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06-3-15简本西宁朝阳物流园区发展建设可行性报告正式稿.doc

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1、青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简 本核工业第二研究设计院深圳市安必行物流顾问有限公司二 OO 六年二月二十二日青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本目 录前 言 一、朝阳物流园区项目 总论 3(一)项目可行性研究 报告编制原则与依据 .3(二)项目内容 .3(三)项目投资估算及资金筹措 .4(四)项目盈利状况 .4(五)项目研究结论 .4(六)项目研究重点 .4二、朝阳物流园区开发建设的市场环境分析 5(一)青海省、西宁市及西藏的社会经济发展现状及趋势分析 .5(二)青海省、西宁市物流需求市场分析 .6(三)青海省、西宁市物流业及物流企业现状分析 .12三、朝阳物流园区的现状、存在

2、的问题和发展优势 .15(一)园区现状 .15(二)园区发展中的困难、存在的问题及不利因素分析 .15(三)园区发展现代物流的优势和有利因素 .16四、朝阳物流园区开发建设的必要性和指导原则 .17(一)园区开发建设的必要性 .17(二)园区开发建设的指导原则 .17五、朝阳物流园区建设选址与用地分析 .18(一)园区建设选址分析 .18(二)园区用地分析 .18六、朝阳物流园区的战略定位、运作管理模式、发展目标与开发策略 .20(一)园区的战略定位 .20(二)园区的业务模式与运作管理模式 .21(三)园区发展目标 .22(四)园区开发策略 .23七、朝阳物流园区建设内容、建设规模及实施进度

3、计划 .24(一)园区建设项目规划 .24(二)园区建设规模 .27(三)园区规划建设项目布局图 .27(四)园区基础设施规划 .29(五)园区开发建设施进度计划 .29八、朝阳物流园区交通环境分析与交通组织规划 .30(一)园区的交通现状分析 .30(二)园区项目交通发生量 .31(三)园区道路交通规划 .32(四)园区内部交通组织 .34(五)园区外部交通组织 .34(六)园区交通分配 .34(七)园区未来交通状况评价 .342(八)园区停车及人行道 .35(九)园区道路情况表 .35九、朝阳物流园区的管理组织、招商与整体形象推广策略 .36(一)园区管理组织 .36(二)园区招商策略 .

4、37(三)园区宣传推广策略 .37十、朝阳物流园区信息化建设初步规划 .38(一)园区信息化建设的目标 .38(二)园区信息化建设基础结构建设规划 .38(三)园区信息化建设网络与信息安全体系规划 .39(四)园区信息化建设投资估算与投资机制 .40十一、朝阳物流园区环境保护措施 .42(一)大气环境保护措施 .42(二)水环境保护措施 .42(三)噪声环境控制措施 .42(四)固体废弃物 .42十二、朝阳物流园区投资规模、资金来源及经济效益初步分析 .43(一)园区投资规模与资金来源 .43(二)园区经济效益初步分析 .45(三)园区社会效益分析 .46十三、朝阳物流园区投资风险及应对策略

5、.47(一)投资风险 .47(二)应对策略 .47十四、省市政府对朝阳物流园区开发建设的支持性政策措施 .48(一)全面落实国家、省市政府已出台的各项扶持和优惠政策 .48(二)园区基础设施配套方面的支持 .48(三)园区建设过程中的支持性政策 .48(四)园区经营过程中的支持性政策 .49(五)省市政府各部门全力支持园区的建设与经营 .49十五、项目评价结论与建议 .50(一)结论 .50(二)建议 .50附录 1 朝阳物流园区规划建设项目表 .51附录 2 经济分析数据表(略) .52青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本前 言近年来全国现代物流业发展很快,各地政府部门和有关企业在抓住

6、有利时机,积极参与。西宁市具有发展现代物流的区位优势和发展综合物流业务的基础条件。在承担“青藏高原”传统商贸功能的同时,又成为西北地区现代物流的重要节点。西宁市社会消费品零售总额占全省 60%以上,具有较强的物流生成能力,以西宁为枢纽,以公路铁路为主、航空为辅,辐射全省各地的物流网络已初具规模。鉴于此,青海省政府提出建设符合现代物流业发展要求的朝阳物流园区,并给予资金和优惠政策支持,加快西宁市物流业的发展,带动全省物流业的发展,为青海省乃至更为西北区域经济提供必要的支撑。 2005年 9月省政府成立了朝阳物流园区建设领导小组办公室,专门负责朝阳物流园区的规划、开发、建设等工作。省市政府领导多次

