1、目 录,6.8 商住综合用地规划 . 17,第一章 项目概况 . 11.1 规划背景 . 11.2 规划范围与用地规模 11.3 规划依据和原则 11.4 相关规划 . 21.5 规划主要内容 4第二章 现状条件综述52.1 区位条件 . 52.2 自然地理 . 52.3 社会经济状况 52.4 资源条件分析 52.5 用地条件分析 6第三章 发展策略. 83.1 区域发展认识分析 .83.2 机遇与挑战 . 93.3 发展策略 . 10第四章 规划定位、目标与规模 .124.1 规划定位与目标 124.2 发展规模 . 12第五章 规划布局. 135.1 场地现状 . 135.2 总体空间布
2、局 13第六章 公共设施规划166.1 现状概况及存在问题 166.2 规划目标与策略 166.3 公共设施布局规划.166.4 行政办公用地 166.5 教育机构用地规划.166.6 文体科技用地规划.166.7 医疗保健用地规划.17,6.9 集贸市场用地 17 第七章 道路交通规划187.1 现状概况 . 187.2 存在问题 . 187.3 对外交通规划 187.4 道路交通系统规划.187.5 停车场规划 . 197.6 慢行交通系统规划.19 第八章 绿地系统规划 218.1 现状概况 .218.2 规划目标与原则 218.3 绿地系统规划 .21 第九章 空间风貌控制及引导.22
3、9.1 现状概况 . .229.2 景观风貌控制目标. 229.3 景观风貌控制策略. 229.4 风貌规划 .22 第十章 市政基础设施规划 2510.1 给水工程规划.2510.2 排水工程规划.2510.3 电力工程规划.2610.4 电信工程规划.2710.5 管线综合规划.2710.6 环卫设施规划.28 第十一章 建设控制规划 2911.1 用地性质控制 .2911.2 地块划分 . .2911.3 开发强度控制 .3011.4 建筑高度控制 .3011.5 后退红线控制. 3111.6 三线管控 31,11.7 建筑间距控制 31 第十二章 城市综合防灾规划3312.1 灾害应急
4、系统规划.3312.2 防洪规划 . 3312.3 防震规划 . 3312.4 消防工程规划 3312.5 人防规划 . 34 第十三章 生态环境保护规划3513.1 环境质量现状 3513.2 环境质量规划控制标准 3513.3 污染控制措施 3513.4 生态保护措施 36 第十四章 场部近期建设重点3714.1 规划原则和目标 3714.2 近期建设. .3714.3 远期建设 3814.4 远景发展备用地 38 第十五章 规划管理实施措施及建议 .3815.1 规划实施 . 3815.2 组织与政策 . 38,第一章 项目概况1.1 规划背景1.1.1 国际旅游岛建设为农场居民点发展提
5、供新契机与新动力2009 年 4 月的博鳌年会提出了推进海南建设国际旅游岛的重要课题，这给海南带来前 所未有的发展机遇，特别是对海南东线旅游带的发展更是有着举足轻重的作用。全省各级政 府紧抓机遇积极建设，着力改善环境、发展经济、改善民生。华侨农场位于东方市西部滨海 向西东山区的过渡地带，良好的宏观发展环境为其打破传统经济模式寻求新的经济发展方向提供了前所未有的机遇与挑战。1.1.2 海南省建设社会主义新农村的新形式新要求党的十七届五中全会通过中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的 建议中指出“必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，统筹城乡 发展，坚持工业反哺农
6、业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农力度，务实农 业农村发展基础，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。” 建设社会主义新农村是我国现代过程中的重大历史任务，是贯彻落实科学发展观、全面建设 小康社会和构建和谐社会的重大举措，体现广大农民的共同愿望和根本利益。为此，2006 年中共海南省委海南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意 见正式出台，并同时完成海南省社会主义新农村建设总体规划的编制，为全省社会主义新 农村建设的新形势提出了新任务与新要求1.2 规划范围与用地规模1.2.1 规划范围本次规划范围为华侨农场已确定的场部规划用地范围。1.2.2 用地
