1、房地产投资信托基金必要性与可行性分析房地产投资信托基金必要性与可行性分析王作娟邢玉芳张广文东北农业大学资源与环境学院 150030【内容摘要】房地产业是典型的资金密集型行业,所以房地产业历来是一个高风险行业.其对经济周期的反应极为敏感.而我国近些年来房地产资金中直接和间接来自银行信贷的部分基本上都占了总额的6O%以上 ,造成了巨大的显性或隐性的房地产金融风险.因此,我国目前急需创新的房地产金融产品来分散银行所承担的风险,且能减轻房地产传统融资渠道的压力,满足房地产市场对资金的扩大需求.在当前诸多融资方式中,房地产投资信托基旺玎 lS)的表现尤为抢眼,已成为了我国房地产行业关注的新热点.【关键词
2、】房地产;投资信托基金一,房地产投资信托基金在我国发展的必要性分析1,银行承担的风险过大,REITs 将成为新的融资渠道目前我国房地产行业的主要资金来源仍然是银行贷款.截至 2005 年底,我们房地产开发贷款余额 3.07 万亿元,个人按揭住房贷款 1.84 万亿元,公积金贷款达到了2848 亿人民币,总共加起来,商业银行的资金给房地产支持了 5 万多亿元.我国房地产直接金融市场包括信托,证券,保险市场,这些仅仅只有商业银行的 1%,可见商业银行的风险的巨大.我国房地产业急需一种新的融资渠道减轻商业银行承担的风险.房地产投资信托基金可以从三个方面减缓银行体系的风险,从而降低整个金融体系的风险(
3、1)直接减少了房地产贷款集中在银行体系的风险;(2)居民用银行存款购买房地产投资信托后,将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力;(3) 由房地产信托基金创生的银行网点售卖,资金结算,托管等中间业务将为银行体系带来无风险收益.尽管房地产投资信托发行初期可能分流部分储蓄存款,如果通过适当的途径,完全可以引导这些市场资金回流银行体系.2.证券市场存在的严重缺陷,REfTs 将成为新的投资品种我国证券市场的投资工具主要分为两类:一是以股票为投资对象的投资工具,如股票,股票投资基金等.二是以债券为投资对象的投资工具,如各种债券,货币市场基金等.目前我国证券市场的产品结构存在两人缺陷:第一一,风险结构不合
4、理,风险结构倒置,高风险产品占主要地位.证券市场上的可交易品种,只有大约百分之二十为债券类低风险产品.这种投资产品的风险结构极不合理,与广大投资者的长期理财需求不匹配.第二,低风险产品品种单一,不但是市场规模小,而且品种极为单调,只有少量流动性较差的国债及少量的企业债,金融债,可转债,不能满足广大投资者的投资理财需求.因此,证券市场需要更多的投资品种,特别是需要风险略低,回报略高的投资工具,以满足不同投资者的需求和偏好,使证券投资组合更合理化,更分散化,尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理,是我国证券市场发展的重点之一.房地产投资信托基金就是一个风险略低,回报略高的投资工具,正是证券市场所需要
5、的新的投资品种.3REITs 有助于推动房地产资本市场的发展我国发展房地产投资基金可以实现培育机构投资者,引导居民理性化投资和稳定证券市场的目标.没有发展房地产投资基金以前,投资者只能在房地产市场而不是股票市场上购买房地产.房地产投资基金上市后,使在股票市场上进行房地产交易就成为了可能,因为房地产是以公司和信托的形式在股票市场挂牌交易.换句话说,投资者在股票市场上购买房地产投资基金会证券相当于购买房地产或者购买房地产抵押贷款.房地产投资基金的出现,使小型投资者也可以进行房地产投资了.从长期来看,房地产投资信托高比例而且稳定的分红,使其可以在和资产组合中给投资者带来多样化好处.二.地产投资信托基
6、金在我国发展的可行性分析1.REITs 发展所需的投资主体已逐步形成从投资主体的角度来看,REITs 有潜在的投资者,表现在:个人投资者跃跃欲试.随着国家经济的发展,居民收入水平的提高.中国居民的金融资产从 2001 年的 7.4 万亿上升到了2007 年的 23.8 万亿左右,而 07 年 1 月人民币储蓄存款余额已达 16.2 万亿元,占居民金融资产的一半以上,居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾,己成为中国金融领域的一大主要矛盾.而近年来经济波动加剧,房地产投资的价值开始显现,但是由于房地产资本密集型的特点,个人投资者几乎无法问津.REITs 可以促进房地产市场的公平性,对广大中小投资者
7、来说,提供了流动性很强的小额投资机会,打破了少数有钱人对房地产投资的垄断,更重要的是 REITs 为投资者带来的收入优势,即 REITs 的 90%以上的应税收入用于股东分配.还有,就是我国的机构投资者慢慢成熟,数量和质量都在不断提高,包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金间接投资的券商,证券投资基金,人寿保险公司,储蓄饥构和退休基金等,它们有着共同的特点就是:资金来源或者负债以长期资金为主,如人寿保险和退休基金,因此它们偏好于具有长期收益结构的投资;追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求.而 REITs 正是一种长期的投资且拥有比较稳定的收益.那些有强大的机构投资者支持的 REI
8、Ts,可以得到更高的价值评价,并受到长期的“追捧“, 由此 REITs 可以在资本市场上赢得竞争优势.2REITs 发展所需的法律和政策制度基础已逐步形成在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到一个高度,与银行,证券和保险共同成为金融业的支柱.我国 2001 年出台了中华人民共和国信托法“,2002年出台了信托投资公司管理办法“和信托投资公司资金信托业务管理暂行办法,从更细致的角度规范了信托业和个别信托.我国 2006 年 1 月 1 日起施行了新公司法和证券法“,这些法律的修订放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs 上市的条件限制,有利于在法律层面上保障现阶段 REITs 的