7、召开朝阳物流园区建设现场办公会,研究园区建设问题。因此,朝阳物流园区建设领导小组办公室根据省市政府领导的指示和自身工作需要,委托了核工业第二研究设计院和深圳市安必行物流顾问有限公司,对朝阳物流园区的开发建设进行了可行性研究,提出了青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告 (以下简称可行性研究报告) 。可行性研究报告充分分析了青海省、西宁市社会经济发展和物流业发展情况,进行了深入全面的市场需求现状分析与预测,指出了建设“青海朝阳物流园区”的必要性和有利条件,确定了“青海朝阳物流园区”的战略定位、功能分区和运作管理模式,提出了“青海朝阳物流园区”的发展目标和开发策略,完成了“青海朝阳物流园区”建设内

8、容与效益分析。可行性研究报告包括十五个方面的内容。并根据委托单位的要求,制作了青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本 。“青海朝阳物流园区”的建设将成为西宁市乃至整个青海省新的经济增长点,具有良好的经济效益和社会效益,同时对于完善西宁市作为西北地区中心城市的整体功能,提升西宁市在西北区域经济中的战略地位,促进城市经济结构的战略升级都具有重大而深远的意义。本报告的研究得到了青海省经委、发改委、商务厅、统计局、交通厅、西宁市规划建设局、国土局、房产局、外经贸局、发改委、交通局、海关、省物流领导小组办公室、朝阳物流园区建设领导小组办公室等相关部门以及城北区、省物产集团、朝阳物流园区各企业的大力支

9、持和帮助,在园区开发的市场环境分析方面参阅了青海省现代物流发展规划 、 青海省国民经济和和会发展第十一个五年规划纲要 、 朝阳物流园区概念性规划等资料,在此向相关单位和作者表示感谢。核工业第二研究设计院深圳市安必行物流顾问有限公司2006年 2月 22青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本3一、朝阳物流园区项目总论(一)项目可行性研究报告编制原则与依据1、编制原则本报告涉及的内容及数据真实、合理,具备可操作性;符合国家产业发展和相关法律法规;符合西宁市和青海省经济与物流业发展战略方向,项目实施能够实现明显的社会效益和经济效益。2、编制依据国家发改委、商务部等九部委局:关于促进我国现代物流发

10、展的意见 ;青海省经济委员会等十四部门:青海省发展现代物流业若干政策意见 ;青海省发展与改革委员会:青海省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ;青海省现代物流发展规划 ,2005 年 5 月;西宁市规划建设局:朝阳物流园区概念性规划 ,2005 年 9月;青海省经济委员会:青海省物流发展纲要 ,青经运2005115 号;2005 青海统计年鉴 ,2005 年 8月;2005 西宁统计年鉴 ,2005 年 7月;国务院批准的西宁人民政府编制西宁城市总体规划 ,2006 年 1 月 13 日;本项目组收集调研的大量资料等。(二)项目内容本项目将建设一个综合性的物流园区,从西宁市、青海省及周边地

11、区的流通业和物流业现状出发,以建设“青海朝阳物流园区”为契机,以改造和提升西宁市、青海省及周边地区传统的流通业和物流业水平为目的,大力发展现代物流业、现代流通业(专业市场) 、物流 CBD,积极构建布局合理、功能完善的现代化综合物流园区,把青海朝阳物流园区建设成为融物流、商流、资金流、信息流于一体,以现代物流、商品展示与交易为主的市域配送、区域物流、公铁联运、供应链管理、保税物流、国内货代、城际快运、商品批发零售展示、物流 CBD(商务配套) 、电子商务等多种功能于一园的立足西宁、服务青海省、4辐射周边地区的大型现代化综合物流园区。园区由生活消费品物流配送区、生产资料物流配送区、商品展示与交易

12、区、物流 CBD、公铁联运区、第三方物流区、保税物流区等七大功能区及一个电子商务平台构成。园区总占地面积 131万平方米,本次规划新建面积 100万平方米,建筑面积 132万平方米,其中第一期项目占地面积 64万平方米,建筑面积为 92万平方米,第二期项目占地面积 36万平方米,建筑面积 40万平方米。(三)项目投资估算及资金筹措本项目总投资 19.4875亿元人民币,其中第一期投资 13.75亿元人民币,第二期投资 5.75亿元人民币。本项目开发建设资金来源如下:(1)西宁市政府投资 1亿元,由西宁市财政解决;(2)园区管理委员会投资 0. 7293亿元;(3)入园企业投资 17.7582亿