7、规模本次规划用地规模以华侨农场已确定规划用地面积 631.83 公顷，其中建设用地规96.70 公顷。1.3 规划依据和原则1.3.1 规划依据,1,1、国家有关法律法规、技术标准、规划及文件（1）中华人民共和国城乡规划法2008 年（2）中华人民共和国土地管理法1998 年（3）中华人民共和国环境保护法1989 年（4）村镇规划编制办法（试行）2000 年（5）村庄和集镇规划建设管理条例1993 年（6）镇规划标准（GB50188-2007）2、海南省、东方市有关法规、技术标准、规划及文件（1）海南省城乡规划条例2009 年（2）海南省村镇规划编制办法2011 年（3）海南国际旅游岛建设发展
8、规划纲要（2010-2020 年）（4）海南省城乡总体规划（2005-2020）（5）海南省社会主义新农村建设总体规划2009 年（6）东方市城市总体规划（2011-2030）（7）东方市土地利用总体规划（2006-2020）（8）东方市新龙镇总体规划（2010-2030）3、其他相关法规、规范及文件,1.3.2 规划原则1、区域统筹、协调发展坚持区域统筹协调的基本原则，从区域的角度分析处理好片区发展与周边城镇以及华侨 农场建设之间的关系，确定场部职能及发展方向；从自然资源、地理区位、产业发展和制约 条件出发，确定场部未来经济社会发展总体目标、区域地位和作用，提出场部社会经济整体 发展战略、城
9、乡协调发展战略和区域城镇协调发展战略，推动区域社会经济全面协调和可持 续发展。2、保护生态、突出特色尊重自然，践行绿色生态、节能环保的理念，保护生态，强调对场地现有生态资源的合 理利用，协调处理好用地开发与生态环境保护的关系，通过规划引导生态保护，彰显海南得 天独厚的热带岛屿、椰风海韵、民族风情等自然和人文特色，突出场部的个性与特色，与其 他农场形成差异，实现经济发展与自然环境的和谐共生。3、合理布局、集约用地坚持保护耕地和节约用地的原则，充分利用荒地、缓坡地和其他非耕地进行建设。合理 安排各项建设和非建设用地，保护公共空间、农业用地和自然景观，充分利用各种资源，发 展农村特色经济。合理控制建
10、设用地规模，积极稳妥地引导分散、较小的农村居民点迁移合 并，提高土地利用率。4、尊重民意、保障民生把农场群众利益作为规划的根本出发点和落脚点，把农场发展和当地社会经济发展相结 合，充分听取场部、生产队村民意见，尊重村民意愿，以方便群众生产生活、营造良好人居 环境目标，合理配置村镇基础设施和公共服务设施，确保满足场部人员的现实需求，并为其 带来更多的实惠。,2,2、功能定位以海、河、盐田湿地、骑楼老 街为主要景观特色，功能完备、环 境优美的滨海、滨河旅游度假区。3、发展要点对墩头、新街、港门和新北社 区进行更新改造，在保留现有骑楼、 老街风貌不变的前提下调整内部功 能。完善片内的旅游服务设施，逐
11、 步建设成具有水城特色的度假组团。结合北黎河出海口的渔港开展特色旅游项目，发展居住、商业服务、餐饮娱乐等功能。结合北黎河疏浚工程，在严格保护北黎河两岸现有湿地和支流、控制滨河开敞空间和生态廊道的前提下，可适时在北黎河北岸的发展备用地内建设滨河休闲度假项目。,1.4 相关规划1.4.1 东方市城市总体规（2011-2030）1、东方市城乡规划总体结构中心城市的结构可以归纳为“一心、一带、一轴、四圈”。 “一心”：即东方市中心城区。 “一带”：联系东方市区、四更镇和板桥镇的滨海发展带。 “一轴”：即腹地发展轴。 “四圈”：即东方市区、四更镇、板桥镇、东河镇联动发展圈。,3,1.4.2 东方市新龙镇
12、总体规划1、用地功能结构布局根据新龙镇境内土地利用情况，规划将全境土地分为“一轴五区”的用地功能结构， 即： （1）“一轴”：以海榆西线的村镇发展轴。 （2 ）“五区”：四功能区分别为镇区、西北部的工业区、西部海产品产业经济区、中部热带现代高效农业产业区、东部生态公益与经济林业产业区2、用地规模 （1）规划近期（至2015年）镇区建设用地111.83 h ，人均建设用地101.66 ； （2）规划远期（至2030年）镇区建设用地169.47 h ，人均建设用地112.98 。 3、发展要点（1）吸收镇域部分农村剩余劳动力的就业，特别是本次规划纳入镇区的龙佑村、龙卧村 和龙北村村民向居民的转化，
