1、无锡新区 C4 地块商业项目策划定位报告上海中原物业代理有限公司2008-8中原地産 WY.XQSYXCB.08-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿1目录一、序：理解新区1一、项目分析 2二、项目整体定位1、整体功能定位 92、商业业态组合建议 123、商户组合建议 14三、市场形象定位1、目标市场定位 692、商业概念及经营主题定位 713、项目市场推广策略 724、形象包装及宣传推广建议 835、招商政策及通路建议 97四、项目经营管理模式建议1、项目经营模式的探讨 1002、项目管理模式的建议 10
2、33、项目各种有效资源的整合 104五、项目盈利模式的探讨1、项目开发时机的评估 1062、项目成本核算 1083、项目市场租金预计 1164、项目投资收益分析 1175、融资方案 124六、报告结论 1292序：理解新区从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡高端服务业功能的使命. 尤其从“中央公园” 目奠基可以看出,周边高端城市综合体商业项目 ,是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在。新区房地产表现为政府重点发展、高层次住宅集中化、规划趋近国际化，随着居住条件的成熟，商业设施和文体设施的缺口较大，尤其缺乏服务于居民的设施，区域商业地产发展前景看好。本项目处于新区规划“一带两区三轴四个组合”
3、中央公园旁边，高层次商业集中化、业态功能多样化是发展趋势。对于新区这样的未来可能成为的市级副中心而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿3序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论一、 项目分析1.1 区位条件分析 品质大盘围绕 位置：无锡新区商贸服务区，新光路北侧、锡兴路东侧、春晖路西侧。 面积：占地面积 60099 平方
4、米 性质：商业用地 容积率：1.8 建筑密度：50% 绿地率：30%本案国信世家第一国际中央公园美新玫瑰大道4 绿地+水景：地块内部拥有水景资源 道路情况：项目三侧新光路、春晖路、锡兴路已建成 公共配套设施：邻新区 260 亩中央公园，生活配套集中在长江路一带规划限制条件: 建筑限高：多层（高度30 米） 建筑与北侧地块住宅建筑线间距按不小于1:31 控制 锡兴路出入口右进右出；1.2 交通条件分析 一横一纵太 湖 大 道长江路锡兴路旺 庄 路中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策
5、划报告终稿5序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论 城市主干道交织网状，太湖大道、长江路为目前城市主干道。锡兴路和旺庄路将成为城市主干道，未来交通优势更为明显。 水、陆、空三维立体交通体系：高沪宁速、沪宁铁路并已开通动车、无锡机场等。 新区至上海、南京，杭州等交通便利，具备未来发展条件。1.3 项目 SWOT 分析项目优势 Threat依托高品质居宅圈毗邻中央公园，地块拥有天然河道，利于规划交通相对便捷太湖大道高速出口商务环境高端国内外品牌企业6相对弱项 Wreak目前人口入住率低，消费支持不足；商业溃乏，无法形成聚集效应；
6、机会点 Optunitty宏观机会：正在兴起的发展中区域，未来有可能成为区域商业中心开发商和政府做为标杆项目的重视度商业的发展落后于区域发展，商业体系需要升级区域缺少一站式消费的大型综合商业市场机会：缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失区域消费者对休闲商业的渴望中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿7序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论潜在威胁 Threat 目前市级核心商圈消费具有惯
7、性； 竞争：未来宝龙项目 20 万方商业分流客群； 未来需要较长的市场培育 招商：具不确定性，项目成败关键；1.4 项目评价及建议1. 新区版块商业市场承受风险压力大,本项目周围环绕品质大盘项目，目前人口导入尚不足，先期必需性消费占优势；2. 项目地块有天然河流，地理位置较好，具备成为城市节点及城市展示面的基本条件； 3. 目前新区商业配套,区域内高档客源都被分流到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功，必须挽回这些群体，一定要跳出区域,避免同质化竞争；4. 新区未来具备相当的消化能力,由发展态势看出项目发展前景看好。8建议：规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进双出；二、 项目整体定位本案机会要义
