1、房地产全程营销策划机构 谨呈：广升实业 沣渭新区项目 2011-07-10 前 期策划及 物 业发展 建议方案 此 报告 仅供客 户内部使 用。未 经西安 志坚行 营销策 划有限 公司的 书面许 可，其 他任何 机构不 得擅自 传 阅、引 用或复 制。 Aspirer&hard 2 长安城西有凤阙，上有双铜雀 后秦姚苌 Aspirer&hard 3 CONTENT 思路 PART1项目属性界定 PART2市 场开发环境 PART5物 业发展建议 PART4项目系统定位 PART5项目推广表现 地 块资料 认知 地 块价值 梳理 核心问题 提炼 Aspirer&hard 4 地 块认知 价值梳理
2、 开发模式 区 位：城 西，沣渭 开发区 ，一块未 经雕琢 的璞玉 关键词：城西 城西最早作为西安的重工 业及物流集散地的历史定 位，经过时代的变迁工业 日渐衰落，并成为城市发 展的包袱。 如今城西的发展在西咸一 体化的有力带动下城市面 貌开始改善。 房地产市场发展仍落后于 西安市其他区域。 关键词：沣渭开发区 2011年6月13日，沣渭新区 正式升格为全国第四个副 省级新区，区域发展开始 加速。 项目地块位置属于开发区的桥头堡位置，临三环快 速干道，昭示性 较高，在城西整体市场落后的情况下， 考 虑规划及其他因素，项目开发潜力很高。 Aspirer&hard 5 地 块认知 价值梳理 开发模
3、式 指 标：整 体占地约300 亩（含75 亩的 市政公 园，位置 未定） ，建筑面 积不低 于60 万 ， 一 期用地 约75 亩， 一期用地 加 油 站 项目地块的公园配套将会给项目价值带来极大提升，但是加油站的存在 对项目的价值有一定程度的损害。 Aspirer&hard 6 地 块认知 价值梳理 开发模式 规 划：副 省级建制 的确定 加速区域 的整体 发展，同 时对项 目地块的 价值拉 动作用很 大 曲江新 区： 国家级文化 产 业示范区 从02年丰景佳园到现在的 湖城大境 浐灞新区： 国家级湿地 试 点区 浐灞半岛从06年3000元到 现在的8000元； 世园会的举办将会对区域 的
4、价值再次拉升。 经开区： 国家级开发区 从白桦林居到海珀兰轩， 区域价值已经达到峰值区 曲江大明 宫： 国家级遗 址 公园 从锦园新世纪到开元壹号 区域规划对于城市价值的提升和区域房地产市场的 价格提升作用明 显。本案将作为区域的首批受益者！ Aspirer&hard 7 地 块认知 价值梳理 开发模式 规 划：三 桥商业街 的建成 不但改善 区域商 业环境， 同时对 本案的借 势作用 很大 建成后的三 桥新街是一条斜纵向街，南起 西三 环、北至绕城高速，全长5.5公里， 将成 为西安最长的一条商业街区。现在的三桥街为 双向4车道，项目改造将把道路由40米 红线拓 宽至80米 红线，建成双向1
5、0车道，成为西安最 宽的商业街。 营造“街头公园”时尚感 街道中 间设8米 宽绿化带 无线网络全面覆盖 高端商 业体最为密集 建西部首 条快速公交系统 本案距新建的商 业街向南三站距离，按照 大型商 业的覆盖范围规律，项目属于近距，该 商 业街建成后不但起到补充本案的配套作用， 更 对本案的住宅和商业价值带动作用很大。 既是本案 开发前期的借势点也是本案商业和住 宅 产品价值的拉升点！ 建西安最 长、最宽商业街 Aspirer&hard 8 地 块认知 价值梳理 开发模式 地 铁：本 案紧邻5 号 线的孙 武路站， 同时靠 近1 号线， 双地铁 将给本案 带来很 大增值 Aspirer&har
6、d 9 住宅价值 地铁建设发展阶段 建设消息 发布 在建 建成 通车 建成 以后 房 地 产发展 前景 启动 客户本地居民、少量 受价格吸引的白领、 投资客户； 价格跳跃性增长 城市价值 因为 预期 而提前释 放 房 地 产项目 建设 中 价格 上涨， 大量同 类项目出现 发展为真正意义上的综 合性城区 地铁优势凸现，对周边进 行影响 地 块认知 价值梳理 开发模式 地 铁：地 铁对于房 地产项 目价值提 升模型 Aspirer&hard 10 地 块认知 价值梳理 开发模式 公 园：公 园配套将 成为项 目的核心 亮点， 对项目的 价值拉 升作用最 大 遗址 保护 区 白 桦林居： 随着城运
7、公园的逐步建设，价值逐步 释放，从公园建成前的3000元上涨到 现在8300元左右； 公 园首府： 已建成公园，该项目容积率高达7， 但是价格高于所属板块近2000元，可 见公园对项目价值的拉升作用。 公 园时光： 已建成公园，加上该项目位于公园之 内，售价高出所属板块7000元，属于 西安公园地产的价值提升典范。 本 项目公园位置尚未确定，这里就有 广阔的发展空间。 加 油 站 Aspirer&hard 11 地 块认知 价值梳理 开发模式 历 史：项 目地块位 于汉建 章宫的双 凤阙位 置，因铸 有鎏金 凤凰而得 名 建章 宫： 是汉武帝刘彻于太初元年（公元前 104）建造的宫苑。三辅黄图
