1、大型 公园 绿地对 住宅 价格的 时 空 影响效 应以 上 海 市 黄 兴 公 园 绿 地 为 例石 忆邵 1 , 张( 11 同济 大学测 量与 国土 信息工 程系 , 上 海 ;蕊 221 国家 土地 督察 北京局 , 北 京 )摘要 : 随 着居民生 活 质 量 的 提 高 和 环 保 意 识 的 增 强 , 居 民 对 环 境 舒 适 的 支 付 意 愿 不 断 提 高 。居住环境的 价值评估 研究受到 关注 , 但 对其 作 用 时 间 和 空 间 影 响 程 度 差 异 的 量 化 研 究 明 显 不 足 。 本文 以上海市黄 兴公园绿 地为例 , 综 合 运 用 市 场 比 较
2、法 、 特 征 定 价 法 和 多 元 回 归 分 析 等方 法 , 并 引入加权 距离 , 从 时间和空间 两个 层 面 分 析 黄 兴 公 园 绿 地 对 周 边 住 宅 价 格 的 影 响 效 应 , 结果 表明 : 黄 兴公园绿地 所带来的 住 宅 价 格 增 值 效 应 既 具 有 时 间 上 的 差 异 性 , 又 与 加 权 距离存在着 显著的二 次函数关 系 , 随着 距 离 增 加 其 增 值 幅 度 呈 下 降 趋 势 ; 其 影 响 效 应 与 加 权距离存在着 显著的三 次函数关 系 , 最大 影响半径 为 11 59 km , 最 强影响区 位为 01 29 km 。
3、关 键 词 : 大型公 园绿地 ; 特征定 价法 ; 市场比 较法 ; 加权距 离 ; 时空影响 效 应文章编号 : (2010) 1 引 言近 数十年来 , 西方城市 经济学与土 地经济学等 领域的学者 对区位因子 价值进行了 广泛研究 , 以求探讨外 部因子对 房地产价格 的 影 响 机 理 1 ,2 。 国 外 的 相 关 研 究 主 要 从 两 个 方 面展 开 , 一是评估不 利环境因素 对邻近房地 产价值的 负面影响 , 包括机场噪 音 3 、 水质 与 空 气污染 4 ,5 、 棕色地块 6 ,7 、 垃 圾 填 埋 场 8 、 犯 罪 密 度 9 等 因 素 对 周 边 地 区
4、 房 地 产 价 值 所造 成的 损失 。 如 Ki m 等的研 究结果表明 , SO2 的 污 染 状 况 对 房 价 具 有 显 著 影 响 , 而 N OX的污染 状况则影响 较小 , 主 要是因为在 所选研究区 域内 , 前者 的污染程度 较高而后者 的污 染程度 较低 ; 如果 SO2 的浓度降 低 4 % , 则 估 计 平 均 房 价 可 上 升 11 4 % 5 。 二 是 测 算 有 利环境因 素对邻近房 地产价值的 正 面 影 响 , 包 括 轨 道 交 通 9 、 绿 地 10 、 公 园 11 、 公 共 开 放空间 12 等对周边地 区房地产价 值 所 带 来 的 外
5、 部 收 益 或 升 值 效 应 。 也 有 将 两 者 结 合 起 来 进 行综合 研究的 , 如 Ka uf ma n 等运用 特 征 价 格 模 型 , 定 量 估 算 了 所 选 研 究 区 域 内 棕 色 地 块和公共 绿地对邻近 住宅价格 变化的不利 及有利影响 , 以及将棕 色地块改造 成为公共绿 地后 对周边 住宅可能产 生的升 值 效 应 13 。 在 研 究 方 法 上 , 形 成 了 以 特 征 定 价 法 为 主 、 结 合 运 用运输 成本模型 、 附加价值 法 、 市场比 较法等多种 方法来综合 评估外部因 子价值 。 综 合来看 , 国 外的研究偏 重于影响 因子
6、对房地 产价值损益 的总量估算 , 而时空结 合的影响效 应分 析明显 不足 。收稿 日期 : ; 修订 日期 : 基金 项目 : 国 家自然 科学 基金 资助项 目 ( )作者 简介 : 石 忆邵 ( 19632) , 男 , 湖南 新邵 人 , 教授 , 博 士 生 导 师 。 主 要 从 事 城 市 与 区 域 发 展 、 土 地 资 源 管 理 等 研 究 。 E2mail : shiyi shao to ngji1 edu1 cn 。 张 蕊 ( 19872) , 女 , 山 东 菏 泽 人 , 公 务 员 。 主 要 从 事 土 地 资源 管理研 究 。 E2mail : myvi
