1、外资炒房对中国房地产市场影响的经济分析谢安忆中国房价的持续走商已经引起各方的关注.几经调控之后，房价量 2 鲁田房地产投费情托基金贵产组齿的结构还是居高不 r，这其中的一个重盟国章就是外资的介入。由刚 i 茸入中国时的投 6 问路，到的几年的大带进攻，再到近几年的深度介人，外暨t 国 H 卒 L2 听加桂一直以多种方式或明或暗地影响曲中国 f 草地产 1/1 场的监展，成为房价办公楼 18% 11% 1 4阳|伽 22%飘升的一个不可理视的因素，井且一部分外青机构罪童妙作中国房地产的行且会给中国经济带来巨大的负丽 Il 响。本主 liIi:分析外贤妙iJ公橙/工业 3% l1i 行为对中国房地
2、产市场的影响 E 危害.揭示外贸在华妙房的真正自住宅 16% 14% 13% 的。-、外遇蛤属-一巾国房阶上拙的;功臣;Ii!俯 l 饭店 7% 2% 改革开放以束，中国居地产市场监展迅猛。伫个世纪 90年代中期 1:业 7% 10% 3% 2% I 24 以后.中国的房价-11 过烛，哥居高小下的牵势。11-21 年到 2161 ，中国的自忻-直鲍掉也 4%以 t 的涨幅.这是一个资本市场矗勃 279 毛 47% 27% 24% I 54% 曰|商函业军古曹芷厢的表班，搜照西方位讲学的观点，根据供求目 1 绒的原理可以很喜 32% 品得出 只有当供不应求时，产品的价格才会革断上涨;也就是说.
3、应该是外监商开监的房于本能淌且老百姓的需草，使在百姓挺不到房其他 21% 1 8% 于.才去产生这个现盘。可事实晶非阳此;宿数据表明，2 创始年第一季度个人住房战揭世 li:j 句256 亿元 .仅为直阳年同期的 1/5，平且拟5 住房悄曲 Jdl;!i 少其 E 监生根本迫转，但同内房地产市场部异常活年的一半，且也就是说.近山-牢靠章，特别是去年第一草皮，国内居民跃，价格平断 k 辙。在北京和深圳.第一孕匪房价上桂 20%以 1:0 牌价 t 过高，国内届民却无力购买，个人住房贷款太幅减少.房价却屑高不事 1 外置殷商中国房地产市场都肯触据下。这一矛盾的事实不禁让人疑惑从尘中国的房子都 il
4、 谁买走丁是 k 梅同行民 11011.2 亿荣元(9.5H么国靠在支撑曹中国的房价-路瓢卦美国|凯雷集团套串 II!亿人民币)中国现在已经成J 全球判汇储晶血事的因草，2006 年中国歧府宣样中间的外汇储骨突破 10000 万亿量元。中国的外汇储备辈蝇有骨曲|华人盟业 gfrit 区140/7 叫人民币贸品顺盖、外商宦瞌投资和短期资本的拖入。然而，e 额的外汇储备增加辙，用阳岛顺量可以解府的不足 50队外商在接投资形成的外汇储德国|德租童革志础钮设行施管的房理地业 1 产 i 备平均只占外在储骨增加额的 20%$，鞠最有 20%-30%的外储街璋项海;中;上担城;Fl 50%股卦立机构 RR
5、EEF 是囱缸搁贾本班人引起的。这些资本 i 量人巾国后的贤产选择可以是银行存歌、购买债#也可以是购买脏果和显贵房地产。然而，中国金融上悔安倍副业广 11.亿人民币提问 l 摩根士丹利机构的外汇梓款余额军仅增 E 援慢，有时还出现净额 F 降的情况;债场券 1/1 场和 l 率在上升，价格在下跌，说明并投行太多的增监资盘进入侦一一一弄市辑:投入股票的抖费也相当有限。因此可以比较有把握地说，大暨企深圳 fk9 地 6 股房权地，产开荷兰 IIJliG 房地产 l 司 51 的外资选人了护国的房地产市场。监;柏林世界;lI%上.这几年.国丹的大现房地产企司，同际知名银行以且草金巨头已相继巴触角忡。
