1、大型房地产企业项目目标成本的编制和控制以广州某房地产企业为例广东建材 2012 年第 2 期综合论述大型房地产企业项目目标成本的编制和控制以广州某房地产企业为例李火元(广州富力地产股份有限公司)摘要:随着国家对房地产业的宏观调控力度的进一步加大 ,越来越多的大型房地产企业面临空前的压力.各房地产企业要想在严格的国家宏观调控以及激烈的市场竞争下生存发展,除了拥有雄厚资本,先进的管理理念之外,还要高度重视对工程项目成本的控制,努力将各项费用控制在计划之内,有效控制成本,最终提高企业利润.本文结合笔者实际工作经验,以广州市某大型房地产公司为例,介绍了该公司具体目标成本的编制和控制进行阐述,并提出具体
2、可操作的方法和措施,对同行具有一定的借鉴作用.关键词:房地产;目标成本;成本编制;成本控制1 引言随着国家对房地产业的宏观调控力度的进一步加大,越来越多的大型房地产企业面临空前的压力.各房地产企业要想在严格的国家宏观调控以及激烈的市场竞争下生存发展,除了拥有雄厚资本,先进的管理理念之外,还要高度重视对工程项目成本的控制.然而,我国大部分房地产公司的项目目标成本控制粗放式管理,控制效果欠佳.此外,很少房地产企业有专门的成本控制部门,大部分都把成本控制放在预结算部门或财务部门,专业岗位设置不合理,如用专业预算技术人员取代综合成本管理人员.即使有些大型房地产企业设置了成本控制中心,也没有把目标成本的
3、编制和控制落实到实处,成为无关紧要的部门.针对这些问题和现状,笔者结合自己的实际工作经验,以广州市某大型房地产公司为例,对该公司具体目标成本的编制和控制进行阐述,并提出具体可操作的方法和措施,对同行具有一定的借鉴作用.2 房地产项目目标成本的分类及编制了最高分.4 结论及建议要做出正确的投标决策,首先应从多方面去收集大量的信息,知己知彼.对决策投标的项目应充分估计承包难度,竞争对手的实力,优势及投标环境的优劣等情况.承包难度越大,风险度就越高;竞争对手的实力越强,竞争就越激烈,对中标的影响就越大.在投标时低价虽然重要,但不是报价唯一因素,除了低报价之外,决策者应该按照自身情况,采取策略或投标技
4、巧战胜对手.比如通过联合以提高自身竞争力,以方便使用不平衡报价;或者提出能够让招标人降低投资的合理化建议及对招标人有利的一些优惠条件来弥补报高价的不足.总之,投标与否,要考虑的因素很多,需要广泛,深入调研,系统地积累资料,并做出全面的科学的分析,才能保证投标决策的正确性.【参考文献】1杨春梅,邹辉霞 .建设工程招投标及合同管理M.武汉:武汉大学出版社,20042刘元芳.建设工程造价管理M.北京:中国电力出版社,20053王潇洲.工程投标的决策和技巧分析J.广东土木与建筑,20l0.01:603O4徐竹青,朱满林 ,葛志强,张璐.建筑施工企业国内外投标策略研究J.水利与建筑工程,201l,9(O
5、3):1411465苏曼曼.建设工程项目投标决策问题研究J.湖南商学院学报,2011,18(04):50526赵佳.浅析工程招投标的不平衡报价J.中国城市经济,2011(12):47507吴怀俊,马楠 .工程造价管理M.北京:人民交通出版社,20078秦振.浅析工程量清单计价模式下招投标阶段的工程造价控制J. 科技资讯.2006,(26)9GB505002008 建设工程工程量清单计价规范S.中国计划出版社,2008综合论述广东建材 2012 年第 2 期2.1 房地产项目目标成本的分类要做好项目目标成本的编制和控制,首先要做好项目目标成本的分类,本文按项目的不同的开发时期和可操作性分六大类.
