1、碧水家园二期营销策划书 第 1 页 共 53 页 罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆
2、蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇 芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂 芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃
3、肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁 螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂
4、蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇 芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆
5、蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇
6、袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿 莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅
7、膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀
8、蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇
9、芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆 芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀
10、膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈
11、膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅
12、聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂 袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁
13、羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁
14、羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇 芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈 蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿
15、腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄
16、蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂 芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇 芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁
17、羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇 莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿
18、葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂
19、薀肅艿莈蕿螅肂 芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅莈蚁羀羈芃螀蚀膃腿螀螂羆蒈蝿袅膂蒄螈肇羅莀螇螆芀芆螆衿肃薅螅羁芈蒁螄肃肁莇袄螃芇芃蒀袅聿腿葿羈芅薇蒈螇肈蒃蒈袀莃荿蒇羂膆芅蒆肄罿薄蒅螄膄蒀薄袆羇莆薃罿膃节薂蚈羅膈薂袀膁薆薁羃肄蒂薀肅艿莈蕿螅肂芄薈袇 芇膀蚇罿肀葿蚆虿芆莅蚆螁聿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚂袈膅袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿
20、蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿 蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇 葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈
21、袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁 螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃
22、袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇
23、螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅 薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇
24、螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄
25、蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅 膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀
26、腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈
27、膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈
28、芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇 袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿
29、腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂
30、羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁
31、螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁 薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁
32、蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀肇葿蕿羈肆膈螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆羅膂芅荿羁膁莇蚄袇膁葿蒇螃膀腿蚃虿腿芁蒅羇芈莄蚁袃芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芅莈蒂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆芃节螆螂衿莅蕿蚈袈蒇螄羆羈膇薇袂羇艿
33、螂螈羆蒁薅螄羅薃蒈肃羄芃蚄罿羃莅蒆袅羂蒈蚂螁羂膇蒅蚇肁芀蚀羆肀莂蒃袂聿薄蚈袈肈芄薁螄肇莆螇蚀 第一部分：江都城区住宅市场调研报告 一、城区总体住宅市场形势分析 1、江都经济较快发展 2006 年江都GDP 为230.2亿元，比上年增长 15.8%；人均GDP为 22851元， 比上年增长15.9%。 2007 年江都GDP 为280亿元，比上年增长 16%；人均GDP为27805 元，比上 年增长16%。 按 GDP 和人均 GDP 比上年分别增长 15%计算，预计 2008 年江都 GDP 将达到 320亿元左右、人均 GDP将达到32000元左右。 2、居民收入稳步增长 2006 年江都城
34、镇居民人均可支配收入 10999 元，农民人均纯收入 6131元， 分别比上年增长15%和11.3%；2006年在岗职工平均工资为 17260元，比上年增 长15.8%。 2007年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元， 农民人均纯收入7011元， 分别比上年增长19.1%和14.4%；2007年在岗职工平均工资为 20288 元，比上年 增长17.5%。 预计 2008 年江都城镇居民人均可支配收入达到 15000 元以上、在岗职工平 均工资达到 23000 元以上。 3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观 （1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购
35、买力 2005 年江都商品房施工 51 万平米、竣工 31万平米。 2007 年江都商品房施工达到 188.90 万平米，仅新开工商品住宅就有 71.96 万平米、竣工住宅 53.48万平米，住宅销售 76.74万平米（6480套） 。 2006 年江都城区商品住宅均价仅在 2000 余元/平米，而2007 年商品住宅均 价达到 3421 元/平米，目前商品住宅均价已达到 3700-3800 元/平方米，同期居 民收入增长幅度远低于房价涨幅！ 碧水家园二期营销策划书 第 2 页 共 53 页 此外，2007年末江都城乡人均储蓄仅 18391 元，比上年仅增长 7.7%。 按目前城区平均一套普通
36、商品住宅 40 万元以上的总价及户均 3.5 人、城区 家庭平均年收入约 4.5万元计算，则房价收入比在9 以上，远超过 6-8 的正常水 平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房 对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。 另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比 达到1：400以下，也远超过 1：300-1：200 的正常水平，以租养贷已不可能。 （2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求 未来两年内城区商品住宅供应总量预计在 160 万平米以上。 按照城区目前 24万人、两年内人均增加住房面积 5平方米（即达
37、到人均 30 平方米左右） ，同时以两年内城区新增人口3 万人（注：根据江都规划，到 2012 年城区人口为 30 万人，即四年内增加 6 万人）且有 30%的新增城区人口人均需 要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150 万平米。 而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外 的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商 品住宅年均销售量将小于 2007 年的76.74 万平米，从目前销售形势来看，预计 未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右， 房价也将趋于平稳或小幅上升。 因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价
38、而言的江都居民购 买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，2007 年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继， 未来两年内江都城区商品住宅 供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。 预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比： 未来两年内城区商品住宅供应量合计 / 160 万平米以上 其中：目前城区市场商品住宅存量 约 5410套 约 60万平米 其中：目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量 / 预计50 万平米以上 其中：1年内新拍土地未来两年内上市住宅体量 / 约 50万平米 未来两年内城区潜在最大需求量 / 不到150 万平米 未来两
39、年内城区商品住宅销售总量 / 预计在 80-120万平米 碧水家园二期营销策划书 第 3 页 共 53 页 附：江都城区目前在售楼盘销售情况表（数据截至 2008 年 9月27日） ： 项目名称 总套数 总面积（平米） 已售已备案 （套数） 已售未备案 （套数） 可售（套数） 水木南庭 344 44480.94 36 4 304 心怡 春江花都 379 46368 154 17 208 金域地中海 208 21754.44 110 0 98 津萃园 158 21074.32 57 1 100 建盈国际城 890 111717.02 462 1 427 鸿达 尚城时代 246 28864.76
40、146 0 100 明珠山庄 314 43940.05 201 12 101 恒泰贵筑 61 10207.35 0 0 61 新都苑 49 2364.89 10 0 39 金城银都 60 9623.11 58 0 2 春江新月园 167 20333.34 125 3 39 恒通绿城 427 54808.83 58 2 367 广源 世纪豪园 217 85557.34 200 16 1 东方广场 527 70506.64 158 5 364 长江 国际花园 674 68200.52 543 0 131 鸿益千秋 671 88368.83 421 34 216 怡园小区 4 386.58 4 0
