1、小税种（一）城建税及教育费附加纳税人及纳税范围 计税依据 税率 税收优惠 征收管理及纳税申报纳税人：负有缴纳“三税”义务的纳税人；自2010 年 12 月 1 日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人也征。特点：税款专款专用，属于附加税，根据城镇规模设计不同比例税率，征收范围广。作用：弥补城市维护资金不足，限制对企业乱摊派，调动地方政府进行城市维护和建设的积极性。应纳税额纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税率查补的“三税”应补缴城建税，但不包括三税的罚款和滞纳金，城建税也要同时缴纳滞纳金和罚款经国家税务总局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应计算城建税及教育费附加城建税进口不征，出口不退，
2、随“三税”的减免而减免1、市区 72、县、镇 5%3、其他 1适用税率：一般以纳税人所在地的规定税率执行，但：1、代扣代缴以受托方所在地适用税率为准2、流动经营无固定场所，按经营地的适用税率1、随“三税”的减免而减免；2、对因减免税而需进行“三税”退库的城建税也同时退库3、对进口产品代征的增值税，消费税，不征城建税及教育费附加4、对三税实行先征后返、先征后退、即征即退的，除另有规定，一律不予退（返）还城建税和教育费附加；5、对国家重大水利工程建设基金免征城市维护建设税和教育费附加。（教育费附加类似，税率 3%）纳税环节：缴纳“三税”的同时缴纳纳税地点：缴纳“三税”的地点，四种特殊情况：1、代征
3、代扣“三税”的，其城建税在代征代扣地2、跨省开采的油田，下属生产单位与核算单位不在一个省内的，生产的原油在油井所在地缴纳；由核算单位按照各油井的产量和规定税率，计算汇拨各油井缴纳（这条比较资源税，不要混）3、管道局输油的收入，在取得收入的管道局所在地缴纳（因为其交的营业税是这样）4、流动经营无固定场所，随“三税”在经营地按适用税率缴纳纳税期限：增值税、消费税为 1、3、5、10、15 日或 1 个月，营业税为 5、10、15 或 1 个月；具体的由税务机关根据应纳税额的大小核定，不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。附：印花税的税率万分之零点五 借款合同万分之三 购销合同、建筑安装工程承包合同
4、、技术合同万分之五 加工承揽合同、建筑工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿比例税率千分之一 财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据定额税率 权利、许可证照和营业账簿中的其他账簿小税种（二）关税（1）范围 税率 税收优惠征税对象：准许进出境的货物（贸易性商品）和物品（入境旅客随身携带的行李物品、个人邮递品、各种运输工具上的服务人员携带进口的自用物品、馈赠物品以及其它方式进境的个人物品）纳税义务人：进口货物的收货人、出口货物的发货人、进出境物品的所有人以及推定所有人（携带进境的，为携带人；分离运输的行李，为相应的进出境旅客；邮递方式进境的，为收件人
5、；邮递或其他方式出境的，为寄件人或托运人）关税分类：按征税对象划分：进口关税、出口关税、过境税；按征收的目的划分，财政关税、保护关税；按计征的方法划分：从量、从价、混合关税、选择性关税、滑动关税按差别待遇和特定的实施情况划分：进口附加税、差价税、特惠税、普惠制；按税率制定划分：自主关税、协定关税 进口关税税率：种类：2002 年起，进口关税分为：最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等；计征办法：进口商品多数实行从价税，对部分产品实行：从量税（原油、部分鸡产品、啤酒、交卷） 、复合税（录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机） 、滑准税（新闻纸）暂定税率（优先适用优惠税率
6、或最惠国税率）：部分进口原材料、3零部件、农药原药和中间体、乐器及生产设备；配额税率：小麦、豆油、尿素等部分进口农产品和化肥。出口税率：一栏税率 2040，我国真正收出口关税的只有 20 种，税率低。特别关税：报复性关税、反倾销税与反补贴税、保障性关税。税率的运用：1、进出口货物，应按纳税人申报进口或者出口之日实施的税率征税。2、进口货物到达之前，经海关核准先行申报的，应该按照装载此货物的运输工具申报进境之日实施的税率征税。3、进出口货物的补税和退税，应按该进出口货物原申报进口或出口之日所实施的税率。但有特例情况：原按特定减免后补税，按再次填写报关单申报办理之日税率；保税性质进口货物转内销，按
