1、市场调研分析报告千岛湖项目2011年5月策略前的思考我们如何界定千岛湖？我们的项目处于何种市场竞争环境？如何界定我们的项目？我们的客户是谁？我们的项目该如何定位？我们的产品该如何打造？我们的开发思路？如何运营？千岛湖界定国外旅游度假发展参考国内旅游度假发展参考旅游度假区发展趋势千岛湖界定区域市场竞争分析房地产发展特点别墅市场分析单身公寓市场分析区域市场总结千岛湖界定千岛湖界定国外旅游度假发展参考国内旅游度假发展参考旅游度假区发展趋势千岛湖界定国外旅游度假区发展参考公元初作为少数统治者消磨闲暇时间的一种需要为了满足执政官需要而建立的公共浴室和相应的旅店配套设施18世纪 少数统治阶级和富裕阶层消磨
2、闲暇的一种活动19世纪大众休闲度假在欧美等国家日益活跃中产阶级规模扩大，可自由支配的财 富的增多，便捷交通的出现工业化和城市化的快速发展，城市环境问题日益加剧具有医疗性质和保健性质的环境质量 优越的地域成了人们闲暇度假地出现了 海滨度假 、 湖滨度假 、 山地度假 和 温泉度假 等不同资源类型的度假地20世纪60年代旅游度假大发展在加勒比沿岸、地中海沿岸、东南亚国家的海 滨地区、夏威夷、澳大利亚的海滨地区形成了以 夏季休闲度假为主要目的的海滨旅游度假区在欧洲的阿尔卑斯、韩国首尔附近的山地，出现了以 冬季山地运动、健身为主要目的的山地度假旅游区20世纪70年代后期 大多数欧共体国家有一半或一半以
3、上的 人口每年离家休假至少1次20世纪末 欧美一些国家的度假旅游甚至成为各类 旅游产品中居主导地位的产品城市化阶段划分（城市化水平）初级阶段0%-30%加速阶段30%-65%后期阶段65%主要特征城市化水平较低发展缓慢人口向城市迅速集聚城镇人口比重增长趋缓甚至停滞前工业化社会以第一产业发展为主工业化社会以第二产业为主导第三产业比重逐步上升后工业化社会第三产业占主导地位以农业聚落为主城市数量迅速增加城市地域拓展城乡区域一体化出现逆城市化和中心城市郊区化现象美国城市化开始于19世纪，完成于20世纪20年 代。1920年，美国城市人口占全国总人口的51.2%，标志成为城市化国家，目前全国人口中有 8
4、0%以上住在城镇，基本达到城乡一体化中国城市化水平41.5%，处于加速阶段到2010年，我国的城市化水平将达到45%2030年，我国城市化水平将超过60%城市化18世纪欧洲贵族的传统延伸在山脉环绕温泉修建最简单的度假旅馆19世纪后期铁路改变了人们度假半径迎合富裕阶层和中等收入阶层的 需求，美国掀起了娱乐区开发的高潮，铁路的发展激发了开发大型度假旅馆的热情。20世纪初度假成为 一种生活新时尚离开了拥挤的新型工业化城市去度假和疗养成为一种时尚20世纪中期 汽车时代 的度假职业阶层中的中上层家庭越来越多，汽 车数量增加，家庭驾车旅游成为最流行的方式20世纪后期全新的娱乐度假时代从土地销售转向高级娱乐
5、设施、 第二寓所和度假公寓的发展美国旅游度假区发展历史四种形式：度假旅馆、分时制旅馆 、度假别墅、多功能度假社区城市化发展历程美国的城市化发展过程经历四个阶段城市化积累 郊区化 大都市郊区化 城市群美国城市化积累 城市群中国城际间的交通网络化、公交化、投资区域 界限逐步消失，服务区域的地域突破旅游度假地产面对更大的市场空间与机会区域资源开发被置于更大的地域范围内进 行优化配置，发挥更大的价值中国城市化发展政策和户籍制度，直接跃 至城市群发展模式，绕开了郊区化和大都市郊区化旅游度假区分类分类标准 度假区类型 典型度假区地理位置和环境特征滨海度假区山地度假区森林度假区湖滨度假区温泉度假区滨海度假区
6、发展历史悠久东南亚和南太平洋的巴厘岛、槟榔屿、关岛、冲绳、夏威夷、地中海地区度假区与城市距离城市度假区近郊度假区远郊度假区近郊度假区：韩国庆州市附近的波门湖度假区法国蓝色海岸度假区远郊度假区：西班牙加纳利群岛的蓝沙罗特岛国外旅游度假区发展参考启示城市化进程是旅游度假区发展的驱动力中国城市化水平41.5%处于城 市化加速阶段，与美国不同，直接进入城市群发展模式旅游度假区按不同分类标准分为15种环城市群旅游度假地产将面对更大的市场空间与机会区域资源开发被置于更大的地域范围内进 行优化配置，发挥更大的价值千岛湖界定千岛湖界定国外旅游度假发展参考国内旅游度假发展参考旅游度假区发展趋势千岛湖界定我国度假
