何对人类起作用,以及人类如何影响环境的过程.是人们某种心理的认同感影响房价的行为.在房地产估价过程中,有时会遇到某些区域或楼盘由于某事,某物,某人或某类人群居住或入驻,使该处房地产价值普遍高于其它区域的现象.这就是房地产的象征环境引起人们
6、的认同感而增值的原因,当然人们也会因为房地产的象征环境而获得自信,提高社会地位.事物是普遍联系的,现实社会各种有形的和无形的事物使人们对房地产价值的认同感产生较大的心理作用,从而影响房地产区域价值.我们只有通过分析各种区域环境对房地产价值的影响程度,发现区域价值水平,这样在估价报告中,就可以丰富选取的可比实例或社会平均收益的价值内涵.同时,人们可以直观的把估价结果与区域价值作比较,显示估价对象处在区域环境中的优劣状况,提高估价报告的技术价值含量参考文献:1 】 美国估价学会着.房地产估价.中国房地产估价师与房地产经纪人学会译.第 12 版.中国建筑工业出版社.【2】亢亮,亢羽.风水与建筑.第二版.天津:百花文艺出版社,l999 年 11 月.(作者单位:抚州赣通房地产评估有限公司)