13、元。(四)项目盈利状况本项目收入主要为物流配送收入、交易收入、联运收入、加工收入、仓储收入、物业收入、商务与信息服务收入等,参照西宁市及周边地区市场调研情况,本项目建成后年经济总量(物流配送货值与商贸总交易额)为 142亿元人民币,年实现利润 3.8亿元人民币,税金 1.6亿元人民币。(五)项目研究结论本项目符合国家、青海省和西宁市产业政策的导向,符合西宁市和青海省经济与物流业发展战略方向,本项目所处的地理位置优越,园区周边经贸和物流量较大,本项目定位准确,拟定的建设规模科学合理,其投资效率相对较高,能带来可观的税收和几千个就业岗位,带来巨大的经济效益和社会效益,本项目的开发有各级政府的大力支

14、持和关心。因此,本项目开发建设具有必要性和可行性。青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本5(六)项目研究重点本项目的研究重点是园区的用地分析、战略定位与发展目标和园区的开发策略、建设内容、建设规模、交通规划、管理、经济评价、政府支持性政策等实施措施。二、朝阳物流园区开发建设的市场环境分析(一)青海省、西宁市及西藏的社会经济发展现状及趋势分析1、青海省经济发展现状及趋势分析(1)总体情况国民经济持续快速发展。2004 年全省生产总值 465.73 亿元,按可比价格计算,比上年增长 12.3%;人均生产总值突破 1000 美元,达到 8606 元人民币,比上年增长 11.2%。第一产业增加值

15、57.81 亿元、第二产业增加值 227.06 亿元、第三产业增加值 180.86 亿元,一、二、三产业增加值占全省生产总值的比重分别由上年的 11.8 :47.2:41 转变为 12.4 :48.8 :38.8。 (2)青海省工业经济近几年工业生产快速增长。2004 年全省全部工业增加值达 158.64亿元,按可比价格计算,比上年增长 22.1%。全年四大支柱产业创造增加值 70.75亿元,比上年增长 34.9%。 (3)青海省商贸经济消费品市场繁荣活跃。2004 年社会消费品零售总额达 115.60 亿元,比上年增长 12.6%。按城乡分:城市的消费品零售额 74.95 亿元,增长 13.

16、3%;县及县以下(农村)的消费品零售额 40.65 亿元,增长 11.3%。2004 年海关进出口总额 5.76 亿美元,比上年增长 69.7%。(4)青海省经济发展预测预计到 2010年全省生产总值将达到 825.07亿元,工业总产值将达到817.42亿元,社会消费品零售总额将达到 204.79亿元,到 2015年全省生产总值将达到 1328.78亿元,工业总产值将达到 1316.46亿元,社会消费品零售总6额将达到 329.82亿元。3、西宁市的经济发展及趋势分析(1)西宁市总体情况西宁市国民经济保持健康快速增长。2004 年全市实现地区生产总值 174.74亿元,按可比口径计算,比上年增

17、长 14.8%,占青海省生产总值的比例为37.52%,其中:第一产业实现增加值 10.61亿元,增长 5.0%;第二产业实现增加值 87.52亿元,增长 21.1%, ;第三产业实现增加值 76.61亿元,增长 9.5%。人均地区生产总值达 8484元,增长 13.9%。(2)西宁市工业经济西宁市近几年工业投入加大,产品结构调整步伐加快,重点企业生产形势较好,工业生产快速增长。2004 年全市实现工业增加值 62.88亿元,比上年增长 26.37%(按可比价格计算,下同) ,占全省工业增加值的比例为 39.64%。(3)西宁市商贸经济西宁市消费需求稳步上升。2004 年社会消费品零售总额市级占

18、 87.09%,县及县以下共占 12.91%。全年社会消费品零售总额 71.62亿元,增长 12.64%,占全省社会消费品零售总额的比例为 61.96%。全年实现外贸进出口总额 50837万美元,增长 75.46%。 (4)西宁市经济发展预测预计到 2010年全市生产总值将达到 309.56亿元,工业总产值将达到365.17亿元,社会消费品零售总额将达到 149.24亿元,到 2015年全市生产总值将达到 498.55亿元,工业总产值将达到 588.11亿元,社会消费品零售总额将达到 275亿元。4、西藏经济发展现状及趋势分析2004年西藏生产总值实现 211.54亿元,按可比价格计算,比上年