6、(1)拿地的土地投资论证立项时的目标成本(简称为立项版成本);(2)方案设计, 可行性研究时的目标成本(简称为方案版成本);(3)扩大初步设计时的目标成本(简称为初步设计版成本);(4)施工图设计时的目标成本(简称为施工图版成本);(5)施工阶段中的动态目标成本(简称为施工动态版成本);(6)竣工决算时的目标成本(简称为决算版成本)Ill.2.2 房地产项目目标成本的编制做好了项目目标成本的分类,接下来就要对每一类的目标成本进行编制.在具体的编制时,不同的地区,不同的财务核算体制下,会有不同的成本科目分类方法.本文主要就广州市某大型房地产公司的 ERP 项目管理系统,与财务的 NC 系统中提练
7、出来的成本科目进行举例论述.项目目标成本编制流程如图 l.鞋.岁奏罔觅数鼍覆括簋工贽计艇户卤一卤一户圜一圃一匝圃一匝画圃,J9j 虫济粜辑赢丰抖躺珊女蛐蕞 l 二财确 J 目工 ll 蚍证叠是糟精 j,一孺丽 I!堕!l! 苎三! 查墼兰!J一图 1 项目目标成本编制流程(1)立项版成本 主要是确定项目投资等级和项目定位,并在此前提条件下完成对拟获取土地进行目标成本测算,为决策层的投资决策提供数据参考.根据目标地块土地信息及周边市政配套情况,目标地块市场概况初步调研结果分析和项目经济指标(应至少包含容积率,地上建筑面积,地下建筑面积,配套设施面积,市政接入长度等测本测算的基础数据),结合 ER
8、P 系统中对成本科目的划分(见表 1)和公司的历史数据进行编制.一112 一(2)方案版成本 主要基于土地取得后,在立项版成本基础上进一步修正和完善项目目标成本,从而形成方案版成本,用以指导项目设计环节成本控制要点以及具体控制方案.具体可按以下几方面细化编制而成:主体工程的工程量参考历史项目的经验数据,单价结合现合同条件以及市场预期进行测算;基础工程成本应结合地质勘察报告,计算基础工程量结合历史数据,市场预期测算;景观工程成本的工程量应按照方案图进行测算完成;七通一平工程成本的土石方工程量应根据方案图(或平场图), 原始地貌图进行计算;施工道路,施工水电,临时设施根据施工平面布置图测算;基础设
9、施工程成本根据综合管网图(方案版)测算.(3)初步设计版成本 是方案版成本的进一步修正和完善,用以指导施工图设计.主要根据方案版成本确定外立面风格,外墙面积指标,外保温面积指标,外装不同饰材的面积指标,外装线条指标,门窗面积指标,屋面饰材指标,防水面积指标,软景面积,硬景面积,水体面积,铺装面积,挡墙工程量,围墙工程量,代征绿地面积,以及道路工程量,雨污水工程量,雨污水处理池工程量,强弱电管网工程量,给水管道工程量等综合管网图指标等 j.(4)施工图版成本 的主要目的是用以核算和控制建造成本是否在合理控制范围内.依据初步设计版成本,结合项目原地形图,项目规划设计场地标高,地质勘探报告,项目设计
10、环节成本控制重点等确定土方平衡,基础,结构,装修,安装,市政,外环境等设计,从而指导设计完成施工图设计.按照设计的施工图纸对初步设计版成本补充细化编制施工图版成本.(5)施工动态版成本 的主要目的是通过定期对目标成本进跟踪,调整,对项目成本管理工作进行定期回顾,总结,评定各责任人的成本管理绩效.根据施工图版成本,结合招投标中的合同价,工程进度,设计变更,工程签证等按月或季度进行跟踪分析编制3.(6)决算版成本 的主要目的是吸取教训和总结经验,从而指导其它项目的成本控制工作.通过最终整理施工动态版成本,汇总开发成本,营销费用数据,财务管理费用等编制而成.3 房地产项目目标成本的控制在项目目标成本
11、的编制过程中已经可以初步的认识到目标成本的控制方向,接下来就每一个阶段的目标成本的具体控制做出具体的可操作性分析.广东建材 2012 年第 2 期综合论述表 1 成本科目的划分ERP 系统 ERP 系统成本科目代码成本科目名称成本科目代码成本科目名称OO1 开发成本 001.005 设备安装工程OO1.0O1 土地成本 O0I.005.OO1 消防工程001.O01.O01 征地补偿费 O0i.005.002 智能化系统上地使用权出让电梯 OO1.00i005.003 或转让费用OO1.0Oi.003 拆迁费 001.005.004 直饮水发电机及环保 001.0O1.004 其他 O01.0
