1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 2013年武汉市 3月房地产市场研究报告 湖北中原地产研究中心 2013.04.16 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 核心观点 土地供应量大幅增加，开发商拿地相对谨慎 商品住宅供应量 逐步 回升，回升幅度不大 商品住宅成交量回升至高位 成交 均价连续 7个 月 上涨 ，涨幅收 窄 推盘量大幅回升，但开盘去化
2、率有所下降 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 目录 A.宏观 背景 B.土地市场 C.商品住宅供应 D.商品住宅成交 E.每月开盘 情况 F.每 月报广分析 G.中原经理看市 H.市场小结 4 6 10 17 23 27 30 35 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 宏观 背景 Part A Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 3月底各地方“国五条”细则密集落地，整
3、体严厉程度低于预期，从一定程度上促进市场理性发展 一季度经济数据 2013年一季度 GDP同比增长 7.7%，下降 0.2个百分点，显示当前内生增长动力不足，经济短期内可能呈现弱复苏的态势 一季度新增贷款 2.76万亿元，同比多增 2949亿元； M2余额 103.61万亿元，同比增长 15.7%；信贷及社会融资数量反弹，支持经济沿弱复苏轨道前进 3月份 CPI同比增长 2.1%， PPI同比下降 1.8%， CPI和 PPI双双下降表明中国经济仍在弱复苏阶段 宏观政策 3月底各地方纷纷出台国五条细则，大都是围绕之前国 17号文件提出的内容制定调控措施，整体严厉程度低于市场预期 在市场普遍关注
4、的房价调控目标中，大多城市设定为房价涨幅不超过城市同期城镇居民可支配人均收入的实际增幅 对于二手房个税征收的问题，虽然多数城市都明确表态按照国五条规定执行，但具体可操作性不强，执行力度较宽松 3月全国主要城市新房成交量回升到近 3年的月度高位，与二手房市场为规避个税而集中成交不同，新房市场的高成交量并非政策直接导致，这反映出购房者对后市预期并不悲观。 中原观点 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 土地市 场 Part B Code of this report | 7 Copyright Centaline Group
5、, 2010 3月份土地供应面积环比、同比均大幅回升 2010 2011 2012年 2013年截止 1-3月累计 供应宗数 239 238 331 47 供应面积（万） 1762.96 1137.16 2012.01 269.92 2012.3-2013.3土地供应面积及宗数 75.21 91.92 0.00 52.08 118.39 207.14 0.00 74.13 205.96 769.47 84.81 66.75 118.35 0204060801001200.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.002012-0
6、3 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 2012-10 2012-11 2012-12 2013-01 2013-02 2013-03供应面积（万） 供应宗数 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 2009 2010 2011 2012 2013年 1-3月累计 成交宗数 77 197 190 236 51 成交面积（万） 731.31 1498.31 921.20 1308.44 322.04 建筑面积（万） 1361.00 4253.53 2627.25 4
7、093.49 988.65 成交总价（亿元） 242.12 871.48 515.45 755.29 204.44 楼面地价（元 / ） 1778.98 2048.83 1961.95 1845.10 2067.84 2012.3-2013.3土地 成交 面积和 成交宗数 2012.3-2013.3土地成交总价及楼面地价 010203040506070800.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.00成交面积（万） 建筑面积（万） 成交宗数 0500100015002000250005010015020025030
8、0350400成交总价（亿元） 楼面地价（元 / ） 土地成交面积大幅下降 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 土地成交一览表 地块编号 区域 净用地面积 (万 ) 容积率 总建面(万 ) 成交价(亿元 ) 楼面地价 (元 / ) 地价 (万元 /亩 ) 竞得人 土地用途 P(2013)020号 黄陂 1.20 3.50 4.20 0.270 642.77 149.98 武汉辉阳置业有限公司 住宅 P(2013)021号 东西湖 7.60 2.50 22.68 2.295 1011.73 201.43 武汉卓尔城投资发