7、 ve 1631 co m 。3 期 石忆邵 等 : 大型 公 园绿地对 住宅价格 的时空影 响效应 511近 年来 , 国内 学者引入特 征 定 价 方 法 并 结 合 GIS 技 术 开 展 实 证 研 究 逐 渐 增 多 , 但 大多集中 在地铁 、 轻 轨等交 通 设 施 方 面 14 18 , 或 是 侧 重 于 一 般 影 响 因 素 的 定 性 描 述 19 21 , 抑或关 注住房空间 结构演变 22 , 而 对 大 型 生 态 绿 地 或 公 园 等 生 态 设 施 影 响 效 应 的 定 量 研 究较少 23 ,24 。 随着 环 境 意 识 的 增 强 , 居 民 选 择
8、 住 宅 时 越 来 越 重 视 区 位 中 的 环 境 生 态 因素 2 。 由于对绿地 日益增长的 需求和越来 越强的环境 意识 , 公共 物品配置的 非市场价 值 评 估在城 市土地规划 和城市政 策 领 域 已 上 升 为 一 个 关 键 要 素 11 。 城 市 公 园 绿 地 对 改 善 城 市 生态环 境 , 满足居 民游憩 、 身心健康和 锻炼等具有 不可替代的 功能 。 因此 , 加强对城 市绿地服务 功能这种公 共物品外 部性效益的 量化评估具 有十分重要 的理论与现 实意义 。221 1案 例选择 与数据采 集研究案 例选择本 文以上海市黄 兴 公 园 绿 地 为 例 ,
9、 通 过 详 细 调 研 , 综 合 运 用 市 场 比 较 法 和 特 征 定 价 具 体剖析 其 对 周 边 住 宅 价 格 的 时 空 影 响 效 应 , 揭 示 区 位 因 子 对 房 地 产 价 格 的 影 响法 ,作用 。黄 兴公园位于 上海市杨 浦区五角场 南侧 , 东起 营口路 、 西 至双阳路 、 南临走马塘 、 北 靠国顺 东路 ,面积 461 7 万 m2 。 黄兴 公园绿地于 1999 年 9 月开始 规划建设 , 2001 年 6 月 1 日建成 开园 。 黄兴 公园定位 于 “休闲体 育公 园 ”, 是 为 市 民 提 供 良 好 生 态 环 境 和 健 身 功 能
10、的大型 公共绿地 。 选择南北 走向的双阳 路和营口路 , 东西走向 的国顺东路 和松花江路 四条路线 , 按照最近邻 近法将黄 兴公园绿地 周边的住宅 小区分别划 入上述四条 路线中 (图 1) 。图 1 黄兴公 园及周边 39 个样本住 宅小区的区 位分布Fig1 1 Di st ributio n of t he H ua ngxing Pa r k a nd p erip heral 39 sa mple re sidential area s21 2 数据采 集与处理本 项研究提出 下列两个 假设条件 : (1) 近似正 方形的黄兴 公园被视同 为圆形 , 被 调查 的住宅 小区被视
11、为 一个定位 于小区出口 的点 , 故住 宅小区到黄 兴公园的距 离是按照点 到圆512 地 理 研 究 29 卷的距离 计算的 ; ( 2) 据 “链 家 ”成 交 资 料 分 析 显 示 , 房 屋 综 合 年 折 旧 率 在 1 2 %之 间 ,鉴于主 要研究期内 房地产市 场较为活跃 , 故本文选 择 1 %作 为折旧率 。 与 住宅小区以 点为单位 分析相对应 , 住宅小区 的房价主要 采用小区均 价 , 各个住 宅小区用 10 套以 上的住宅 求均价 , 共 采集 39 个住宅小 区 、 392 个住宅样本 (图 1) 。 研究 样本均为普 通商品住宅 (包括多 层 、 小高层 及
12、 高 层 住 宅 ) , 剔 除 了 复 式 、 跃 层 、 精 装 修 等 形 式 的住宅 , 且不包括 别墅 、 经 济适用房 、 房改房 。 本 文涉及的距 离分为三类 : 一类是欧 氏距离 , 一 类是街道距 离 , 一类 是加权距离 。 这主要是 考虑黄兴公 园绿地的功 能定位 平衡生态 、 美化环境 和 休闲体育 。 平衡生态 和美化环境 主要与欧氏 距离相关 , 休闲体育则 与街 道距离 即可达性相 关 , 而加 权距离则是 综合考虑黄 兴公园绿地 的两大功能 , 取欧氏距 离和 街道距 离的加权平 均值 (权 重分别为 01 5) 。具 体 数 据 通 过 下 列 方 式 采