7、申报转为内销之日税率；擅转，按查获日；暂时进口转正式进口，按申报正式进口之日税率；分期支付租金，分期付税，按再次填写报关单申报办理税率；溢卸、误卸需征，按原运输工具申报进口日实施的税率，无法查明，按补税当天税率；税则归类的改变、完税价格的审定或其它工作差错需补税的，按原征税日期税率；批准缓税进口以后交税，不论分期或是一次交清，按原进口之日税率；查获的走私补税，按查获日期税率。分为法定减免、特殊减免、临时减免法定减免：1、税额在 50 元以下的一票货物，免；2、无商品价值的广告品和货样；3、外国政府、国际组织无偿赠送的物资；4、进出境运输工具装载的途中必需燃料、物料和饮食用品。5、经海关核准暂时
8、进出境的，并在 6 个月内复运进出境的货样、展览品等货物，收货人提供纳税保证的，可暂免6、为境外加工而需进口的料件等，先按实际出口的成品数量免征进口关税；或对进口料件先征进口关税，再按实际际出口的成品数量予以退税7、因故退还的已征出口关税的出口货物和已征进口关税的进口货物，经海关审查属实，可免进、出口关税，但已征关税不予退还8、进口货物有以下情形，海关查明属实，可减免进口关税：A、在境外运输途中或在起卸时，遭受损坏或损失的。B、起卸后海关放行前，因不可抗力遭受损坏和损失C、海关查验时已经破漏、损坏的或者腐烂，经证明不是保管不慎造成的。9、无代价抵偿货物，即进口货物在征税放行后，发现货物残损、短
9、少或品质不良，而由国外承运人、发货人或保险公司免费补偿或更换的同类货物，可以免税。如未退运，其进口的无代价抵偿货物应照章征税。特定减免：包括科教用品、残疾人专用品、扶贫慈善性捐款、加工贸易产品（加工贸易和补偿贸易，进料加工；剩余料件或增产产品转内销时，如果来料加工，进口总值 2%内，价值 3000 元以下免；如是进料加工，进口总值 2%内，价值 5000 元以下免） 、边境贸易进口物资（边民互市每人每日 3000 元以下免关税和增值税，边境小额贸易除烟、酒、化妆品等外，减半征收关税及增值税） 、保税区进出口货物、出口加工区进出口货物、进口设备，特定行业或用途的减免临时减免税小税种（二）关税（2
10、）关税完税价格一般进口货物的完税价格 出口货物完税价格 完税价格中各项费用一、以成交价格为基础的完税价格 二、进口货物海关估价方法进口货物的价格不符合成交价格条件或成交价格不确定的，应按下列顺序估价：1、相同或类似货物成交价格方法注：应在海关接受申报进口之日的前后各 45 天（且有多个价格时适用最低价）相同商业水平且进口数量基本相同，对因运输距离及方式不同，产生的差异应调整2、倒扣价格方法3、计算价格方法4、其他合理方法，但不得使用下列方法：境内生产的货物在境内销售的价格可供选择的价格中较高的价格以计算价格方法规定的有关事项之外的价值或费用计算的价格货物在出口地市场销售的价格出口到第三国或地区
11、的销售价格最低限价或武断虚构的价格进口货物完税价格=货价+运输费用（包括货物运抵中国关境内输入地起卸前的运输、保险和相关费用等）1、需计入完税价格的项目：由买方负担的除购货佣金外的佣金和经纪费。（不包括买方佣金）由买方负担的包装材料和包装劳务费用、以及与该货物视为一体的容器费用与该货物的生产和境内销售有关的，由买方免费或低于成本的方式提供并可以按适当比例分摊的料件、工具、模具、消耗材料及类似货物的价款，以及在境外开发、设计等相关服务的费用与该货物有关的，并作为卖方向我国销售该货物的一项条件，应由买方直接或间接支付的特许权费。 （不包括境内复制权费）卖方直接或间接从买方对该货物进口后获得的收益。
12、2、下列费用如能与货物实付或应付价格区分，不计入完税价格：货物运抵境内输入点后的运输费用；进口关税及其他国内税（主要指增值税和消费税）机械、设备等货物进口后的基建、安装、装配、维修和技术服务的费用。3、对买卖双方有特殊关系的规定 向境内无特殊关系的买方出售相同或类似货物的成交价格按照使用倒扣价格确定的相同或类似货物的完税价格按照使用计算价格确定的相同或类似货物的完税价格以成交价格为基础的完税价格由海关以该货物向境外销售的成交价格为基础确定。包括货物运至境内输出地点装卸前的运输及其相关费用、保险费。其中包含的出口关税，应当扣除；其中支付给境外的佣金，如单独列明，应扣除；未列明，不能扣。如售价中含
13、离境口岸至境外口岸之间的运费、保险费，当扣除。出口货物应纳税额=完税价格出口关税税率海关估价法：1、相同货物2、类似货物3、成本+利润+一般费用+境内运保费4、其它合理方法（不适用倒扣的方法）1、以一般陆、海、空运方式进口货物：运费应计算至卸货口岸（海运） ，目的地口岸（空运、陆运）运费和保险费的实际支出费用计算。无法确定的，运费应按照该货物进口同期运输行业公布的运费率计算；保险费可按”货价+运费” 的 3估算。2、以其他方式进口货物：邮运的进口货物，应当以邮费作为运输及其相关费用、保险费；以境外边境口岸价格条件成交的铁路或公路运输进口货物，海关应按照货价的 1计算运输及其相关费用、保险费；进
