1、珠海淇澳岛亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告编制单位：中新地产集团-华南区域公司前期配套部二七年十月2项 目 负 责：岳容飞参加编写人员：马九红张 斌张东湖邱旭辉杨继雄黄 璟黄志华王志民唐春燕 中国地产商域网买房地产资料光盘 到中商网亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 11.1 项目名称 11.2 项目建设单位 11.3 地块坐落位置与环境： 11.4 本报告编制的依据 21.5 项目开发公司状况 21.6 项目概况 31.7 项目建设招投标形式 .51.8 结论概述 5第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 62.1 珠
2、海历史沿革 62.2 珠海自然地理交通人文环境 62.3 珠海宏观政治经济环境 72.4 珠海房地产市场现状 112.5 珠海房地产市场发展前景分析 192.6 项目所在区域房地产发展规划和趋势 212.7 建设条件 23第三章 项目分析及市场定位 243.1 中国休闲度假物业市场的需求分析 243.2 国内休闲度假地产市场的发展情况 273.3 珠海构建休闲旅游度假基地的优势 283.4 珠海会展业发展前景分析 333.5 珠海休闲度假物业及会展市场供应分析 343.6 项目分析 363.7 项目定位 383.8 销售价格及销售预测 393.9 项目营销方案 40第四章 方案比选及技术方案
3、4344.1 总体规划设计要素 434.2 方案生成过程及选择理由 434.3 工程地质、水文地质条件 464.4 市政给水设计 494.5 室外排水排污设计 504.6 用电设计 504.7 酒店、会展中心智能化系统设计 504.8 燃气设计 53第五章 公用设施及环境保护方案 545.1 项目对公共设施的需求 545.2 环境保护方案 545.3 项目物业管理 55第六章 项目实施计划 586.1 工程筹划与管理 586.2 分期实施计划 586.3 资源供求 61第七章 项目经济评价分析和社会效益评价 637.1 房地产开发项目投资与成本费用估算 637.2 房地产开发项目收入估算与资金
4、筹措 667.3 房地产开发项目财务评价 687.4 财务盈利能力分析 727.5 资金平衡分析和资产负债分析 747.6 房地产开发项目不确定性分析 747.6 社会效益评价 77第八章 风险分析与对策 79第九章 研究结论 83第十章 附 件 中国地产商域网1第一章 项目概况及可行性报告编制的依据1.1 项目名称项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目1.2 项目建设单位项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司1.3 地块坐落位置与环境：淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。21.4 本报告编制的依据 珠海市规划局建设用地规划许可证2006用地字（香洲）第088号
5、及用地红线图、规划设计要点 珠海市旅游局关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函 珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组房地产项目开工通知 参考资料：珠海市城市规划条例珠海市城市总体规划（2001-2020）珠海工程造价信息房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评估方法与参数（第三版征求意见稿）1.5 项目开发公司状况珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆
6、、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“20062007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产
7、运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本 中国地产商域网39000万元人民币，实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。1.6 项目概况项目总用地面积达.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率2.0，建筑密度2
8、5%，绿地率40%，其中总用地面积中的20%（约 40.3万平方米）可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模109.08万平方米，分三期建设，具体项目如下：分期计划分期计划 项目 项目概况 总面积亚太旅游部长论坛国际会议中心占地 6.49 万，总建面 19.5 万，层高 43F，其中裙楼 11F威尼斯水街 占地 6.27 万，总建面 3.1 万，层高 4F学校、幼儿园及相关公建 占地 7.1 万，总建面 3.5 万巴伐利亚度假酒店 占地 2.66 万，总建面 1 万海滨度假酒店及相关公建 占地 4.41 万，总建面 3 万一期公建配套休闲项目 总建面 0.
