中国房地产泡沫问题研究.docx

1、中国房地产泡沫问题研究产 生 原 因 及 对 策1中 国 房 地 产 泡 沫 问 题 研 究产 生 原 因 及 对 策杨 天 宇内 容 摘 要 ：我 国 房 地 产 泡 沫 的 产 生 ， 有 需 求 和 供 给 两 方 面 的 原 因 。 在 需 求 方 面 ， 如 果 以 包 含 灰 色 收 入 的 数 据 来 计 算 房 价 收 入 比 例 ， 则 最 高 收 入 阶 层 的 总 收 入 比 其 他 阶 层 高 得 多 ， 房 价 收 入 比 很 低 ， 完 全 有 能 力 承 受 高 房 价 。 该 阶 层 的 房 地 产 投 机 是 引 发 房 地 产 泡 沫 的 重 要 原 因 。

2、 在 供 给 方 面 ， 建 材 价 格 的 上 涨 、 土 地 短 缺 导 致 的 地 价 上 涨 、 开 发 商 的 囤 积 土 地 行 为 ， 都 对 房 价 上 涨 起 了 推 波 助 澜 的 作 用 。 抑 制 房 地 产 泡 沫 ， 需 要 从 需 求 面 和 供 给 面 综 合 考 虑 以 制 定 有 针 对 性 的 对 策 。关 键 词 ： 灰 色 收 入 收 入 差 距 房 地 产 泡 沫2一 、 引 言中 国 目 前 的 房 地 产 市 场 究 竟 是 否 存 在 泡 沫 ？ 这 是 一 个 很 有 争 议 的 问 题 。 我 们 对 有 关 此 话 题 的 争 论 进 行

3、 了 归 纳 ， 大 体 可 以 分 为 以 下 四 个 方 面 ：第 一 ， 什 么 是 房 地 产 泡 沫 。 由 于 这 个 名 词 并 不 是 一 个 规 范 的 学 术 术 语 ， 因 此 人 们 在 谈 到 这 个 词 时 经 常 出 现 歧 义 。 新 帕 尔 格 雷 夫 经 济 学 大 辞 典 对 泡 沫 所 作 的 定 义 是 ： “一 种 或 一 系 列 资 产 在 一 个 连 续 过 程 中 陡 然 涨 价 ， 开 始 价 格 上 升 会 使 人 们 产 生 还 要 涨 价 的 预 期 ， 于 是 又 吸 引 新 买 主 只 想 通 过 买 卖 牟 取 利 润 ， 对 资

4、 产 本 身 使 用 和 产 生 盈 利 能 力 不 感 兴 趣 。 随 着 涨 价 常 常 是 预 期 逆 转 ， 接 着 是 价 格 暴 跌 ， 最 后 以 金 融 危 机 告 终 ”。 这 个 定 义 实 际 上 只 是 描 述 了 泡 沫 的 产 生 过 程 ， 并 不 是 一 个 严 格 的 定 义 ， 尤 其 是 它 没 有 说 明 如 何 衡 量 泡 沫 。 布 兰 查 德 和 费 希 尔 （ 1998） 在 理 性 预 期 理 论 的 基 础 上 ， 给 出 了 理 性 泡沫 的 数 学 表 达 式 b = P Pe ， 其 经 济 含 义 是 商 品 的 市 场 价 格 超

5、过 基 本 价 值 的t t部 分 。 问 题 是 商 品 的 基 本 价 值 难 以 计 量 ， 所 以 如 何 衡 量 市 场 价 格 对 基 本 价 值 的 偏 离 仍 然 是 个 难 题 。 衡 量 泡 沫 的 方 法 有 多 种 ， 但 大 体 上 可 分 为 两 类 ： 一 是 将 房 地 产 预 期 未 来 收 益 的 贴 现 和 作 为 基 本 价 值 ， 高 于 此 基 本 价 值 即 为 泡 沫（ 如 Levin and Wright, 1997） ， 但 房 地 产 的 预 期 收 益 是 收 入 和 利 率 的 函 数 ， 要 计 算 基 本 价 值 就 得 估 算 收

6、 入 和 利 率 的 预 期 波 动 ， 有 的 学 者 （ 如 杨 帆 等 ， 2005； 姜 春 明 ， 2005） 在 估 算 房 地 产 基 本 价 值 时 ， 假 定 收 入 和 利 率 不 变 ， 以 此 为 基 础 得 出 了 泡 沫 度 数 据 ， 这 种 估 算 具 有 一 定 参 考 价 值 ， 但 似 乎 缺 乏 说 服 力 。 二 是 通 过 某 种 计 量 方 法 估 算 泡 沫 ， 如 Hamilton 和 Whiteman（ 1986） 、 Diba 和 Grossman（ 1988） 用 单 位 根 方 法 估 算 泡 沫 ， 他 们 认 为 ， 如 果 房 地