14、口货物的自驾进口的运输工具，海关在审定完税价格时，可以不另行计入运费3、出口货物离岸价小税种（二）关税（3）特殊进口货物的完税价格 原产地规定 征收管理及纳税申报加工贸易进口料件及其制成品：1、进口时需征税的进料加工进口料件，以该料件申报进口时的价格估定。 2、内销的进料加工进口料件或其制成品，以料件原进口时的价格估定。 3、内销的来料加工进口料件或其制成品，以料件申报内销时的价格估定。 4、出口加工区内的加工企业内销的制成品，以制成品申报内销时的价格估定。 5、保税区内的加工企业内销的进口料件或其制成品，分别以料件或制成品申报内销时的价格估定。 6、加工贸易加工过程中产生的边角料，以申报内销
15、时的价格估定。保税区、出口加工区货物销往区外、从保税仓库内销的进口货物，以海关审定的价格为完税价；对经审核销售价不能确定的，海关按照一般进口货物估价办法的规定，估定完税价。在保税区、出口加工区或保税仓库中发生的仓储、运输及其他相关费用，应计入销售价。运往境外修理的货物，出境向海关报明，在规定期限内又复运进境的，以海关审定的境外修理费和料件费为完税价格。运往境外加工的，完税价格=境外的（加工费料件费）进境的运保费相关费用暂时进境的，6 个月免税，之后按一般进口货物估价办法估定完税价格。租赁方式进口货物：以租金方式对外支付的租赁货物，租赁期间用海关审定的租金留购的租赁货物，用审定的留购价格申请一次
16、性缴纳税款的，经海关同意，可按一般进口货物估价方法的规定估定。留购的进口货样、展览品和广告陈列品，用留购价格予以补税的减免税货物完税价格海关审定的该货物原进口时的价格【1申请补税时的已使用时间（月）（监管年限12） 】 （类似于按净值征收） ，税率用申报补税时的税率易货、寄售、捐赠、赠送等其它方式进口的货物，应当按一般进口货物估价办法估定完税价格全部产地生产标准：1、在该国领土或领海内开采的矿产品； 2、在该国领土上收获或采集的植物产品； 3、在该国领土上出生或由该国饲养的活动物及从其所得产品； 4、在该国领土上狩猎或捕捞所得的产品； 5、在该国的船只上卸下的海洋捕捞物，以及由该国船只在海上取
17、得的其他产品； 6、在该国加工船加工上述第 5 项所列物品所得的产品；7、在该国收集的只适用于作再加工制造的废碎料和废旧物品； 在该国完全使用上述 1 至 7项所列产品加工成的制成品。实质性加工标准：是指产品加工后，在进出口税则中四位数税号一级的税则归类已经有了改变或者加工增值部分所占新产品总值的比例已超过 30%及以上的。一、关税缴纳（不适用征管法的规定）1、申报时间：进口货物自运输工具申报进境之日起 14 日内；出口货物运抵海关监管区后装货的 24 小时以前2、纳税期限：填发缴款书之日起 15 日内。3、因不可抗力或国家税收政策调整的情形下，经海关总署批准，可延期缴纳，最长不超过 6 个月
18、。二、强制执行1、征收关税滞纳金：关税滞纳金=滞纳关税税额0.5 滞纳天数2、强制征收：如纳税义务人自海关填发缴款书之日起 3 个月仍未缴纳税款，经海关关长批准，海关可以采取强制扣缴、变价抵缴等强制措施。三 、关税退还 （海关发现后应立即退还）如遇到以下情况，纳税义务人可自缴纳税款之日起一年内，书面声明理由，连同原纳税收据向海关申请退税并加算同期银行活期存款利息。1、因海关误征，多纳税款的。2、海关核准免验进口货物，在完税后，发现有短卸情形，经海关审查认可的。3、已征出口关税的货物，因故未将其运出口，申报退关，经海关查验属实的（品种规格原因原状进出境查验属实可退）四、关税补征和追征1、非纳税人
19、责任的，补征期 1 年；（从纳税或放行之日起）2、纳税人责任的，海关在 3 年内追征，并加收滞纳金。五、关税纳税争议：可申请复议，但应先纳税，逾期则构成滞纳，海关有权采取强制执行措施。填发缴款书之日起 30 日内申请复议；海关收到申请之日起60 日内作出复议决定；收到复议决定书之日起 15 日内提起诉讼。小税种（三）资源税（资源税产品不交消费税）征税范围 计税依据税率 税收优惠 征收管理及纳税申报 备注1、开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税2、纳税人在生产过程中，因意外或自然灾害遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府可酌情决定减免。3、国务院规定的其他减税、免税项目，应单独核算。4
20、、2007 年 1 月 1 日起，对地面抽采煤层气也称煤矿瓦斯，暂不征收资源税。5、纳税人在新疆开采的原油天然气，自用于连续生产原油、天然气的。不缴纳资源税；用于其他方面，视同销售。以下的减征或免征：稠油、高凝油和高含硫天然气减征 40%三次采油减征 30%6、进口矿产品不征，相应出口不退纳税义务人：在我国境内开采应税资源的矿产品或生产盐的单位和个人，在自用或销售时一次性征税。1、对外资也征。2、中外合作开采石油、天然气，暂不征收，征收矿区使用费3、独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位（包括个人）为资源税的扣缴义务人2007 年 2 月 1 日起，北方海盐资源税暂减按每吨 15 元征收