19、增长12.2%。2004 年实现社会消费品零售总额 63.70亿元,比上年增长 9.3%。5、青藏铁路建成开通对青海省、西宁市经济发展的作用青藏铁路的建成,对青海的生产力布局、产业结构优化产生重大影响,将拓展青海的发展空间,促进青藏两省区的经济技术合作,利用西藏优势资源,发展青海加工工业,实现优势互补;发展青海与尼泊尔、印度等南亚诸国的对外青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本7贸易。青藏铁路开通,西宁可以成为西藏的“采购基地” ,也将大大促进西宁市商贸旅游业的发展。(二)青海省、西宁市物流需求市场分析1、青海省物流需求市场分析(1)社会物流总费用额在未来的五年内,青海省的社会物流总费用预

20、计如表 2-1:表 2-1 青海省 2006 年2010 年社会物流总费用额预测 单位:亿元2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年生产总值 563.53 619.89 681.88 750.06 825.07 社会物流总费用额 120.03 132.04 145.24 159.76 175.74 (2)货物运输量预计到 2010年青海省货物运输量将达到 9988.9万吨,到 2015年货物运输量将达到 14009.9万吨,到 2010年货物周转量将达到万吨公里,到 2015年货物周转量将达到万吨公里。(3)青海省物流市场需求的特点青海省 80%以上的消费品是外省流

21、入,80%以上的消费品是在西宁市集散、分拨、配送。以西宁市和格尔木为物流集散中心,流通网络已初具规模。青海省工业产品物流需求主要是运输及其相关业务。随着青藏铁路正式投入运营,西宁市的商业物流中心地位将进一步强化,物流市场需求将进一步持续增长。2、西宁市商业物流需求分析(1)西宁市批发零售商业发展现状及物流配送现状分析批发、零售业总体情况分析2001年以来西宁市社会消费品零售总额详见表 2-2: 表 2-2 2001年以来西宁市社会消费品零售总额详表 (单位:亿元)2001年 2002年 2003年 2004年2005年(预计)社会消费品零售总额 57.60 63.47 63.58 71.62

22、81西宁市社会消费品品种结构分析82004年西宁市主要社会消费品分类销售额及排名如表 2-3: 表 2-3 2004年西宁市主要社会消费品分类销售额及排名表 单位:亿元品 类 销售总额 名 次食品类 26.94 1服装针织类 5.46 2家电类 4.60 3日用品及日化用品类 4.16 4中西药品类 3.96 5书报杂志类 1.80 6这六类商品 80%以上由外地输入,需要在本市集散、分拨、转运和配送,因此会产生相当规模的物流服务需求。 西宁市批发、零售业特点分析一是商业业态发展变革的格局业已形成,新兴业态蓬勃发展,传统业态日益萎缩。二是竞争势态开始形成,不同形式的商业促销活动此起彼伏;三是连

23、锁化已经成为商家扩张竞争的有力武器。四是零售商之间的竞争,正在快速演变为以各自的核心供应商为后盾的企业链之间的竞争。批发、零售商业企业对物流配送需求的分析截止 2005年 10月,西宁市烟草公司以 5.83亿元的销售额,排名西宁商业销售额第一名,青海百货股份有限公司、西宁华联超市分别以 2.26亿元、1.52亿元位居第二、第三名。在 10大零售企业中,有 8家是现代连锁企业。大中型零售企业自建配送中心的比例为 20%,80%的零售企业是通过供应商负担提供物流配送服务。零售商业对第三方的物流配送的业务将大大增加,为西宁现代物流业提供了广阔的发展空间,同时,也对物流企业提出了较高的要求。批发、零售

24、商业的物流配送量现状分析批发、零售商业的主要商品物流配送量如表 2-4: 表 2-4 单位:亿元品 类 销售总额 物流配送率 物流配送容量食品类 26.94 60% 16.16服装针织类 5.46 80% 4.37青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本9家电类 4.60 95% 4.37日用品及日化用品类 4.16 90% 3.74中西药品类 3.96 90% 3.56书报杂志类 1.80 90% 1.62合计 46.92 33.82结论通过对西宁市批发零售企业物流运作情况的调研和分析,我们可以得出: 西宁市批发零售商品配送市场容量具有一定规模,批发零售商的 2004年配送容量达 57.3

25、亿元。 目前批发零售企业的内部配送中心一般规模较小,集约化程度低,物流管理和物流运作水平低。 批发零售商出于成本的考虑和物流配送效率的提高,对第三方物流配送服务有较为旺盛的需求。 由于食品类、日化用品等快速消费品以及家电、中西药品等商品需求量大、周转快,对于物流配送的时间要求高,适宜于第三方集约化的物流配送管理。(2)西宁市专业市场发展现状及物流配送现状分析在西宁市现有商业格局中,专业市场占有重要的地位。生产资料主要是通过专业市场来销售,相当部分的生活消费品也是通过专业市场来销售。截止到 2005年 10月,西宁市共有 135个商品交易专业市场,其中,消费品综合市场有 84个,农副产品市场有