9、7 万占地 26.93 万，总建面30.8 万一期商住 占地 4.36 万，总建面 28.35 万，高层巴登巴登谷商业街及会所 占地 7.88 万，总建面 2.1 万二期开发西班牙小镇 占地 6.84 万，总建面 9.8 万占地 19.08 万，总建面40.25 万二期商住 占地 11.91 万，总建面 28.67 万，高层高尔夫低层住宅 占地 18.3 万，总建面 7.7 万三期开发安纳溪谷小镇 占地 5 万，总建面 1.5 万占地 30.21 万，总建面37.87 万一、亚太旅游部长国际会议中心亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模 15 万平方米，主楼高度 43 层，裙楼高
10、度 8-11 层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。二、主题旅游设施具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外4露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场三、威尼斯水街总建筑规模 3 万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。四、巴登巴登谷地总建筑规模 1.
11、6 万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。五、渔人码头海洋主题度假村海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。六、西班牙小镇总建筑规模 9.8 万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅总建筑规模 7.1 万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。八、高尚住宅公寓希腊风情山地私家居住主
12、题。设置会所及公寓。九、安纳西溪谷风情小镇总建筑规模 1.5 万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。十、学校、幼儿园总建筑规模 1.8 万平方米。十一、环境保护、节能设施拟建设小型污水处理厂一座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心、度假酒店制冷制热采用 中国地产商域网5环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护、节能设施将投入超过 3000 万元。1.7 项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视
13、城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8 结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地221.5万平方米，总建筑面积109.08万平方米，分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目等公建项目，占地26.93万，总建面30.8万，总投资46913.756万元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地19.08万，总建面40.25万
14、，工程费用40007.48万元；三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地30.21万，总建面37.87万，工程费用为39538.3784万元。开发期8年，环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取节能灯器具、环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过3000万元。销售收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20% ） ，大于零；内部收益率32.39%（全部投资,
15、税后） ，高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司负责开发，项目建成后将给珠海建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升6珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。 中国地产商域网7第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况2.1 珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。自战国时期为百越之地到 1953 年正式定名为珠海县，1979 年改为珠海市，并为省辖市。1980 年中华人
