1、地产新政出台，市场变幻几何？靖青援:2005 年 3 月份以来.中央政府先后由台了一系列行政,金融和税收政策.对房地产市塌进行宏观调控.以稳定住房价格,控制投资过热和规范市场交易,由于这些政策调控力度之强出台额度之密推行速度之快.均为近十年采首次.于是业界将其称之为“地产新政“:新政频额出垒.市坷 j 各界反响不一.震动之余.很多不禁发出这样的疑简政府为什么要推出这么密集的调控措施诵控会选到预船效果吗 7 大家所关注的房地产市场价格会下调吗 7 政府还将有哪些后续措施出台,政府调控下的房地产市场对中介行业将会发生怎样的影响.房地产中介企业应如何应对为解蔷种种疑问,本刊特别邀请行业知名经纪品牌机
2、构就这些问题展开讨论.为业内鹪读难点焦点以倔进行业充分对话与沟通.为行业发展提供见解与指引另:园本刊在第三期刊出了一组关于中国房地产估债师与房地产经纪人掌会第二次全国员代表丈会的专韪报道.故本应在当期刊发的专访地产新政出台.市场变幻几何与关于探讨房价的特荆策划颇推至此期才予以 I 发,特此说明.地产新政出台,市场变幻几何本刊专访本刊记者张晓丽春华囵话翘:政府为何推出如此密集的遏制房价调控措施 .当前房地产 l 场是否需要这种行政手段的调挖.现.最:?房地产行业授 f 的持续高速增长成为导致我国宏观经济过热的重要因素,因此宏观调控的重点落到了房地产行业?从当前的房地产市场看 .无论是从防范空衄风
3、险南度还是从保护广太购房者剁苴,让多敦人都蝇买碍起房的角度考虑.政府采取各升措施毽定房价都是势在盛行的.?通过此次宏观调控将砰决中国房地产市场在高速成长期所出现的一系列深屡次同题.?当审埒不够成熟和理性时就不能指望市场对其自身调整,行政手段对房地产市场的干两在当夸差发达的市场经济国家也是行之有效的方法,我们在市垮经济发展初期,引八政府调控手段尤为必要只不过在调整中要认清自己的职能角色,耙握住干预的角度和苯度记者:目前房倚问题奋受关注蛙 2005 年两会“.总理在政府工作报告中将房价上涨过快问题列由价格工作的两个重点之一后国务院办公斤关于切实穗定住房价格的通知瘦七部委是于做好稳定住房价格工作的意
4、见相继下这目前房地产市场的走势并非完奎是市场自发的行为而主要受到政策调控的影响.那幺政府由什幺要推出这幺密集的调控措施?当前屠地产需不需要这种政府手段的调控?李文杰 I 一 PI【I 一一:I-投资增速过快和房价涨幅过大是近年来中国房地产市场存在的最主要的问题.房地产行业投资的持152a 十蛋 4-地 Pdt 竹怿续高速增长成为导致我国宏观经济过热的重要因素因此宏观惆控的重点落到 r 房地产行业,经过去年土地,金融等方面? 系列调控政策的实施 .投资高速增长的势头已得到有效控制而房价涨幅过犬就成为更加突出的问题,房价上涨是多种因素共同怍用的结果,主要原因有以下几方面:I,去年宏观调控对房地产开
5、发的紧缩政策在一定程度上抑制了商品房供应的增加,部分开发商借机炒作使消费者对房价上涨的预期增加,抢购现象时有发生.推动了商品房价格的加速增长-2, 由于目前国内投资渠道挟窄.随着房价不断上涨,炒房因低风险高回报而成为越柬越多投资,投机者的选择 3,一些国外投资机构厦投资者对人民币升值有强烈预期.大量外资纷纷入境投资房地产市场.外资投机性购房的数量和规模都在不断增加房价大幅上涨将使越来越多欲为改善居住条件而购房的消费者望而却步,也会给购房者的生活增加沉重的经济负担,炒房,外债投机购房的增多将带来重大的风睑隐患不利于税国房地产市场的健康发展及社会的安定和谐.另外,房地产市场经过几年的高速增长,各银