26、15个,工业消费品市场有 13个。全省10个年交易额亿元市场中,西宁地区有 8个,朝阳金属建材交易市场是青海省最大的生产资料交易市场,其钢材年交易量占全省的 80%,木材占 60%,轻化建材占 70-80%。 西宁市专业市场销售商品品种结构分析家居、装修装饰材料 2004年消费量为 2.95 亿元,;金属材料 2004年销售额达 9.3 亿元。机电产品 2004年销售额达 2.7 亿元。木材 2004年销售额达 1.2 亿元。这四大类商品 90%以上由外地输入,需要在本市集散、分拨、转运和配送,因此会产生 15亿元货物价值的物流服务需求。 10专业市场物流配送现状分析西宁市专业市场的主体是各类

27、批发商,其业务以批发为主,零售为辅。从流入方向来看,西宁市各专业市场的产品 80%以上来自外省。从流出方向来看,约 50%的产品在本地销售,另外 50%的产品销往省内各地。大中型批发商都自设仓库或堆场,仓库或堆场主要是租用;小型批发商则主要是以门店兼作仓库。根据实地调查了解到,40%的销售由商家自己直接送货,60%由买家自提,外包物流配送业务非常少。(3)西宁市商业物流未来发展分析西宁市商业企业物流社会化程度不高,尤其是以批量小、品种多、频次高、时间性要求强为特色的零售企业物流缺乏有效的后勤支持,以后的物流“外包”业务需要从集中于干线运输、仓储等传统项目转向市内配送、物流总代理等高增值、综合性

28、服务业务。有 40%的商业企业在寻找新的物流代理商,部分企业的自理物流将转交第三方物流运作。西宁市社会消费品零售总额预测(20062010 年)及社会消费品配送容量预测(20062010 年)见表 2-5: 表 2-5 单位:亿元2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年社会消费品零售总额 91.53 103.43 116.88 132.07 149.24物流配送容量 73.22 82.74 93.50 105.66 119.39(4)西宁市商业物流设施需求分析西宁批发零售商业发展对物流设施总体需求分析表 2-62005年 2006年 2007年 2008年 2009

29、年 2010年社会消费品零售总额(亿元) 81 91.53 103.43 116.88 132.07 149.24物流配送容量(亿元) 64.8 73.22 82.74 93.50 105.66 119.39仓储面积需求预测(万平米) 43.2 48.81 55.16 62.33 70.44 79.6(按 1.5亿元/万平方米物流配送当量值预测)分类产品对物流设施总体需求分析青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本11表 2-7 单位:万平方米品 类 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年食品类 13.76 15.55 17.57 19.85 22.43服装针织类 2.7

30、9 3.15 3.56 4 4.55家电类 2.8 3.16 3.57 4.03 4.55日化用品类 2.39 2.7 3.05 3.45 3.9中西药品类 3 3.43 3.87 4.37 4.95书报杂志类 1.03 1.17 1.32 1.50 1.99钢材 7.88 8.91 10.07 11.37 12.85家居、装修装饰材料 3.91 4.41 4.99 5.63 6.36机电产品 4.02 4.52 5.10 5.73 6.44木材 1.22 1.39 1.57 1.77 2.01合计 42.8 48.39 54.67 61.7 70.03(5)西宁市商业物流运作现状分析总体来看

31、,西宁市物流业正处于由传统物流向现代商业物流转型的时期,物流类相关企业规模偏小、专业化程度较低、信息化水平较落后,在整体服务上看大部分还处于仓储、运输等传统、单一的物流环节服务上,对于现代物流所要求的能够提供综合性一体化的物流服务而言,还有一定的差距。(6)西宁市商业物流设施需求缺口分析目前西宁市正规商业物流仓储设施共 19多万平方米,80%集中在朝阳物流园区,临时性商业仓储设施约 15万多平方米,分散在市内各地,合计 35万平方米。随着城市的快速发展,朝阳物流园区建设时约 12万平方米将拆掉,临时性商业仓储设施也应拆掉 50%。因此,在未来五年,在不新建的情况下,可用商业物流仓储设施共 15