7、旅游与旅游度假区的发展早期度假皇家园林与私家园林式的旅游度假区主体为极少部分帝王将相、皇亲国戚和社会名流如著名的避暑胜地河北秦皇岛、江西庐山现代休闲度假主要集中在海滨、山地和温泉疗养 地等，以避暑和疗养为主要目的主要为解放以后建立起来的各类修 疗养院，如云南个旧为锡矿工人建造的温泉疗养院等大众化的休闲度假以1992年国务院批准建立的12 个国家旅游度假区为标志，我国的大众化度假旅游产品开始启动十二个国家级旅游度假区海滨三亚亚龙湾国家旅游度假区北海银滩国家旅游度假区莆田湄洲岛国家旅游度假区大连金石滩国家旅游度假区青岛石老人国家旅游度假区湖（河）滨杭州之江国家旅游度假区昆明滇池国家旅游度假区无锡太
8、湖国家旅游渡假区苏州太湖国家旅游度假区广州南湖国家旅游度假区山地武夷山国家旅游度假区上海佘山国家旅游度假区旅游度假区分类以地理环境特征、城市辐射范围划分类型 距离主市场程度 游客去度假方式 游客光顾频率 驻留度假区的市场长短A旅游度假区几百公里甚至更远 飞机一年一次或若干年一次驻留时间长12周B环城市旅游度假区23小时汽车路程 汽车每年1520次或更多短暂停留周末或四天假期旅游度假区品类研究模型类型 度假区品类 区域 典型项目A远离城市群旅游度假区1）自然资源三亚、丽江、九寨沟亚龙湾五号、悦榕庄、九寨天堂2）特色人文亚布力内蒙古草原亚布力旅游滑雪度假区根河玉泉度假森林度假3）会议会展 博鳌 蓝
9、色海岸B环城市群旅游度假区1）自然山水千岛湖、天目湖、太湖天目湖：涵田国际2）人文历史景观周庄、乌镇、长城 长城：长城脚下公社C环城区域内旅游度假区3）主题公园 城市郊区深圳：华侨城杭州：休博园环城市旅游度假区产品类型类型 产品品类 开发模型B1环城市旅游度假区+自然山水养老居所主题： 项目建设要有明确的主题（如 高尔夫），围绕主题进行开发资源： 项目所在地周边环境优美，具备旅游度假价值区位： 距办公商业中心区不超过45分钟车程可达性： 具有良好的交通条件，多种交通工具 选用，临近高速公路、地铁配套设施： 教育设施/高标准社区医院/购物中心，社区中心商业区/商务服务中心/体育运动、游乐设施/社
10、区公园、景观绿化第二居所良好的经济背景： 人均GDP超过4000美元后，消费结构向旅游度假倾斜/城市人均住房面积超过30平方米/汽车拥有量项目区位： 4小时车程范围内，90分钟最佳，但是最短距离应该是80公里左右，以便形成适当环境转换带。国际性度假 区，距机场不超过1小时车程规模： 要求具有度假的乡野情调，不 能过于拥挤，一般的别墅基地占地最少在1000-1200平方米之间设施： 具有先天良好的风景旅游资源 ，侧重点考虑健康娱乐设施的配置，还需设置配套的商业区、医疗点、会所等环城市旅游度假区产品类型类型 产品品类 开发模型B1环城市旅游度假区+自然山水产权酒店目标客户： 年收入5万美元以上/拥
11、有高学历，年龄30-50岁/有一定的假期/主要购买目的为休憩、度假、投资项目开发时机： 旅游度假区开发中后期背景： 国家经济景气，人均GDP在40 00美元以上/行业有相关法律支撑体系环境： 自然环境优良，在居住品质上实现梯度提升区位： 离主城市不大于4小时车程， 异地客户要求乘坐飞机能方便到达商务度假开发时机： 城市以私有化企业为主/企业管理引入人性化管理制度，注重人力资源/城市人均GDP3000美元以 上/商务文化观念转变/拥有大跨国公司分支机构环境： 良好风景资源、清幽安静区位： 距离主城市不超过3小时车程，国际商 务度假区距离机场不超过60分钟车程硬件设施： 住宿客房、会议室、餐厅、能
12、满足不同规模的会议要求服务： 要求具有专业化的管理服务团队配套设施： 必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等成规模开发星级酒店 城市群经济发展水平高/稀缺旅游度假资源/稳定的高端消费人群A1品类：旅游度假区三亚三亚房地产业与旅游业联系紧密三亚房价、地价的高低与海的距离有直接联系三亚房地产市场主要为“岛外市场”典型的“候鸟城市”，商品房使用率低物业以公寓为主典型项目 -半山半岛占地面积2000多亩，建筑面积近100万平米项目规划坡地水景独栋别墅、高层海景公 寓、六星级酒店、豪华商业步行街、国际潜水俱乐部、游艇码头典型项目 -半山半岛项目定位：世界顶级海湾豪宅项目推广：世界层峰人士