21、；南方海盐、湖盐、井矿盐暂减按每吨 10 元征收；液体盐资源税暂减按每吨 2 元征收。税目（征税范围）都是初级原矿1、原油：开采的天然原油征税；人造石油不征税2、天然气：指专门开采或与原油同时开采的天然气，不包括煤矿生产的天然气3、煤炭：原煤征，洗煤、选煤和其他煤碳制品不征4、其他非金属矿原矿（未列明由省政府决定征或缓征）5、黑色金属矿原矿（铁矿、锰矿、铬矿）6、有色金属矿原矿（未列明由省政府决定征或缓征）7、盐。包括固体盐、液体盐 伴采的其它应税矿产品，凡未单独规定适用税额，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收税率实行从量+从价税率，实行级差调节原则 自 2010 年 6 月 1 日起，在新
22、疆开采原油、天然气缴纳资源税的纳税人，改为从价计征，税率为 5%。未列举名称适用的税额，由省、自治区、直辖市人民政府参邻近矿山的税额标准，在浮动 30%的幅度内核定，并报财政部和国家税务总局备案。应纳税额=课税数量单位税额代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量适用的单位税额（独立矿山、联合企业适用本单位的税额标准，其它单位按税务机关核定的税额标准）确定课税数量开采或生产应税产品销售的，用销售数量自用的，用自用（非生产用）数量特殊情况不能准确提供销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算。煤炭按加工产品的还原成原煤数，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量。金属和
23、非金属矿产品原矿，按选矿比折算原矿原油中的稠油、高凝油、稀油划分不清的，按原油以自产液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量；外购的液体盐加工固体盐，所耗用的液体盐已纳税准予抵扣。纳税义务发生时间：销售的，同增值税、消费税自用的，移送使用当天扣缴的，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。纳税期限（同增值税、消费税）按月的，期满 10 日内申报纳税其余的，5 日预缴，次月 1 日起10 内申报纳税并结清上月税款纳税地点：1、凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2、属于跨省开采，生产单位和核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，在开采
24、地纳税，按开采地的销售量及适用税额计算（这条比较城建税，有差别）3、扣缴义务人代扣代缴的，向收购地主管税务机关纳税4、省、自治区、直辖市范围内开采或生产应税产品，纳税地点需调整的，由所在地省、自治区、直辖市税务机关决定凡同时开采多种资源的要分别核算，否则不能享受减、免税规定且从高适用税率。增值税与资源税的结合1、销售的，征资源税，增值税2、自用的，除液体盐连续加工固定盐之外的自用，如投资、福利赠送等，以自用数量为课税数量，征资源税；以平均价格征收增值税3、若是应税产品连续加工成非应税产品，如原矿加工精矿等，征资源税，不征增值税。无法掌握自用原矿数量的，按选矿比或折算比折算原煤数量4、若是连续生
25、产应税产品的，对自用的不征资源税，不征增值税，按加工的应税产品的数量征资源税（如盐的规定）纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。居民煤炭制品、天然气、食用盐仍适用 13%的税率 小税种（四）土地增值税（1） （行为税，转让时）纳税人及征税范围 计税依据与税率 税收优惠 征收管理纳税申报 备注增值率 税率 扣除系数50% 30% 050%100%含 40% 5%100%200%含 50% 15%200%的 60% 35%一、纳税义务人：只要有偿转让国有土地使用权、房地产及地上附
26、着物，并取得收入，都是纳税人。二、征税范围的界定（三点须同时符合） 。1、转让的土地使用权是否属于国家；2、土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让。 （不包括出让，一级市场上的转让）3、房地产是否取得收入三、征税范围的具体判定有关事项 是否属于征税范围1、出售征税：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房产开发建造后出售；存量房地产买卖计算步骤：1、 确定应税收入、扣除项目的金额合计增值额=转让房地产收入准予扣除项目金额2、计算土地增值额及占扣除项目金额的百分比增值率=增值额扣除项目金额3、确定适用的税率，计算应纳税额应纳税额=增值额税率扣除项目 扣除系数1、建造普通标准住宅