13、集 : ( 1 ) 商 品 房 出 售 价 格 从 上 海 楼 市 、 ww w1f a ngdi1co m1 cn 获 得 , 并 辅 以 必 要 的 实 地 确 认 ; ( 2 ) 二 手 房 交 易 价 格 从 上 海 楼 市 、 ww w1f a ngdi1 co m1 cn 以及各 房地产中介 部 门 和 杨 浦 区 房 地 产 交 易 中 心 获 得 , 并 辅 以 必 要 的实地 调查 ; (3) 住宅 状态如建造 年代 、 外立 面状况 、 室 内装修等通 过实地调查 获得 ; (4)周 边环 境如与商服 设施距离 、 周围有无学 校 、 交通 便捷 度 等 资 料 通 过 实
14、 地 调 查 获 得 ; ( 5)住宅小 区与黄兴公 园之间的 距离 , 利用 A U TO CAD 软件的测距 功能来完成 。3 黄 兴公园 绿地对周 边地区住 宅价格 影响的时 空效应31 1 黄兴 公 园建设各 阶段周边地 区住宅价格 的变动根 据黄兴公园 的规划 建 设 进 程 划 分 为 3 个 研 究 时 段 , 即 规 划 期 ( 1999 年 9 月 以 前 ) 、 建设期 (1999 年 9 月 2001 年 5 月 ) 和 建 成 后 ( 2001 年 6 月 以 后 ) 。 首 先 , 对 采 集 到 的历年数 据 , 利用中 房上海住 宅交易指数 将住 宅 小 区 价
15、格 统 一 归 算 到 2007 年 1 月 。 然 后 考虑建造 年代 , 得出 扣除折旧 后价格 。 再 参考其他个 别因素 , 主 要包括生活 配套设施 、 商业 服务中 心 (与五 角 场商业中 心的距离 ) 、 交 通 条 件 三 个 因 素 , 并 以 杨 浦 欣 苑 为 标 准 进 行 修正 , 得 到修正价格 。 限于篇 幅 , 具体修 正过程从略 。31 11 1 黄兴 公园规划 建设前周边 地区的住 宅 价 格 黄 兴 公 园 规 划 建 设 之 前 , 其 占 地 是 杨 浦区五 角场镇浣纱 村 , 是一 个典型的 “城 中 村 ”, 环 境 卫 生 条 件 较 差 ,
16、住 宅 档 次 较 低 。 该 板 块周 边的住宅平 均价格介 于 1800 2100 元 / m2 之 间 , 而 当 时 周 边 其 他 板 块 的 住 宅 平 均价格大 约为 2400 元 / m2 。31 11 2 黄兴 公园建 设 期周边地 区 的 住 宅 价 格 变 化 1999 年 9 月 到 2001 年 5 月 , 是 黄 兴 公园的 建设期 , 共 动迁 1800 户农 村居民和 120 家村镇企 业和仓储单 位 , 拆除建 筑 20 多万m2 。 在 此 期间 , 该板 块周边 住 宅 的 平 均 价 格 已 升 至 2400 2500 元 / m2 , 而 当 时 周
17、边 其 他板块住 宅的平均价 格大 约 升 至 2800 元/ m2 。 佳 泰 花 园 、 黄 兴 花 园 、 汇 元 坊 和 文 化 佳 园 等 住宅小 区都是在黄 兴公园建 设期内开工 新建的 。 由 此可见 , 黄 兴公园周边 的住宅档次 和价格均有 了一定程度 的提升 。31 11 3 黄兴 公园建 成 后周边地 区 的住宅价 格 变 化 黄 兴 公 园 建 成 后 , 国 顺 东 路 和 双 阳 路 都得到 延长改造 , 营口路也 得到拓宽 , 并与松花江 路共同围合 了黄兴公园 , 区域的交 通网络体系 更加完善 , 周边的住 宅 价 格 上 升 至 2700 3000 元 /
18、m2 。 在 紧 邻 黄 兴 公 园 的 一 系 列高层公 寓的外围 , 一批多层 景观房和小 高 层 在 2003 2005 年 间 相 继 推 出 , 住 宅 价 格 也 随 之逐渐 上升 。 至 2007 年初 , 其周 边住宅价格 大致为 10000 11000 元 / m2 。3 期 石忆邵 等 : 大型 公 园绿地对 住宅价格 的时空影 响效应 51331 11 4 黄兴 公园建 设 各阶段周 边 地区住宅价 格 的 比 较 分 析 在 黄 兴 公 园 周 边 住 宅 小 区 中选 取 10 个住 宅小区 , 对 其 1999 年 、 2000 年 和 2001 年 价 格 ( 剔