6、l 中国的房地产市场，荣国|花椒银行 l 上11 海;改徐造汇工区程;建业 2 围泊丑荣元几年讪.摩根士叶利、高盛，8楠理帽行且花旗银行带诸;t 外资机一一构在 t 巳探人 11)内地房地产市晤。通过有关资料可知，官们的日悻往往 l 上海陆 ii1 嘴可宇 8 亿 民币费国 11旗银行是中国内地离端商业固和 T?(级董害，如北直的 CBD 地区，上海的掉家楼汇，以且从动土且 1!i:t 口就-直不王新闻的七海天价楼盘汤臣一品嘻等应眩说.内地的商端市场 t(植这些韭力雄厚的外贤机构所自由盟，哈利|如呈主持下的房|上梅新施大厦 18 亿元外资矶构在这些地方频掘出于.据业内人士居卸.虽然外贸一胃峰地
7、拥入内地面端自产市场，但是 H 前这峡市场还属于供不应求的枕态。Jt ff，银事置业有 1 费周|费梢:集团限公司股枝|则腊元这也就不难理解h什么在老百姓买不起房于.个人住房贷款大幅踱少的时候.中目的血价还能保持4%丘布的地忙率路上扬.甚 N?数 1 百五王豆豆王 1 曼国|摩根士丹利座据表明.但 2006 年，北京、上悔、成部等大城市 40%的房于哪匾外国人买走了。外贸.不愧是中自房价 k 涨的;劝臣气瑞土|需信房地产私人股本|段时糊商筒 16 亿人民币二、外面炒房的原因且目的新古典经济学的一个最经典的假提就是假设所有人都是经醉人，北南 1贞华联南即所有人都追草利益跟大化。因此，外匮炒房肯定
8、也是外资机构对利新加接|凯德置地匮和望直华联商 117，46 亿人民币润追求的结果。问题是，外贾炒房的收益从何而耻外暨炒房有睡些方厦式?弄懂过一问题，对分析外贸妙房于中国经济的罪响是很重薯的.外商幢幢巾国房地产巾 J字要也以下盘径相方式北京东直门商业 15.476 亿人民币新加破|雷 1 德置地 1 以开监商的身份直披挂贯通设房地产项 H。这捷外资机向通且用地是看1了中国房地产的潜力-中国的房地产市场是在回民主 E挤瞌步快、新加域、|自 l 檀置地北束中环世回两 118.37 亿兀速增仕的大背景下盎展起辈的，经济增长的潜力是肩地卢持续直属的朝!Ij!级写字楼巨大功血。本能不说，巾国连续十多年且
9、过 109 毛的经济增性的强动势失纳外商盯 7 一针;强 4、剂;。另外，中国房地产业刚刚起步，即使在北新加坡 1 凯德置地南 SF环广场商|旧亿元点、上悔相深lIl 庄曲城市，其许多商业性不动产的扭生点平与伞球国 10/2007 ?64 ?状?柒?绦?溲?喡?憣?剒?庵?晛?徣?庡?庡?廗?櫑?庣?际化士都 dl 相比仍然较低 t 可以预测，中国城市国际化啦俨的提高，给的股枝投资营现。同时，由于罔外在不断提 H 利职，邱且进入中囤的游阶业带斗、较尤的升值节闽、资井 4、甘心按 t人民币-f:刑值.1%占右的汇些收挂，iE 入中国屑地 2 间接投贤代所谓问 j投愤 1E 指夕 H 商部分入股内