13、从而促进新龙镇的城镇化水平。 （2）以合理有序的路网和通畅的对外交通体系，形成镇区用地布局的良好结构。 （3）高水平、高质量地建设和高效率地使用镇区的基础设施，供电、邮电、道路、供水、 绿化、环卫等设施确保达到国家的定额指标。（4）建设现代化的公共服务设施，商业、文化、教育、卫生等设施水平达到或超过国家标准。4、新龙镇总体规划对华侨农场的目标（1）城镇发展策略。规划区位于新龙镇的规划范围内，依托新龙镇的各个产业的发展带动 华侨农场发展，以新龙镇区为重点，在建设策略上，以东方华侨农场场部为副中心，推进城镇集约发展。（2）产业空间布局结构。根据新龙镇自然环境、资源分布、产业特点、交通状况等因素，确
14、定其产业布局结构为“两心、四区”的布局格局。“两心”即以新龙镇镇区为镇域行政管理中心，城镇居住与商业物流副中心；以东方华侨农场场部为镇域城镇居住与商业物流集散中心；“四区”即东部的生态公益与经济林业产业区、中部的热带现代高效农业产业区、西部的海岸水产业和滨海旅游房地业综合区及东北部的工业区。（3）产业布局规划。以东方华侨农产现有公共设施为基础，重点发展直接服务农民、农村和农业的加工业和交易市场。镇域西部为东方华侨农场热带亚热带农业特色的生产基地，农场主要种植橡胶，芒果、剑麻和反季节瓜菜等。,1.4.3 海南省东方华侨农场城市总体规（2013-2030）1、场部性质东方市西部旅游服务基地：以农副
15、产品农产品产销、商业经济以及旅游为主的服务型商贸城镇。2、场部主要职能（1）旅游综合服务：为场域旅游度假游客以及区域旅游游客提供休闲、购物、住宿以 及咨询等服务。（2）农产品集散：现代化的农副产品加工、农产品物流和集散功能。3、场部人口规模（1）近期场部人口（2020年）：5000人（2）远期场部人口（2030年）：7600人4、场部建设用地规模（1）现状场部建设用地规模为：总用地面积72.58公顷，人均建设用地302.79/人。（2）规划场部建设用地规模为：总用地面积96.70公顷，人均建设用地为127.24/人,1.5 规划主要内容,1、功能单元的深化及调整,解读总规，对各功能单元进行定性
16、的深化和定量的细化，调整、细化用地，使用地功能 分类更加明确，便于未来地块开发。根据功能单元，划分管理单元、街坊和地块，量化建设 开发控制的指标。,2、道路系统的而调整与深化,以总体规划的干道系统为基础，结合现状细化支路系统，确定道路断面形式，理顺各层,次交通。,3、开放空间的深化及与公共配套服务设施的有机结合,加强总体规划公共绿地空间与配套基础设施的结合，形成景观宜人，使用舒适的开放空,间，将开放空间建设与公共服务设施结合，形成高效交流空间。,4、公共配套设施的深化,以满足规划管理需求为导向，落实总规强制性内容，即“三线”控制及公共设施、基础,设施用地控制，形成指导规划实施管理的基本图则。,
17、5、规划区特色风貌研究与塑造,研究和挖掘规划特有风貌，统筹场部整体景观形象，提出空间景观风貌设计引导要求。,4,2.2.4 自然灾害,第二章,现状条件综述,本地区台风侵扰少，风力不大，每年46月的干热风比较大，往往造成较大的农业灾害，每年平均受热带风暴影响约 1 .3次，风力一般为 8级左右。,2.1 区位条件2.1.1 地理位置华侨农场位于东方市新龙镇境内，占地81.40平方公里。农场地理位置十分优越：东面 靠近大广坝水电站，其主干渠道规划穿过农场腹地；西面靠近北部湾海岸线；南距三亚凤凰 国际机场130公里；北距优良深水港八所港18公里；另有国道海榆西线、东方市规划高 速公路、粤海铁路贯穿农
18、场。农场场部在场区西部，至化工城市八所镇区18公里。2.1.2 交通区位条件场部距东方市区约20公里，北至海口市210公里，南至三亚市区130公里。场部内西环铁路、西线高速公路、225号国道（海榆西线公路）穿越场区，交通条件优越。2.2 自然地理2.2.1 气候条件华侨农场属热带、亚热带气候，农场土地占据西部滨海地带至中部丘陵地区，农业气候在场区的东、西部有相当程度的差异，累年极端高温38.8，极端低温5左右，年平均降雨量1080.7毫米，降雨主要集中在6-9月。植被主要为农业植被，现种有橡胶、经济林、防护林、芒果、圣女果等热带作物与水果；森林覆盖率较高。2.2.2 风向常风较大，年平均风速为