8、打破传统商业格局，形成新的消费聚集中心，开创新一轮商业竞争局面吸纳周遍消费力，截留外流消费群打造新区自己的商业地标高端 NO1.截留本区向中心区高端消 费流时尚 NO1.吸收新区乃至无 锡时尚消费流休闲 NO1.吸纳区域 时尚休闲消费流娱乐 NO1.分流市中心老商 业区消费群1. 整体功能定位城市副中心一站式国际休闲商业广场关键词：一站式国际商业广场中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿9序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目
9、盈利模式测定六、报告结论形象要点：区域/城市副中心主题风情广场业态类型：城市购物中心/餐饮/休闲娱乐/精品酒店诠释：“多主题”模式一个核心功能区 + 多个副功能区整体功能定位分解：商业功能：大型超市+顶级品牌展示景观功能：城市景观/项目景观品牌基地：品牌展示/旗舰店/汽车展厅金融功能：外资银行（汇丰/东亚/花旗）休闲功能：时尚休闲区/城市不夜区主中心：以品牌超市及精品品牌展示区构筑整个商业区的核心部分，以国内外顶级品牌为主要业态，建设城市生活广场，营造水景小品，定期放映水幕电影，与沿河景观形成水岸长廊；副中心：以商务休闲餐饮（中西） 、无锡特色餐饮、创意餐饮打造主题餐饮区，形成新区中高档餐饮中
10、心。副中心：以大型娱乐设施及运动场地形成休闲娱乐中心，同时大型生活娱乐区与主题餐饮区打造10无锡新区第一个 24 小时城市景观不夜区。副中心：精品酒店建设成地标性建筑，酒店面积50-80 之间，均设私人会客厅，打造最高档次私人酒店，可自营亦可销售。主区副区/平面布局图中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿11序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论2. 商业业态组合建议（一） 、整体业态组合建议：城市品牌
11、基地/主题餐饮/休闲娱乐/精品酒店（二） 、各主题业态组合建议：城市品牌基地：顶级品牌展示+大型超市面积：顶级品牌展示 15000 平方米，大型超市20000 平方米（其中地下 10000 平方米）建议分布位置：河东面春华路、新光路地块位置主题餐饮：商务休闲餐饮（中西）传统餐饮创意餐饮面积：30000 平方米建议分布位置：超市顶层/沿河分布休闲娱乐：时尚商务休闲区+不夜区面积：30000 平方米建议分布位置：新光路锡兴路处位置，沿河分布精品酒店：面积：1.5 万方12建议分布位置：项目西北角，邻中央公园，天然景观，价值最大化。项目 面积 品牌 数量大型超市2 万方大型超市 20000 平方 （
12、乐购、欧尚） 1家电卖场0.5 万方家电卖场 5000 平米 (百思买、苏宁、国美) 1主力店国际一线品牌4800 平方米左右Boss、ARMAN、 chanel、DIOR、VERSACE、GUCCI、LV、PRADA、PORTS、登喜路、劳力士、江诗丹顿、PATEK PHILIPPE、ADIDAS、NIKE、PUMA、美津农、FILA18-25 家次力店类型（休闲服饰运动服饰、手表、化妆品、珠宝、打火机等）5200 平方米JACK JONES、LEVIS、ONLY、VERO MODA、Miss Sixty、DKNY、BELLE、STELLALUNA、AEE、Millies、李宁、浪琴、欧米加
13、、SWATCH、露华浓、欧柏莱、玉兰油、欧莱雅、AVENIRKOSE、 CLARINS、施华洛诗奇、周大福、ZIPPO、迪斯尼50-80 家精品汽车展厅 800 平方米金融机构 2700 平方米 汇丰、花旗、东亚中国银行、工行、建行、招行 2-3 家精品商业中心1.5 万方时尚家居馆品牌旗舰店1500 平方米瀚美居体验馆（400 平米左右）SONY（200 平方米）三星（200 平方米）NOKIA（300 平方米左右） 3-4 家主力店： 14000 平方米 蓝天新港、金钱豹或加州 101次主力店16000 平方米中餐业态类型建议 5000 平 一茶一座 300 平、外婆家 400 平、俏江南