13、海岸行宫典型项目 -亚龙湾五号总用地面积：132918.07总建筑面积：44222别墅面积：35997会所面积： 8255别墅105幢，会所1幢五星级度假别墅酒店典型项目 -亚龙湾五号酒店定位：一个别墅、一个酒店、一个家酒店经营定位尊贵、私密、自然、温馨特色独立别墅组成的五星级滨海度假别墅酒店以巴厘岛文化为主题的五星级度假酒店以私人管家式服务为理念的五星级度假酒店旅游度假区启示岛外市场，候鸟城市顶级产品对话富豪，私人收藏酒店定位差异化，别墅式酒店模式成功开发季节性市场B1品类：环城市群旅游度假区江苏天目湖天目湖旅游度假区位于江苏 省常州市溧阳城南8公里处，是首批国家AAAA级景区（点）之一，是
14、江苏省省级旅游度假区全区拥有300平方公里 的生态保护区，区内座落着沙河、大溪两座国家级大型水库，且处于浙江天目山的余脉景区包括旅游中心区、农业 历史文化区、国际度假区、森林公园区、自然保护区及湖上娱乐区等6个功能分区典型项目涵田国际度假俱乐部位置国家AAAA级风景保护区江苏天目湖畔，2小时车程覆盖宁、沪、杭、苏、锡、常等长三角重要城市；2小时航程辐射日 本、韩国、台湾等东亚经济圈定位涵田-度假村-酒店，定位于“ 一个美好的地方 ”，为成功人士欣享极致生活所在典型项目涵田国际度假俱乐部涵田-度假村-酒店区域定位：定位于 “一个美好的地方” ，为成功人士欣享极致生活所在含纳由6大版块组成的26种
15、休闲度假功能面向东亚经济圈，巅峰人士，打造“涵田生活奥斯卡 ”胡润百富+奢侈品牌+名人地产奢侈体验环城市旅游度假区启示两小时车程辐射长三角、两小时航程辐射东亚经济圈6大板块，26种休闲度假功能，打造“涵田生活奥斯卡”胡润百富+奢侈品牌+名人，地产奢侈体验长三角城市群辐射、东亚经济圈辐射功能定位上满足目标客户需求资源依托，产品导向依托城市群发展，季节性不明显启示启示天目湖天目湖千岛湖界定千岛湖界定国外旅游度假发展参考国内旅游度假发展参考旅游度假区发展趋势千岛湖界定旅游度假区的发展趋向 度假地发展的主要理念或核心内容 目的是形成或强化度假区特色，增 强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲
16、度假需求 度假地发展的主要理念或核心内容 目的是形成或强化度假区特色，增 强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求“海南博鳌”会议型度假地作为以官方为鲜明特色的高层次论坛的会议型度假地，其 “自由” 、 “合作” 与 “互信” 的主题与 政治形象非常鲜明土耳其南安塔利亚海滨度假区以其 “生态“ 、 “健康“ 和 “人文“ 主题著称于世墨西哥坎昆旅游度假区以 “古老文明“ 与 “现代休闲“ 有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅游者苏州太湖国家旅游度假区突出了 “生态、文化、科技” 3个主题，提升度假区在长江三角洲地区的区际比较优势主题性主题性旅游度假区的发展趋向 文化是度假区的
17、灵魂，是度假区能 够存在与发展的源泉，是度假区形成特色的主要组成部分，因为 文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容 地域特色文化 + 现代休闲度假文化 文化是度假区的灵魂，是度假区能 够存在与发展的源泉，是度假区形成特色的主要组成部分，因为 文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容 地域特色文化 + 现代休闲度假文化文化性文化性印尼巴厘岛特色文化主要是 巴厘传统习俗和社会习俗国外游客到巴厘岛休闲度假的主要 目的之一便是去领略其浓郁的地方特色文化韩国庆州波门湖度假区以 地方古老文化 和 国际文化 的兼容为特色墨西哥坎昆大型海滨度假区以 玛雅文化 为中心苏州太湖国家旅游度假区传统 地域文化 (吴地的地域文化)和 现代休闲文化 的有机结合