16、民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第 15 次会议批准在珠海设置经济特区，1989 年，珠海经济特区面积调整为 121 平方公里。2.2 珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距 36 海里（最近的海岛相距 3 海里） ，南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约 140 公里，距深圳约 200 公里。全市总面积 7650 平方公里，其中陆地 1266 平方公里，海域 6289平方公里，海岸线长 691 公里，珠海拥有 146 个岛屿，有“百岛之市” 的美誉，是珠三角中
17、海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007 年全市总人口187.6 万人（其中户籍人口 97.3 万） 。有海外华侨 3.1 万人，港澳同胞 195 万人。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸 6 个，二类口岸 7 个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。珠海市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长 75 公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已 1999 年 12 月底通车。广珠铁路于 1997 年 10 月 23 日动工建设，全
18、长 142 公里，总投资 34 亿元，按国铁级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达 950 万吨，客运量可达 1.6 亿人次。 按现代化国际机场标准建设的珠海机场, 占地 400 万平方米，机场跑道 4000 米，已开通国内航线 32 条，每周 81个航班。珠海机场自 1995 年 5 月通航，至今已安全运营 12 年。2007 年珠海机场的旅8客吞吐量有望达到 103 万人次，比 2006 年的 80 万人次增长 31%；运输起降 9146 架次，同比增长 21%；服务范围从不足 200 万人口的珠海、澳门，逐步扩展到超过 2300 万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计 2008
19、年珠海机场的旅客吞吐量能达到 132 万。 珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温223，1 月均温 149。7 月均温 284，最低气温 25。年降雨量为17704 毫米，其中 4-8 月占全年降雨量的 76。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳” 的城市。人居环境一流， 1990 年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“ 国家园林城市 ”、 “国家环保模范城市”、 “国家卫生城市”、 “国家级生态示范区” 、 “中国优秀旅游城市 ”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、 “200
20、4 中国魅力城市 ”、 “中国最具幸福感城市 ”等荣誉称号。珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第 25 届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。珠海历史古迹丰富，拥有距今 3000 年左右青铜时代的高栏岛
21、宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1 年至民国 4 年建造的唐家共乐园。2.3 珠海宏观政治经济环境2.3.1 入世、香港、澳门回归、 “港珠澳大桥”、 世界经济发展宣言 、航展为外资的进入敞开了珠海的大门。外资的涌入、基础设施的完善，造就了珠海四大特色经济，近年珠海的经济快速发展。中国已正式加入世界贸易组织（WTO） ，市场开放的程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。几乎所有的经济学家都认为， “入世”对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革、打破行业壁垒和实行微 中国地产商域网9观企业自由