32、多万平方米,西宁市符合现代商业物流配送需求的仓储设施将出现大缺口,见表 2-8表 2-8 西宁市商业主要商品物流仓储设施缺口情况表 单位:万平方米2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年需 求 42.8 48.39 54.67 61.7 70.03供 给 15 15 15 15 15差 额 27.8 33.39 39.67 45.7 55.033、西宁市工业物流市场需求分析(1)西宁市工业物流现状分析西宁市工业的特点是,162 家大中型工业企业大部分都是重化工业,所运12物资主要为附加值低的资源类产品,如氧化铝、硅铁等,这些大宗货物最合适的运输方式就是铁路运输,这些

33、大型工业企业绝大部分都拥有铁路专用线以及相应的仓储设施,自然这些大型工业企业对外部的物流设施也不会产生较大需求量。但西宁市铁路短期内明显运力不足,须通过公路分流。以散货率 20%来预测 2006-2010年西宁市工业产品发运所产生的仓储设施需求,结果详见表 2-9: 表 2-9 单位:万平方米2006年 2007年 2008年 2009年 2010年工业产品仓储设施需求 4.2 5 5.6 6.6 7.64、西宁市外贸物流市场需求分析目前西宁市进出口的矿产品都是由铁路运输,一般上下货都通过铁路专用线。其它产品则视情况而定,公路、铁路都有。2004 全年集装箱运输量为 1万标箱(TEU) ,总量

34、太小,西宁市进出口业务虽有较大增长,但总量不大,可以考虑在西宁设置一个中型保税中心和集装箱堆场。综上所述,随着青海省、西宁市社会经济的快速发展,未来五年,西宁市需要几十万平方米的物流配送设施、一个中型货运物流中心和一个中型保税中心与集装箱堆场。(三)青海省、西宁市物流业及物流企业现状分析1、青海省物流业发展现状及发展趋势(1)青海省物流业发展现状2004年全年交通运输业共完成货物周转量 139.47亿吨公里,比上年增长9.1%。全年完成货运量 6655.93万吨,比上年增长 9.2%。公路运输量占运输总量的比例在 77%以上,铁路运量所占比例不大于 20%;公路运输周转量占总运输周转量的比例在

35、 32%-38%之间,铁路周转量所占比例在 60%左右。青海省物流业中公路运输和铁路运输为主要方式,铁路承担了长距离的、大宗的运输,公路承担了大部分省内运输。近年来伴随着经济的快速增长,青海省物流基础设施条件逐步改善,现代青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本13物流业开始起步,主要表现在以下几个方面:社会物流量不断扩大以城镇为依托的流通网络和市场体系基本形成第三方物流企业正在发展。(2)青海省物流园区(中心)发展规划青海省物流业发展近期目标(2004 年-2010 年)中提出,通过整合社会物流资源,全省建成 3个物流园区、4 个物流中心和一批配送中心,形成若干具有较强集聚辐射功能的物流枢

36、纽,基本建成以中心城市为依托,与区域经济发展水平相适应的有效协作、布局科学的区域物流格局;远期(2011 年-2020 年)全省建成 4个物流园区、15 个物流中心和一批配送中心。(3)青海省物流发展趋势物流业服务质量不断提高,物流组织将趋向规模化青海省物流业的发展将趋向信息化青海将形成一批社会化的物流中心、配送中心物流与商流、信息流将趋向一体化。(4)物流主要指标预测预计到 2010年青海省货物运输量将达到 9988.9万吨,到 2015年货物运输量将达到 14009.9万吨,到 2010年货物周转量将达到万吨公里,到 2015年货物周转量将达到万吨公里。2、西宁市物流业发展现状西宁市物流业

37、发展决定了青海省物流业的发展,是青海省物流业发展的龙头,与省内其它地区相比,西宁市物流具有规模大、功能全、辐射半径长,满足经济社会发展要求能力较强的基本特点。西宁市物流企业主要集聚在朝阳物流园区。(1)西宁市交通运输业发展现状2004年货运总量 2367万吨,增长 16.18%,占青海省货运量的 35.56%,货物周转量 80亿吨公里,增长 18.97%,占青海省货物周转量的 57.36%。主要特点是,西宁地区是全省运力的半边天,西宁地区是青藏高原区内外公路货运的交通主枢纽。西宁市铁路承担着进出西宁乃至青海的大宗货物运输,但短期内明显运力不足。(2)仓储企业发展现状14仓储基础设施集中连片,朝

38、阳地区集中了全市 80%正规封闭式仓库设施,13万多平方米所有权结构多元化,社会化服务程度高市场集中度高,规模经济明显与有形交易市场和公路运输市场联系紧密。(3)西宁市货运场站设施情况西宁市目前没有成形货运市场,只是依托西宁火车站(东货场) 、朝阳东路、依托西宁火车西站、依托海湖桥蔬菜批发市场、南山路沿线自发形成了 5处有市无场的货运“市场” ,均为面向全省的干线运输(市内运输一般为自货自运) ,都是沿街为市。(4)西宁市物流业发展中存在的问题现代物流体系尚未真正建立,运输、仓储、有形交易市场等物流重要领域尚处于各自封闭、独立运行的状态,网络化、系统化程度很低。物流信息渠道闭塞,信息发布、采集