19、 除 其 他 影 响 因 素 后 , 以 中 房 上 海住宅价格 指数修正交 易时间 ) 对 比 , 得到图 2 、 图 3 、 图 4 。 图 2 和图 3 中住宅 小区 的顺序 是以离黄兴 公园的加 权距离升序 排列的 。图 2 黄兴公园建 设三个阶 段周边住 宅价格对 比Fig1 2 Co nt ra st of re sidential p rice s sur ro unding t he Hua ngxing Par k in it s t hree co nst r uctio n stages图 3 黄兴公园 各个阶段 住宅价格 增值差异Fig1 3 App reciatio
20、n of re sidential p rice s sur ro undi ng t he H uangxing Pa r k in it s t hree co nst r uctio n stage s分 析可知 , 黄 兴公园建 设各阶段周 边地区住宅 价格的变动 具有如下特 征 : (1) 由 于房地产价 格预期性的 存在 , 在 黄兴公园的 规 划 期 , 周 边 地 区 住 宅 价 格 已 经 出 现 了 小 幅 上 扬 。 (2) 在 黄兴公园的 建设期 , 周边地区住 宅价格增幅 较大 , 但是 规律性不是 很明显 。 (3) 黄 兴公园 带来的增值 与加权距 离相关 , 随
21、 着距离增加 其增值幅度 呈下降趋势 , 但变化幅 度随着距离 增加而递减 , 然后渐 趋平缓 。 (4) 与同期外 围区域的住 宅价格相比 , 黄兴公园 周边 住宅价 格在黄兴公 园建成后 的增值幅度 更大 。 (5) 在黄兴公 园 建成前后 , 其周边住宅 在形 态 、 档 次和价格上 都发生了 明显变化 。 一 是 住 宅 档 次 提 升 ; 二 是 多 以 多 层 或 小 高 层 为 主 ,充分利 用了黄兴公 园的景观 效应 ; 三是 住宅开发次 序由黄兴公 园逐步向外 围推开 , 呈 现从 点到面 的扩张 。利 用 SPSS131 0 统计 软件对黄 兴 公园建成后 与建成前其 周
22、边 地 区 住 宅 价 格 增 幅 进 行 分514 地 理 研 究 29 卷图 4 黄兴 公 园建成前后 其周边住 宅价格与 同期外围 区域对比Fig1 4 Co nt ra st of re sidential p rice s sur ro undi ng t he H uangxing Pa r k wit h t hat in p erip heral area s befo re a nd af ter it s co nst r uctio n析 , 得 出二次函数 模型效果 最优 , 数学 公式为 (设 住宅增值为 Y ,Y = 5331 5 - 3561 99 X + 681
23、 5236 X2加权距 离为 X) :(1)其中相 关系数为 01 930 , 方差分析中 F = 451 54 , 显 著 性 概 率 Si gnif F = 01 000 01 05 , 所以黄兴 公园绿地带 来的住宅 增值与加权 距 离 存 在 显 著 的 二 次 函 数 关 系 , 由 公 式 ( 1) 也 可 以判断 黄兴公园的 辐射范围 最大为 21 6 k m , 是唯 一的一个 极 值点 。31 2 黄兴公 园绿地 对 周边住宅 价 格的空间影 响效应在 本项研究中 , 主要运 用下列两种 方法来分析 空间影响效 应 : 一是运 用特征定价 法思 想 , 求 得各个因素 与住宅
24、价 格的相关系 数 , 从而得 到黄兴公园 绿地对周边 住宅价格影 响的相关系 数 ; 二是借 鉴房地产 估价中市场 比较法的思 路 , 将影 响 房地产价格 的其他因素 (如 交通 、 服务配套设 施 、 建 筑 物 折 旧 、 建 筑 构 造 、 户 型 、 装 修 等 一 系 列 因 素 ) 进 行 逐 一 修正 , 最 后得到的住 宅价格即 为其他因素 均为常量 , 而仅剩下住 宅与黄兴公 园绿地距离 这一单一变 量 。31 21 1 特征 定价法 特征定价模 型已由传统 的地理区位 、 建筑结构 和邻里环境 三类变量 ,逐渐扩 展到目前的 1 6 个常用变量 (到 城 市 中 心 、