8、载： “周二十余里，千门万户，在未央宫西、 长安城外。” 双凤阙遗址： 位于双凤村东南,西距建章宫前殿 约700米,是建章宫的东门,因其上装有 两只高丈余的鎏金铜凤凰而得名。毁于 西汉末年战火。现仅残存阙形夯土台。 项目地块位于双凤村，就是汉建章 宫的东门位置。历史文化价值很高，在 项目推广包装上面有较大的挖掘空间。 长安城西有凤阙，上有双铜雀，一 鸣五谷丰，再鸣五谷熟。 Aspirer&hard 12 地 块认知 价值梳理 开发模式 副省级新区 三桥商业街 地铁5 号线 地铁1 号线 项目价值 A B 汉建章宫 双凤阙 D 遗址规划区 75亩市政公园 C 外部：地铁价值 内部：文化价值 外部
9、：规划价值 内部：公园价值 Aspirer&hard 13 地 块认知 价值梳理 开发模式 公 园地产能否 成 为项 目的发展 模式 白桦林间 公园和项目同步建设 公园首府 已建成公园 公园时光 已建成公园 开元壹号 公园和项目同步建设 项目具备做公园地产的条件，操作模式可以借鉴公园和项目基本同步的模式。 Aspirer&hard 14 CONTENT 思路 PART1项目属性界定 PART2市 场开发环境 PART5物 业发展建议 PART4项目系统定位 PART5项目推广表现 宏 观开发 背景 区 域市场 运行 竞 争格局 分析 典型竞争 个案 Aspirer&hard 15 政 策背景
10、：在大力 度的 调 控下成交 量应声 下跌，价 格触动 较小，仍 在高位 运行 政策 组 合拳 限 购政策 房价目 标 限制政策 保障房 限 贷政策 62.78 7347 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00 西安市近一年商品房成交量 价走势 图 成交量 成交价 限 贷 令 限 购 令 成交量在限购的影响下大幅下跌不可避免，成交价之所以能长时间悖逆市场自然规律高位运行，很大程度上 市去年房价高速增长奠定了一定
11、的托市基础。 住建部透露，房价坚挺会导致更严厉的政策出台，不管会不会出台更加严厉的政策或者什么样的政策，从长 远市场发展来看，短期内量价的上涨已经不太现实，虽然会出现阶段性的盘整，但大的市场走势应该是盘旋向下 的。 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 Aspirer&hard 16 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 经 济背景 ：持续高 位运行 的CPI 间接 压制房 地产市场 的量价 上行 2.60% 4.80% 4.90% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份
12、 9 月份 10月份 11月份 12月份 11年1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 西安市近一年CPI走势图 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 西安市近一年住宅量价走势 图 成交价（元/） 成交量（万） 仍在高位运行 持续高位运行的CPI对市场带来的直接影响是成本上涨，进而影响市场需求，同时考虑通胀因素带来的加息及 上调存准，对开发企业和购房者带来的影响会给已经低迷的市场雪上加霜。 政府已经对通胀产生的影响进行行政干预，但目前仍未对上行的CPI造成影响，所以CPI是否会平稳
13、下降不但 关乎民生，也关乎房地产市场的量价走势。 Aspirer&hard 17 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 金 融背景 ：部分 银 行首付 提升40% ， 近半成 刚需被误 伤，购 房客群范 围被紧 缩 根据 西安房 地 产 信息网调 查，目 前西 安购房者 银行按 揭占90%，首付额度的 提 高，势必 影响刚 需群 体的购房 需求， 首付 额度提升 与限贷 、限 购政策叠 加效应 使得 购房的群 体进一 步被 缩小。 Aspirer&hard 18 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 区 域市场 随着限购 令下， 量价均出 现大幅 下跌，成 交比例 近阶段有 所提升 0