22、化方面将起到明显的促进作用。珠海作为我国最早对外开放的经济特区之一，又有毗邻港澳的独特地位， “入世“后随着引进外资和出口贸易的增多，经济总量亦水涨船高。 “入世”后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业，从而不仅给房地产开发带来了充足的资金，而且还会带来先进的技术和管理经验，提高楼盘的素质与品味。同时，随着进口关税的降低，进口的建材（尤其是装饰材料）价格相应回落，使楼宇的建造成本降低。此外，外商投资国内房地产，还引进一些新型的施工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。珠海作为对外开放的窗口， “近水楼台先得月” 。中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财
23、团和有实力的商家就会在国内一些大中城市寻找立足点，除了上海、北京、广州、深圳等城市会成为他们的首选外，珠海特区亦成为不可忽视的目标。自从中国内地实行改革开放政策以来，港澳与内地业已形成了互补、互利、相互依存、相互合作、共生共荣的经济合作格局。随着香港、澳门回归祖国，这种优势互补的合作关系，将在“一国两制”条件下，形成新的经济发展动力，并创造出更加具有活力的宏观经济环境。近 20 年来，香港和澳门与内地在贸易、旅游、投资、交通、制造业、房地产等方面的联系日益增强，内地因素特别是“广东因素”正发挥越来越重要的作用。自 1999 年 12 月澳门回归祖国四年来，珠海市对澳门进出口贸易稳步发展。200
24、4年 8 月，内地与香港、澳门特别行政区签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排 内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排 （） ，正式实施以来，优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计，截至 2007 年，珠海港澳个体工商户总数为 153 户，注册资金 691.5 万元，从业人员 398 人。其中香港居民 39 户，澳门 114 户，涵盖房地产服务、管理咨询、仓储、旅游及相关服务等行业。目前已形成了澳门街、街多条。主要有拱北口岸地下广场、莲花路、湾仔澳门街、香洲南坑小澳门、五洲花城世派街等。项下零关税商品进口稳步增加，呈现快速发展势头。拱北海关统计数据显示，今年上半年，拱北海关共验放港
25、澳货物总值 4643.6 万美元，约占全国进口总值的 2 成，同比大幅增长 27%。同时，珠海与澳门之间的跨境工业区计划已进入实质性建设阶段，跨境工业区的落实将为澳门工业多元化创造更有利的条件，这些将为促进双方外贸合作注入新的动力。2003 年 1 月 10 日世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会在珠海成功主办，来自 30 多个国家和地区的政要及国际组织代表、驻华使节、商会负责人、工商界领袖、10企业代表、专家学者等如何在平等的基础上，更好地开展合作，促进共同发展与繁荣进行了热烈交流和探讨， 珠海宣言势必对中国乃至世界经济产生深远的影响。珠海借此机会，向国际社会展示了自己的形象，提高了自己的国
26、际知名度。由此“世宣”效应引发投资热潮。2003 年 11 月初在珠海市举行的世界经济发展宣言系列活动正引发投资新热潮。作为“ 世宣 ”活动重要内容之一的粤港澳投资环境推介会暨经贸洽谈会也取得丰硕成果：来自粤、港、澳三地的官员和企业家 1000 多人参会，共有 24 个项目现场签约，投资总额达 22.1 亿美元，其中，外商投资金额达 13.76 亿美元。作为“世宣”主办地的珠海成为 “赢家”。包括晓星氨纶（广东）有限公司、珠海弘机旅游发展有限公司等大项目在内，签约项目 6 个，外商出资额为 2.74 亿美元。其中新投资项目为 4 个，外商出资额为 1.64 亿美元；增资项目 2 个，外商出资额
27、为 1.1 亿美元。自 1996 年承办首次航展来连续五届航展，全国人民、全世界人民进一步认识了珠海，了解了珠海，看到了珠海的发展；给珠海带来了一笔巨大的无形资产，为珠海今后走向世界创造了一个无限广阔的空间和天地。截至 2006 年 12 月 31 日，已有 65 个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目 9574 个。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力，英国的 BP 公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等 30 多家著名跨国公司在我市投资设立了 58 个外商直接投资项目。全球 500 强企业中的 19 家已落户珠
28、海。2007 年前 11 个月外商投资达到 992亿美元，同比增长 4278，全年有望突破 10 亿美元。由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，珠海的经济效益高，发展也颇为健康，近 7 年来经济增长保持着 11-16%的增幅。2007 年，据初步核算，全年实现生产总值 882.9 亿元，增长 16.1，GDP 总量和增长速度双双超过“十五”计划预定的目标。人均 GDP 突破 6 万元，和 15 年前相比，2007 年珠海的人均 GDP 增长超过 400，截至目前，珠海人均 GDP 位居全省第三位。 中国地产商域网112.3.2 珠海再掀交通建设高潮,一批交