7、 产 价 格 时 间 序 列 是 一 个 非 平 稳 的 随 机 过 程 ， 说 明 需 求 中 包 含 了 大 量 投 机 需 求 ， 即 存 在 泡 沫 ； 此 外 还 应 进 行 协 整 检 验 ， 假 设 房 地 产 理 论 价 格 为 各 期 租 金 收 入 的 贴 现 和 ， 如 果 房 地 产 价 格 与 租 金 收 入 不 存 在 协 整 关 系 ， 则 说 明 市 场 价 格 偏 离 了 理 论 价 格 ， 可 能 存 在 泡 沫 。 这 种 方 法 也 值 得 商 榷 。 因 为 房 地 产 价 格 是 收 入3和 利 率 的 函 数 ， 收 入 和 利 率 会 受 到 经

8、 济 周 期 的 影 响 。 而 单 位 根 与 协 整 检 验 无 法 剔 除 周 期 性 影 响 ， 这 可 能 会 导 致 检 验 效 果 不 佳 。第 二 ， 房 地 产 泡 沫 目 前 是 否 存 在 。 正 是 由 于 衡 量 房 地 产 泡 沫 的 困 难 ， 人 们 对 房 地 产 泡 沫 存 在 与 否 也 有 争 议 。 首 先 ， 上 述 学 者 都 运 用 自 己 的 方 法 对 中 国 房 地 产 泡 沫 进 行 了 估 算 ， 结 果 都 得 出 了 存 在 泡 沫 的 结 论 。 此 外 ， 有 些 学 者 通 过 对 比 中 国 和 发 达 国 家 的 房 价

9、收 入 比 ， 也 发 现 有 泡 沫 存 在 ， 如 王 小 广（ 2004） 认 为 ， 2004 年 北 京 、 上 海 和 许 多 沿 海 大 城 市 的 房 价 收 入 比 都 超 过 了 8 倍 ， 离 普 通 老 百 姓 的 消 费 承 受 力 差 距 越 来 越 大 。 房 地 产 的 过 热 是 房 地 产 利 益 集 团 操 纵 的 结 果 ， 是 典 型 的 “非 理 性 繁 荣 ”。 总 的 来 说 ， 学 术 界 和 金 融 界 人 士 大 多 赞 同 “泡 沫 论 ”。 但 问 题 是 房 地 产 市 场 表 面 上 仍 然 需 求 旺 盛 ， 因 此 房 地 产

10、开 发 商 和 部 分 学 者 提 出 ， 房 地 产 价 格 虽 然 高 企 ， 但 这 是 有 实 际 需 求 支 撑 的 。 如 华 远 集 团 董 事 长 任 志 强 （ 2004） 就 声 称 ， 中 国 的 住 房 空 置 率 一 直 不 断 下 降 ， 因 此 房 价 上 涨 并 不 意 味 着 “泡 沫 ”， 而 是 需 求 旺 盛 的 结 果 。 北 京 大 学 的 胡 健 颍 等 （ 2006） 也 持 有 这 种 观 点 ， 他 们 通 过 计 量 研 究 发 现 ， 我 国 房 地 产 价 格 基 本 上 是 由 经 济 基 本 面 决 定 的 ， 价 格 中 的 泡

11、沫 成 分 在 大 多 数 时 间 里 不 超 过 10 ， 影 响 不 大 。第 三 ， 房 地 产 价 格 上 涨 或 泡 沫 膨 胀 的 原 因 是 什 么 。 虽 然 人 们 对 泡 沫 存 在 与 否 有 争 议 ， 但 房 价 不 断 上 涨 毕 竟 是 不 争 的 事 实 。 关 于 这 个 问 题 ， 有 需 求 和 供 给 两 种 解 释 。 杨 帆 （ 2005） 、 卢 萍 、 李 红 梅 （ 2004） 等 认 为 ， 大 量 投 机 资 本 炒 做 房 地 产 带 来 的 投 机 需 求 ， 是 房 价 上 涨 的 原 因 。 而 姜 春 明 （ 2005） 则 认

12、为 ， 1997 2004 年 中 国 房 地 产 的 需 求 价 格 弹 性 高 于 供 给 价 格 弹 性 ， 房 价 上 涨 主 要 是 因 为 供 给 投 机 者 的 推 动 造 成 的 。 这 里 面 隐 含 的 含 义 是 ， 房 地 产 开 发 商 通 过 囤 积 土 地 、 捂 盘 惜 售 ， 人 为 造 成 供 给 有 限 ， 在 供 给 价 格 弹 性 低 的 前 提 下 必 然 导 致 涨 价 ， 而 地 方 政 府 和 商 业 银 行 出 于 自 身 利 益 纵 容 了 开 发 商 的 行 为 。 这 一 点 国 外 学 者 也 观 察 到 了 ， 卡 伦 米 勒 （