14、 5 10 15 20 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 11月 12月 1 月 2 月 3 月 4 月 城西近半年市 场量价表现 住宅成交价 商业成交价 住宅成交量 商业成交量 量价出现整体下跌的主要原因除了限 购之外，区域供应本来量就少，限购后对 区域市场影响就很明显。 成交比例的上涨不是区域的供求上 升，而是城东区域因世园会减少供求而导 致城西比例上升。 整体来看城西供求基本稳定，但是限 购对区域量价影响强于全市。 Aspirer&hard 19 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 市 场需求 更加刚需 化，90-110 面 积段需 求
15、增幅明 显，紧 凑型户型 主导市 场 9.3% 15.2% 20.0% 25.5% 9.7% 6.7% 11.1% 1.8% 0.4% 0.4% 2011年1月城西普通住宅各面积段销售套数分 布图 小于50 50-70 70-90 90-110 100-130 130-144 144-180 180-220 220-260 260以上 5.1% 11.7% 21.9% 21.0% 8.7% 8.1% 18.3% 2.7% 1.5% 1.2% 2011年2月城西普通住宅各面积段销售套数分 布图 小于50 50-70 70-90 90-110 100-130 130-144 144-180 180
16、-220 220-260 260以上 Aspirer&hard 20 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 价 格表 现 经限购后 下滑明 显，从6K-6.5K 迅 速下滑到3.5K-4K ， 主要是 供求量 较低导致 4.9% 4.2% 16.8% 17.4% 17.2% 7.7% 8.9% 9.7% 2011年1月城西普通住宅各价格段销售套数 分布图 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-10000 大于10000 1.8
17、% 6.0% 11.7% 21.3% 12.0% 11.7% 7.5% 7.5% 2011年2月城西普通住宅各价格段销售套数 分布图 小于3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-10000 大于10000 Aspirer&hard 21 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 项 目所在 区域涉 及3 个 板块竞 争 Aspirer&hard 22 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 区 域概述 ： 世 纪大 道板块区域市 场发
18、展 成熟度较 高，区 域均价拉 升空间 较大 世 纪大道板块： 在售项目较多， 主要集中在世纪大道 沿线，以商品房销售 为主，价格东高西 低，主力价格在4500- 6000 元，产品以紧凑 舒适2房3房为主，1房 及4房作为少量房源补 充，仅个别项目配备 （华宇凤凰城）； 在西咸一体化及地 铁一号线的带动下， 区域价值进入快速释 放期。 代表性 项目如：奥林 匹克花 园、西西安小 镇、金龙亿河湾 奥林匹克花园 亿龙金河湾 星岛假日 摩登三米阳光 世纪优盘 西西安小镇 加州壹号 奥林匹克 花园房 价走势 图 Aspirer&hard 23 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 区域概述： 三
19、 桥板块市 场开发层级较低，以城改房及小产权房为主，华宇凤凰城作为板 块领军项目引领市场 板块可售项目 相当 稀 缺，在售只有一个商品 房 项目-华宇凤凰城 ，规 模 较大，是区域内的 最大 供 给。产品线及户型 线丰 富，多层、小高层 、高 层，1-4房均有销售 ，其 余项目全部为小产 权房 ， 产品较为单一，购 买要 承 担一定风险性； 产品主要分布在 西三 环及三桥街道两边 ； 主力价格在3500-6000 元 ； 区域未来将建西 安最 长最高档的商业街 ，发 展 潜力及投资价值大 ； 代表 项目：华宇凤 凰城 公园新世纪 西城馨苑 华宇凤凰城 铂金公馆 华宇凤凰 城房价 走势图 Asp
20、irer&hard 24 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 区域概述： 客 运站板块 市 场开发类型丰富，受环境及资源制约，价格相对较低 巨威 大秦郡 汉城壹号 东尚观湖 旭景新港 枫香雅郡 公园8 号 风尚馨苑 宏府鲲翔九天 板块在售项目 较多，以商品房销 售为主，项目主要 集中在西三环东侧 及汉城北路附近， 主力价格5000-6500 元； 以经济舒适型2 居及经济型3居为 主，物业线以高层 为主； 区域大量的小规 模小 产权房，在一 定程度上拉低了 区 域的市 场形象及品 质； 区域目前缺乏价 值 诉求； 代表 项目：东尚观 湖、宏府鲲翔九天 东尚观 湖房价 走势图 Aspire