12、05.005 工程O0i.002 前期工程费 O0I.006 基础配套设施小区内基础 001.002.001 规划勘察设计费 O0I.006.O01 配套设施O0i.002.OO1.小区外基础O01 项目可行性研究费 O0I.006.002 配套设施摊分0O1.002.0O1.勘察费用 O0i.007 公共配套设施002 摊分0O1.002.O01.设计费用 0O1.008 临时设施费 003O01.002.OO1.测绘费 O0i.009 其他直接成本 004O0i.002.002 场地平整费 001.009.001 报建及查询费O0i.002.003 招投标费用 O01.009.002 质监
13、督费001.002.004 其他 OO1.009.003 卫生报建费环保报建,OOl_003 住宅建筑工程成本 001.009.004 评价费O0i.003.0Ol 强夯工程 O0I.009.005 消防报建费O01.003.002 桩基础工程 001.009.006 配套设施费O0i.003.003 基坑围护工程 O01.009.007 监理费O0I.003.004 土建工程 0O1.009.008 余泥排放费O0i.003.005 室内水电安装工程 001.009.009 人防费001.003.006 防雷工程 0O1.009.01O 地名费O0I.003.007 门窗工程 001.009
14、.0li 建筑放线费O0i.003.008 外墙装饰工程 OO1.009.012 施工图审查费电梯质监,报 0O1.003.009 白蚁防治费 OO1.009.0i3 验费001.003.0i0 栏杆工程 OO】.009.0l4 排污费住宅楼内公共区域室内外环境 O0i.003.0l1OO1.009.016 精装修工程监测费车库交通标志及 O01.003.0l2001.009.Ol7 其他费用划线工程O0i.003.0I3 其他 OO1.O10 开发间接费用O0i.004 室内装修工程 OO1.O11 采购保管费用O0i.004.001 样板房装修 0O1.Ol2 开发期间利息0O1.004.
15、002 批量交楼 O01.013 不可预见费注:i,成本科目代码,主要用来表明各个成本科目的级别,具体编号可按需调整;2,成本科目分类可根据公司的管理需要进行调整,本文仅给出一种参考.(1)立项版成本的控制主要可以分三种业态进行控制,新购土地项目;收购项目;合作项目.对于新购土地项目主要控制征地费用(少交或晚交,力争减免),拆迁安置费,大市政费用,规划条件(合理提高容积率,降低土地成本,公司利益最大化)等.对于收购项目主要控制收购内容,付款总额,付款时问,手续风险,在建工程等.对于合作项目主要控制合作方式,股权比例,付款总额,付款时间等.拿好项目之后,还要对该项目进行分期分区开发,并确定各期的
16、成品类型(高层,中高层,小高层,多层,别墅),成品投资定位等.(2)方案版成本 的控制主要在于:历史数据的收集和整理(笔者建议可以采用 spss 统计软件进行统计分析);现场数据的收集和测量;政府部门的市政配套设施的接驳;提出项目设计环节成本控制重点和控制方案.(3)初步设计版成本 的控制主要从设计失误率,图纸完善程度,钢筋含量等方面控制土建成本,外立面成本,外环境成本,装修成本,安装成本,市政工程成本.(4)施工图版成本 的控制主要可从土方工程,边坡及基坑工程,基础选型,主体结构,装修设计,市政工程,水电照明管道系统工程,小区弱电消防工程,空调工程,外环境设计等方面重点控制.土方工程主要控制
17、测量施工前场地标高,合理调整规划图设计标高尽量达到挖填土方平衡.边坡及基坑工程主要控制支护方式,降水及排水措施,开挖范围及深度等的合理性.基础选型主要指导原则是优先选用天然基础,桩基础优先采用管桩或方桩,复杂的地质情况选用合理的地基处理方式.主体结构主要控制钢筋含量,合理选用户型.装修设计主要结合市场和销售承诺在保证效果和品质的前提下,优先选择价廉物美的材料及设备.市政工程主要控制道路构造层厚度及组成,填方和挖方区路基处理的合理性,挡土方式的合理性.水电照明管道系统工程主要控制单位面积用电量配置,变压器,供电回路,线径的经济合理,柴油发电机组,电缆,环网柜开关,低压进线柜断路器,铜母排等设备选