13、2004） 就 指 出 ， 中 国 沿 海 城 市 开 发 商 建 造 住 房 的 速 度 不 够 迅 速 ， 赶 不 上 需 求 ， 因 此 才 导 致 房 价 上 涨 。4第 四 ， 如 何 抑 制 房 地 产 泡 沫 。 关 于 这 个 问 题 ， 学 术 界 提 出 了 多 种 看 法 ， 其 中 有 一 些 已 经 付 诸 实 施 。 一 是 在 供 给 方 面 ， 打 击 开 发 商 圈 地 炒 地 ， 制 止 地 方 政 府 的 “托 市 ”行 为 ， 加 大 经 济 适 用 房 、 廉 租 房 、 限 价 房 的 供 应 ， 允 许 低 收 入 者 集 资 建 房 ， 等 等

14、。 从 这 些 措 施 可 以 看 出 ， 主 要 目 的 是 增 加 房 地 产 供 给 ， 尤 其 是 增 加 针 对 低 收 入 阶 层 的 房 地 产 供 给 。 二 是 在 需 求 方 面 ， 可 以 采 取 诸 如 加 息 、 征 收 房 地 产 转 让 税 和 不 动 产 税 、 提 高 按 揭 贷 款 首 付 比 例 等 措 施 ， 增 加 投 机 者 的 炒 房 成 本 。 上 述 措 施 有 些 已 经 实 行 ， 但 迄 今 并 未 遏 制 住 房 价 上 涨 的 趋 势 。从 文 献 综 述 可 以 看 出 ， 房 地 产 泡 沫 问 题 十 分 复 杂 。 本 文 将

15、 分 别 从 需 求 和 供 给 的 角 度 ， 全 面 分 析 房 地 产 泡 沫 是 否 存 在 ， 以 及 房 地 产 泡 沫 产 生 的 原 因 ， 并 提 出 相 应 的 对 策 。二 、 需 求 面 因 素 的 影 响 ： 灰 色 收 入 、 收 入 差 距 与 房 地 产 泡 沫如 果 以 发 达 国 家 的 情 况 来 对 照 ， 我 国 的 房 价 收 入 比 确 实 太 高 了 。 一 个 广 为 流 传 的 说 法 是 ， 从 国 际 经 验 来 看 ， 正 常 的 房 价 与 居 民 年 收 入 比 例 应 在 3:1 左 右 ， 最 高 不 能 超 过 5:1， 否

16、则 居 民 将 难 以 承 受 高 房 价 。 而 若 以 中 国 统 计 年 鉴 中 的 居 民 各 阶 层 收 入 来 计 算 ， 则 所 有 阶 层 的 家 庭 都 难 以 负 担 目 前 的 房 价 。 根 据 建 设 部 在 中 国 房 地 信 息 2007 年 第 8 期 上 提 供 的 数 据 ， 2007 年 1 6 月 份 ， 我 国 商 品 房 累 计 销 售 面 积 为 27904.15 平 方 米 ， 商 品 房 销 售 额 为 10642.83 亿 元 ， 则 房 屋 均 价 是 3814 元 。 不 过 该 杂 志 没 有 提 供 平 均 每 套 房 屋 面 积 数

17、 据 。 因 此 我 们 这 里 引 用 建 设 部 提 供 的 另 一 项 数 据 作 为 参 考 ， 根 据 该 数 据 ， 2006 年 1 6 月 份 40 个 重 点 城 市 上 市 预 售 住 房 的 套 均 建 筑 面 积 为 115 平 方 米 。 据 此 我 们 计 算 了 2007 年 上 半 年 的 房 价 收 入 比 ， 结 果 发 现 高 得 惊 人 ， 参 见 表 1。 建 设 部 ： 加 强 房 地 产 市 场 调 控 ， 促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 ， 人 民 日 报 2006 年 8 月 6 日 。5表 1 2007 年 上 半 年 城 镇 居 民

18、 房 价 收 入 比 单 位 ： 元 、 高 收 入 组 中 上 收 入组中 等 收入 组中 下 收入 组低 收 入组合 计（ 平 均 ）样 本 分 布 20 20 20 20 20 1002006 年 人 均居 民 收 入 25410 14049 10270 7554 4657 11760每 套 房 屋 总价 (元 ) 438600 438600 438600 438600 438600 438600家 庭 人 口 数 3.00 2.98 3.04 3.06 3.25 3.08家 庭 年 收 入 76230 41866 31221 23115 15135 38220房 价 收 入 比 5.7