25、 公 交 站 点 、 购 物 中 心 等 的 距 离 , 建 筑 面 积 、 建 筑年龄 、 楼 层 、 总 层 数 、 卧 室 个 数 、 卫 生 间 个 数 , 学 校 质 量 、 服 务 设 施 规 模 与 距离 、 道 路等级 、 景 观视线 、 公园 、 噪声 、 污染水平 ) 19 。 通 过 回 归 分 析 获 得 模 型 的 参 数 估计 , 就 得到属性的 隐含价格 , 因为消费 者对属性的 支付意愿是 从住宅价格 间接得到的 。 首 先 , 根据取 得的样本确 定特征变量 (表 1) , 并 结 合 实 地 调 查 情 况 进 行 打 分 。 然 后 ,对上述 特征变量进
26、行逐步回 归 , 由于所 选的样本位 于同一板块 , 仅有绿化 情况和公园 距离两个因 子被选用 , 其他因子 被剔除 , 得 出的回归方 程如下 (设 住宅价格为 Y , 绿化情 况为X1 , 公园距离 为 X2 ) :Y = 28 - 12211 52 X1 - 1791 731 X2 (2)由 上述回归方 程可以得 出公园距离 对周边住宅 的价格影响 效应 , 不过 该方程的前 提条件是住 宅必须在公 园的辐射 范围内 , 否 则回归方程 不能适用 。31 21 2 市场 比较法 利 用市场比 较 法进 行 价 格 修 正 , 以 修 正 后 的 住 宅 价 格 为 因 变 量 , 以
27、与绿地 间加权距离 为自变量 建立方程 , 使用样本几 何中心点到 绿地边缘的 加权距离作 为其 与 绿地 之间的距离 , 利用调查 数据得出 量 化 模 型 。 按 照 划 分 的 调 查 路 线 , 分 别 对 双 阳 路 、 营口路 、 国顺东路 、 松花江 路进行分路 线分析 , 结 果见表 2 、 图 5 、 图 6 、 图 7 、 图 8 。3 期 石忆邵 等 : 大型 公 园绿地对 住宅价格 的时空影 响效应 515表 1 住 宅小区特 征变量描 述Description of characteristic varia bles of residential areasTa b1
28、 1表 2 黄 兴公园周 边住宅价 格Tab1 2 Residential prices surrounding the Huangxing Park小区修正后 街道距 离 欧氏 距离 加 权距离 小 区价格 ( k m) ( km) ( km)修正 后 街道 距离 欧 氏距离 加 权距 离 价 格 ( km) ( k m) ( k m)梅 花村 9651 11 5 01 8 11 15 兰 花 新村 9734 11 2 01 7 01 95 锦 兰苑 10513 1 01 6 01 8 香阁 丽苑11844 01 4 01 4 01 4 文化 佳园 13398 01 2 01 2 01 2
29、公园 三千 13301 01 2 01 2 01 2 双花 公寓 9460 01 1 01 1 01 1 万昌 大厦 10590 01 6 01 6 01 6 城市 丽园 10180 01 8 01 6 01 7 九 州 花苑 11057 01 9 01 6 01 75 控 江 七村 9887 01 7 01 6 01 65 控江 西三 村 9446 01 8 01 6 01 7 翔鹰 大楼 9848 11 2 01 8 11 0 莱 茵 半岛 9804 11 5 11 0 11 25 东 茂 家苑 9901 11 0 01 7 01 85 兰 馨苑 10103 01 8 01 501 65
30、兰花 教 师公 寓 11270 11 1 01 7 01 9 兰馨 雅苑 11713 01 9 01 5 01 7 佳 泰 花园 12722 01 4 01 1 01 25 浣 沙 六村 9341 01 2 01 1 01 15控 江东三 村 8975 11 1 01 5 01 8 内 江二 村 9390 11 7 11 1 11 4 大众苑 10294 11 5 11 1 11 3 汇元坊 11942 01 7 01 4 01 55 仁缘坊 11230 01 6 01 3 01 45 浣 沙四五 村 10006 01 8 01 5 01 65 浣 沙三 村 9824 01 9 01 7 01
