1、1,2,“新国八条”政策解读浅析,3,3,政策背景解读,Chapter 1,Chapter 2,Chapter 3,政策解读分析,市场影响和各方观点,Chapter 4,同致行观点综述,4,背景解读,政府高度关注房地产行业发展,国家总理温家宝2010年多次提到房价问题,,5,背景解读,2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。,6,背景解读,但即使是调控年房地产企业依旧处在“春天里”:13家房企2010年度净利润增长率超过100% ,2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%!,7,背景解读,为巩固和扩大调控成果,逐步
2、解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议确定的相关政策措施,简称“新国八条”。,巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,8,政策内容,“新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面,调控力度进一步加大,9,解读分析,政府问责,税收信贷,保障供应,引导需求,7,1,2,5,3,4,6,8,进一步落实地方政府责任,“新国十条”颁布,“9.29”政策出台,调控力度继续加强,而“新国八条”的出台,可谓没有最严,
3、只有更严,一次次政策的叠加,已经难言楼市调控最严何时能够定型,“新国八条”总体可以归纳为以下四个方面:,落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制,加大保障性安居工程建设力度,调整完善相关税收政策,加强税收征管。,强化差别化住房信贷政策。,严格住房用地供应管理。,合理引导住房需求。,坚持和强化舆论引导。,10,解读分析,政府问责,保障供应,税收信贷,引导需求,巩固和扩大调控成果,遏制投资投机性购房,解决城镇居民住房问题,实现房地产市场平稳健康发展,控制房价过快上涨,新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”,并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策,达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件
4、的目的。,11,解读分析,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。,文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”,并明确了问责的具体范围; 将中央对地方政府问责的内容
5、一一列出,与过去的问责制度相比,有了详细考核指标; “年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的,地方政府调控房价的回旋余地缩小。,政府问责方面问责可操作性加强,12,解读分析,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面,努力增加公共租赁住房供应 ;加强保障性住房管理,健全准入退出机制; 增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地
6、。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,“新国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围,并提出了保障性住房来源 ; 土地供给和中低价位的普通商品房供给增加,能够平抑楼市成交价格的上涨; 严格控制土地使用权转让,对开发商土地闲置和擅自改变住房用地性质查处力度加大。,保障供应方面千方百计放大供给,13,解读分析,调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。 加大应用房
7、地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础; 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率,再次加强了对投资及投机购房者的控制,第二套房贷款增加,将使得投资者最多只能贷款不到四成,“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间,可以进一步抑制投机购房。 执行的时间没有具体确定,可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。相对于此前两
8、轮调控,最大的特点就是“抬高门槛,强化力度”,都是为了抑制过度消费和投资需求;建立和完善个人住房信息系统,显然是为之后的“房产税”探风铺路; 相比之前执行差额收取营业税和应用房地产价格评估技术,再次严格了二手房交易税费,交易成本明显上涨。进行土地增值税清算和稽查,将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。,税收信贷方面抑需求差异化加强,14,解读分析,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法
9、提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。,限购是“新国八条”奏效的关键 ,也是最具杀伤力的。全国性的严格限购,限购政策继续收紧,相比目前北京部分城市不论已有,只论限购的政策更加收紧,行政干预加强,可能使得市场成交量出现明显的下调; 由于对未来买房难度预期加大,地方政府的限购令可能反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策,而且需要各职能部门配合执行形成合力。
10、否则,新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。 加强舆论引导监控,通过舆论引导居民理性消费。,引导需求方面行政干预前所未有,15,市场影响,短期内对高端房地产市场和一线及主要的二线城市,要大于普通房地产市场和三四线城市的影响,负面影响将是阶段性的。,16,各方观点,业内人士普遍看淡市场,对2011年楼市预期不容乐观,17,楼市新政瞬间而至,定性了2011年楼市政策基调依然是调控和“限制”。出发点是打压房价过快上涨,遏制投机炒房,实现房地产健康稳定发展; “国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势,与2010年的3次政策相比,调控力度更大、要求更严、决心更强; 看似严厉的调控后续政策中,只有限购最具
11、有实质的杀伤力,因为之前的提高首付、二套房贷基准利率等仍无法有效打击资金实力雄厚的投资投机者; 楼市矛盾是市场供需问题,更是民生问题,此前楼市商品市场化严重,政府缺位,如今新政频出,与其说是楼市居住本质回归,不如说是“政府责任归位”。,同致行观点: 政府是“打压”,而非“打死”,18,新政再次发力主要是对投机性购房进行调控,但政策采取了一刀切的形式,改善型购房和部分刚性需求受到了“误伤”影响,大户型的销售或许将会下滑;政策针对的是地方政府和投机者,如限购、加息、提高信贷利率等只能是阶段性调控行为,倒是“房产税”值得期待。所以可以预见短期内买卖市场双方将会进入观望僵持状态,量价都会有一定下挫,三
12、月“两会”召开将是全年风向标; 而楼市的刚性需求、消费人口基数、中国城市化进程以及房产天然的保值增值功能、市场规律决定了楼市必然欣欣向荣,经过调控能形成健康稳定发展的市场,是最大利好消息!,同致行观点: 楼市短期利空,长期利好,19,不仅仅是2010年以来的一系列楼市政策调控,国家“十二五”规划等也明确预示房地产行业将进入一个较长期的调结构理性发展阶段,以前的“挖个坑就能赚钱”的暴利时代一去不返; 房企将面临新一轮行业洗牌,走品牌化、集约化、精品化路线是必然出路; 低碳、环保、绿色等成为未来产业发展的新方向,这也给房企在物业设计、材料应用和居住理念等方面提供了巨大的创新空间和发展机遇; 对于“
13、万保招金”等品牌和实力雄厚的大型企业,受调控影响有限,不过是业绩涨幅多少的问题,倒是中小型房企可能遭受重大打击;,同致行观点: 开发企业面临整合洗牌,20,作为为开放商服务的代理企业,必然也会因新政受到影响,但作为地产行业承担“军师”、“参谋”,应该能看到巨大的挑战也意味着无限的机遇; 代理行业也将面临行业大洗牌,企业自身要沉淀的同时也要强化专业品牌,与开发企业同进退,更要早其一步,在市场趋势、产品创新、客户把握等方面提供有价值的研究建议; “不挣穷鬼(中低收入),要挣就挣有钱人的钱(高收入)”,大型房企需要“参谋”,大量中小型房企更需要“诸葛军师以救汉室”,这就是代理行业巨大发展空间; “堵”无异于“防川”,只有“导”才是解决楼市问题的最佳出路!,同致行观点: 代理行业,术业专攻,21,欢迎交流,