9、推出.以及发布的政策文件,如一连串调整房地产融资的文件.这些构成了 REITs 赖以运行和发展的政策基础.3 海外基金国内实践的良好示范效应中国庞大而富有投资潜力的房地产市场已经成为外国投资者的首要投资选择地之一,大量具有 REITs 背景的海外资金通过多种形式积极投资于内地房地产,根据国家外汇管理局的统计,从 2003 年以来,仅房地产调控期间外资基金累计投资我国MODERNBUSINESS 坝代商业房地产超过 150 亿美元.而且现正以每年三倍以上的速度增长.为绕开我国外汇管制以及对本地市场不熟悉的限制,海外 REITs 多数通过与国内有实力的房地产开发商合作,建立战略投资关系,设立合资公
10、司,投资房地产.海外 REITs 一般以三种方式进入内地房地产市场:第一种是投资开发型,即从前期就开始介入项目的开发,如凯德置地,摩根斯丹利,荷兰国际等;第二种是收租型,即购买有稳定租户的成熟物业,长期持有,收租盈利.如美国国际集团,新加坡政府投资公司等;第三种是不良资产处置性,通过收购不良资产,将其证券化打包处置,变现盈利,主要有高盛,雷曼兄弟与摩根斯丹利等.海#JREITs 进入国内,利用其在基金运作,管理等方面的丰富的经验,获得了丰厚的回报.同时,他们带来了先进的管理技术和运作思路,为“REITs“培养和储备人才;其成功的实践,将对“REITs“产生了巨大的鼓舞和示范作用,将推动“REI
11、Ts“制度的早日确立.三,结论REITs 作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动整个房地产业的发展.结合当前融资市场的现状,在我国现阶段发展 REITs 具有重要意义.它可以分散银行体系的经营风险,防范金融业风险.作为银行信贷资金的重要补充,REITs 可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险,可分流部分银行储蓄资金,以减轻银行系统的经营负担,对居民的消费也将起到一定的刺激作用.同时,它还拓宽了我国房地产企业融资渠道,促进了我国房地产资本市场的形成,有利于房地产经营专业化和资源的优化配置.当前,由于宏观调控,土地供应制度调整,人民币升值,WTO 服务贸易条款临近开放等
12、因素,特别是香港允许REITs 投资海外房地产等诸多因素叠加,REITs 正在以前所未有的声势,规模涌人内地房地产市场,这对于正遭遇资金瓶颈的中国房地产开发商来说,将是借用海外资本发展物业的绝佳机遇.圃【参考文献】1,任纪军.房地产投资基金一组织,模式与策略.北京经济管理出版社,20052,尹伯成.房地产金融学概论.上海复旦人学出版社,20005,漆坚强.对中国发展房地产投资信托基金的浅析.当代经济人 20064,陶慧萍.房地产投资信托基金研究.2006接 47 页价值为:丌=f-在,+时刻该证券组合价值的变化量为:州等+砉叩 0定理 2:在满足定理 1 的条件下,服从 CEV 模型的 n 维
13、彩虹期权满足的偏微分方程:等+喜考 +(8)三,模型三叉树求解:Qsbbzscz970925为了建立三叉树定价模型,将连续变量 f 进行离散化处理,把时间段0,T 分成 12 个相等的部分,长度为,其中 T表示彩虹期权的到期时间.假设在小时间段,+At1 内,At 时间段内某股票价格从S 开始,股票价格有三种变化状态:分别以概率?到达两个新值 uS.,dS.设 u1+r,d11+r,r 为无风险利率,并且以概率 P 保持在本价格状态不变,则P+P+P=1.在 2At.时刻,标的股票价格有五种:!,.,dSo,:.依次类推,在最后时刻 N,有 2+1 种可能值.由以上各式以及风险中性条件可以得到
14、如下关系:P,+P+P1P+P+d,PJ=P:-P“+P+:P=P:)AH.P“+P+dP=P(33:,A.d=1解上面的方程组可以得uMu:一,d=M 一 M2 一 IcfI+dl:一 dd 一)(“一 Ief“+dl一 ItlI)Id)eI1 一:一一“(一l(idl+“一“一 F:J2f一 1使用向前归纳法构建好投资预期收益三又树后,用倒推的方法就可以给出彩虹期权的定价.即由彩虹期权到期日开始后推,在时间 iM 的彩虹期权的价值可以由时刻 r+1)期权价值的贴现期望得到,即:其中.f(s.A,)为 i?,时刻彩虹期权的价格,利用数学归纳法,就可以得到关于彩虹期权价格厂(,0】的解.实例分
15、析:某种最大看涨彩虹期权,标的资产为两种股票干分别为 40 元/股和 30 元/股,两种股票的相关系数为 0.2,股票的波动率为=()25,无风险利率为 ,-_005,4个月后到期,执行价格都是 40 元,由于波动率弹性为常数,所以:s:.=005,1r 一,po2?=4o, 就可以得到=147 元四,结论:本文研究了 CEV 模型下多维彩虹权定价模型.当:2 时,CEV 模型下爹维彩虹期权定价模型就变成几何布朗运下的彩虹期权定价模型.所以引理是本支定理的特殊情况.由多维彩虹期权定价型的研究可以看出:随着标的变量数目增加,期权的定价模型变得越来越复杂,其求解也越来越复杂,这将在后续工作中加以深入分析和研究.圃【参考文献】I,茅宁, 期权分析一理论与应用M】南京:南京大学出版社 2000:4I84292,CoxJoneClossStephen,.ASteinlIMarkR.Optionpricing:aSimplifiedApproachJ】