21、r&hard 25 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 世 纪大道 版 块 奥林匹克花园 华宇凤凰城 东尚观湖 旭景新港 宏府鲲翔九天 巨威 大秦郡 竞争 格局 ：项 目处 于世纪 大道 板块 和城 西之间 品质 及价 格洼 地效应 如何 突破 是项 目面临 最大 的竞 争 项目位于三桥板块，板块内与项目能够形 成竞争的仅有华宇凤凰城，主要的竞争压力来 自城西客运站板块，规模大、开发周期长的有 市场基础的品牌大盘将会与项目形成产品、客 户的高度竞争，如奥园、凤凰城、东尚观湖、 旭景新港、鲲翔九天等等 ； 品牌与市 场销售基础是项目不可突破的瓶 颈； 项目如何树立自己的市场地位？ Aspi
22、rer&hard 26 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 目前区域 销售以 市场 主导的2房3房为 主， 伴有少量1 房，4 房几 乎 没有， 可见区 域整 体以刚性 需求为 主； 区域内在 售项目2 房主力面积 区间 在82-95 ，舒适 性2房 占主 导 地位， 区域内在 售项目3 房主力面积 区间为110-130 ， 经 济型3 房占主 导地位 ； 成 交房型 ： 经济舒 适型2 房及 经济型3 房 占市 场 主导地 位，紧 凑2 房及 紧凑3 房市 场 供应相 对 紧缺 区域在售项目主力户型分布图 奥林匹克花园 华宇凤凰城 巨威大秦郡 东尚观湖 汉城湖壹号 鲲翔九天 79-80
23、 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 117-128 101-143 83-107 76-111 112 柏林春天 公园新世纪 180 190 200 200 以上 88-101 111-114 49-50 100-122 111-132 1 房 2 房 3 房 旭景新港 4 房 54 58 83-97 44-62 82-97 105-144 81-103 58-96 100-137 80-101 109-153 二房 主力 紧 凑 型 二 房 供 应 紧 缺 143 191-237 45 三房 主力 紧 凑 型 三 房 供
24、 应 紧 缺 Aspirer&hard 27 项目名称 占 地 （ 亩） 总 建面 （ 万） 推 盘 阶段 产品 形 态 价格 （元/ ） 面 积区 间（） 主力 户型 配套 后 续放 量（万） 奥园 828 100 2期 多 层、小 高层、 高层 6300 79-215 123、128 、131 商业、幼 儿园、 小学、 星级酒店 60 华宇凤凰 城 158 24 2期 多 层、小 高层、 高层 9000 49-143 83、92、110 商业 14 巨威大秦郡 123 37 新盘 高层 5200- 6000 58-122 83、91、91 商业、公 园、老 年公寓 12 东尚观湖 136
25、26 2期 高层 6500 44-144 46、87、 幼儿园、 会所、 商业 13 旭景新港 95 42 2期 高层 5200 45-132 85、97 智能安防 、24小时热水 30 鲲翔九天 280 120 2期 高层 6500 58-137 86、91、126 商业、酒 店、会 所、幼 儿园、写 字楼 110 汉城壹号 300 130 待售 高层 54-112 86、112 商业、公寓、酒店 130 柏林春天 100 25 新盘 高层 4850 88-114 88.110 商业、幼 儿园 17.5 合计 386 项目名称 占 地（ 亩） 总建面（ 万） 开发商名 称 后 续放量 （万）
26、 西城馨苑 4.3 西安巨胜 房地 产开发有 限公司 【 商品房 】 3 公园新世 纪 90 18 三桥村开 发办公 室【城改】 10.8 金桥国际 约8 西安金源 置 业有 限公司 【 城改】 5.6 凯嘉时代 华庭 10 陕西凯嘉 基业房 地产开 发 有限公司 【城改 】 6 嘉宝星城 国际 10 西安嘉宝 集团连 腾房地 产 开发有限 公司【 商品房 】 6 建章尚品 约15 【城改】 2 其 他 30 部分小项目 30 合计 63.4 后 续市场放量：后续市场最少供应量约为449万，市 场后续整体去化压力较大 主要竞争对手放量约386万 泛竞争对手放量约63.4万 开发背景 区域市场