19、5 10.48 14.05 19.0 29.0 11.48从 表 1 可 以 看 出 ， 所 有 阶 层 的 房 价 收 入 比 都 超 过 了 5:1， 低 收 入 组 甚 至 接 近 30:1， 全 社 会 平 均 为 11.48:1。 根 据 这 个 结 果 ， 所 有 阶 层 都 难 以 承 受 高 房 价 ， 房 价 应 该 下 跌 。 但 现 实 却 是 房 地 产 市 场 火 爆 ， 房 价 不 断 上 涨 。 这 说 明 ， 我 们 依 照 此 数 据 计 算 的 房 价 收 入 比 可 能 有 误 ， 居 民 收 入 可 能 被 严 重 低 估 了 。也 许 有 人 会 认

20、为 ， 5:1 的 房 价 收 入 比 上 限 只 是 一 个 经 验 数 字 ， 不 能 用 于 说 明 中 国 购 房 者 的 承 受 能 力 。 所 以 我 们 需 要 计 算 一 下 中 国 居 民 客 观 的 房 价 收 入 比 上 限 。 购 房 者 的 房 价 收 入 比 不 能 无 限 提 高 ， 房 价 收 入 比 过 高 时 银 行 是 不 会 给 予 按 揭 贷 款 的 。 换 句 话 说 ， 即 使 是 想 当 “房 奴 ”也 是 有 门 槛 的 。 目 前 商 业 银 行 规 定 的 个 人 住 房 贷 款 条 件 包 括 ： 第 一 套 住 房 首 付 比 例 不

21、低 于 20 ； 月 供 不 超 过 家 庭 月 收 入 的 50 ， 贷 款 时 间 不 超 过 30 年 。 现 行 5 年 以 上 个 人 住 房 性 贷 款 利 率 的 下 限 （ 2007 年 9 月 15 日 起 实 行 ） 为 6.65 。 我 们 假 定 购 房 者 已 经 准 备 好 了 首 付 款 和 装 修 款 ， 只 需 要 偿 还 月 供 ， 则 按 照 上 述 个 人 住 房 贷 款 的 最 低 条 件 ， 根 据 住 房 贷 款 速 算 系 统 的 公 式 可 以 计 算 出 ， 市 场 价 为 43.86 万 元 的 房 屋 ， 需 要 月 供 2254 元 ，

22、 相 当 于 房 价 收 入 比 为 8.1:1。 超 过 这 个 数 字 ， 银 行 是 不 会 给 予 贷 款 的 。 这 就 是 中 国 购 房 者 理 论 上 的 房 价 收 入 比 极 限 ， 但 这 个 数 字 有 些 高 估 ， 因 为 现 实 中 的 购 房 者 并 不 都 是 月 供 占 了 家 庭 月 收 入 的 50 。 根 据 建 设 部 对 十 大 城 市 房 地 产 市 场 的 抽 样 调 查 ， 平 均 月 供 占 家 庭 月 收 该 公 式 的 表 达 式 为 V = x1 r1(1 + r)n ， 其 中 V 表 示 住 房 按 揭 贷 款 总 额 ， x 是

23、 年 还 款 额 ， r 是 银 行按 揭 贷 款 利 率 ， n 是 按 揭 贷 款 的 年 数 。6入 比 例 为 35 。 按 照 这 个 数 字 ， 相 应 的 房 价 收 入 比 为 5.68:1。 按 此 标 准 对 照 表 1 中 所 列 的 2007 年 上 半 年 各 阶 层 房 价 收 入 比 ， 我 们 仍 然 发 现 所 有 阶 层 都 难 以 承 受 目 前 的 房 价 ， 即 使 是 他 们 想 当 月 供 占 收 入 35%、 贷 款 30 年 的 “房 奴 ”， 也 仍 然 没 有 机 会 。 显 然 ， 这 难 以 解 释 目 前 的 房 价 上 涨 ， 居

24、民 收 入 还 是 被 低 估 了 。有 人 可 能 会 认 为 ， 父 母 或 亲 友 的 资 助 可 以 提 高 购 房 者 所 能 够 承 受 的 房 价 收 入 比 例 。 这 个 问 题 可 以 从 两 个 方 面 来 看 。 第 一 ， 如 果 父 母 亲 友 的 资 助 是 赠 送 或 者 名 为 借 款 实 为 赠 送 （ 相 当 多 的 此 类 借 款 没 有 借 据 ， 而 且 实 际 上 不 需 要 偿 还 ） ， 则 意 味 着 购 房 者 的 转 移 性 收 入 提 高 ， 房 价 收 入 比 下 降 ， 此 时 购 房 者 有 能 力 买 房 并 不 表 明 他 所