9、展有限公司 商服 P(2013)022号 江岸 5.45 3.52-4.16 20.20 3.840 1900.99 469.65 武汉名流公馆置业有限公司 住宅 P(2013)023号 江岸 14.58 3.22-3.66 50.00 9.590 1918.00 438.49 武汉统建百步亭联合置业有限公司 商服、住宅 P(2013)024号 洪山 8.54 2.69 22.96 3.622 1577.44 282.89 武汉兆嘉乐业房地产有限公司 住宅 P(2013)025号 洪山 13.76 2.41 33.15 5.226 1576.31 253.26 武汉楚天房地产开发有限公司 住宅
10、 P(2013)026号 洪山 4.85 2.49 12.07 1.904 1577.51 261.87 武汉楚天房地产开发有限公司 住宅 P(2013)027号 硚口 13.90 3.86-4.96 62.02 11.790 1901.00 565.48 武汉新居城房地产有限公司 商服、住宅 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 商品住宅供应 Part C Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 虽然 3月商品住宅新增预售量有所增加，但同比去年
11、 3月份大幅下降 本月商品住宅供应量为 49.93万，环比上涨 144.99%，同比下降 57.72%，本月商品房供应 52.25万。 去年 3月份正值市场回暖，开发商积极推货，供应量相对较高 ， 今年 3月份受政策前景不明朗以及建筑工期的影响，新增预售量同比大幅下降 年度供应 情况(万 ) 2009 2010 2011 2012 2013年 1-3月累计 供应量 688.79 1219.10 1355.52 1518.22 154.01 月度供应平均 57.40 101.59 112.96 126.52 51.34 2012.3-2013.3 商品 住宅批准 预售面积 及 项目个数 0102
12、0304050607080901000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002012-03 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 2012-10 2012-11 2012-12 2013-01 2013-02 2013-03预售面积（万） 项目个数 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 洪山、武昌、硚口等主城区供应量相对较大 供应月度分析 ：本月洪山、武昌、硚口、汉阳等主城区供应量相对较高，这也是前期
13、去化相对较理想的区域，本月各区域延续前期活跃度，积极推盘 2013.3各区域商品 住宅批准 预售面积 及 项目个数 0.00 0.00 4.42 3.47 0.00 7.55 11.08 4.56 3.29 0.00 6.77 3.36 5.42 0.00 0.00 -101234560.002.004.006.008.0010.0012.00江岸 江汉 硚口 汉阳 青山 武昌 洪山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 面积（万） 项目个数 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 预售证明 细 (1/2
14、) 区域 预售证号 名称 备注 东湖高新 武房开预售 2013055号 佛奥 俊贤雅居二期 11#、 14# 16#、 18# 19#楼住宅建筑面积 32927.09， 11#、14#、 15#楼商业建筑面积 1675.48 蔡甸 武房开预售 2013056号 恒大绿洲 21号住宅楼 恒大绿洲 21号住宅楼住宅建筑面积 16199 洪山 武房开预售 2013059号 保利 心语九区 A 1# 3#楼住宅建筑面积 44732.99 洪山 武房开预售 2013060号 名士 1号 3#、 4#楼办公建筑面积 40130.56及 3#、 4#、 S2#楼商业建筑面积9801.21。 （其中临书城路
15、3#、 4#楼一层 01号临街商铺 3000由 洪山区洪山街洪山村村民委员会按成本价回购，成本价以洪山区人民政府指定机构出具的成本审计报告为准。上述回购价款支付时，洪山村村民委员会按 2000元 /支付 ，差价款由本地块原土地使用人予以支付。 ） 硚口 武房开预售 2013061号 农利村城中村改造 （伟佳 康城） 1#、 3#楼住宅建筑面积 44246.14 武昌 武房开预售 2013063号 橡树湾二期 B组团 B2#、 B5#楼住宅建筑面积 51648 江夏 武房开预售 2013065号 兆麟 育龙湾 A区 3#楼住宅建筑面积 12392.84 汉阳 武房开预售 2013066号 汉阳渔
16、场项目（春天 里花园） 12#楼住宅建筑面积 9963.22 洪山 武房开预售 2013067号 瑞湖天地二期 9#楼住宅建筑面积 12980.49 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 预售证明 细 (2/2) 区域 预售证号 名称 备注 江夏 武房开预售 2013069号 逸城亲水生态住宅 502#-503#、 505#-513#、 515#-523#、 525#-533#、 535#-539#楼住宅建筑面积 14262.11 武昌 武房开预售 2013070号 武汉绿地国际金融城 A03地块一期 A3#楼住宅建筑