10、地回 fj 也卢公司，严市场 It 离资产价恪王疑是它们进入巾 l 司的既街战略中的步俨，q 收购成热懂j.;l 在呈外西单用 r 个在各国都普遍运用的间撞投排资推功资产甘情上出，11 导1国居民产生房地产价格还告进?i 资启地产的 i 具 1 就是 RElT，.即房地产投贤 i:r.盘。且接投沓的施 f; 涨的报阳.在眼;且不跟跌的 L、理作 J 甘卡 -Q 国内的局民开始大 LI 自K 收益期 K.并且安 llIQ 一运风险，所以好事机构都来用削技投量购正屑地产时，外世便可全身而退，把房 J 也产价格上 1 快上桂的泡在贤的办法;通常)，:1嘻收晌成熟商业槛j的背后都罪取了这种 2 盖章圄
11、给中日来承担 Li 孟作的模式，即低价收购一一提升价也一打也出自 这种运作方式大量热钱涌入巾国房地产巾场也使境外资卒在1国的资本市场可以让国际投资古在国际贾木市场上掉票大扯贸盘，进入中国巾场，上激增;跨脑资本的流入在促进投资初经济增仕的问!可全对国经且可在较町的时间内转于在资本市场上 Hi 售、使用股权和债仪 1 这1 济金融体革造成冲击。大理模的跨埠贤卒拖入可能导致国出咀货币 r，n 且旦国际贺木快 1t;i 圳的个捷夺。扩张过快、通 lK 压力增加、实际汇率升 j、金融部门风阶加大和经常 I;t:在i 主里 ll!们需要引人个概念把钱(HMMont;:y)也就是所户逆主扩大等问题。另外，女
12、世 l 贤本流人也可能告导致一因金融市场谓的战同际游资这通常是由同际银行垣;和基 1:带 i!叫 l 国幌本 i 皮动.rtJ;，犬.-Ei 本间全险情场出现预期资户收益率化，盹幢资本市场的、间为自们.在通过操纵中国的 J);地产市场袄得也额利润.UP 流入将可能费，断流;大规楠逆转为跨填资卒出，从而引发整个经元购买自产，恒得中国房价上涨间转手虫出叮占人中在利，国此，这种植济.fll-:i:融体恶的功曲;数据 l7i!-.币，到国前为止?以担忧在利为日际的闯茸的炒作行为即形成了妙房。际热钱且量已越过 10 阳亿是兀!而随省中国主革济的强劲增 K 中国房国际热钱的操作方法是，闯过这位将英元兑挟成
13、人民币，然后购抽产市场的民吁前最以且人民币升值的预期!这 l(削亿美兀的热饿丢人民币贤产。这种做泣的目的品革;12)前 E 现即首先是从场价上中去白帽电部什选人中间，搅乱巾国资本市场的吐序，十抗中国政市中拉得利润 1然后 J 肉牛等人民币升但需府的经济政革的执行。当白 j 过$外资进入导致中国的房价升到一个在多种人民币资产巾，夕 n 先不约而同地选择了膺地产，主要是基峰值的时候，且外资机构得，U:们既定的利润而丑理撤资将所人|一 J 房地产投贯较 JU1f(产品所具有的优势。胃克，屑地产技费收前稳定。股的内地膺地产公司做成 RE1T，IT 包?市转手卖出，就会使!I./膺地|亢吃里直徒从事不功
14、严投资运作挤得现金珑，还是投资房地产证券在产市场的资企键断裂。I(!i 一旦作为中国 f 草地产市场重要支撑的蚌酣生| 取红利都能给投资者带束稳定的收益。其次，分敬风险。企所周知，自部撤走?中国白地产表面的结荣将去瞬间 1 倒 1.11 坦楝的破灭将会带来 l 地卢的收益串与;主 E 半和经济周期密切相戈阴间国民地同的可怕的 k 品 1ill:.51 且中国经挤的强烈 l.-.Z 曲主直半是不同步的 在过 1;25 年L 亚洲欧洲和北最-大经iJ且的在人民币升值条忏下 执钱;j?国房地广市场的路呐主要 11 以 r;np 增 卓相关性仅 JJ0.26，再出。品店 J产巾场阔，技肾种壳中 F 儿