25、 能 承 受 的 房 价 收 入 比 例 提 高 。 第 二 ， 如 果 父 母 亲 友 的 资 助 确 实 是 需 要 偿 还 的 借 款 ， 那 就 相 当 于 购 房 者 获 得 了 无 息 贷 款 ， 根 据 上 述 住 房 速 算 系 统 ， 的 确 可 以 提 高 购 房 者 能 够 承 受 的 房 价 收 入 比 例 。 但 第 二 种 情 况 相 对 较 少 ， 根 据 北 京 焦 点 房 地 产 网 站 （ http:/） 对 北 京 、 天 津 、 成 都 、 南 京 的 年 轻 购 房 者 的 调 查 ， 70%以 上 的 人 选 择 “只 用 家 里 钱 交 首 付 ，

26、 用 自 己 的 收 入 还 贷 款 ” 。 在 此 情 况 下 购 房 者 所 能 承 受 的 房 价 收 入 比 仍 然 不 会 提 高 。居 民 收 入 的 低 估 ， 很 可 能 是 由 于 相 当 一 部 分 居 民 收 入 脱 离 了 政 府 监 控 造 成 的 。 我 们 将 这 部 分 收 入 称 为 灰 色 收 入 。 国 民 收 入 分 配 的 相 当 一 部 分 一 直 处 于 政 府 监 控 之 外 ， 成 为 不 知 去 向 的 灰 色 收 入 。 我 们 可 以 用 一 个 简 单 的 估 算 来 说 明 这 一 点 。 2005 年 我 国 GDP 达 到 18.

27、4 万 亿 元 。 根 据 中 国 统 计 年 鉴 提 供 的 有 关 数 据 ， 我 们 可 以 看 看 这 18.4 万 亿 是 如 何 分 配 的 。 它 大 体 可 以 分 成 四个 部 分 ： 第 一 块 是 企 业 的 利 润 ， 大 约 1.5 万 亿 ； 第 二 块 是 政 府 的 财 政 收 入 ， 大 约 3.2 万 亿 ;第 三 块 是 城 镇 居 民 的 收 入 ， 2005 年 全 国 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 为 10493 元 ， 当 年 城 镇 人 口 为 5.6 亿 人 ， 则 2005 年 城 市 居 民 的 全 部 可 支 配 收 入 约

28、 5.9 万 亿 ； 第 四 块 是 农 村 居 民 获 得 的 收 入 ， 2005 年 全 国 农 民 人 均 纯 收 转 引 自 徐 滇 庆 ： 防 范 信 贷 风 险 需 关 口 前 移 ， 中 国 房 地 产 报 9 月 17 日 。 转 引 自 中 国 青 年 报 2006 年 9 月 4 日 。7入 为 3255 元 ， 当 年 农 村 人 口 为 7.5 亿 人 ， 则 2005 年 农 村 全 部 居 民 的 纯 收 入近 2.5 万 亿 。 这 四 块 加 起 来 共 13.1 万 亿 。 也 就 是 说 ， 还 有 5.3 万 亿 不 知 分 配 给 了 谁 。 应 当

29、承 认 ， 上 述 的 计 算 是 非 常 粗 略 的 ， 当 中 有 重 复 计 算 、 误 差 等 ， 但 国 民 收 入 中 的 相 当 大 部 分 处 于 政 府 的 监 控 之 外 ， 这 是 毋 庸 置 疑 的 。王 小 鲁 （ 2006） 对 灰 色 收 入 的 定 义 是 ： 灰 色 收 入 是 指 从 非 正 常 渠 道 获 得 的 收 入 ， 包 括 非 法 收 入 、 违 规 违 纪 收 入 、 按 照 社 会 公 认 的 道 德 观 念 其 合 理 性 值 得 质 疑 的 收 入 ， 以 及 其 他 来 源 不 明 的 收 入 。 我 们 认 为 这 个 定 义 的 内

30、 涵 稍 窄 。 因 为 现 行 统 计 年 鉴 中 的 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 ， 被 定 义 为 “城 镇 居 民 家 庭 全 部 的 实 际 （ 现 金 ） 收 入 减 去 个 人 所 得 税 、 财 产 税 和 其 他 经 常 性 转 移 支 出 所 剩 的 余 额 ”， 并 不 包 括 非 货 币 收 入 。 而 城 镇 居 民 收 入 中 的 很 多 非 货 币 的 转 移 性 收 入 ， 如 住 房 补 贴 、 公 费 医 疗 补 贴 、 价 格 暗 补 、 国 家 和 单 位 无 偿 发 放 的 各 种 消 费 品 和 购 物 卡 等 实 物 收 入 ， 虽 然 不

31、 是 来 自 于 王 小 鲁 所 说 的 各 种 “非 正 常 渠 道 ”， 但 同 样 没 有 计 入 城 镇 居 民 的 可 支 配 收 入 之 中 ， 也 应 属 于 灰 色 收 入 的 一 部 分 。 国 家 统 计 局 农 调 队 （ 1994） 曾 对 这 些 非 货 币 的 转 移 性 收 入 进 行 过 估 算 。 笔 者 运 用 同 样 的 方 法 和 口 径 ， 估 算 了 1985 2005 年 未 被 包 括 在 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 中 的 非 货 币 转 移 性 收 入 ， 结 果 发 现 ， 如 果 考 虑 这 些 非 货 币 收 入 的 话 ， 2