27、竞争格局 典型 个案 Aspirer&hard 28 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 奥 园：主 打运动概 念，核 心竞争力 是全国 连锁品牌 和自身 配套及规 模 项 目基本 信息 项 目占地 828 亩 梯 户比 1T9 总 建面 100 万 开 发商 泰 盈地 产 产 品形态 多 层、小 高层、 高层 建 筑构造 纯板 户 型区间 79-125 主力户型 123、138 2房,1313 房； 配套 商 业、幼 儿园、 小学、 星级酒 店 价格 均价6300元，按 揭96 折； 项目推售 情况 奥 林匹克 花园二 期6 号楼loft 已售完 。 项目 在 售190-220 复式大
28、宅 ， 顶层均价6000元/平米 ，底 层均价5500元/ 平米， 全款93折， 按揭96 折。 平层目前81 、106 平米排 号， 交诚意 金5000 ，开 盘享受96 折优惠 ； 工程 进度 ：1期 交房，2 期准 现房； 未 来放量 ： 约60万； 奥林匹克 花园房 价走势 图 一期雅典奥运 村2008年6 月 已入住 二期雅典 奥运村已 售罄 三期北京奥运村 仅剩部分房源 四期伦敦奥运 村正在热销中 伦敦组团 特色园林 Aspirer&hard 29 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 奥 园：产 品线较长 ，从紧 凑型到奢 适型全 面覆盖， 对本案 产品具有 很大的 挑战性
29、104 三室两厅两卫 117三室两厅两卫 88 两室两厅两卫 奥林匹克花园户 型户型设计方正，使 用率高，但是户型创 新度低，功能设计不 够齐全，如生活阳台 等细节没做到； 本案可以在产品 设计上注重细节创 新，比如空中花园、 生活阳台、挑高错层 等细节创新点提高本 案产品的性价比。 Aspirer&hard 30 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 凤 凰城： 区域内唯 一五证 俱全的项 目，产 品和景观 在区域 内属于较 高水平 二期 开发商 陕 西 华 宇实业有限公司 建筑面积 26万平米 物业类型 高层、小高层 开盘时间 2009-12-05 户型 50-150平米 销售价格 高
30、层均价6500元/ 社区配套 社区幼儿园 项目目前在售主要为二期高层房 源，一期小高层基本处于尾房阶段。 在售户型49-134平米，起价6000 元/平米，一房一价，全款95折，按 揭96折优惠，准现房，预计2011年年 底交房。 后期放量 约14万。 Aspirer&hard 31 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 凤 凰城： 产品设计 无亮点 ，但景观 和配套 优势明显 ，可作 为本案的 借鉴方 向 80-90两 房 10% 90-100两 房 7% 90-100两 房 29% 100-110 两房 7% 100-110 三房 11% 90-100三 房 26% 110-120 三
31、房 3% 130三房 7% 华宇凤凰城已推房源户 型配比 该项目热销产品集中在90-100之间二房或三房，大 面积的房型需求还是有一定市场抗性，同时区域价格在并 不高的情况下，成交结构偏小可以看出，区域的整体需求 还是以首次置业为主，首次改善为辅，再改和舒适性需求 较低。 该项目户型设计中规中矩，没有产品亮点，但是其配 套和 园林景观做的较好，在区域内还是有一定的口碑。 所以 产品之外的配套打造是本案需重点考虑的方向之 一。 Aspirer&hard 32 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 柏 林春天 ：大型城 改， 产 品力较强 ，对本 案产品竞 争压力 较大 开发商 广泽实业 建筑
32、面积 23万平米 物业类型 高层、小高层，1T4为主 开盘时间 尚未开盘 户型 88-101的两房和100-111的三房 销售价格 均价4850元/ 社区配套 社区幼儿园、商业街 该项目属于 城 西大型城 改项目 建 筑品质相 对较高 ，10年底 面市，由 于手 续 仍 不齐全， 处于认 购 阶段，无 法办理 签 约手续， 故此价格 在 区域 市 场和产品 不成正 比 。 该项目目前 的 状态在一 定程度 上 对本案产 品的性 价 比造成 较大冲击 ，在后 市 手续完备 后和本 案 形成直接 竞争关 系 ，所以 本案在前 期 产品 规 划过程中 要重点 打 造户型产 品的亮 点 ，同时 可 从