15、方面面，有中)J 资产比他Il-fr0 画际房 JU，ii1 局 1 仅包拍成拙友达的国家 1 时 t 功 1:效应。i 丰种放 rti 主要反映在两 1rilii 一是升值 E再 JJj1 的和地 Ii.也包括;!I 兴的市场经挤罔祟和地区，投世产品也极其丰富叼民 t 资主流动，即当市场预朋人民币将要升值时大辟的垣期投机性资金叫以以亘接投资兴建、收购不功产、也可以用房地产信托投资基主将涌入 q!目，这此;攒啦;申相当部分将流向房地产市场.从而推尚(PE1T，)方式获得所有柑。这啊大规模的市场、丰甫的投资产品，为同房地产价将是人 h.币升值之后的时 L 动性，人民币 1111?般草睐营际资木优
16、化资产组合，什t 风险.放取最大利润提供了 IHL 国内约百整体向晖，投资机会多而且收拴在非相时可观，因此将会内近伍架，因际热 U.习、斯涌入中国资木!t:场，;主其中不光有对中国大啥的外资通过各种串遭遇入闰内市场，在国房地产市场由于利润事房地严市场的倍L，更有对人民币升值的预期前段时间人民!n 汇胃、慌 i 重性较虫子将成为应些资命 4 程中的场所，最终导致房地卢价格上1.预期改芹叮利率高于外币时，来向世界各地的热钱干方向 i 十 I 也由入揭俨中国营利贮摩根大理、瑞华宝等国际机和 J的专事儿于小约而同地固 2 挤出效用习这种妓店也主坚反映在两方面一是挤出更事的购测，这段时间进入叫 l 囚的
17、热钱间 i 占敢干亿黄元，而-些投资机掬更是实力人民 In 升值章悻省近 U 商品价恪的下降带动国内进口商品价 1 倾提出i，lJ，几乎把全部的世 4，投放到 11 国市场。而 1:们进军中国市惰的下降)1 带动目内般消费品价格走低，乡肃的购买力将大量进场，主一例外地选挥了尉地产市场，这也且为什么近年本很少耐人认入屑地产等领蠕 c 是将直!G 的问资挤州 c 我同目前宫际 t 己主 t 出现为外资要真让距兴巾国房地 r.山峦遍认为外资是在妙作中国屑地产了局部的资本过剩。特别是实物额域中的有利投班机含在局部血区已市场的原闷。远小充且.资木过剩明显存在 s 如果再寺虑到近儿年来控制投资增长三、外置
18、炒房对中国房地产市场的罪晌过快的活观调控政策，外青的超常流人合很在昂 w 成对内资的女朋模由于 t!Jiir 世界货币市场流功性过陆、人民币升值预期如火烹拙，挤 11，房地产市场也平例外。中国民地产市场收益学远远超过成熟市场，使得世界资金靠靠中同居 1 预期效 m.;前两个妓巾的发挥手接度坦将受到人民币息再去持续地产品 111 场!外资深埋介入了中国房胞产市场的整个惯坏，从做卉注闽、升值的预期影啊。如果投资#普且 I!I!期人民币 I 冉继续升值.这种预收购 t她物业 JU入股图内，似革恨?胆地，无孔不人。这些举动浩成了中期对于 iti 动仲效应和财面敢应将产生明显的放 k 妓阜从而带动 t