14、400 平、 (20 家)西餐业态类型 8000 平麦当劳 200 平、肯德基 300 平、必胜客250 平、达加马巴西烧烤、元禄回转寿司250 平、季诺意式休闲餐厅 250 平、星巴克 150、哇吧（酒吧）100 平、中西式甜品屋 30、法国 PAUL8030 家无锡特色餐饮 2000 平 王兴记 500、三凤桥 600 平陆稿荐 300 平、状元楼 400 平 3-5 家主题餐饮3 万方创意餐饮 1000 平 博斯克酒庄 300 平、芭迪熊“的儿童主题餐厅 350、 “巨鲸肚”黑暗餐厅 350 3-4 家主力店 20000 平一兆伟德或舒适堡 1500 平、钱柜或麦迪森 6500 平、丽池
15、会所/东方罗马浴场/保健会馆、华纳国际影城1-2 家休闲娱乐3 万方次主力店 10000 平 迪卡侬运动场馆/真冰馆、休闲书吧、汤姆熊游艺中心 2-3 家精品酒店 10000 平方 50-80 平方米，带私人会客厅 120 间左右合计 11 万平方米中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿13序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论（三） 、业态比例图3. 商户组合建议城市生活广场主力店建议：大型超市：规划
16、面积 20000 平方米（乐购/欧尚）乐购生活购物中心乐购先后设立了上海、江浙、华北、东北和华南五大店群，拥有44 家面积在 1000050000 平方米的生活购物中心。每天有超过4000 家供应商和 370 家厂商，通过乐购平台为各地消费者提供商品零售服务。2005 年度，乐购营业额达 79.2 亿人民币，缴纳税金达到 2.43 亿元，为 1.6 万人提供直接就业机会，无论在税收、就业、提升商业水平及经济发展方面都做出了积极贡献。欧尚超市14法国欧尚集团成立于 1961 年，是以经营大型综合超市为主的国际商业集团,是目前法国第二、欧洲第六的大型跨国商业集团。目前, 在全世界拥有 300 多个
17、大型超级市场,600 多个超级市场 ,600 多个便利店，员工人数达 多人。欧尚超市以零售为主，为消费者提供廉价商品和优质服务 ,改善消费者的购买能力和提高生活水平为目标。家电卖场：5000 平米(百思买/苏宁/国美)百思买百思买作为全球最大也是最富盛誉的零售企业之一，主营消费电子、家居办公用品、电器、娱乐软件及其相关服务。中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿15序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论
18、苏宁苏宁电器是中国 3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。截至 2007 年 10 月 1 日，苏宁电器在中国 28 个省、直辖市和自治区，190 多个城市拥有超过 600 家连锁店，员工人数达 90000 多名，2006 年销售规模近 610 亿元，在商务部统计的全国前 100 家连锁企业中，位居前三甲。国美电器国美电器集团引领家电消费潮流，为消费者提供个性化、多样化的服务，国美电器与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互助的战略合作伙伴关系，成为众多知名家电厂家在中国的最大的经销商。16Shopingmall 主力店建议：规划面积 1.5 万平方米主题：品牌基地（精品品牌区）主
19、力店类型：国际一线品牌（18-25 家，4800 平方米左右）服装类：波士（Boss）（200 平方米左右）Boss 品牌的消费群定位是城市白领，具体又细分为以正装为主的黑标系列(Black Label)，以运动休闲装为主的橙标系列中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿17序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论(Orange Label)和以户外功能性服装为主的绿标系列(Green Label)。 Hu
20、go Boss 是针对年轻人的服装系列，它的设计较前卫时尚，并采用最新型面料制作服装，适合追逐流行时尚的年轻男士。ARMAN（200 平米左右）Armani Collezioni 是阿玛尼品牌中有别于 Giorgio Armani“黑底白字”的布标， 为“白底黑字”的一个品牌，Armani Collezioni 男女装是适合一般场合穿着的服装，走的是大众较能接受的设计路线。Armani Collezioni 虹桥友谊商城专卖店经营面积达 205 平方米，为时尚人士创造了一个光亮宽阔的开放空间，展现出时尚亲切的魅力，为消费者提供包括裁剪细致的服装、运动装、晚装以及户外衣服。香奈儿(chanel-