29、通设施的建成投入使用，珠海正在从交通末梢向交通枢纽转变，形成珠三角地区西部区域城市2005 年前珠海仅有高速公路 4 公里。作为珠江三角洲西岸的中心城市，尽管建成了华南地区的主枢纽港珠海港和国家干线机场珠海机场，但对外交通设施建设的滞后，使珠海成为珠江三角洲的交通末梢，严重阻碍了珠海的社会经济的快速发展，以至珠海毗邻港澳的地缘优势不能充分发挥出来。然而，随着珠港澳大桥、广珠铁路、江珠高速、粤西沿海高速公路、广珠西线高速公路、太澳高速、广珠轻轨等一大批区域性交通项目的陆续启动和陆续建成，经过五年的交通设施的加快建设，珠海市“五纵三横”路网规划将会实现，珠海将成为以“一桥双港”为龙头的区域性交通枢
30、纽城市，其 90 分钟城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。可以预见，未来珠海与珠三角内和周边其它重要都市的经济往来将更加12频繁，珠海将凭着优美的自然环境，独特的地理位置、发达的交通体系，大大提升城市自身的吸纳能力。2. 3.3 旅游业是珠海第三产业的龙头，形成了以休闲度假、会议展览为特色的旅游发展格局，被誉为“中国最浪漫的城市”。市区沿海岸修建的情侣路，延绵 25 公里，成为珠海最为著名的旅游景观带。梅溪牌坊、陈芳故居、唐家共乐园、白石街和宝镜湾摩崖石刻是历史悠久的旅游古迹。珠海园明新园、梦幻水城、御温泉、中药谷是新兴的旅游胜地。迷人的
31、海岛、优质的温泉和具国际水准的高尔夫球场是珠海主要的特色旅游产品。香港中旅国际投资有限公司投入 15 亿人民币开发珠海温泉，建设中国第一、国际一流的温泉旅游度假区。珠海属实施外国人进入珠江三角洲 144 小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社 44 家，其中国际社 13 家，国内社31 家；直接从业人员 4 万人，年接待游客 10 万人次以上的旅游景点 20 个，属实施外国人进入珠江三角洲 144 小时便利签证城市。现有旅游住宿设施 300 余处，床位 3 万余张，其中五星级 5 家，四星级 8 家，三星级 25 家，其它星级酒店 70 家，2
32、006 年接待来自海内外的客人将近 1677.25 万人，接待境外游客与国内游客之比为 14。接待过夜游客 729.58 万人次，增长 13.9%。其中，国内游客 526.78 万人次，入境游客202.79 万人次，分别增长 12.7%和 17.3%。全年实现旅游总收入 139.02 亿元，增长22.2 %。其中旅游外汇收入 8.74 亿美元，增长 24.7%。2007 年上半年，外国游客、香港游客大幅增加，台湾游客在保持了两年的高速增长后，2007 年上半年仍增。在境外旅游者中，投资、商务旅游的人明显增多，入境的散客增多，以珠海为目的地的游客增多。到 2020 年珠海旅游总接待量将增加到 8
33、400 万人次；旅游总收入将增加到 850 亿元，形成以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；珠三角旅游创新的重要基地新局面。2.4 珠海房地产市场现状珠 海 经 济 特 区 发 展 的 27 年 历 程 中 ， 房 地 产 业 经 历 了 从 萌 芽 到 成 熟 的 四 个 阶 段 。1987 年 以 前 的 珠 海 还 没 有 真 正 意 义 上 的 房 地 产 开 发 ， 除 了 当 时 的 极 少 数 房 地 产 公 司 中国地产商域网13开 发 少 量 住 房 用 于 外 销
34、 ， 房 产 建 设 主 要 用 来 解 决 住 房 福 利 分 配 。 1988 年 之 后 ，房 地 产 作 为 商 品 的 概 念 逐 步 被 引 入 开 发 建 设 。 1992 年 ， 珠 海 的 房 地 产 市 场 像 被突 然 间 点 起 一 把 火 ， 开 发 投 资 同 比 迅 猛 增 加 了 近 5 倍 ， 全 市 有 359 家 注 册 的 房 地产 公 司 ， 其 中 有 外 资 89 家 ， 很 多 工 业 企 业 都 被 卷 进 房 地 产 行 业 买 卖 地 皮 炒 作 房 价 。在 当 时 的 住 房 制 度 没 有 改 革 的 条 件 下 ， 珠 海 房 地
35、产 市 场 严 重 供 过 于 求 ， 但 房 地 产 开发 热 度 不 减 。 到 1995 年 ， 珠 海 有 许 多 房 地 产 项 目 陷 入 停 顿 ， 楼 盘 烂 尾 ， 房 价 跳水 。 1995 年 之 后 到 1998 年 ， 珠 海 的 房 地 产 市 场 进 入 相 对 冷 静 的 调 整 恢 复 阶 段 。 这段 期 间 内 全 市 商 品 房 空 置 面 积 从 104.4 万 平 方 米 增 加 到 152.5 万 平 方 米 。 1999 年之 后 ， 珠 海 逐 渐 进 入 成 熟 发 展 时 期 ， 政 府 停 止 了 以 地 抵 顶 工 程 款 ， 严 格