33、配套 方面进 行 突破。 Aspirer&hard 33 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 柏 林春天 ： 户型亮 点在于 可变空间 ，本案 在此突破 有局限 性，但是 这些亮 点考虑要 做 户型产品大 量 复制龙 湖紫都城 产品， 最 大的亮 点就是通 过内阳 台 赠送实 现可变空 间设计 ， 而此种 户型占比 较大， 所 以该项 目的 产品 力在区 域 内比较 强。 本案的 竞争 应 避开该 项目的产 品力竞 争 点，通 过我们的 公园配 套 等方向 解 决竞争 。 Aspirer&hard 34 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 东 尚观湖 ：大城西 高端景 观大盘， 产
34、品设 计过于偏 南方化 ，本地客 户接受 度不高 上海裕都 西安东尚 开发商 西安东尚 建筑面积 26万平米 物业类型 高层，1T2,3，4 开盘时间 10年7月，目前在售二期 户型 78二房，116三房，165四房 销售价格 均价6500元/ 社区配套 社区幼儿园、商业街 该项目在07年前 属于上 海裕都 ， 后来转让 与东尚 。 项目最大的 亮 点在于内 部的人 工 湖，缺点 在于户 型 布局和 设计南方 化，本 地 客户接受 度不高 。 东尚接手后 凭 借品牌的 影响力 和 大面积人 工湖使 该 项目有 所起色， 但 项目 市 场表现仍 属一般 。 对本案最大 的 借鉴点就 是景观 对
35、于产品价 值的拉 动 ，同时 注意 户型 设计不 可 简单模仿 。 Aspirer&hard 35 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 东 尚观湖 ：产品亮 点在于 通透性极 强，缺 点在于朝 向不佳 4# 5# Aspirer&hard 36 奥园 全 才 ，运动 概念 优 势 不明显 凤凰城 产 品 和景观 较好 五证齐全 无 突 出亮点 东尚观湖 景 观 优势强 产 品 力一般 柏林春天 产 品 力极强 五证不全 开发背景 区域市场 竞争格局 典型 个案 Aspirer&hard 37 价格试算 指标 权重 奥园 凤凰城 巨 威 大秦郡 柏林春天 东尚观湖 本案 地段 20 18
36、18 16 18 19 17 建筑规划 20 18 17 15 16 17 18 资源配套 20 16 15 14 16 17 18 社区景观 10 7 6 5 5 7 7 容积率 10 8 8 6 6 7 6 社区配套 10 8 6 5 6 6 7 开 发 商品牌 10 9 7 6 6 8 5 合计 100 84 77 67 73 81 78 计算指标 奥园 凤凰城 巨 威 大秦郡 柏林春天 东尚观湖 本案 合计权重 84 77 67 73 81 78 实际均价 6300 6500 5600 4850 6500 权重值 0.93 1.01 1.16 1.07 0.96 权重均价 5850 6
37、584 6519 5182 6259 楼盘权重 0.25 0.2 0.15 0.2 0.2 1 权重均价 1463 1317 978 1036 1252 6046 经 过指标 项目的加 权权重 价格测试 ，项目 的入市价 为6000 元，如前 期 无证 件为5000 元 Aspirer&hard 38 CONTENT 思路 PART1项目属性界定 PART2市 场开发环境 PART5物 业发展建议 PART4项目系统定位 PART5项目推广表现 产 品规划 建 筑立面 园 林景观 项 目配套 Aspirer&hard 39 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 规 划理念 以公 园 为依托，
38、 以 汉文 化为背景 ， 打造 沣 渭新区高 端居住社 区。 Aspirer&hard 40 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 规 划布局 示意图 容 积 率不低于4.0 ，以保 证实现 合理利 润 高密度组团置于项目西侧，和安置区建 筑基本相同，用以拔升整体容积率； 东侧包括北侧部分安排75亩的公园用 地，降低西三环噪音对项目品质的损 害，同时利用西三环车流量大的优势展 示项目品质； 高端组团安排在项目中间临公园侧，保 证高品质产品的优越的景观效果； 常规产品安排在高密度和高端组团之 间； 会所暂时考虑放在地块东南角，做临 建，安置项目售楼部。同时建设景观示 范区，后期可以考虑拆除安排