32、1 年 中 城 镇 居 民 的 可 支 配 收 入 平 均 需 要 调 高 26 ； 在 最 高 的 年 份 （ 1991 年 ） 需 要 调 高 1/3。 可 见 ， 脱 离 政 府 监 控 的 灰 色 收 入 数 量 是 相 当 大 的 。中 国 改 革 研 究 基 金 会 国 民 经 济 研 究 所 2006 年 作 了 一 个 比 较 详 细 的 调 查 ， 他 们 的 调 查 问 卷 覆 盖 了 27 个 省 市 自 治 区 ， 结 果 发 现 ， 2005 年 全 国 城 镇 居 民 收 入 水 平 被 大 大 低 估 ， 尤 其 是 10 城 镇 最 高 收 入 阶 层 的 收

33、入 被 低 估 得 更 加 明 显 ， 该 阶 层 的 实 际 收 入 是 国 家 统 计 局 公 布 数 字 的 3.38 倍 ， 参 见 表 2：8表 2 2005 年 包 含 灰 色 收 入 的 城 镇 人 均 居 民 收 入 与 国 家 统 计 局 数 据 的 比 较（ 单 位 ： 元 、 ）最 高 收入 组高 收 入组中 上 收入 组中 等 收入 组中 下 收入 组低 收 入组最 低 收入 组合 计（ 平 均 ）样 本 分 布 10 10 20 20 20 10 10 100包 含 灰 色 收入 的 居 民 收 入 水 平 (1)97127 23853 16466 10477 717

34、6 4974 3107 19730统 计 局 公 布的 居 民 收 入 水 平 (2)28773 17203 12603 9190 6711 4885 3135 10493(1)/(2) 3.38 1.39 1.31 1.14 1.07 1.02 0.99 1.88各 阶 层 灰 色收 入 比 重(1)-(2)/(1)0.70 0.28 0.23 0.12 0.06 0.02 -0.01 0.47资 料 来 源 ： 中 国 统 计 年 鉴 （ 2006） ； 王 小 鲁 ： 灰 色 收 入 与 居 民 收 入 差 距 ， 中 国 经 济 改 革 研 究 基 金 会 国 民 经 济 研 究 所

35、工 作 论 文 ， 2006。根 据 表 2 可 以 计 算 得 出 ， 全 国 城 镇 居 民 平 均 有 47 的 可 支 配 收 入 ， 约 4.8 万 亿 元 是 不 愿 向 统 计 部 门 报 告 的 灰 色 收 入 ， 其 中 尤 以 10 最 高 收 入 阶 层 更 加 明 显 ， 他 们 的 可 支 配 收 入 中 有 70 是 灰 色 收 入 ， 其 余 各 阶 层 的 比 重 均 低 于 30 ， 占 城 镇 人 口 20 的 低 收 入 阶 层 甚 至 低 于 5 。 正 是 由 于 最 高 收 入 阶 层 的 灰 色 收 入 很 高 ， 才 把 全 体 城 镇 居 民

36、的 灰 色 收 入 比 重 平 均 数 拉 到 了 近 50 的 水 平 。 而 且 ， 最 高 收 入 阶 层 所 获 得 的 灰 色 收 入 ， 居 然 占 了 全 国 城 镇 居 民 所 获 灰 色 收 入 总 额 的 74 ， 达 到 了 3.55 万 亿 元 。 这 说 明 ， 灰 色 收 入 主 要 流 进 了 最 高 收 入 者 的 腰 包 。如 果 我 们 根 据 上 述 数 字 ， 按 照 包 含 灰 色 收 入 的 城 镇 居 民 收 入 计 算 房 价 收 入 比 ， 那 结 果 就 完 全 不 同 了 。 正 如 我 们 在 表 2 中 看 到 的 那 样 ， 考 虑

37、到 灰 色 收 入 之 后 ， 大 多 数 阶 层 的 收 入 都 有 提 高 ， 其 中 又 以 10 的 最 高 收 入 阶 层 提 高 的 幅 度 最 大 。 这 将 使 各 个 阶 层 的 房 价 收 入 比 出 现 巨 大 变 化 ， 参 加 表 3： 王 小 鲁 （ 2006） 根 据 家 用 汽 车 、 居 民 出 境 旅 游 状 况 、 银 行 存 款 分 布 状 况 对 此 数 据 进 行 了 验 证 。 以 家 用 汽 车 为 例 ， 根 据 中 国 统 计 年 鉴 ， 2005 年 城 镇 居 民 每 百 户 拥 有 家 用 汽 车 3.37 辆 ， 按 此 推 算 城