36、控 制 新 批 土地 。 2000 年 ， 珠 海 全 面 启 动 城 中 旧 村 改 造 项 目 ， 停 止 实 物 分 房 实 行 住 房 分 配 货 币化 ， 全 市 原 先 的 开 发 用 地 得 到 重 新 整 合 ， 规 模 开 发 成 为 主 流 ， 精 品 房 层 出 不 穷 ， 物业 管 理 水 平 进 一 步 提 高 。 目 前 房 地 产 业 作 为 珠 海 的 支 柱 性 产 业 和 新 的 经 济 增 长 点 ，呈 现 着 较 好 的 发 展 势 头 。 据 珠 海 市 统 计 报 告 显 示 ， 近 年 房 地 产 业 对 珠 海 经 济 的 拉 动作 用 明 显
37、， 2000 年 房 地 产 增 加 值 10.35 亿 元 ， 拉 动 GDP 增 长 0.47 个 百 分 点 ， 对GDP 贡 献 率 3.35%； 2003 年 房 地 产 增 加 值 14.88 亿 元 ， 拉 动 GDP 增 长 0.2 个 百 分点 ， 对 GDP 贡 献 率 3.1%； 到 了 2006 年 房 地 产 增 加 值 42.75 亿 元 ， 拉 动 GDP 增长 0.4 个 百 分 点 ， 对 GDP 贡 献 率 2.7%。 在 房 地 产 景 气 指 数 不 断 上 升 的 情 况 下 ， 房地 产 投 资 在 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 重 在
38、 未 来 几 年 仍 将 呈 现 平 稳 上 升 的 趋 势 ， 并 将更 有 力 拉 动 珠 海 市 经 济 的 增 长 。目 前 珠 海 房 地 产 市 场 形 势 呈 现 如 下 特 点 ：1、 经 济 发 展 ， 政 策 推 动 ， 房 地 产 开 发 保 持 适 度 规 模由 于 城 市 规 模 和 城 市 建 成 区 面 积 较 小 ， 相 比 珠 三 角 其 他 城 市 ， 珠 海 房 地 产 投 资规 模 仍 然 较 低 ， 在 珠 三 角 9 市 中 仅 高 于 江 门 和 肇 庆 。 而 在 社 会 固 定 资 产 投 资 规 模方 面 ， 珠 海 的 排 位 也 与 房
39、地 产 投 资 一 致 。14珠 三 角 九 市 固 定 资 产 与 房 地 产 投 资 的 比 较0200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000单 位 ： 万 元全 社 会 固 定 资 产 投 资房 地 产 投 资全 社 会 固 定 资 产 投 资 11911569145796679937043 6756039 3465265 2915102 2630973 4210306 2425300房 地 产 投 资 3832541 5661959 2887682 1858522 1520605 1022914 444181
40、1178487 336412深 圳 广 州 佛 山 东 莞 中 山 珠 海 江 门 惠 州 肇 庆但 就 珠 海 而 言 ， 自 1999 年 后 ， 珠 海 市 场 一 直 保 持 了 较 为 平 稳 的 发 展 态 势 ， 观察 1999 2007 年 的 房 地 产 投 资 规 模 、 房 地 产 开 发 和 经 营 情 况 （ 参 下 表 ） 可 以 发 现 ，房 地 产 投 资 规 模 和 珠 海 的 竣 工 面 积 和 销 售 面 积 变 化 一 直 是 一 条 较 为 平 滑 的 曲 线 ， 施工 面 积 在 2005 年 以 后 呈 现 了 较 大 幅 度 的 上 扬 态 势
41、。 而 对 比 2006 年 和 2007 年 的数 据 可 以 发 现 ， 与 竣 工 面 积 相 比 ， 施 工 面 积 的 增 幅 更 为 显 著 。珠 海 市 房 地 产 投 资 规 模 走 势 图020406080100120年亿 元房 地 产 投 资 （ 亿 元 ） 34.21 37.03 38.77 40.5 49.41 51.28 102.292001 2002 2003 2004 2005 2006 07年 前 111999-2007年 房 地 产 开 发 及 经 营 情 况02004006008001000 施 工 面 积竣 工 面 积销 售 面 积施 工 面 积 348.
42、13 337.34 276.77 379.92 460.91 468.52 572.63 645.82 794.52竣 工 面 积 120.18 149.77 97.92 130.25 154.78 126.28 226.1 192.01 210.16销 售 面 积 92.69 127.77 105.53 97.36 121.75 115.68 190.73 142.93 中国地产商域网15近 年 珠 海 的 房 地 产 发 展 势 头 会 在 今 后 几 年 持 续 ， 因 为 这 样 的 发 展 是 在 中 央 进行 了 宏 观 调 控 和 珠 海 市 政 府 出 台 了 一 系 列 稳