39、楼位； 高端组团 高层组团 公园 高层组团 安置组团 会 所 Aspirer&hard 41 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 概念 规划 图 Aspirer&hard 42 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 规 划总结 ：以汉文 化为基 础的公园 社区 高 端 组 团 高层组团 公园 高层组团 安置组团 会 所 沿街文化商业街，南侧设置大型超市 高层居住组团，景观视野最好 汉文化遗址公园，服务社区及周边区域 独立高端居住组团，近距享受公园资源 安置组团，先行建设 高层组团，近距享受公园资源 项目会所，服务社区及区域 公园点状商业带 Aspirer&hard 43 产品规划 建筑立
40、面 园林景观 项目配套 户 型配比 ：以市场 主流需 求为主， 加大紧 凑型三房 比例， 尽量控制 总面积 以保证总 价 的 接受度 ，同 时通 过面积 赠送提高 紧凑型 户型的居 住舒适 度 房型 占比 面 积 区间（ ） 1 房 开间 2% 5% 35-45 1-1-1 3% 45-60 2 房 紧凑2 房 20% 65% 70-80 经济2 房 35% 80-85 舒适2 房 10% 85-95 3 房 紧凑3 房 10% 28% 89-105 经济3 房 15% 110-125 舒适3 房 3% 130-145 4 房 经济型4 房 2% 2% 145-155 合计 100% 备注：以
41、 上 户型 配比及 面 积段设计 是志坚 行根据 市 场调研分 析得出 的适宜 本 项目的参 考数据 ，可根 据 实际的设 计情况 适当调 整； 设置少量 的舒适3 房及4 房，提升 项目整 体品质及 形象； Aspirer&hard 44 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 安置 层平 ：1T8 户， 单层640 平 米， 户 型设计 相对较好 ，主要 作为安置 楼栋使 用 Aspirer&hard 45 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 赠送飘窗 赠送内阳台 赠送阳台 1 梯6 1梯6 ：配 备通透 户型设 计，多 面积赠 送 2 与3 房1 梯6 户设 计，基本适宜项 目的面积
42、段及梯 户比设计； 建 议赠送 阳台， 奇偶 层赠 送面积 差异化， 以丰富 单体建筑 立面造 型； Aspirer&hard 46 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 备注：此 图片 仅供层平 的布 局示意， 面 积 段可根据实际 情况设置 ； 1梯6 ：全 明 户型 ，配备4 个通透 房型设 计， 同时避免纯北 户型出 现 挑空露台设计 为奇偶层 互 换； 赠送飘窗 挑空露台 赠送阳台 Aspirer&hard 47 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 备注：1 至3 房1 梯5户设计，图 标参考户型面积 段 皆可同 比放大 ； 创新1 梯5 户设计： 全名 户 型，出面 积，单
43、体造型丰 富 1 梯5 飘窗 观景阳台 阳台 入户花园 全明户型 户型多样 性 （奇、偶层各异 ） 外立面丰 富 赠送方式 多 Aspirer&hard 48 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 1 梯4 1 梯4 户，与项目舒适型两房接近，基 本适合 项目的 面积段 设计， 满足项 目单层 梯户比 设置； 1梯4 户， 南北通 透可变 的2房 设 计，是 最大 亮点 Aspirer&hard 49 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 备注：此 图片 仅供层平 的布 局示意， 面 积 段可根据实际 情况设置 ； 1梯4 ：全 通透 户 型，赠 送入户 花园、 阳台 赠送飘窗 入户花园
44、赠送阳台 Aspirer&hard 50 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 1 梯2 ： 纯 板小高层 设计， 可适当放 大面积 段，或者 作为1T2 的 四房 Aspirer&hard 51 1 梯2 ： 纯 板小高层 设计， 可适当放 大面积 段，或者 作为1T2 的 四房 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 Aspirer&hard 52 全明1梯5户、1梯4户 通透 两房设计 可 变空间 挑空露台 多面 积赠送 产品设 计价值 Aspirer&hard 53 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 建筑 风格 ：新汉风 建筑风 格 “新 汉风” 建 筑不同于 仿古建 筑 ，