17、面积 23878.61及 商业建筑面积 901.05 东西湖 武房开预售 2013072号 航天 兴隆国际一期 2#、 6#、 7#楼住宅建筑面积 45592.91及 2#、 7#楼商业建筑面积2817.93 江夏 武房开预售 2013071号 三和 光谷道一期 1#、 2#、 3#楼住宅建筑面积 41068.73及 商业建筑面积 7104.88 洪山 武房开预售 2013074号 开来 九洲国际 补办公寓式办公楼建筑面积 2500 蔡甸 武房开预售 2013075号 摩天逸品二期（ 2号楼） 摩天逸品二期 2号楼住宅建筑面积 37966.95 黄陂 武房开预售 2013077号 美景天城四期
18、 E1#、 E3#、 E4#住宅建筑面积 33579.9， E4#楼商业建筑面积 555.85 汉阳 武房开预售 2013078号 陶家岭村“城中村”改造开发用地（汉阳国际 C地块） 3号楼住宅建筑面积 24737.03及 商业建筑面积 308.63 洪山 武房开预售 2013079号 万科 金色城市 23-2#楼住宅建筑面积 10485.25 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 商品住宅成交 Part D Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 201
19、0 0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00面积（万） 同比增幅 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0200040006000800010000120001400016000套数 环比增幅 本月商品住宅成交量重回高位 ，直逼近 3月单月成交量高值 本月成交面积 139.57万 ， 环比上升 91.17%， 同比涨幅 28.98%， 成交 14174套 ， 环比涨幅 102.05%， 同比上涨 27.13%。 国五条政策在促进二手房成交暴涨
20、的同时也引导了部分客户进入新房市场 ， 同时 3月 10日开始执行公积金新政 ， 短期内从 一定程度上带动新房成交 2009 2010 2011 2012 2013年 1-3月累计 成交 面积（万） 1258.90 1159.47 1085.36 1331.04 351.35 成交 套数（套） 120379 113078 108192 134953 34546 2012.3-2013.3成交面积及同比增幅 2012.3-2013.3成交套数及环比增幅 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 -0.50%0.00%0.50
21、%1.00%1.50%2.00%6,100.006,200.006,300.006,400.006,500.006,600.006,700.006,800.00价格（元 / ） 环比增幅 -3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%61006200630064006500660067006800价格（元 / ） 同比增幅 商品住宅成交价格连续 7个 月 上涨 ，但 涨幅 收 窄 本月商品住宅成交均价 6672.82元 /，价格微幅上涨环比涨幅 0.61%，同比涨幅 5.67% 3月份商品住宅价格持续上涨的主要原因为市场新增
22、供应较少，受政策影响，客户需求激增，部分项目微幅上调项目价格 2009 2010 2011 2012 2013年 1-3月累计 商品住宅成交均价（元/） 6230.72 6218.56 6413.53 6349.74 6623.02 均价变化 -0.20% 3.14% -0.99% 4.30% 2012.3-2013.3成交价格及同比增幅 2012.3-2013.3成交价格及环比增幅 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%0.005.0010
23、.0015.0020.0025.0030.00 成交面积（万） 环比增幅 洪山区成交量依然维持在高位，且成交 价格 涨幅 最大 2013年 3月区域成交面积及环比增幅 2013年 3月区域成交价格及环比增幅 -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%020004000600080001000012000 成交价格（元 / ） 环比增幅 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 本月 10000元 /以上户型成交占比大幅回落，降幅达 16.76%，140以上住宅成交占比降幅达 28.5
24、9% 2013年 3月 ，我市 7000元 /以下 的商品住房 成交 7458套 ，占比 为 52.61%； 7000-10000元 /的 商品住房 成交 5754套 ，占比为 40.6%； 10000元 /以上 的商品住房 成交 962套 ，占比 为 6.79%。 2013年 3月 ，全市户型在 90 以下商品住房销量占比 为 36.58， 90-120 商品住房销量占比 为 46.31， 两者合计 120 以下商品住房销量占比 为 82.89， 占比较上月 减少 7个 百分点。 120-140 的商品住房销量占比 为 12.76 ； 140 以上的商品住房销量占比 为 4.35% 2013