27、出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征。超过，全额征收2、因国家征用、收回的房地产，免征。3、因实施城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房产，免征。3、个人转让自用住房：居住5 年的，免征；满 3 年未满 5年的，减半征收；未满 3 年的，征（个税混，未要求唯一住房）1、申报时间：纳税人签订房地产转让合同之日起 7 天内。2、纳税地点：房地产所在地主管税务机关申报（特殊！）A、纳税人是法人的，房产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在原管辖税务机关，否则房地产坐落地B、纳税人是自然人的，房产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地，否则在过户手续所在地税务机关2、继承、赠予
28、法定继承不征；非公益性赠予的征3、出租 不征（无权属转移）4、房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿债的，不征；不能偿还债务，抵债的，征。5、房地产交换（核实免）单位间换房，是有收入的，征；个人之间互换自有居住房地产，不征6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。若投资方或被投资方有一方为房地产开发企业的，应征收（新）7 合作建房 建成后自用，暂免征；转让（包括相互间的转让） ，征8、企业兼并转让房地暂免确定增值额的扣除项目：1、 转让新建房扣除的项目：（按每个项目单独归集，如写字楼、会所、停车场等分别归集）取得土地使用权所支付的地价款及缴纳的有关费用。 （
29、包括契税， ）房地产开发成本（土地的征用、耕地占用税及拆迁费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施费等） 。房地产开发费用。销售费用、管理费用、财务费用（此项费用最多占到【 +】的 30%）A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的那部分贷款，其房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本）5以内。B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，全部使用自有资金的其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10以内利息不高于银行同类同期贷款利率；超过国家规定的上浮幅度的部分不能扣；
30、逾期利息、加息和罚息不能扣。新：既有金融机构借款，又有其他借款的，不能同时适用上述 A、B；土地清算时，已经计入房地产开放成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加，印花税（房地产开发企业不单独扣除）房地产开发企业，取得上述扣除项目后，另按【+】20% 加计扣除费用（印花税已记入开发费用）2、 转让旧房及建筑物：（由政府批准设立的房地产评估机构估价，税务局确认）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新度折扣率，不能取得评估价格但能提供购房发票的，按发票所载金额从购买年度起至转让年度每年加计 5%计算扣除；超过 1 年的，未满 12 个月超过 6 个月的
31、视为 1 年。纳税人有下列情况按房地产评估价格计算征收：1、隐瞒、虚报房地产成交价格的2、提供扣除项目金额不实的。3、转让房地产的成交价格低于评估价格，无正当理由的4、存量房地产买卖的既无评估价格又无购房发票的，核定征收。能提供契税完税凭证的，准予扣除，但不作为加计 5%的基数。产9、代建房 不征（无权属转移）10、房地产重新评估不征（无收入）取得土地使用权所支付的地价款（有时候包含在房价中了） ，能提供已付地价款的凭据的，可扣除转让环节中缴纳的税金（三税一费） 营业税为余额计税，可减除购置款，不能减其它相关费用小税种（四）土地增值税 2（房地产企业的土地增值税清算）清算单位 清算条件 收入确
32、定 扣除项目 核定征收 备注以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；分期开发的，以分期项目为单位清算。报送资料：1、书面申请、申报表2、竣工决算报表、地价款凭证、土地使用权出让（或转让）合同、利息结算通知单、商品房购销合同统计表、项目工程合同结算单等及收入、费用资料3、委托中介审核的，应报送土地增值税清算税款鉴证报告4、税务机关要求的其它资料。纳税人应进行的清算：房地产项目全部竣工，完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合上述条件之一的纳税人，须在满足清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关要求的：已峻工验收的房地产开发项目