19、2.03.0m/s，常风常吹时节在每年的3月至6月，从海面上吹来既干又热的较大偏西南风。台风侵扰少，风力不大，每年46月的干热风比较大。2.2.3 地形地貌属海积阶地和沿海平原地貌，地势整体呈东高西低，地形起伏平缓，用地较平整，海拔高度大多35米以下。,5,2.2.5 地震根据东方市城市总体规划，东方市属地震基本烈度 6 度区，规划场区本场区属地震基 本烈度六度区。2.3 社会经济状况2.3.1 人口状况根据统计数据 ，2012年华侨农场场部的区域，总人口 2322人，总户数 920户。2.3.2 经济发展现状华侨农场场部人口占全场人口的 22.05%。农场的经济主要来源于场队，2012年华侨
20、农场国民生产总值3253.35万元，其中第一产业2598.55万元，占总值的79.87%，主要包括橡胶、瓜果、水稻和热带水果等农产品的收入。第二产业78.6万元，占总值的2.42%，主要指建筑业等收入。第三产业576.2万元，占总值的17.71%，主要包括工资、福利、医疗、零售业等收入。农民人均收入5017，低于全市平均水平。华侨农场的经济收入主要由第一产业（农业）创造，约占79.87%左右，且其所占比例呈逐年上涨趋势。但经济结构较为单一，且容易受到天气、市场等因素的影响。2.4 资源条件分析2.4.1 自然资源本次规划主要对场域内资源资源进行整体分析，场域内自然生态环境优美，水系、植被资源丰
21、富。1、植被资源区内主要植被资源为热带农业植被，现种有橡胶、经济林、防护林、芒果、香蕉、圣女果的不过热带作物与水果，品种多样，热带农场风情浓厚。,2、水系资源,2.5 用地条件分析2.5.1 土地利用现状分析 1、土地利用现状概况,华侨农场场部总用地面积631.83公顷，其中现状总建设用地面积 72.58 公顷，,占总用地面积的 11.49%，人均建设用地面积 302.79公顷，建设用地则主要沿干道两侧分布， 主要包括场部行政办公、居住、商业以及教育服务设施等用地。现状非建设用地面积 559.25 公顷，占总用地面积的 88.51%，非建设用地主要包括水域、农林用地以及未利用地，主要分 布于场
22、地外围。,6,规划区内水资源充足，通天河从本场区中部东西向流过，集雨面积200多平方公里，河流长达30余公里，可作为农业灌溉水源。境内修建了库容1890万立方米的湾溪水库和库容458万立方米的柴头水库，并完成了渠道灌溉配套；大广坝水库南干渠规划从农场腹地经过，可为水果等热带高效农业提供必要的灌溉用水。3、动物资源依托场地丰富的水系和植物资源，场地内野鸭成群、鸟类众多，生态环境氛围浓厚。2.4.2 人文资源农垦文化“艰苦奋斗，勇于开拓”是农垦文化的核心，是整个农垦农场文化精髓。绿色农垦+文 化农垦是发展农垦文化的一大亮点。,场部现状土地使用平衡表,2、现状用地存在主要问题（1）居住用地利用率较低
23、现有居住用地环境质量较差，居住用地开发建设不合理，主要沿干路建设，形成“空心 地”，土地利用率较低。（2）场部已建、在建项目影响整体景观环境的提升目前，场部在建项目，毫无秩序，违建强健较为严重。其他意向性建设项目也未经统筹 规划，迫切需要控制性详细规划的编制来引导及统筹其建设。,（3）公共绿地及开敞空间缺乏，场部内河流景观以及农林地和牧草地等景观资源未能 得到充分利用，整体环境质量较差，小城镇风貌特色不突出。（4）公共设施不完善现状公共设施已不能满足设施配套完善的需求，商业布局不太合理，且规模太小， 文化设施基本闲置，规模小，配套内容不能满足居民生活生产要求。（5）市政基础设施薄弱排水系统不完
24、善，缺乏系统的排污设施，雨污合流的排水体制，对周边环境造成一定影 响，场部内无污水处理设施，污水直接排放河流，将对区内水体造成一定污染。内部道路较 狭窄，断头路较多且不成体系，交通组织不合理，缺少公共停车场和长途客运站。2.5.2 道路交通现状1、对外交通目前区内对外交通主要通过国道 G225，县道和高速公路与外界联系。国道路基红线 宽为 12米，道路已硬化，路面状况良好。县道公路路宽约 8米，路面硬化，西环高速公路 将为场部提供便捷交通条件。2、内部道路交通目前场部内部交通沿东西向主要干道呈支状伸展，部分道路存在断头路现象，整体道路 交通尚不完善。2.5.3 公共设施现状1、现状概况华侨农场
25、场部公共设施用地为 15.50公顷，占建设用地的 21.36，人均公共设施用地 66.76平方米。现状公共设施用地主要沿场部主要干道两侧分布，主要包括场部行政办公、 沿街少量商业设施、中小学用地、文体设施用地、卫生院以及集贸市场用地等，与场部发 展的需求相比，服务整个中心场部的城市公共设施总量不足，种类及布局急需完善升级。2、存在问题目前，场部公共设施呈典型的乡镇型特点，主要表现在总量的不足以及档次不高。（1）现有公共设施分布比较分散，各项公共设施空间布局与功能分工还未形成完整合 理的级配体系。（2）各项公共设施规模偏小、行业门类不够齐全、档次偏低；其中，商业性质的公共 设施已具有一定规模，但