39、、分析手段仍以传统的人工作业为主,信息化技术水平低,信息资源共享性差,利用率低。现有物流设备尚需改善,货架、托盘、专业装卸设备等标准化设施很少。物流行业自律组织发展缓慢,缺少统一的行业标准,全行业自我规范、自我管理、自我协调能力弱,行业协会的作用尚未得到充分发挥。当前物流市场还比较混乱,各种所有制的物流企业无序竞争,缺乏统一的法律、法规规范市场行为。专业物流企业少、服务水平低,物流服务企业规模偏小。缺乏现代物流人才与现代物流概念的理解尚处于模糊阶段。(6)西宁市物流发展规划西宁市主要是发展青海朝阳物流园区、西宁农副产品物流中心、西宁畜产品物流中心及建设一批现代化第三方物流企业。(7)西宁市物流

40、业发展趋势物流业将集中发展,形成以朝阳物流园区为主、各工业园区物流中心为辅的物流发展格局。传统物流企业向现代物流企业转变,涌现出一批现代化第三方物流企业。工商企业会将自己的物流业务不断分离出来。物流主要指标预测青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本15预计到 2010年西宁市货物运输量将达到 3551.8万吨,到 2015年货物运输量将达到 4981.6万吨,到 2010年货物周转量将达到万吨公里,到 2015年货物周转量将达到万吨公里。16三、朝阳物流园区的现状、存在的问题和发展优势(一)园区现状1、地理位置朝阳物流园区位于西宁城北区东南部。由东面宁大高速公路、南面祁连路、西面朝阳东路、

41、北面天峻路围合的区域,总规划用地面积约为 1.31平方公里,宁大铁路由南向北从中间穿过。2、市政设施状况朝阳物流园区外围主要道路有朝阳东路、宁大高速公路、祁连路和天峻路四条,其中朝阳东路为城市主干道,天峻路为城市快速路,祁连路为城市主干道,宁大高速公路为通往大通的高速路。朝阳物流区内部主要城市道路有门源路,其它道路为各村或企业自建的小支路。外围道路状况较好,区内道路状况很差,铁路对路网的分隔严重,车辆进出十分不便。3、企业(单位)情况朝阳物流园区主要企业(单位)有 47家,其中物流相关企业 19家,包括专业市场、储运企业、铁路运输企业、百货储运、医药配送和内部储运业等。 4、用地构成情况总用地

42、面积平方米,未用用地平方米,已划拨出让租用宗地 44宗,现已建设用地平方米,其中,出让土地平方米,划拨土地平方米,其中仓储等物流用地万平方米,工业用地平方米,居住用地平方米,商业用地面积为 85551.53 平方米。5、园区已形成以医药配送、百货储运、铁路运输、生产资料、专业市场等为主的物流企业群,现代物流体系已成雏形。(二)园区发展中的困难、存在的问题及不利因素分析1、 交通路网结构存在重大缺陷,市政设施严重不足;青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本172、园区内部管理不到位,经营环境差;3、园区内企业经营情况不理想,投资能力不足;4、园区规划建设以前的发展政策不明,方向不清,阻碍园区

43、的改造和发展;5、园区物流资源利用率低,效益不高,制约园区的进一步发展;6、现代物流设施、物流人才缺乏、信息化程度低。(三)园区发展现代物流的优势和有利因素1、地理位置优越,交通便利;2、园区已拥有一定规模物流设施;3、园区周边存在巨大的支持园区发展的物流业务需求量;4、园区内有较多的土地可用于发展现代物流业;5、省市政府高度重视、大力支持、政策优惠。18四、朝阳物流园区开发建设的必要性和指导原则(一)园区开发建设的必要性1、园区开发建设是青海省及西宁市实现物流发展战略的需要;2、园区开发建设是西宁发展现代物流业成为区域性物流中心城市的需要;3、园区建设是完善西宁城市功能,把西宁建成区域性商贸