33、，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的 85%以上，或未超过 85%，但剩余的可售面积已出租或自用；（或视同销售）取得销售（预售）许可证满 3 年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的；省税务机关确定的其他情况。符合上述条件之一的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。非直接销售和自用房产1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（对外投资时视同销售，暂免征税，也不能列入）按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的
34、平均价格由税务机关参照同类房地产的市场价格或评估价值2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3、清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票确认收入；无发票的，按合同记载金额；合同面积与实际测量面积不一致的，在清算前已发生补退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。1、扣除取得土地使用权所支付的金额、开发成本、费用及转让房地产的有关税金，须提供合法有效的凭证，否则不能扣除2、办理土地增值税清算附送的相关费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，地方税务核定上述四项开发成本的单位面积金额标
35、准，据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3、开发建造的与清算配套的公共设施：建成后，产权属于全体业主的，其成本、费用可扣除；无偿移交政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；4、销售已装修的房屋，其装修费用可计入开发成本；预提费用，除另有规定外，不能扣除5、属于多个房地产项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比或其他合理方法分摊。6、房企在工程验收后，根据合同扣留施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，施工企业就此对房企开具发票的，按发票金额扣除；未开具发票的，质保金不
36、得扣除。7、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8、房企为取得土地使用权支付的契税，视同“按国家统一规定交纳的有关费用” ，计入“取得土地使用权所支付的金额” 。9、 （1）房企用建造的该项目房地产安置回迁户的，视同销售，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房企支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企的补差价款，抵减拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。纳税人在清算
37、前取得收入的，可预征。税务中介按不低于预征率的征收率核定征收（不低于5%）核定征收的情形：1、依照法律，行政法规应设置但未设置帐簿的；2、擅自销毁帐簿或拒不提供纳税资料的；3、虽设帐簿，但帐簿混乱或凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的4、符合清算条件，未按照规定的期限办理清算。经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，且无正当理由的。清算后再有偿转让的：扣除项目金额=清算时单位建筑面积成本费用销售或转让面积单位建筑面积成本、费用= 清算时扣除项目的总金额清算时总建筑面积清算后补缴的：在规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。另外评估价格是经政府批准设立的评估机构进
38、行评估，评估价格必须经主管税务机关确认小税种（五）城镇土地使用税（财产税）小税种（六）房产税（财产税）纳税范围 计税依据与税率 税 收 优 惠 征收及纳税申报纳税人：在城市（包括郊区） 、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人，不包括农村的土地。1、拥有土地使用权的单位和个人2 不在土地所在地的，实际使用人和代管人纳税2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人纳税3、土地使用权共有的，双方都是纳税人分别纳税，按各自占用的土地面积纳税4、2009 年 1 月 1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，也征特点：征税对象是国有土地；征税范围广；实行差别幅度税额计税依据：实际占用的土地