21、200 平方米左右)18夏奈乐已经成为一种时尚界的骄傲，也是这个地球上女人最想拥有的品牌！香奈儿已经成为全球最知名的品牌；双的经典 LOGO将永远袭卷时尚流行、永不缺席。DIOR 迪奥（150 平米左右）迪奥品牌一直是华丽女装的代名词。大 v 领的卡马莱晚礼裙，多层次兼可自由搭配的皮草等，均出自于天才设计大师迪奥之手，其优雅的窄长裙，从来都能使穿着者步履自如，体现了幽雅与实用的完美结合。迪奥品牌的革命性还体现在致力于时尚的可理解中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿19序
22、、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论性；选用高档的上乘面料如绸缎、传统大衣呢、精纺羊毛、塔夫绸、华丽的刺绣品等。而做工更以精细见长。VERSACE（200 平方米）范思哲的设计风格非常鲜明，是独特的美感极强的艺术先锋，强调快乐与性感，领口常开到腰部以下，他拮取了古典贵族风格的豪华、奢丽，又能充分考虑穿着舒适及恰当的显示体型。 。范思哲品牌主要服务是皇室贵族和明星。GUCCI(200 平方米)GUCCI 的风格却一向被商界人士垂青，时尚之余不失高雅，这个意大利牌子的服饰一直以简单设计为主，尤其是今季的男装，剪裁新颖，弥漫着十八
23、世纪威尼期风情，再融入牛仔、太空和摇滚20巨星的色彩，让豪迈中带点不羁，散发无穷魅力。LV（200300 平米）注重传统工艺并始终引领着时尚潮流的 Louis Vuitton 如今也活跃于其它创造性领域：成品服装、鞋类、手表及珠宝。在 Marc Jacobs 的艺术指导下，系列新产品已迅速取得成功并享誉四方。PRADA(150 平方米)最初的 Prada 行李箱采用海象皮来制造，重量不轻，实在不适合带它上飞机去旅行。因此，Mario Prada 改为采用轻便而耐用的皮革来制造行李箱，又研制出防水布料(Waterproof fabrics)，销售到美国去。由行李箱和手袋起家，一直蓬勃发展及扩张，
24、成为闻名世界的意大利品牌之一。中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿21序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论PORTS：（150 平米左右）1961 年宝姿诞生于风景秀丽、充满人文气息的加拿大港口城市多伦多。创始人 Luke Tanabe 先生高瞻远瞩，早就洞悉了未来全球化的方向，将地球图案加入品牌 Logo 中，并在最具开放创新精神的港口城市开办宝姿品牌店，以倡导“世界灵魂，都市神韵”（Global
25、 Soul, Urban Spirit）的精神，确立了国际化的定位。如今，从多伦多、到纽约、东京、蒙特利尔、迪拜、香港、上海宝姿品牌还在不断向全世界扩张。登喜路（150 平米）221893 年成立的英国男装品牌，强调将现代与传统相结合，带着浓浓绅士味的登喜路时装的确令人赏心悦目。 从艾尔弗雷德登喜路一百多年前开设他的第一家汽车配饰产品专卖店开始，到二十一世纪初所赞助的国际汽车赛事，这种无畏的冒险精神贯穿了登喜路发展历史的全程，并成为登喜路的风格和特点。这份冒险精神加上对奢华独到的理解造就了登喜路辉煌的今天。手表：100-200 平方米劳力士(relox)中原地産 WY.XQSYXCB.05-3
26、SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿23序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论作为顶级腕表品牌，劳力士一直是性能和尊贵的超群象征。劳力士公司总部位于瑞士日内瓦，在全球设有 28 个分支机构。通过遍布 100 多个国家的 4,000 多位表匠，劳力士不断延续着其充满成就和创新的悠久历史。江诗丹顿（VACHERON CONSTANTIN）历史悠久的江诗丹顿，有着多年的制表经验，有不少的伟世经典。但，“最小批量，最优质量，最高卖价“一直是江诗丹顿
27、的经营战略。如今，江诗丹顿在日内瓦的工厂年产量仅为 6000 只表。自 1840 年起，每只手表的生产图纸、记录、销售日期及机芯表壳编号等资料，都完整无缺地保留在公司的档案柜中。他们将超群的技术，严格的测试，精湛的工艺与完美的造型结合在一起，创造出一个又一个高贵典雅、令人赞叹不已、极富收藏价值的稀奇经典之作。在漫长的制表岁月中，经久不衰地成为名贵典雅的象征。24PATEK PHILIPPE目前百达翡丽仍是全球唯一采用手工精制，且可以在原厂内完成全部制表流程的制造商，并坚守着钟表的传统工艺。瑞士钟表界称这种传统制造手法为“日内瓦 7 种传统制表工艺” ，意即综合了设计师、钟表师、金匠、表链匠、雕