25、年 3月成交户型面积结构 (元 /） 2013年 3月成交价格结构（） 7000元 / 以下 53% 7000-10000元 / 40% 10000元 /以上 7% 90 以下 37% 90-120 46% 120-140 13% 140 以上 4% Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 每月开盘情况 Part E Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 3月份市场推盘量大幅回升，受推盘节奏快、蓄客期短以及多个高端项目推盘的影响，开盘去化率小幅下
26、降 3月 推盘 量 环 比 大 增 1954%， 同比增加 9.68%；开盘销售率环 比下降 7.3个百分点，同比上升 3.3个百分点 Note：报告中开盘销售套数和销售率均为开盘当天销售套数和销售率 2012.3-2013.3开盘 推出套数，销售套数和去化率 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 推出套数 5395 6212 7820 5419 4093 6446 14530 7590 7509 7233 2292 288 5917销售套数 2275 2868 3617 2749 2201 3417 6688 3075 4309 3736 116
27、2 152 2689销售率 42.17% 46.17% 46.25% 50.73% 53.77% 53.01% 46.03% 40.51% 57.38% 51.65% 50.70% 52.78% 45.45%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0200040006000800010000120001400016000Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 2013年 3月开盘项目一览表 Note：报告中开盘销售套数和销售率均为开盘当天销售套数和销售率 项目名称 区
28、域 开盘时间 均价 （ 元 / ） 推出套数 销售套数 销售率 项目名称 区域 开盘时间 均价 （ 元 / ） 推出套数 销售套数 销售率 万锦江城 江岸 20130302 8500 264 169 64.02% 保利香槟国际 硚口 20130323 9600 41 11 26.83% 保利蓝海郡 洪山 20130302 8100 96 66 68.75% 万锦江城 江岸 20130323 小三房 8600 大 三房 9200 132 90 68.18% 新世界恒大华府 东湖高新 20130302 8000 132 28 21.21% 福星惠誉国际城 武昌 20130323 11000 430
29、 191 44.42% 广电兰亭都荟 汉阳 20130304 8600 186 140 75.27% 绿地国际金融城 武昌 20130323 13800 90 43 47.78% 广电兰亭都荟 汉阳 20130309 8700 116 17 14.66% 国海学道 洪山 20130324 7900 136 136 100% 长航蓝晶绿洲 武昌 20130309 10500 190 84 44.21% 万科金色城市 洪山 20130323 7800 144 100 69.44% 华润置地橡树湾 武昌 20130309 10967 31 22 70.97% 绿地新都会 汉阳 20130323 85
30、00 312 31 9.94% 中森华徐东国际红馆 武昌 20130310 11500 360 120 33.33% 百步亭金桥汇 江岸 20130330 8200 221 135 61.09% 保利心语 洪山 20130309 7600 171 38 22.22% 纯水岸东湖 武昌 20130330 12500 335 27 8.06% 佳兆业金域天下 洪山 20130309 6990 136 105 77.21% 碧桂园生态城 东湖高新 20130330 12000 50 1 2.00% 光谷新世界 东湖高新 20130309 10000 126 96 76.19% 福星恵誉东澜岸 洪山
31、20130330 5600 176 54 30.68% 统建天成美雅 东湖高新 20130316 7900 60 40 66.67% 龙阳 1号 汉阳 20130330 8100 288 90 31.25% 华润置地橡树湾 武昌 20130316 10500 60 18 30.00% 万科汉阳国际 汉阳 20130330 8600 128 45 35.16% 名士一号 武昌 20130316 Loft13500 soho9500 413 268 64.89% 锦绣龙城 江夏 20130330 8000 184 135 73.37% 复地东湖国际 武昌 20130317 12500 128 61
32、 47.66% 兆麟育龙湾 江夏 20130330 6400 126 61 48.41% 金地澜菲溪岸 汉阳 20130316 7000 145 64 44.14% 金桥普林斯顿 沌口 20130330 6200 108 23 21.30% 新城春天里 汉阳 20130316 7500 110 85 77.27% 合计 5917 2689 45.45% 当代卡梅尔小镇 江夏 20130317 高层 6000，洋房 6900 292 95 32.53% Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 每月报广分析 Part F C