39、面积全年应纳税额=实际占用应税土地面积）适用税额确定土地面积：1、由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定面积为准2、以核发的土地使用证上确认的面积为准3、未发土地使用证的，用纳税人申报的面积，核发证书后再调整税率：定额税率（有幅度的差别税额） 同一级别 20倍，最高低级别 50倍。经济落后地区，适用税额标准可降低，但降低额不能超过最低税额的30%；经济发达地区可以适当提高，须报财政部批准税法规定的：1、国家机关、人民团体、军队自用地。免征2、由国家财政部门拨付事业经费单位自用的土地，办公用地和公务用地，免征。3、宗教寺庙（举办仪式用地、宗教人员生活用地） 、公园、名胜
40、古迹自用土地（游览用地、管理单位办公用地） ，免。生产经营用地（内附设茶社等）及其它用地，征税。4、中国人民银行总行（含外管局）所属分支机构自用的土地5、市政街道、广场、绿化带等公共用地；6、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 （不包括农副产品加工场地和生活办公用地）7、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份免 510 年8、对非营利卫生机构自用土地免征。对营利性医疗机构自用的土地，自 2000 年起免 3 年9、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免。10、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征。纳税单位无偿使用免税单位的土地，照征。 （共同使
41、用多层建筑按建筑面积的比例计算） 11、其他：1、企业的铁路、公路用地，在厂区外未加隔离的免 2、企业厂区以外的公共绿化地和向社会开放的公园用地暂免 3、对林业系统属林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地、 森林公园、自然保护区免 4、经营采摘、观光农业，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地 免5、2007 年 9 月 10 日起，核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地） ，生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。6、水利设施及其管护用地免；其他生活、办公、生产用地，征7、港口码
42、头的泊位用地，免；露天堆货场用地征，可申请减免 8、对矿山、建材行业的采石场、排土场、炸药库的安全区、采区运岩公路免。矿山还对尾矿输送管及回水系统用地免 9、利用林场兴建度假村等娱乐休闲场所的，其经营、办公和生活用地，征收。10、盐场的盐滩、盐矿的矿井用地免11、火电厂围墙外灰场、输灰管、输油管道、铁路专用线、水源用地及供热电厂供热管道用地免12、煤炭企业的矸石山、排土场用地、防排水沟用地、矿区办公生活区外公路铁路线、炸药库房外安全区用地暂免，塌陷地、荒山暂缓，报废矿井占地经申请暂免下列土地由地方税务局确定减免：1、个人所有的居住房屋及院落用地 2、免税单位职工家属的宿舍用地 3、民政部举办安
43、置残疾人占一定比例的福利工厂用地 4、集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地 5、基建项目、集贸市场用地由省级决定征免 6、房地产开发公司建造商品房的用地，在商品房售出之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征，免征照顾，省地方税务局根据实际情况确定 7、其他特殊用地，包括各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，企业搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，经贸仓库、冷库，房改前经租的居民住房用地，物资储运企业的露天货场、库区道路、铁路专用线等非建筑用地。8、向居民供热收取采暖费的供热单位生产占地（为居民供热使用的土地） ，暂免；采用按年计算、分期缴纳