31、 8 黄 兴绿 园 11975 11 2 01 8 11 0 杨 浦欣 苑 10300 11 3 01 8 11 05 翔 顺公 寓 9872 11 3 11 1 11 2 洪 东新 苑 9462 11 5 11 2 11 35 宏 翔公 寓 8890 11 7 11 3 11 5 控 江五 村 9865 01 2 01 1 01 15 台 益公 寓 10290 01 5 01 1 01 3 松 益公 寓 10413 01 4 01 1 01 25 营 口大 厦 9929 01 2 01 05 01 125 佳 龙花 园 13056 01 4 01 2 01 3怡佳苑 9444 01 7 01
32、 5 01 6松 花小 区 9221 11 3 01 9 11 1建 筑 特 征住 宅年 龄 住宅 的建成 年份 进 行折 旧修正装 修程 度 住宅 的装修 程度 分为 3 级 : 无装 修 ( 0 分 ) 、 简 装 ( 1 分 ) 、 精装 ( 2 分 )停车场 停车 场的 配置 有 无停 车场 虚拟变 量 : 有停 车场赋 值 1 , 否则为 0区 位 特 征公 园距 离 小区 至黄 兴公园 加权 距离CBD 距 离 小 区 到 城中心 的距 离 分 为 3 级 : 公交 30 分钟 ( 0 分 ) 、 公 交 40 分钟 ( 1 分 ) 、 公交 50 分 钟 ( 2 分 )交 通便
33、利 小 区到 市内 繁华区 的便 利程 度分为 5 级 : 极 好 ( 0 分 ) 、 好 ( 1 分 ) 、 一 般 ( 2 分 ) 、 差 ( 3 分 ) 、 极差 ( 4 分 )外 部环 境 小 区 外 部总 体环境邻 里 特 征绿 化情 况 小区 内绿化 状况卫 生状 况 小区 内及 周边 卫生状 况空 气质 量 小区 内及 周边 空气质 量安 静程 度 小区 内及 周边 安静程 度物 业管 理 物 业 管 理的服 务水 平治 安环 境 小区 内及 周边的 治安 环境生 活配 套 小区 内及 周边 生活 配 套的 完备 程度 附近 有无 超市 、 幼儿 园 、 小学 、 医院 , 每
34、一项 1 分516 地 理 研 究 29 卷由 双阳路上住 宅价格变 化 可 知 (图 5) , 黄 兴 公 园 对 其 周 边 住 宅 的 增 值 效 应 是 先 升 后降 , 而 后较为平缓 , 可 推 测 其 最 大 影 响 半 径 约 为 01 9 k m , 超 出 这 一 距 离 , 住 宅 价 格 变 化 不明显 。营 口路上住宅 价格呈振 荡性变 化 (图 6) , 在 01 3 k m 范 围 内 呈 上 升 趋 势 , 而 超 过 这 个距离则 呈下降趋势 , 直到 1 k m 附近 , 可 推测其最大 影响半径 约 为 1 k m 。 沿 国顺东路住 宅价格变 化较大 (
35、图 7) , 总 体 趋 势 仍 然 是 先 增 后 降 , 峰 值 在 01 5 k m 附近 , 可 推测其最大 影响半径 约为 11 5 k m 。沿 松花江路住 宅价格在 01 3 k m 附 近 有 明 显 峰 值 , 呈 倒 “ ”字 形 变 化 特 征 ( 图 8) ,超出 01 6 k m 这一 距离又趋于 平缓 , 可推 测其最大影 响半径约为 01 6 k m 。图 5 双阳路住 宅 价格与空 间距离变 化图Fig1 5 Cha nge s of re sidential p rice s a nd sp atial di sta nce at Shua ngyang Ro
36、ad图 6 营 口 路住宅价 格与空间 距离变化图Fig1 6 Cha nge s of residential p rices and sp atial di stance at Yingko u Road图 7 国顺东 路 住宅价格 与空间距离 变化Fig1 7 Cha nge s of re sidential p rice s a nd sp atial di sta nce at Ea st Guo shun Road图 8 松花江 路住宅价格 与空间距 离变化Fig1 8 Cha nge s of residential p rices a nd sp atialdi sta nc