33、ode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 1月报广投放情况 2013年 3月报媒广告投放量 2012.3-2013.3月报媒广告投放量 01002003004005006000501001502002012-03 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 2012-10 2012-11 2012-12 2013-01 2013-02 2013-03项目个数 版面（整版） 武汉晚报 29% 楚天都市报 35% 楚天金报 13% 长江商报 3% 长江日报 7% 武汉晨报 13
34、% Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 项目报广投放量排名 项目名称 区域 主题 次数 金马凯旋家居 CBD 黄陂 2万抵 6万， 5年 35%高收益一次性返还，总价 6万起，开盘再享惊喜折扣！二期盛大认筹 34 天宇盛世滨江 硚口 高品质精装房 12998元 / 起， 5年免费住。购房即享 94折，全款 92折！ 27 汉街壹号公馆 武昌 二期卢森堡组团 170 奢装三房新品加推，认筹即享 20万置业基金。全球奢侈品中心启幕盛典 3月 16日盛大揭幕。 18 德成 101 新洲 约 40 精英 SOHO，封顶价 1
35、1万 /套，日供 21元，买 50 得 100 变 3房，赚 3000亩 16 金寓 黄陂 新汉正街里轻轨旁，总价 15万起一套。 40-92 新品不限购不限贷。 1000抵 10000盛大认筹，3月 9日前认筹再送 5000元。 13 百步亭现代城 江岸 约 97 创意复式，绚丽登场啦！准现房实景呈现，交房在即！享优质教育资源，大社区醇熟 配套！ 12 宝利金中央荣御 江汉 宝利金 97 绝版魔变 LOFT，核算单价仅 12000元 / 起！ 9 福星惠誉福星城 江汉 79-87 纯居小户，准现房疯狂热销。 9 碧桂园生态城 东湖高新 全新别墅组团 185-270 震撼推出，城市美墅 1万抵
36、 5万，火热认筹中！ 8 纯水岸东湖 武昌 120-145 中央景观大宅， 3月领世开盘，现正认筹中 8 福星惠誉水岸国际 武昌 107-1200 纯写字楼均价 11000元 / ，单月热销 4整层，最后 15%房源递减中，另剩余少量90-167 两房 -四房， 91折清盘特惠，均价不过万 8 新世界恒大华府 东湖高新 全城寻人，新世界恒大华府业主一字万金。钜惠风暴来袭，购房折上折，业主签批再减 3万。 8 百步亭金桥汇 江岸 二环口 97-126 全璟公馆， 1万抵 5万全城抢筹中。你买房我买单 8 新世界常青南园 江汉 90-130 新生活形态即将上演。 8 Code of this re
37、port | 26 Copyright Centaline Group, 2010 中原 经理看市 Part G Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 星悦城 销售 经 理 李英杰 招商公园 1872 销售 经 理 付凯 3月份刚需市场成交量有所增加 政策 对于二手房市场影响大，对于新房市场无太大影响 随着 4、 5月份成交黄金周期的到来，市场成交量将继续保持高位，但成交价格或将保持稳定 国五条新政对于新房市场无太大影响，反而有一定的促进作用 各售楼 处 的来电来访量均有所增加，汉阳区域高端客户愈加活跃 对未来 一个月
38、市场预期保持乐观态度，即使在区域市场未来供应井喷的情况下，降价的可能性也不大 联投花山 郡 销售 经理 杜海 光谷区域上个月成交量有所增长，新政对于武汉新房市场成交有微幅促进作用 随着光谷区域各种政策利好消息，客户对于区域认可度提高，外来客源逐渐增多，区域市场成交量和成交价格均保持相对稳定 预计未来一个月性价比相对合理且有新房源推出的项目在成交量上会有所上升 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 光谷道 销售经 理 王静 近期光谷推盘项目的销售情况良好，部分项目价格有所提高，但客户对于价格提升抗性较大 虽然客户观望情绪
39、降低，但是比较心理严重，成交周期延长，臵业趋向理性 成交量一直保持稳定，后期价格或有微幅提升 纳帕溪谷 销售经理 艾薇 近期汤逊湖区域市场表现不理想，豪宅客户受政策影响较大 客户购买节奏变慢，臵业积极性不高，主要担忧房产税的政策影响 别墅 市场整体市场价格无太大变化，预计 4月底将有一波大的推盘量 清江山水 销售经理 阮智韬 区域内供应量在增加 客户受政策影响 较大 预计价格会保持微幅上升的态势，下半年会迎来小幅的价格上扬 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 朗诗里程 销售 经理 万栋 光谷 市场需求旺盛，下半年供应量加大，可能导致客户观望 4月份属于过渡期，客户对政策影响不大 公积金 政策对于缴纳公积金年限较短的年轻客户影响较大 丰尚广场 销售 经理 魏志锋 客户群体开始年轻化，越来越多的 85后加入了买房大军，客户也趋向于成熟理性，更多地关注生态环境及安全性 未来市场供应增多，成交量也会有相应地提高 南国大武汉 销售经理 王波 3月市场火爆， 4、 5月推售项目较多，本项目处于蓄客期， 5月初开盘，届时竞争较激烈 武汉细则对未来市场影响不会太大 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 市场小结 Part H