43、 定 房 价 的 政 策 后 而 取 得 的 发 展 ， 是 健 康的 、 良 性 的 、 稳 定 的 。房 地 产 属 第 三 产 业 ， 与 整 体 经 济 环 境 密 切 相 关 。 所 以 珠 海 房 地 产 发 展 的 好 势 头也 是 与 珠 海 的 经 济 环 境 分 不 开 的 。 近 年 来 珠 海 市 的 各 项 投 资 力 度 加 大 ， 全 市 财 政收 入 环 比 每 年 增 长 20 以 上 。 同 时 ， 港 珠 澳 大 桥 的 确 定 、 广 珠 轻 轨 的 开 工 、 几 条高 速 公 路 的 的 建 成 和 在 建 ， 这 些 大 型 基 础 设 施 建 设
44、 取 得 重 大 进 展 都 对 珠 海 未 来 的 经济 发 展 前 景 注 入 了 活 力 。珠 海 市 政 府 工 业 西 进 、 城 市 西 拓 发 展 战 略 的 实 施 ， 以 及 海 泉 湾 、 沟 通 唐 家 湾至 前 山 的 凤 凰 山 公 路 隧 道 施 工 等 一 系 列 大 项 目 的 建 设 和 完 成 ， 使 我 市 的 中 心 城 区同 时 向 东 、 西 部 扩 展 ， 改 变 了 珠 海 人 购 房 的 心 理 半 径 ， 以 前 买 房 不 愿 意 过 前 山 桥 的观 念 改 变 了 ， 在 前 山 、 南 屏 、 唐 家 买 房 已 很 自 然 ， 斗
45、门 、 金 湾 的 房 市 也 开 始 兴 旺 。另 外 珠 海 市 对 烂 尾 楼 盘 活 制 定 的 “一 楼 一 策 ”和 着 力 进 行 城 中 村 改 造 等 优 惠 政策 ， 不 仅 盘 活 了 城 市 资 源 ， 改 善 了 珠 海 环 境 ， 还 增 加 了 商 品 房 的 供 应 量 ， 使 珠 海市 房 地 产 市 场 的 资 源 更 加 丰 富 ， 也 促 进 了 珠 海 市 房 地 产 市 场 的 发 展 。2、 房 地 产 景 气 指 数 提 高 ， 房 价 持 续 上 涨 。随 着 港 珠 澳 大 桥 、 广 珠 轨 道 交 通 、 广 珠 铁 路 等 交 通 设
46、施 的 建 设 ， 使 得 珠 海 的 区域 地 位 提 升 ， 房 地 产 投 资 价 值 升 高 ， 2000 年 以 来 商 品 房 价 格 持 续 上 涨 ， 房 价 增 幅加 速 ， 观 察 1999 2007 年 的 珠 海 市 商 品 房 均 价 走 势 （ 参 下 表 ） 可 以 发 现 ， 房 价在 2002 年 以 后 一 直 稳 步 上 升 ， 而 增 幅 则 在 2003 年 和 2007 年 拉 出 了 较 大 的 上 升 阳线 ， 实 际 上 2007 年 房 价 增 幅 作 为 高 位 运 行 的 结 果 ， 其 增 幅 意 义 更 为 可 观 。1999-200
47、7年 珠 海 商 品 房 销 售 均 价 走 势 及 增 幅01000200030004000500060007000-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%1999-2007年 商品 房销 售增 价增 幅1999-2007年 商 品 房 销 售 增 价 2854 2923 3236 2799 2964 3285 4036 4730 6387增 幅 2.43% 10.71% -15.61% 5.89% 10.83% 22.86% 17.20% 35.03%99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 -11月16值 得 一
48、 提 的 是 海 景 楼 的 开 发 、 销 售 。 海 景 楼 盘 的 稀 缺 性 使 其 占 据 了 较 高 端 的市 场 区 隔 。 伴 随 着 地 产 大 腕 们 的 进 入 ， 珠 海 海 景 楼 价 全 面 蹿 升 。 珠海的海景住宅开发，早在上世纪八十年代就已经成为珠海房地产市场的重要组成部分。早期建设的拱北区域的银海新村、美景花园、海涛居、海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼、大型社区海湾花园、海滨花园，香洲区域的海霞新村、碧涛花园等，均是当时珠海的高档住宅。要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内地高收入人群的高尚住宅区。在九十年代初期和中期
49、的商品房销售均价一直维持在 8000 元/m 2的高位，海滨花园更是曾经创造出高达 20000 元 /m2 的 珠 海 楼市 天 价 。 当 时 的 海 景 住 宅 外 销 型 特 点 非 常 明 显 ， 珠 海 以 外 的 客 户 约 占 78 成 ， 其中 港 澳 客 户 和 内 地 客 户 各 占 一 半 左 右 。在 九 十 年 代 后 期 ， 由 于 国 家 宏 观 调 控 和 珠 海 经 济 增 长 速 度 下 降 ， 造 成 珠 海 房 地产 市 场 的 整 体 低 迷 ， 尤 其 是 外 销 市 场 客 源 明 显 下 降 ， 海 景 住 宅 的 价 格 有 较 大 幅 度 的下 滑 ， 部 分 项 目 开 发 速 度 减 缓 甚 至 造 成 烂 尾 。