28、刻家、瓷画家及宝石匠的传统工艺。运动品牌：(80-100 平米)ADIDAS在运动用品的世界中，adidas 一直代表着一种特别的地位象征，自 1948 年创立至今，adidas 帮助过无数的运动选手缔造佳绩，成就了不少的丰功伟业。因此，adidas 也可以说是集合了众人信赖及尊敬的最佳典范。中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿25序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论NIKENike 因为能充分掌握
29、年轻人对运动休闲鞋的需求、了解他们的生活型态与现实的心理渴望，发展出饶具创意的新产品、传播诉求及促销活动，从头到尾都是站在创造消费趋势的排头，Nike的世界第一并非浪得虚名。PUMAPUMA 五十年来的历史一页页写在伟大的运动成就上。PUMA 陪伴球王贝利进军世足冠军决赛、陪伴网球好手贝克在温布敦的草地称雄。与最顶尖的运动员合作并不断追求最新的技术制作最佳的运动配备。创办人鲁道夫?达斯乐在 1948 年建立了 PUMA 这个德国品牌，数十年来 PUMA 一直在运动界位居要角，近几年来更成功的结合流行/运动，跃升为年轻人最爱品牌之一26美津农（Mizuno）MIZUNO 的产品种类齐全，覆盖几乎
30、全部主要运动项目。产品开发坚持以广泛的科学研究为基础，确保运动是更加舒适安全，同时坚信科技与人类感性结合起来，才能创造完美的品质。在扩大产品范围的同时，不断采用新的技术，开发新的产品，加强产品的功能性，以满足当今市场的需要。精益求精的品质控制是MIZUNO 产品的立足之本。FILAFila 斐乐品牌于 1926 年由 FILA 兄弟在意大利 BIELLA 创立。七十年代，为配合多元化策略，拓展在当时前景一片广阔的运动服装业务，并先后开发了网球、滑雪、游泳、高尔夫球、爬山，直中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITE
31、D 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿27序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论至近期新增添的篮球及足球装。今日的斐乐以其产品优良用途广泛及设计新颖而赢得美誉，产品行销巴黎、罗马、洛衫机、东京等三十多个国家。次力店类型：50-80 家（5200 平方米）服装类：JACK JONES（80 平米）JACK&JONES(杰克.琼斯)是丹麦 Bestseller 集团旗下的主要品牌之一。品牌自 1972 年问世以来，以其简洁纯粹的风格吸引了全球追求时尚男性的目光，代表了欧洲时尚潮流的男装品牌。目前在全球 18 个国家和地区均设有
32、形象店。LEVIS（80 平方米）28levis 是来自美国西部最著名的名字之一，也是世界第一条牛仔裤的发明人 Levis(李维史特劳斯)的名字。经过五代人一个多世纪的努力奋斗，已经在全球 160 多个国家进行商标注册的 levis 品牌一直代表着独创、正直和创新。levis 的产品品质不仅以耐磨坚固而著名，同样 levis 品牌广告也屡获业界大奖，为世人所称道。ONLY（80 平方米）ONLY 是一个市场化品牌，其消费者对象是 15 岁至 35 岁之间的都市女性，她们在生活中独立、自由、领导流行，对时尚和品质敏感。 。VERO MODA（100 平米）2001 年 VERO MODA 进入中
33、国市场，面向 25-35 岁女性的职业中原地産 WY.XQSYXCB.05-3SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 新区 C4 地块商业项目策划报告终稿29序、理解新区一、项目分析二、项目整体定位三、市场形象定位四、经营管理模式建议五、项目盈利模式测定六、报告结论休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人味。为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合都能感觉到自信和美丽。Miss Sixty（80 平米）ADIDASMiss sixty 这个来自意大利的性感牛仔流行品牌，不但是众女星们所钟爱的服饰品牌，更是许多年轻女性心目中梦想的完美性感指针，提到 miss sixty，马上就会联想到惹火的女性曲线，长腿、翘臀、纤腰，高品质的牛仔裤和令人目不暇给的单品配件。DKNY：(100 平米)