44、的征收方法。具体纳税期限省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税义务时间：1、购置新建房，交付使用次月。2、购置存量房，办理房屋权属转移，变更登记手续，签发证书之次月3、出租、出借，自交付房产之次月4、以出让或转让方式有偿取得土地使用权，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起，未约定交付时间的，从合同签订的次月起缴纳5、新征用耕地，自批准使用之日起满一年。6、新征用非耕地，自批准征用次月。土地所在地纳税。注：使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市的，分别纳税纳税范围 计税依据与税率比例税率 税收优惠 征收管理及纳税申报 征税对象：房屋，按房屋计税余值或租金征收；房企的商品房，出售前不征，但出售前
45、已使用、出租、出借的征（不征土地增值税）纳税人：房屋产权所有人。属于国家，经营管理单位，集体或个人的，谁用谁缴出典的，承典人交；产权所有人，承典人不在房屋所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决，代管人和使用人交；无租使用的，使用人代缴（按核定租金）外商投资企业和外国企业也交征税范围：位于城市、县城、建制镇、和工矿区的房屋，不包括农村房屋。从价计征依照房产原值一次减 1030后的余额计征。税率1.2%1、房产原值，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算。2、房产原值包括与房屋不可分割的附属设施3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。4、以房产联营投资的，房产
46、税计税依据应区别对待：A、共担经营风险的，以房产余值为计税依据B、收取固定收入，不承担经营风险，实际是以联营名义出租，由出租方按租金收入计征房产税。5、融资租房屋的，以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。6、以房屋为载体的不可随意移动的附属设备和配套设施，都一并计入房产原值；对于更换的设备和设施，将其价值计入原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，对其中易损坏、需经常更换的零配件，更新后不计入房产原值7、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他
47、房产的原值准确划分，参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。8、从价计征的，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。从租计征计税依据为房产租金收入，以劳务或其他形式抵付,应按同类房地产的租金水平确定标准租金额；对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。税率：12；个人出租用于居住的 4%法定减免：（前四条同土地使用税）1、国家机关、人民团体、军队自用的房产2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产
48、免征房产税。由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支年度起免 3 年。3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的4、中国人民银行总行（含国家外管局）所属分支机构自用的房产5、个人所有非营业用的房产免征；出租、营业用房，征6、财政部批准免税的其他房产：损坏不堪使用的和危房，经鉴定，停止使用后免地下人防设施，半年以上的大修停用房，大修期间免征。老年服务机构自用的房产，免征。非营利医疗保健等卫生机构自用房产免征。基建工地临时房，施工期间免征；施工结束转让的，从基建单位接受之次月起，照章征纳。邮政部门的，在征税范围以外的不再征税。向居民供热并收取采暖费的供热单位生产用
49、房（向居民供热使用的厂房）免；其中有向非居民供热的,按收入比例划分征免税界限按政府规定价格出租的公有和廉租住房，暂免。包括企业和自收自支事业单位向职工出租自有房、房管部门出租公有住房、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金向居民出租的私有房纳税义务发生时间：1、将原有房产用于生产经营，生产经营之月起2、自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起3、纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起5、购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳7、房地产开发企业自用、出租、出借，自使用或交付之次月纳税。（注：4、5、6 对应土地使用税的1、2、3 一模一样）纳税地点在房产所在地。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。纳税