26、档次偏低且无特色，其他公益性质的设施薄弱，服务体系和服务水,7,准未达到要求。（3）部分公共设施由于建设缺乏统筹考虑，利用率不高，基本闲置，造成浪费。部分新建公共设施缺乏对城市整体发展的带动和用地功能联动的统筹考虑，公共设施 选址缺乏统一规划。2.5.4 市政基础设施现状1、供水现状目前场部供水镇区饮用水以地下水为水源，大口井为主，基本用上自来水。2、排水现状目前场部内部无任何污水处理设施，污水经过三级化粪池后直接外排至低洼地或自然水 体，对周边环境造成极大的污染。3、电力现状现状电力接东方市政高压输电线，现有线路及设备使用已久，已比较老化，导线直径 偏小，送电距离长，线损过大，电压质量差，原
27、有变压器部分为高损耗变压器，有待更新。4、电信现状目前，场部通信网络已初具规模，场部现有电信所一个，规划区内有线通讯线路主要从沿公路引入本地区，场域内主要道路边均设有架空通讯线路、或埋地光缆。2.5.5 建筑综合质量评价现状建筑主要沿场部重要干道呈一层皮式发展，现状建筑质量整体较差，且风貌特色不 突出，除沿街少量的在建和新建项目有部分多层建筑，质量较好建筑外，其他建筑基本为 1-3层建筑，建筑质量较差。,第三章 发展策略,8,3.1 片区发展认识分析3.1.1 区域发展条件分析1、与周边乡镇之间发展关系 东方华侨农场创办于1979年，位于海南省西部工业走廊重心和热带高效农业生产基地之一的东方市
28、境内，属安置性质的全民所有制华侨企业。基本位于新龙镇范围内，而在功能配套上，各类设施配套又都各成体系，资源浪费现象严重。,紧邻本区北部, 交通资源优势。,第三章 发展策略,东方市, 定位：国际化旅游城市，面向东盟的滨海商贸旅游中心，环北部湾重要旅游目的地。 海南国际旅游岛直接目的地之一。海南西部旅游中心城市，国际旅游岛重要目的地城市，娱乐休闲、商贸购物中心之一。,2、与周边旅游资源之间发展关系 项目位于东方市中部，是市域农业资源丰富但旅游资源相对匮乏的区域，对该区旅游业的发展形成阻碍和相当大的挑战。,表 3.1：周边乡镇发展特色,名称新龙镇板桥镇,相关性 本片区位于新龙 镇境内紧邻本片区南部,
29、重点发展滨海旅游度假、生态农业观光、生态休闲养生滨海度假配套型城镇,8,本项目,9,3.2 机遇与挑战,3.2.1 发展优势 1、优越的自然景观资源 规划区地处通天河入海口绵延至大蟹岭的过渡的 平原地段，地势较为平坦，拥有田园、河流、果园等景观资源。 静谧的田园美景、金色的热带果园、起伏的山体曲线保证了规划区内整体的环境品质。良好的自然景观既是农场未来发展的基础，也是发展的优势所在。 2、便捷的交通区位 现状有国道G225、西线高速公路、铁路等海南西部陆路交通主干线均经过场区。 3、农业资源可打造差异性旅游产品 规划区周边均已特色风情村庄旅游产品为主。规划拥有大片的田园、果园、水库等资源，可以
30、依托这些优势打造与之不同的特色化农业观光体验旅游产品，形成一个丰富完整的旅游产业链。,3、与区域交通关系 现状有国道G225、西线高速公路、铁路等海南西部陆路交通主干线均经过场部铁路八所货运车站建设，东方南部高速公路互通道口开通，将进一步增强本地区内、对外交通联系的方便程度，成为当地经济社会发展的极重要因素和直接条件。 项目内通天河入海口的通天港和西线高速新龙镇出口是项目对外联系的主要交通节点。,本项目,3.2.2开发劣势条件分析（1）经济发展总体水平比较落后 2012年农民经济收入和生活水平有较大的提高，GDP达2958万元，约占全市国民生产总值的0.26%，农民人均收入为3798元，比全市
31、平均水平还低了3684元。虽然近几年华侨农场的经济增长较快，但在全市10个乡镇中仍处在中下游水平，且占全市国民生产总值的比例逐年下降，可见无论经济总值，还是发展经济发展速度较之均在全市的平均水平之下。 （2）农业产业化初具规模，但集约与深度开发还不够 华侨农场已经形成了以芒果为主热带高效农业，以橡胶生产、制砖为辅的工业和初具规模，但产业聚集不足，工业很不发达，农业和工业产业化的集约程度还不够，需要进一步整合与优化。 （3）基础设施和群众思想观念落后 场域村庄基础设施薄弱，抗灾能力差，生产用水不足；村民住房均以土坯房和砖瓦房为主，楼房较少。乡村道路建设尚未完备，人民群众的经济收入、生活状况还较为