45、它是现 代功能 技 术与早期 文化特 征 的和谐统 一。 建筑主材 选 择 质朴大气 的材料 ， 同时配以 玻璃、 钢 等现代建 筑材料 ， 打造“新 汉风” 而 不做新古 董， 赋予古建筑以 时代的 气息 。例如 平直、 古 朴的檐口 ， 简洁 、 雄健的柱 饰等。 不 仅使现代 建筑与 传 统文化取 得文脉 上 的联系， 而且也 给 古老的形 式注入 了 新的活力 。 “新 汉风” 建 筑就是要 将古代 的 文化在现 代建筑 中 表现出来 。设计 中 可以在重 点区域 使 用“方” 、“ 圆”为 母 题组 织 平面 布 局，突 现 “明堂 辟 雍“的传 统理念 。 区域规划 区域竞争 新汉
46、风建筑风格 Aspirer&hard 54 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 建筑 风格 ：新汉风 建筑风 格示意图 汉 顶为主 要文化诉 求方式 建 筑外部 配以玻璃 ， 钢等 现代建筑 材 料，配 合 灯光等 实现中 古和现代 的 完美 结 合。 Aspirer&hard 55 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 建 筑立面 ：在 汉顶 的基础 上进行改 良，体 现现代建 筑与汉 建筑的完 美结合 顶部造型 的原型 为 汉代的官 帽 建筑主体 颜色以 深 褐色和浅 灰色为 主 ； 局部配以 玻璃和 金 属增加质 感和透 视 感； 建筑底部 挂石材 ， 主体 贴墙 砖。 Aspir
47、er&hard 56 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 建筑立面示意图 新汉风建筑 Aspirer&hard 57 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 园 林风格 ：新中式 园林， 以中式元 素和节 点小品作 为主要 表现形式 Aspirer&hard 58 楼间-坡地 园林 处理楼与 楼等高 层 建筑带给 人的 视觉 压迫感 及 心里上的 压抑感 新中式 园林 转换节点-台地景 观 解 决从道 路到楼 体 的 视觉私 密性 组团景观-均好性 强调园林 的均好 性 ，增加 景 观的观 赏性 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 Aspirer&hard 59 产品规划 建筑立面 园
48、林景观 项目配套 景 观特点 ：坡地景 观处理 楼间空间 ，增强 景观的层 次性及 公园感觉 Aspirer&hard 60 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 景 观特点 ：台地景 观处理 次入口及 道路至 组团节点 ，丰富 景观的立 体效果 Aspirer&hard 61 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 社 区主入 口：叠水 配合引 入式广场 Aspirer&hard 62 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 组 团庭院 ：中式元 素的大 量应用， 体现项 目的文化 氛围 Aspirer&hard 63 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 道 路及 铺 装：道路 设计曲
49、 径通幽， 铺装设 计道路分 级 Aspirer&hard 64 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 细 节处理 ：道路边 下水处 铺鹅卵石 ，井盖 做铺砖或 草皮处 理 Aspirer&hard 65 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 主 导思想：人有我有，人无我有，打造差异化的价值及亮点 项目基础配套 2 1 5 4 3 3G 网络系统 智能安防系统 社区一卡通系 统 物业服务 节能环保系统 除了 项目基础标配之外，我们还有那些特殊的配置 将项目价值进一步提升 Aspirer&hard 66 产品规划 建筑立面 园林景观 项目配套 项 目特殊 配套：雾 森景观 恒湿系统- 干 燥高 温 天气， 用以社 区降温， 提高居 民的身体 健 康，增 强景观观 赏性 采 用高科 技的手 段 把水以极 细微的 水粒喷 出，形成颇似自 然雾气 的 白色水雾 ，犹如 “雾的 森林”。 它以改 善空气 质 量，美化 环境为 依托， 以景观、 保湿、 防尘、 降 温、造景 为目的 。 雾 森景观 恒湿系 统 不仅能造 景，还 能控制 温 度、增湿 除