19、奇地 1 向屑地产市场的费 iIi 繁荣?成伞 fJltt 商，升资炒房对巾国屈地产巾产价格的大幅上涨口|场产1 了 R 大的样响。我们从耳、再认外世对中国房地产市场是展和中由此可且热债;对膺地产的影响将同能出现二种 JiX 一是有人民币 2 击自主升值的预期较为强烈时，国际椅资继续大 111 市 ，唐地产|时曾阳的贡献。但是如果避过这些，;，1?!?fHtH 叩们的实质 i 且过仔制分析，人们就不难皮革!.外资炒房带盐的器响远没有价楠古 t 直接保持 ti 涨的趋势，二是政府在出明响的平继续到值信号在面那么乐 llUP 么简单。夕 H 击大半近年中国房地产市场?冉 L 木 l 则国际游资进入
20、速庄放悦 至部分可能适步撤离 t 这时国际性资1、ll 或大肆收购，导主在中宙房地产;在陈越幸越严直，纽约时 li!预言中国国内店地产市场的 E 响相时较小，是如果人民币汇习和做出调整，国 l 居地产.l!t 叶、随时 IIJ 能破裂。文章指出在中间的东南省份，人;世华的际 Jff资停止对同内房地产市场的投叽.k撤离.则， ，;能导致些地公寓、古、公楼、工业同和怔房正在建设或已经完工 这其中，在非常多氏和城市居地产价闸的;.;F 降，房地产市场的贵盘链断裂周时房|的房库是空置的 在土悔，川有川的阳 il1:i人人性，在北京是地产市场有崩盘的危险J1/40 .fJ.V 京 IJtiI 在束束的两
21、年lt，房厚的空 l1 事定含有:目前的?在结|所述，外资进入中回房地产市场是有利也有弊的，hi 当具体础卡大幅增加，击、公楼的供给中耳报增 50%更 t 件，根缸监根 t 丹制研分相;丹人的方式以且日的。如果是恶意的炒作行为川 j 舍严重出乱 1|究部门提供的数据，11 国-套菁擅自引 c， ，);:约等 J 城市居民 10-15 政府政策的执行和人民的生活联序 l 会对中国内房地产市场和1同经母的收入，而在主阁，这一数字大约是 3 当年 c 闵此，中国的房炮产;置济产生巨大的班古掉响俨据此时于外资炒店的行为主 Ei 茸行严柿:f.，官，1 北?已经出现了让 们非常 j1j. 的局面 I 可
22、能随时会崩晶。产历址罚 e 同苏 部:岳联肯争挠的171 号 I 件时抖资 i 韭入中国府地产究 H 有多少外资选人巾国厉地产市场咀有人知道具体规模 e 最周)iT 诸多限制，显 Jf.中国政脑时外资炒房的高度芷坊。岳国 i 且常 l 新数据与在爪，今年第一辛庄，中国 FDl(国叶亘在世肾)阜)?约有 180 的做泣是税收杠忏和价恪缸忏的结合。因此.笔者认为，在;场经济条 1 亿美 7 己的资主点历不明，巾于人民币中期看薇，所以这些资主会在小件入配合对外资征收耐额的李髦的物收视也是一个好的办 t 去。且之 ftllJ要认清外资进人巾闺房地产市场的日的，及时识破 J白者的面 l 附阴fj2-3
23、年，而进入房地产市场是最好的 h 式 G 在内地投贤房地产的外资花的不且自己的钱，阳里集青境外委比同，严唔拴申 l 中国居地严，/l 陆的泡撑址，维护好国家的经桥安伞 n 人的费;.iVJ 投资#收 1ft 营鲍费，因此有强烈的资产增值 4 日宣现的(作者单位.辽宁大非经济学院)|帕，f:;ji1 最再欢收购内地的膺地产公司，然后将其打包七市，将削?200 万 1065 ?湦?爬?槐?樯?緈? 状?康?橉?湥?沴?礩?味? 淁?廒?疳?粶?庱? 丝?緎?油?暡?庽? 櫐?廖?沲?榴?庲?没?筽?犡?晽?氡?庢?狖?淓?椭? 橩?瑅? 汈?味?絟?筭?犿?玴?榽?庽?牰? 瑬? 汊?犡? 汽? ?櫜? 庻?樱?晊?廖?毋?庹? 炵? 淊? 汴?晼?櫑?