32、落后。群众思想观念落后，市场经济意识不强，造成农业增收幅度不大，群众生活水平得不到很好提高； （4）村镇建设缺乏规划 村庄农民建房尚未纳入土地与村镇规划管理范畴，农民随意占用土地建私房现象严重，,3.3 发展策略3.3.1 空间发展策略总体发展策略：优化场部老区，几月使用地，塑造场部核心，迁移和整合小型工业，完善旅游及各类公共设施；保护优化生态环境，营造旅游风情小镇优美风貌意境。1、强化区域服务职能在中心场部聚集。 战略目标与实施途径结合。注重具体项目的落实与管控，落实场部“城市东西拓展、向南延伸，中心聚合”的空间发展策略，明确场部用地功能布局，保障具体项目落实。大力发展旅游相关服务设施，增加
33、面向游客的公共服务设施用地，增强场部旅游服务中心功能。结合城镇农产品加工集散功能，选择合适地段增加农产品加工服务及物流仓储设施，同时增加场部中心相关服务功能。滨水区域优先用于旅游服务及城市公共服务功能，主要过境干道完善商业服务功能，同时在南面预留部分发展备用地，作为未来城镇空间发展战略性预留地。 2、突出场部“田、水、城”交融景观风貌特色。 强化场部城市设计控制，突出风情小镇特色，营造富有意境的农贸旅游小镇风貌和印象，扩大绿地面积，保护、恢复改造河道水系，改善生态环境，对滨水等敏感地段加强管控，以生态和景观为先导，限制开发强度和开发方式，提升开发品质。 3.3.2 产业发展策略 整合现有水系、
34、田园环境等旅游资源，完善各产业要素的产业体系。坚持发展商贸、旅游服务和现代农业观光等。 3.3.3 区域协调策略,3.2.3 机遇 1、国际旅游岛开发建设的不断推进为东方市及华侨农场的发展提供新的发展机遇。 2、随着东方市发展建设步伐的不断加快，工业向南延伸，迫切需求一些工业备用地，规划区可取代其部分仓储、贸易功能。 3、目前，东方市乃至整个海南正处于“观光游”向“观光休闲度假综合游”的转型期。,3.2.4 挑战 1、区域竞争激烈 目前，海南东南海岸的旅游发展日趋成熟，已经在国内外具有一定的知名度。从全岛区域层面而言，华侨农场的旅游开发将与成熟的东南海岸及正在开发的西部海岸发生激烈的旅游客源竞
35、争 2、周边客源竞争 从规划区周边层面而言，规划区将滨海村庄旅游和山地村庄旅游等周边村庄旅游项目发生激烈的旅游客源竞争。,村民生活区不断向周边无序漫延，“空心村”现象日益严重，大量土地被闲置。 （5）教育、医疗、卫生条件初具规模但整体设施落后 农场实行集中办学，有华侨农场中心学校。拥有教职工33人，学生236人，共9个班级。教学设备简陋，教育质量不能保证。规划应作合理的合并优化。 农场场部有1处卫生院共有职工41人，床位数15个，较具规模。各村都有为数不多的赤脚医生和医疗服务点。由于农村医务室条件简陋，医疗人员水平低，医疗卫生状况令人担忧。 （6）旅游资源相对匮乏 项目位于东方市中部，是市域农
36、业资源丰富但旅游资源相对匮乏的区域，对该区旅游业的发展形成阻碍和相当大的挑战。,1、生态格局保护统筹协调,落实东方市城市总体规划以及新龙镇总体规划等上位规划中对场部生态格局保护的要求，保护通天河生态廊道。,2、空间格局统筹协调,东方市城乡一体的整体结构，应分别与北面的东方市区南面新龙镇片区及镇的空间发展进行协调与衔接，保障区域整体空间统筹、协调发展。,10,11,3、交通统筹协调,实施区域交通共享，加快规划区与道路衔接建设，加强规划区与西线高速公路出入口的衔接；对接交通路网，加强规划区与周边乡、镇、农场便捷交通联系，促进规划区与周边其 它区域各种生产要素快速有效聚集。,4.2 发展规模,第四章
37、 规划定位、目标与规模4.1 规划定位与目标4.1.1 规划定位1、定位（1）是华侨农场行政管理、经济管理机构和第二三产业主要经济设施以及商贸服务、 文化娱乐设施、教育设施，是农场的政治、经济、文化中心。（2）是华侨农场的重要组成部分，作为场域的经济中心，必将承担主要旅游服务职能 成为华侨农场商贸旅游服务中心。（3）是农产品集散和农副产品、商品交易转运的枢纽中心。通过对上位规划的深入解读以及规划区在整个场域承担的主要职能、人文历史、自然资 源、发展状况，结合资源、市场和未来发展分析，本次规划对规划区的定位为：华侨农场的政治、经济、文化中心；华侨农场的旅游综合服务中心；区域特色农副产品、商品交易