44、中心的客观需要;4、园区开发建设是提高园区物流资源的利用效率和长期健康发展的需要;5、开发建设朝阳物流园区可以为城北区和西宁市培育一个重要的新的经济增长点;6、建设朝阳物流园区是整合现有物流资源的需要,提高社会效益和企业经济效益的需要;7、朝阳物流园区的建设有利于青藏高原物流体系的完善和发展。(二)园区开发建设的指导原则朝阳物流园区的开发建设要坚持“尊重历史,结合现实,抓住机遇,整合资源,服从规划,企业开发,政策支持,搞好服务”的原则。在建园方式上,采取“省市共抓,形成合力,突出重点,带动全面” 。成立由省上各有关部门和市规划建设、工商、税务、国土、交通、城北区政府等部门以及园区内物流企业为成

45、员的物流园区建设领导小组,负责园区建设过程中有关问题的协调服务和建设工作。在条件成熟时,成立园区管理委员会,负责物流园区的开发建设工作。青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本19五、朝阳物流园区建设选址与用地分析(一)园区建设选址分析朝阳物流园区作为一个综合型的物流园区,其选址符合上述原则:1、选址符合西宁市城市总体规划 ;2、位于城市中心区的边缘地区,地理位置优越;3、有铁路和公路两种运输方式连接;4、园区内有大片面积可作重新规划开发;5、园区已有一定的业务和设施基础。(二)园区用地分析1、建设用地地价分析朝阳东路与宁大铁路间的土地主要为三级用地,宁大铁路与宁大高速路间的土地为四级用地。

46、根据西宁市国土局的建议,宁大铁路与宁大高速之间土地实际地价可按 375元/平方米,合 25万元/亩的标准来计算,宁大铁路与朝阳东路之间土地实际地价可按 525元/平方米,合 35万元 /亩的标准来计算。2、建设用地整合策略及可规划用于物流的土地面积估算(1)对居住用地的整合策略居住用地总面积为平方米,其中楼房较新的居住用地面积为 83847平方米,予以保留,详见图 7-1中白框部分;楼房较旧的居住用地面积为平方米,可以全部推倒再利用,整合用作物流用地,原住户重新安置。(2)对未开发的平方米土地,全部征用作物流用地;(3)对划拨土地.17 平方米,全部征用作物流用地;(4)对村住宅用地和村对外出

47、租用地平方米,全部征用作物流用地。以上为园区可整合征用的土地,计平方米(不含居住整合用地) ,占总用地面积的 74.9%。(5)园区可规划的物流用地面积估算及用地规划20可规划用于物流的土地,主要包括,未开发土地平方米、推到较旧的楼房用地平方米、已用的物流用地平方米、工业用地.8 平方米、村对外出租用地32525平方米,合计为平方米,占总用地面积的 83.46%。(6)园区可规划用地面积分配与性质园区用地大致按物流配送区、商品展示与交易区、物流 CBD、保税物流与集装箱中心、预留物流用地、道路用地和绿化用地进行分配。详见表 5-1表 5-1 园区规划用地面积分配表序号 功能区名称 占地面积(含

48、绿地)(万平方米)百分比 用地性质园区总面积 109.31 物流配送区 61.1 55.9% 物流或工业用地2 商品展示与交易区 26.1 23.9% 商业用地3 物流 CBD 3 2.8% 商住用地4 保税物流与集装箱中心 4 3.7% 物流或工业用地5 预留物流用地 6 5.4% 物流或工业用地6 道路用地(详见表 8-20)9.1 8.3% 物流或工业用地其中 绿化用地 19.7 18% 物流或工业用地4、建设用地整合利用策略园区可规划用于物流的土地必须按园区发展建设可行性研究报告要求和园区控制性详细规划要求利用。(1)对按园区规划要求开发的企业和项目按园区政策鼓励其开发;(2)对不积极

49、按园区规划要求开发的企业由园区收回土地对外招商开发;(3)对园区征用的原未利用土地按规划要求对外招商开发,重点引进国内外知名物流企业和先进、重点物流项目;(4)鼓励在园区内有土地使用权但无力开发的企业按园区规划要求对外合作开发;(5)不按园区规划要求开发的项目,一律不准开工。青海朝阳物流园区发展建设可行性研究报告简本21六、朝阳物流园区的战略定位、运作管理模式、发展目标与开发策略(一)园区的战略定位从西宁市、青海省及周边地区的流通业和物流业现状出发,以建设“青海朝阳物流园区”为契机,以改造和提升西宁市、青海省及周边地区传统的流通业和物流业水平为目的,大力发展现代物流业、现代流通业(专业市场) 、物流CBD,积极构建布局合理、功能完善的现代化综合物流园区,把青海朝阳物流园区建设成为融物流、商流、资金流、信息流于一体,以现代物流、商品展示与交易

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