38、镇 居 民 共 拥 有 私 人 汽 车 640 万 辆 。 但 根 据 交 通 方 面 的 统 计 ， 2005 年 全 国 私 人 汽 车 拥 有 量 为 1325 万 辆 。 扣 除 农 村 居 民 拥 有 量 （ 约 占 5 6 ） ， 城 镇 居 民 拥 有 约 1250 万 辆 车 ， 仅 此 一 项 统 计 局 数 字 就 低 估 了 49 。 交 通 部 门 的 车 辆 数 据 有 车 辆 注 册 数 作 为 依 据 ， 应 该 是 准 确 的 。 这 说 明 统 计 局 的 住 户 调 查 数 据 存 在 遗 漏 ， 特 别 是 高 收 入 居 民 样 本 的 代 表 性 不

39、足 。 当 然 ， 低 收 入 居 民 所 拥 有 的 家 用 汽 车 ， 可 能 包 含 某 些 家 用 车 名 义 下 的 业 务 用 车 （ 如 非 注 册 的 私 人 出 租 车 ） ， 但 这 种 情 况 相 对 较 少 。 无 论 根 据 统 计 局 的 样 本 还 是 王 小 鲁 （ 2006） 的 样 本 ， 低 收 入 阶 层 家 用 汽 车 拥 有 量 都 低 于 城 镇 居 民 家 用 汽 车 总 量 的 3 。9表 3 包 含 灰 色 收 入 的 城 镇 房 价 收 入 比 单 位 ： 元 、 万 元 、 最 高 收 入组高 收 入组中 上 收入 组中 等 收入 组中

40、下 收入 组低 收 入组最 低 收入 组合 计（ 平 均 ）样 本 分 布 10 10 20 20 20 10 10 100包 含 灰 色 收入 的 居 民 收 入 (2006)107228 26334 18178 11567 7922 5461 3430 21782每 套 房 屋 总价 (万 元 )43.86 43.86 43.86 43.86 43.86 43.86 43.86 43.86自 有 房 数 /样 本 户 数0.99 0.78 0.77 0.66 0.49 0.54 0.44 0.65家 庭 人 口 数 3.07 2.92 2.98 3.04 3.06 3.13 3.37 3.

41、08家 庭 年 收 入 329190 76894 54170 35162 24242 17094 11560 67088房 价 收 入 比 1.33 5.70 8.11 12.47 18.09 25.66 37.94 6.54表 2 的 调 查 结 果 是 2005 年 数 字 ， 为 了 估 算 2006 年 数 字 ， 依 据 统 计 年 鉴 中2006 年 城 镇 居 民 收 入 比 05 年 增 长 10.4 的 数 据 ， 我 们 将 每 个 阶 层 包 含 灰 色 收 入 的 居 民 收 入 数 据 都 上 调 了 10.4 。 应 该 说 这 样 做 是 比 较 保 守 的 ，

42、事 实 上 收 入 较 高 阶 层 的 收 入 可 能 增 加 得 更 快 ， 收 入 差 距 可 能 会 拉 得 更 大 。根 据 表 3 的 计 算 结 果 ， 可 以 发 现 与 没 有 包 含 灰 色 收 入 的 表 1 完 全 不 同 。 首 先 是 全 社 会 平 均 的 房 价 收 入 比 大 幅 度 下 降 ， 由 11.48:1 下 降 到 6.54:1。 其 中 尤 其 是 以 10 最 高 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 引 人 注 目 ， 如 果 考 虑 灰 色 收 入 的 话 ， 这 个 阶 层 的 房 价 收 入 比 只 有 1.33:1。 无 论 以 哪

43、个 标 准 来 衡 量 ， 这 个 比 例 都 是 非 常 低 的 ， 完 全 能 够 承 受 目 前 的 高 房 价 。 而 10 次 高 收 入 阶 层 的 房 价 收 入 比 为 5.70， 虽 然 稍 高 于 现 实 中 5.68:1 的 比 例 ， 但 低 于 客 观 房 价 收 入 比 的 极 限 8.1:1。 所 以 ， 这 个 阶 层 也 应 有 一 定 的 购 房 能 力 ， 只 不 过 这 需 要 以 生 活 质 量 的 大 幅 度 下 降 为 代 价 。 相 当 一 部 分 “房 奴 ”可 能 来 自 这 一 群 体 。 而 除 此 之 外 的 占 城 镇 居 民 人 口