38、转运枢纽中心；综上所述，华侨农场场部的定位为：以农副产品农产品产销、商业经济以及旅游服务 为主的服务型商贸城镇。2、主要功能（1）旅游综合服务：为场域旅游度假游客以及区域旅游游客提供休闲、购物、住宿以 及咨询等服务。（2）农产品产销：现代化的农副产品、农产品交流市场。（3）宜居社区：为场部常住人口以及度假游客提供优美居住、度假环境。4.1.2 规划目标规划将以“生态、休闲、居住、娱乐”为主题，建设华侨农场场部生活居住服务、旅游 服务的核心，热带高效农业农副产品产销服务基地，并积极争取将规划区打造成海南独具特 色的宜居、宜游的服务型商贸城镇。,12,4.2.1 用地规模本次规划用地规模以海南省东
39、方华侨农场总体规划（2013-2030）为依据，确定规 划用地面积 631.83公顷，其中建设用地规模 96.70公顷。4.2.2 人口规模以海南省东方华侨农场总体规划（2013-2030）为依据，确定场部人口规模为 7600人。,13,5.2.2 功能结构通过对场部的区域发展条件分析，综合考虑各方面影响因素，本次规划确定场部总体空间结构呈“一心、三轴、三区、四组团”。一心：指场部公共服务中心，场部行政、商业、文化及教育服务中心，为场部居民及场域游客提供综合服务。三轴：指以南北向的海榆西线镇区段为城镇发展主轴；以东西向连接场部公共服务中心 的区段为场部商业发展轴；以南北向的粤海铁路西线的防护绿
40、地为场部生态绿轴。三区：指位于场部西北侧的生态农林保育区，东南侧的高效农林产业区和场部中心的远 景发展备用区。四组团：指位于场部中心的四个功能组团：两个居住组团，服务居住混合组团和工业生 产组团。,第五章 规划布局5.1 场地现状5.1.1 建设适宜性分析1、场地现状场地现状地势平坦，以农田、荒地和场部建设用地为主。2、建设用地适宜性分析通过对现状用地性质、地形分析，场部及周边基本为一般农林地，且坡度平缓，除水域 及水域控制范围用地外，其他用地可作为本次规划建设用地。5.1.2 用地发展方向对比分析2006年场部现状和2013年场部现状，可以看出，2006年，工业用地紧邻镇区，2013年，工业
41、区已扩散至远离镇区的地段，镇区生活空间的发展向北延伸，目的是尽量远离工业生产区域。而东方市总规在紧邻场部北部区域规划工业区，将会影响未来城镇的发展延伸方向，本次规划近期延续和整合原有的城镇生长方向，远期将向南，即远离规划工业区的方向发展，远期滨水的景观空间将会为营造高品质的生活空间提供前提条件。 因此，场部的用地发展方向将概括为三个阶段： 近期：近期重点拓展腹部、整合现有建设用地 远期：远期向东、北拓展，完善城镇职能体系 远景：远景向南发展，营造高品质生活环境,5.2 总体空间布局5.2.1 布局原则1、充分尊重场地地形、地貌条件，创造富有特色的用地布局。2、凸显农场文化特色，借助于高品质服务
42、、和谐的气氛、文化的交融，打造海南独特服务型商贸城镇。3、结合场域旅游休闲度假产品及乡村旅游休闲产品，规划公共设施及旅游设施环境， 打造场域旅游服务中心。,5.2.3 用地布局场部范围总用地面积 631.83公顷，其中建设用地 96.70 公顷，占总用地面积的 15.30%； 非建设用地 535.13公顷，占总用地面积的 84.70%。建设用地主要包括居住用地、公共设施,用地、生产设施用地、对外交通用地、道路广场用地、工程设施用地以及绿地，非建设用地 主要包括水域和生态绿地。（详见下表）,1、居住用地 （1）规划原则 建设以人为本，舒适、文明、安全、优美的高品质居住区。, 统一规划、分期建设，
43、居住用地相对分片集中居住，居住区域公共设施及绿化均衡 协调。 各居住区内部结构完善，有良好的交通、绿化及配套公共设施系统。 充分利用自然条件，选择自然环境较好的地区作为居住用地，将水面、山坡绿化等,自然环境引入居住区设计，创造良好的居住环境。（2）居住用地分布及规模规划居住用地面积 30.92公顷，占场部建设用地面积的 31.98%，人均居住用地面积 40.59 公顷。规划居住用地主要为二类居住用地，二类居住用地主要分布于场部的中北部部和西部， 主要为场部常住人口。（3）居住区配套设施居住用地内常住人口按国家城市居住区规划设计规范进行公共设施配套。居住区绿地：居住区公共绿地应利用，地形灵活布置
44、，同时应尽量位于居住区中心以 提高绿地利用率。居住组团道路及停车场：居住组团道路与干道的接口不宜太多，道路要与外界通而不透，,畅而不直。组团内应做到人车分流，停车方式根据地形特点及具体情况设计成地下、半地下、,架空和地面等形式。2、公共设施用地主要包括行政办公用地、教育机构用地、文体科技用地、医疗保健用地、商住综合用地、 集贸市场用地，主要为当地居民及外来游客提供相应的服务设施。规划公共设施用地 10.80公 顷，占总建设用地的 11.17%。,（1）行政办公用地规划行政办公用地 1.31公顷，用地主要为分布于场部粤海铁路东侧，为场部办公以及派 出所提供行政办公用地。（2）教育机构用地,规划教
