1、房企宜顺楼市风向而为城市开发 URBANDEVELOPMENT2008JU07文/张远索2007 年年底,市场嗅觉最为灵敏的深圳,广州等南方城市房价涨幅疲态尽显,甚至部分楼盘出现降价.京城楼市随之患上此轮“流感“, 进入 2008 年以后交易量明显萎缩,诸多楼盘或明或暗降价促销.房价下跌“有心无力在不限制家庭拥有套数的情形下,作为生活必需品,房地产投机和炒作极易盛行.大量投机需求的存在又会在短时间内成倍地助推房价,同时会迅速激活真实需求群体看涨心理,使其盲目跟风高位接盘,大量居民自住需求提前释放.“ 羊群效应“ 旦出现,房价的钟摆极易超越其理想的平衡点,达到所谓的虚高水平.从房价收入比来看,我
2、国远超出国际理想值,日益加剧的贫富差距使得中低收入人群彻底丧失购房能力,当其可支配收入不能更高地支付房租时,虚高房价可能带来的危机会先让投机者和以习惯享受多套住房租金收入的富人感到一丝阴目前楼市风向正转,市场观望气氛凝重.在目前的房价水平下,被大浪淘沙过的无房居民,已经丧失了做房奴的机会.在此情形下,楼市游戏的组织者当然不会自始至终自己左手跟右手玩儿击鼓传花.见好就收的炒房群体会先撤出,达到一定数量后高位房价就会掉头向下,旦部分庄家扔牌,就是楼市抗跌能力等待检验的时候,而能真正阻止房价下跌的力量只有真实自住需求.目前楼市的尴尬在于,部分自住性需求被提前“羊群效应“ 掉了 ,剩余自住性需求群体多
3、是工薪和小中产阶层,他们对防止房价过快下跌的贡献程度取决于其未来可支配收入的多少.但近来居民消费价格指数不断攀高,物价上涨幅度较大,因此该群体对“阻止“ 房价下跌可能在相当大幅度内有心无力.降价,开发商顺势而为中央政府意识到高房价已经远离中低收入者购买能力后出台一系列旨在解决其住房问题的政策,形成了较为完整的保障性住房体系.最近几年,政府通过加强保障性住房建设,加大监管力度,不断规范管理机制等措施,切实解决了很多中低收入家庭的住房问题.最关键的是,社会“夹心层“群体住房问题也被纳入其中,政府扩大住房保障政策覆盖面无疑是对虚高房价的一次釜底抽薪.由此可以看出,楼市价格中高回落已成必然.中央高层明
4、白房价的轰然坍塌会给金融系统甚至整个经济带来的危害,自然也清楚放任房价虚高上涨只能使潜在风险进一步聚集,任何对房价中新高的妥协,尽管带来短期的利益,但都无异饮鸩止渴.因此,使房价软着陆是最理想的结果,也定然是政府以后的调控方向.对于房地产开发商而言,割让部分利润,薄利多销,尽快回笼更多资金加大再生产,远好过坚持不降价,与一群已经丧失购买能力的人较真儿.在当前楼市里,开发商学做“猪坚强 “不是明智之举,如果不随市场风向而变,将来可能被证明是“猪“坚强“而已.如果担心一旦降价就导致房价的彻底崩盘,那大可不必.相反,人为作出让步是防止楼市被动一夜崩盘的最好方式,因为房屋是基本生活资料,自住性需求仍大量潜伏存在,同时房价在还没有真正达到中低收入者最想要的价位时,大量投机需求又会产生.此时此景,房地产开发商最应该具备水的品质:顺势而为.固作者系北京联合大学人居研究中心市场调查部主任,中国人民大学土地管理系博士编辑李连元2008.0727