41、4 绿洲家园 18 2535.65 16 0 2 金城 银河之春 113 14734.3 59 0 54 都市公寓 248 13549.57 232 0 10 中天花苑 29 8566.52 25 0 4 南苑明珠 33 3773.37 30 1 2 文蕴苑 40 3084.95 28 0 12 虹都苑 88 9039.77 63 0 25 怡景雅园 110 16304.36 63 1 46 浦江新村 22 1723.52 8 0 14 兴隆花苑 27 2173.02 25 0 2 福景苑 58 6533.3 55 0 3 三元新村 72 7090.36 48 4 20 书香茗府 218 25
42、219.24 154 0 56 金色阳光 99 5198.44 94 0 5 广源 世纪花园 2232 201225.39 1261 71 900 中远美墅 549 86271.58 354 39 156 中远欧洲城 571 46613.57 238 18 315 碧水家园二期营销策划书 第 4 页 共 53 页 项目名称 总套数 总面积（平米） 已售已备案 （套数） 已售未备案 （套数） 可售（套数） 香格里拉 花园 1024 116824.52 847 30 147 锦绣嘉苑 442 52636.82 350 45 47 新加坡花园 620 87734.75 498 2 120 金牛湾 都
43、市花园 825 93392.48 566 12 247 皇剑广场 171 26243.36 124 16 31 时代华庭 214 23154.86 195 0 19 碧水家园 258 32367.5 153 0 105 上城国际 391 38825.43 259 19 113 御景花园 520 57845.1 476 0 44 大桥 东园小区 70 7417.47 62 0 8 清园广场 146 15074.15 86 4 56 大桥 慈云花园 347 39415.67 165 49 133 如意园 154 16043.64 0 0 152 总计 15105 1789170 9277 406
44、5410 小结： 江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因 此房地产发展有一定的空间。 然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大 于求，后期销售形势不容乐观。 二、城区主要在售住宅楼盘个案分析 目前， 江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通 扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。 从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。 从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道 路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。 江都城区目前的主要干道为龙川
45、路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江 淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横” 。 从各个楼盘位置来看，由 于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路碧水家园二期营销策划书 第 5 页 共 53 页 和新都路两侧沿线） 、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路 而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离 有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。 1、城北区域住宅楼盘个案简析 （1）长江国际花园 楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。 售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路 33号。
46、开发商：江苏双汇房地产开发有限公司。 规划设计：超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯通。 建筑设计：中央公园小高层设观光电梯。部分楼栋底层架空设计。 营销代理：南京垠坤代理机构。 江都城区主要在售住宅楼盘位置图 新都北路 北环路 龙城路 长江路 扬 州 路龙 川 路新 都 路泰州路 回春路 江淮路 东方红路 工农路 长江国际 恒通绿城 怡景雅苑 尚城时代 市中医院 国际城 世纪 花园 仙城中学 紫郡 洪泉医院 明珠山庄 春江 花都 火 车 站老通扬运河 新通扬运河 市政府 市政公园 皇剑广场 江都商城 步行街 二院 人民医院 恒泰贵筑 碧水家园 银河之春 集贸市场 南苑路 浦江路 舜天路 中国银
47、行 建设银行 金牛湾 苏果 南苑医院 龙川小学 江都中学 世纪华联 香格里拉 水木南庭 新世纪酒店 客运中心 上城国际 御景花园 京江酒店 金域地中海 鸿益千秋 试验初中 国际双语小学 国际双语初中 中远欧洲城 中国银行 建设银行 苏果 广 州 路中远美墅 市中心 一中 碧水家园二期营销策划书 第 6 页 共 53 页 总建面积：30万平方米。 总户数：2100户。 建筑类型：5+1多层、6+1多层、11+1小高层、别墅。 户型面积：户型设计较好，但面积过大，140-150平米的户型很多。 二房两厅一卫91.23-95.75平米； 三房两厅一卫119.13-126.39平米； 三房两厅两卫 1
48、31.19-143.29 平米；四房两厅两卫 155.09-155.83 平米。 总体均价： 小高层均价3800元/平米左右， 层差 50元/平米左右 （上层差价大些） ； 多层均价 3500-3600 元/平米。储物间 1.5 万/个左右；地下汽车位 5-6万/个；汽车库 7-8万/个。 外部景观：无。 外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观：景观设计为南京中山园林设计院。中央公园、园林景观。中央公园以 鹰柱、亭桥为元素形成轴线，宅间布置铺地、小品、水系。 内部配套：儿童活动场、运动场、星座广场、水舞广场、游泳池；临街商铺。 汽车位情况：地下停车位、车库。
49、 物管情况：物业管理为上海上房物业管理有限公司江都分公司（一级） 。物业管 理费多层 0.5元，小高层 0.9元（含电梯） 。 工程进度：总共30 万平米约开发了一半。 交付情况：一期一批 2008年9 月交付。 销售情况：一期一批共 674套，已售 543套，销售率约为 80.6%。 优惠情况：买房抽奖送汽车活动。 项目形象定位：30 万平米泛洋房水景庭院；国际生活，渐行渐进。 主打广告（宣传）语：城市封面，顶峰生活。 主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台新楼市广告、城区多 块广告牌。 联系电话：051486160000/86161111。 综合评述：楼盘规模超大、设计较好、小区内部景观和内部配套较好、物业管理 较好；楼盘位置偏、地段差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处