45、育机构用地 2.79公顷，主要为中小学及幼儿园用地，为当地居民提供教育服务。（3）文体科技用地,14,规划文体科技用地 1.47公顷，主要为场部常住人口及外来游客提供文化、教育、图书、,展览、娱乐等设施用地，规划文体科技用地一处，位于西环快速铁路西侧。,（4）医疗保健用地,规划医疗保健用地 0.93公顷，规划在原基础上扩大医疗卫生用地，将现状医疗水平不断 提高，同时为了完善旅游服务基地的功能，还必须增加中医、康复、疗养等内容的建设以适 应日益增加的旅游人口的需要。,（5）商住综合用地,规划商住综合用地面积 3.78公顷，沿海榆西线及规划东西向主干道布置商业服务设施； 提高场部商业服务的档次，体
46、现旅游区商业的特性。,（6）集贸市场用地,规划集贸市场用地面积 0.26公顷，主要为场部常住人口提供集市贸易场地，考虑原集 贸市场不能满足未来发展需求，规划将现有的市场进行改造及扩建，同时完善其基础设施， 改善周边环境。,3、生产设施用地,工业生产设施用地，规划工业生产设施用地面积 1.89 公顷，占总建设用地面积1.96%。 主要为场域各类农产品提供加工及服务设施的用地，主要分布于场部东北侧。,4、工程设施用地,主要包括公用设施和环卫设施用地，规划工程设施用地面积0.61公顷，占总建设面积 0.63%，主要为场部的通信和环卫设施用地。,15,第六章 公共设施规划6.1 现状概况及存在问题6.
47、1.1 现状概况东方华侨农场场部现有的公共设施主要包括行政管理、教育机构、医疗卫生、文体科技、 商住综合、集贸市场等用地，共有小学1所、集贸市场1处、体育运动场1处、卫生院1所，以及市政设施若干，难以满足华侨农场未来发展的需求。6.1.2 存在问题目前，场部公共设施主要表现在总量的不足以及档次不高。1、各项公共设施空间布局与功能分工还未形成完整合理的级配体系。2、各项公共设施规模偏小、行业门类不够齐全、档次偏低；其中，商业性质的公共设 施已具有一定规模，但档次偏低且无特色，其他公益性质的设施薄弱，服务体系和服务水准 未达到要求。3、部分公共设施由于建设缺乏统筹考虑，利用率不高，造成浪费。6.2
48、 规划目标与策略6.2.1 规划目标完善公共服务设施布局和级配体系，优化和强化文教、卫生、社会服务设施的布局，强化场部作为华侨农场商贸服务中心的功能。6.2.2 规划策略1、建立层级和空间分布合理的公共服务设施体系，加强镇级服务职能公共设施的建设， 形成结构完整、体系完善、分工协作的小城镇公共服务中心体系。2、推动镇区公共设施布局的优化调整；提高新的公共服务设施建设标准，扩大公共设施建设规模。3、政府应加大对公共设施的管理和公益性公共服务设施的投入，结合人口和居住空间分布，优先保障公共设施用地供给。6.3 公共设施布局规划6.3.1 公共服务设施结构华侨农场场部公共服务设施沿国道和干路呈带状分
49、布。,16,1、海榆西线一带：依托海榆西线聚集形成商住综合和医疗卫生带。2、沿干道一带：在贯穿场部干道两侧形成商住综合、集贸市场、教育、行政办公、文 体科技带。6.4 行政管理用地规划6.4.1现状场部行政办公中心周边已经初步建设完善。6.4.2 用地布局依托原有场部行政办公，优化场部行政办公中心道路路网结构及环境条件，安排场属 及非场属行政办公机构，场部各类行政办公设施集中布置，共同形成华侨农场场部的行政 中心。规划行政办公用地 1.31公顷，占建设用地的 1.35%，人均行政办公用地 1.72。6.5 教育机构用地规划6.5.1 现状概况场部现有小学一所即华侨农场中心小学。现状教育机构用地9.02公顷，占现状总用地 12.43%。6.5.2 规划布局规划教育机构用地主要包括中学、小学以及幼儿园用地。实现九年义务教育一体化， 为保留华侨农场中心学校，本次规划设置初中部、小学部和幼儿部。规划教育机构用地 2.79公顷，占规划建设用地2.89%，人均教育机构用地 3.67。6.6 文体科技用地规划6.6.1 现状及存在问题1、现状概况目前，场部文化设施主要有一处废弃的体育健身场地，用地 0.32 公顷。2、存在问题（1）目前场部已对废弃的健身场地进行拆除，拆除后场部无文化设施用地，将严重影 响了群众的使用需求，限制文化事业的发展。,