37、e at So nghuajia ng Road综 合来看 , 黄 兴公 园 对 其 周 边 住 宅 的 增 值 效 应 , 南 北 方 向 上 的 差 异 明 显 大 于 东 西 方向 。 这 在很大程度 上是由于 在黄兴公园 以北 , 有五 角场副中心 的存在 , 使 得其增值效 应得以扩大 。 下面定量 分析黄兴 公园绿地对 周边住宅价 格的影响效 应 。 将所有 修正后的数 据输 入 SPSS131 0 统计分析软 件 , 对距离 和住宅价格 之间的关系 进 行 分 析 。 通 过 曲 线 拟 合 ( 设 定住宅 价格为 Y , 空间距离 为 X) , 最终选定的 模型为二次 曲线模型
38、和 三次曲线模 型 。Y = 6 - 10201 3 X - 1161 45 X2其 中二次模型 : (3)拟 合的二次曲 线 模 型 的 相 关 系 数 为 01 603 , 方 差 分 析 表 中 得 出 F = 121 17 , 显 著 性 概率 Si gnif F = 01 000 01 05 , 说明 住宅价格和 空间距离之 间存在着 显著的二次 函数关系 。3 期 石忆邵 等 : 大型 公 园绿地对 住宅价格 的时空影 响效应 517其 中三次模型 : Y = 5 + 30571 64 X - 6528 X2 + 27681 64 X3拟 合的三次曲 线 模 型 的 相 关 系 数
39、 为 01 640 , 方 差 分 析 表 中 得 出 F = 191 18 ,(4)显 著 性 概率 Si gnif F = 01 000 01 05 , 说 明 住 宅 价 格 和 空 间 距 离 之 间 存 在 着 较 显 著 的 三 次 函 数 关系 , 较 二次模型的 拟合效果 差 。 但在三 次模型中 , 存在两个极 值点 , 一个 极大值和一 个极 小值 , 可以比较 明 显 地 反 映 出 黄 兴 公 园 的 影 响 范 围 , 极 值 点 所 在 的 加 权 距 离 分 别 为01 29 k m 和 11 59 k m , 其 中极小 值 所在的加 权 距 离 11 59 k
40、 m 即 为 黄 兴 公 园 的 最 大 影 响 范 围 ,而极大 值所在的加 权距离 01 29 k m 则为黄兴公 园影响程度 最大的空间 区位点 (图 9) 。图 9 黄兴 公园周边 住宅价格 与空间距 离变化Fig1 9 Change s of re sidential p rice s and spatial di sta nce sur ro unding t he H ua ngxing Par k本 文综合运用 了市场比 较法 、 特征 定价法和多 元回归分析 等定量方法 , 来分析大 型公园绿地 对周边地区 住宅价格 的时空影响 效应 。 其中 , 市场比较 法主要用于 住宅
41、价格的 各种 修正 , 为随后的住 宅价格增 值效应的估 算提供可比 较的基础数 据 ; 特征定 价法主要用 于估算建筑 特征 、 区位 特征 、 邻 里特征等众 多特征变量 对住宅价格 增值的影响 效应 ; 多元 回归分析主 要用于影响 因子的筛 选以及影响 范围的测算 。 从时间尺 度进行的回 归模型分析 推测 出黄兴 公园的最大 影响 范 围 为 21 6 k m , 而 从 空 间 尺 度 进 行 的 回 归 模 型 分 析 推 测 出 黄 兴 公园的最 大影响范围 为 11 59 k m , 两者的估算 结果 不 完 全 一 致 , 这 是 因 为 前 者 没 有 剔 除 住 宅小区
42、中 个别因素如 生活配套 设施 、 商业 服务中心 、 交通条件对 住宅价格增 值的影响 , 从而 导致估 算结果偏高 ; 而后者 由于结合了 特征定价法 , 剔除了 个 别因素的影 响 , 只考虑 绿地和加权 距离的作用 , 因而估 算结果比前 者更为准确 。4 结 论与对 策建议41 1 主要结 论(1) 黄 兴公园建 设各阶段 对 周边地区 住 宅 价 格 的 影 响 具 有 明 显 的 差 异 性 : 在 黄 兴 公 园的规 划期 , 周边 地区住宅 价格呈现小 幅上扬 ; 在 黄兴公园 的 建设期 , 周 边地区住宅 价格增幅加 大 ; 黄兴公 园建成以 后 , 所带来 的增值幅度