44、 80 的 各 阶 层 ， 其 房 价 收 入 比 都 高 于 客 观 房 价 收 入 比 的 极 限 8.1:1， 应 该 没 有 购 房 能 力 ， 难 以 承 受 目 前 的 高 房 价 ， 即 使 是 想 当 “房 奴 ” 也 不 够 资 格 。 这 说 明 ， 目 前 的 高 房 价 主 要 是 由 城 镇 20 高 收 入 阶 层 ， 尤 其 是 10 的 最 高 收 入 阶 层 来 支 撑 的 。那 么 ， 高 收 入 阶 层 能 否 “消 化 ”掉 每 年 上 市 新 房 的 数 量 呢 ？ 应 该 是 可 以 的 。 根 据 2005 年 人 口 数 字 可 以 推 算 出

45、， 20 的 高 收 入 阶 层 有 3912 万 个 家庭 ， 其 中 10 最 高 收 入 阶 层 有 1956 万 个 家 庭 。 而 若 按 照 建 设 部 数 据 套 均 建10筑 面 积 为 115 平 方 米 来 计 算 ， 2005、 2006 年 上 市 新 房 数 量 分 别 为 482 万 套 、527 万 套 ， 只 相 当 于 10 最 高 收 入 阶 层 家 庭 总 数 的 24.6%、 27%， 或 相 当 于20%高 收 入 阶 层 家 庭 总 数 的 12.3%、 13.5%。 所 以 ， 高 收 入 阶 层 要 “消 化 ”掉 每 年 上 市 新 房 的 数

46、 量 是 绰 绰 有 余 的 。在 第 一 部 分 的 综 述 中 曾 经 指 出 ， 为 房 地 产 泡 沫 给 出 一 个 可 操 作 的 定 义 是 比 较 困 难 的 。 但 在 计 算 出 包 含 灰 色 收 入 的 房 价 收 入 比 之 后 ， 我 们 可 以 从 一 个 新 的 角 度 来 理 解 我 国 的 房 地 产 泡 沫 。 我 们 注 意 到 ， 真 正 有 能 力 承 受 高 房 价 的 ， 是 房 价 收 入 比 仅 为 1.33:1 的 最 高 收 入 阶 层 。 而 这 个 阶 层 的 收 入 与 其 他 阶层 相 比 ， 是 遥 遥 领 先 的 。 以 表

47、3 的 数 字 为 例 ， 10 最 高 收 入 阶 层 的 家 庭 年 收 入 ， 是 10 次 高 收 入 阶 层 的 4.28 倍 。 而 除 此 之 外 的 所 有 相 邻 两 个 阶 层 的 家 庭 年 收 入 差 距 ， 却 基 本 上 都 在 50 以 下 。 这 说 明 ， 10 最 高 收 入 阶 层 的 收 入 处 于 “鹤 立 鸡 群 ”、 “一 枝 独 秀 ”的 地 位 。 这 很 可 能 是 我 国 房 地 产 出 现 泡 沫 的 重 要 原 因 。根 据 我 们 对 居 民 客 观 房 价 收 入 比 极 限 的 计 算 ， 在 现 行 制 度 下 房 价 收 入

48、比 高 于 8.1:1 的 各 阶 层 居 民 ， 不 可 能 具 备 购 买 住 房 的 能 力 ； 而 且 ， 现 实 中 真 正购 买 了 住 房 的 居 民 ， 应 为 房 价 收 入 比 在 5.68:1 以 下 的 居 民 。 根 据 这 两 个 界 限 ， 高 房 价 是 由 占 城 镇 人 口 20 的 高 收 入 阶 层 支 撑 的 。 而 表 3 的 数 据 告 诉 我 们 ， 10 的 最 高 收 入 阶 层 ， 平 均 每 户 拥 有 0.99 套 住 房 。 换 言 之 ， 这 个 阶 层 中 的 大 多 数 人 并 不 缺 少 住 房 ， 他 们 买 房 的 目 的

49、 不 是 自 住 而 是 投 资 。 而 如 果 只 是 购 房 用 于 出 租 的 话 ， 现 在 许 多 城 市 的 房 价 租 售 比 已 经 超 过 300:1， 收 益 率 甚 至 低 于 一 年 期 银 行 存 款 利 率 ， 并 无 投 资 价 值 。 因 此 ， 该 阶 层 购 买 房 屋 的 目 的 很 可 能 是 赚 取 房 地 产 涨 价 前 后 的 差 价 ， 这 取 决 于 房 地 产 价 格 持 续 上 涨 的 预 期 。 从 表 4 可 以 看 出 ， 与 股 票 、 国 债 、 银 行 存 款 等 几 种 适 合 大 众 的 投 资 方 式 相 比 ， 房 地 产 价 格 的 上 涨 趋 势 在 近 几 年 不 但 从 未 改 变 过 ， 而 且 累 计 上 涨 幅 度 也 最 大 。11表 4 2000 2006 年 房 地 产 投 资 与 其 他 投 资 方 式 收 益 率 比 较 单 位 ： 2001 2002 2003