18、型是否合理,IOKV/4OOV 供电路由,敷设方式,电缆沟尺寸是否经济合理,电缆选型与断路器选型是否匹配,电缆桥架,线槽,动力设备控制箱,消防设备的控制方式及敷设线路经济性控制,路灯的管线的经济性,照明是否采用节能控制.小区弱电消防工程主要控制智能化综合管线,控制中心的经济合理性,消防水池容积,消火栓类型,喷淋系统胡经济合理性.空调工程主要从用途控制空调系统形式,从空调机组形式,分析比较控制综合投资成本及运行费用.外环境设计主要结合市场,销售承诺以及物业管理要求,选择本地化材一113综合论述广东建材 2012 年第 2 期质和可行性的施工工艺,便于后期使用,养护管理嘲.(5)施工动态版成本 的
19、控制要点有三:工程招投标控制;材料及设备采购控制;建安工程控制.工程招投标控制主要有投标单位的选择(重点控制所选单位的资质,管理水平,技术力量,历史纪录,资金实力,合作经历等),招标文件编制( 起草内容详细,条款明确全面的招标文件),评标和定标程序(评标优先顺序:技术评标,经济评标,合作经历).材料及设备采购控制主要有材料进场计划(与工程进度相匹配,与工序安排相联系,考虑采购点距离及回货周期),材料的性价比(收集和更新信息,材料技术参数定板,坚持招投标),材料款支付(预付款限额控制,付款周期),材料验收(组织甲方,乙方,监理方共同验收),材料的保管与保修(明确卸货及保管责任,明确保修责任和保修
20、期).建安工程控制主要有签证索赔控制(尽量采用总价承包,加强施工管理减少签证索赔,签证索赔时确保合理性,真实性,及时性),设计变更控制(严格进行图纸会审查询施工图漏洞,尽量减少不必要的变更修改;修改变更时间的控制,以免延误工期),结算控制( 竣工结算资料的真实完整性;收方单的及时真实性;及时跟踪价格变化情况,材料价差 ,人工价差,费用价严格执行合同约定),施工及维修控制(加强质量控制,以免增加维修,明确保修期,与施工方明确维修责任)哺.(6)决算版成本 的控制主要有计划分析,执行力分析,结果差异分析,问题改进,经验数据,有效措施总结绩效评定等.4 房地产企业中项目目标成本控制具体的建议(1)项
21、目的目标成本编制和控制是个系统的过程.上叙六个环节的目标成本的控制,不是孤立的某个点,而是环环相扣的链条.根据公司的实际情况划分每一环节的控制标准,工作流程,人事制度.做好预警制度和成本异动制度以及相应的奖罚制度,做到标准化流程化制度化控制成本口.(2)项目的目标成本编制和控制是个动态的过程.目标成本的控制是随时间和工程进度的发展不停的变化着,是一个动态的过程.为了确保目标成本的有效管理,及时反映项目的变化,则要对目标成本进行动态管理.根据项目的进度,确定项目的实际成本,按预定的目标成本作参照,对比实际成本和目标成本,及时对一114 一成本差异进行分析.做到项目成本管理步步有监管,段段有设防,
22、层层有预警.(3)项目的目标成本编制和控制是个权力分配的过程.在设计阶段,材料商,承包商就会去找设计人员,按他们的产品去设计.在招标阶段,会有投标单位与相关招标人员相互串标.在施工阶段,会有施工单位和项目管理人员串通,提前报进度,增加签证和设计变更,偷工减料,还有不按图施工,乱改建筑材料.在结算阶段,会有施工单位和项目相关结算人员串通,多报结算,重复报结算,无中生有报结算,不利签证瞒报.这些问题的出现都权力的分配过程,涉及到相关人员的利益问题.要想用诚信良知去约束相关人员是没有用的,要用相应的权力分配制度去约束才可行.如采用矩阵式的组织管理模式,进行双层控制,相互制约.5 结论房地产企业中的项
23、目 I71 标成本控制是一个复杂的庞大的系统过程.房地产企业要想在市场经济中立于不败之地,就必须将成本控制过程贯穿于立项阶段,设计阶段,招标阶段,施工阶段以及竣工验收阶段的各个环节,强化和完善成本控制制度,充分调动公司各部门人员的积极性.要像扁鹊兄弟医病“于病视神,未有形而除之“. 只有在加大成本控制力度的基础上,降低成本,提高效益,才能增强企业的核心竞争力.【参考文献】1王楠,刘永前 .建设工程造价控制与案例分析M.武汉理工大学出版,20052全国造价工程师执业资格考试培训教材编审组.工程造价计价与控制M.中国计划出版社,20093吴虹.房地产工程造价的全过程控制初探J.合肥工业大学,2004,18(10):82-854赵洪涛.试论房地产开发项目前期阶段的成本控制J.建筑经济,2008,6(增刊):23 255杨东.房地产开发项目全过程成本控制J.建筑经济,2006,8(286):69726姜西平.论房地产开发项目的成本控制J.陕西建筑.2009,12(174):65667鲁详安.孙滔 .浅析房地产开发项目中的成本控制与管理J.建筑经济.2009,6(增刊):73 74