43、更大 。(2) 黄 兴公园绿 地所带来 的 住 宅 价 格 增 值 与 加 权 距 离 存 在 着 显 著 的 二 次 函 数 关 系 ,随着距 离增加其增 值幅度呈 下降趋势 , 但 变 化 幅 度 随 着 距 离 增 加 而 递 减 , 然 后 渐 趋 平 缓 。 其增值 效应在南北 方向上的 差异明显大 于东西方向 , 这在很大 程度上是由 于在黄兴公 园以北 , 有 五角场副中 心的存在 , 使得其增 值效应得以 彰显 。(3) 黄 兴公园绿 地的影响 效 应与加权 距 离 存 在 着 显 著 的 三 次 函 数 关 系 ; 其 最 大 影 响518 地 理 研 究 29 卷范围的 加
44、权距离为 1 1 59 k m , 其 最强影响程 度的空间区 位加权距 离 为 01 29 k m 。(4) 本 文仅分析 了大型公园 绿地对住 宅 价 格 的 时 空 影 响 效 应 , 还 需 要 进 一 步 扩 展 到 商业地 产 、 工业地 产等其他 类型房地产 的研究中去 , 以便形成 更完整的理 论体系与分 析框 架 。 另 外 , 本文也 仅研究了 黄兴公园绿 地单个案例 , 尚未进行 多个案例的 比较分析 。 这些不足有 待今后弥补 。41 2 对策建 议(1) 利 用城市公 共物品配 置 的价值 外 溢 效 应 , 合 理 确 定 住 宅 开 发 的 区 位 布 局 。 住
45、 宅 的总效 用由方便效 用 和 舒 适 效 用 构 成 , 方 便 效 用 包 含 了 交 通 的 方 便 程 度 和 购 物 的 便 利 程度 , 舒 适效用则主 要体现了 居 住 环 境 的 生 态 价 值 20 。 伴 随 着 人 们 需 求 层 次 的 提 高 , 居 住 环境的 生态价值日 趋上升 。 房地产开发 商在环境优 美舒适的地 区开发住宅 , 不仅利用 、 经营和消 费了环境的 生态使用 价值 , 而且 获得了大大 超过其他区 位的级差收 入 , 实现了 居住 环境的 生态价值 24 。另 一方面 , 公 共 物 品 的 外 部 效 应 尤 其 是 对 房 地 产 的 “
46、价 值 外 溢 ”也 与 可 达 性 直 接 相 关 21 。 公共物品服 务半径的划 定 可 以 参 考 本 文 中 估 算 公 园 绿 地 辐 射 范 围 的 数 学 模 型 分 析 方法 , 分析公共物 品配置前 后房地产价 值的变化趋 势 , 根据其 突变点来大 致确定公共 物品 的服务 半径 。 因此 , 房地产 开发商对区 位的把握应 该有动态的 、 发展的眼 光 。 以在黄 兴公 园周边 地区选择房 地产开发 场地为例 。 假设有两块 空地可供选 择 : 一块距 黄兴公园的 加权距离为 01 2 k m , 另一块距 黄兴 公 园 的 加 权 距 离 为 01 7 k m 。 因
47、 为 两 块 空 地 均 在 较 小 的 区 块 范围内 , 所以假 设 其 他 条 件 相 同 ( 如 配 套 条 件 和 市 场 销 售 情 况 等 ) , 则 可 根 据 公 式 ( 3) : Y = 6 - 10201 3 X - 1161 45 X2 , 得出两个 区位上的住 宅价 格 均 价 分 别 为 10664 元/ m2 和 10101 元 / m2 。 当然 , 相 应的土地 取 得 价 格 也 会 不 同 , 如 果 两 块 土 地 价 格 相 差 小 于 563 元 / m2 , 那么开 发商首先应 该取得第 一 块空地进行 开发 。以 上只是一个 理想的假 设情形 ,
48、 其 实房地产开 发商对备选 区位的选择 , 要综合考 虑区位 的可 进入性 、 交 通条件及竞 争状况等 , 从 而 确 定 各 区 位 的 房 地 产 开 发 定 位 、 开 发 成 本 、 市场状 况 、 市场风 险和预期 利润水平 , 最终选择利 润最大化的 区位作为开 发对象 。 其 中还要考虑 到公共物品 配置的外 部效应 , 并 对其外 部 效 应 进 行 量 化 分 析 后 得 到 最 终 的 价 值 量 ,进而根 据开发 成 本 ( 包 括 为 外 部 环 境 支 付 或 节 省 的 成 本 ) 、 市 场 需 求 量 来 确 定 最 优 开 发 区位 。(2) 推 行 “年地 租 ”体系 ,