6、行的开发贷款和住房抵押贷款已占到相当大的比重.随房价上二涨而产生的房地产垒融的风险也越来越高.因此房价涨幅过大就成为当务之急要解决的问鼯.政府果断地将争年对房地产密观调控的重点从投资规模转向了控制房地产价格.帆当前的房地产市场看,无论是从防范金融危机角度还是从保护广大购房者利益,让多数人都能买得起房的角度考虑,政府采取各种措施稳定房价都是势在必行的.王波 l,Jlllflt-ljl 一从表面上看,“ 新政“ 措施主要是打击投机,控制投资 ,限制被动性需求,稳定住房价格.但实际上,我们认为新政最熏耍的作用在于:通过此次宏观调控,解决中国房地产市场在高速成长期所出现的一系列深层次问题,如粗放式开发
7、,盲目投资,超前消费,投机盛行和市场交易混乱等.从这个意义上千由牟地产忙竹师 200516看,新政的实施将是一个持九过程,其影响是广泛的,意义是深远的黄轩明 II+-一之所以推出如此密集的调控措施,是因为我国一部分大城市在土地供应紧缺预期,房价比贿出:界大城市将有继续攀升预期,人民币升值预期,遗产税开征预期等的诱因下,加之开发商和投机者等的炒作,给火爆的房地产市场不断加温,以至不少楼市出现了排队求购的火热场面,部分凡将银行或股市等的资金转投房地产,而外地和境外资金也出现相继跟进的趋势.这种情况直接导致本地居民的白住需求在飙升的房价面前难以得到满足,特别是巾低收入居民对房价的过快上涨,难以承担正
8、常的居住购房需求的状况反映较为强烈因此.政府当前出台的一系列调控政策是必要的,选对于稳定当前房地产市场.防范金融风险.构建和谐社会都有极大的促进作用.王嘉良:,n.llI.r,:在国家七部委联合下发了荧于做好稳定房价工作的意见后.大连市政府在第一时间里公布了 8 项旨在规范房地产市场发展抑制房价过快增长的新政(简称大连房八条)大连房八条的出台.一方面表明政府要用实际行动来“强烈干预 “房地产市场,解决市场中存在的诸多问题.有效控制投资规模过快,规范产业结构不台理,抑制房价过快增长等瓶颈;同时,此举措也皿台丁大多数购房者对身价回归理性的民愿心声封 t 宠 l1.?-,l:当市场不够成熟和理性时就
9、不能期望市场对其自身调整.政府手段对房地产市场的干预在当今最发遮的市场经济国家也是行之有效的方法.我们在市场经济发展初期,引入政府调控手段犹为必要.只不过在调整中要认清自己的职能角色.把握住干预的角度和深度.此次政府接连出台如此密塞的遏制房价调控的措施,个人揣镯 4 有以下几点原因:1,来自人民币升值的压力:相当多的国外资本 l 旒人国内房地产市场.想赚取房价快速上涨和民币升值所带来的双重利润因此在,民币升值之前,有必要对其进行打压清理.以免大量资金流出导致楼市震荡.进而引发银行业危机以及其他一系列社会问题产生.2,贫富差距扩大,社会不和谐因素增多:穷人租房或贷款买房.部是一种资金继续从低向高
10、流的现象.房价不理性的持续一 E涨加速了这种逆向流动,制造了贫富yyt“t_的尖锐社会问题,产生了更多的不和谐因素,不利于社会的长冶久安和稳定发展 3,社会资源浪费严重不利于国家可持续发展:房星空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现,国际公认的警戒线是 lO.2003年垒国空置房面积达到 125 亿平方米,空置率已达到 26%,2004 年虽同比下降 2.2%左右,仍大大超过国际警戒线,虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别.但国内的高空置率应该能从某种程度上反映出房地产投资规模的非理性快速扩张.我们国家资源相对贫瘠,与其将各种资源耗费在空置的房屋上,为何不投入到其他可持续发展的产业上去.希望
11、宏观调控措施能让资本尽快找 y-0 更需要它的地方.话题二:?系列政策的发布是否达到预期效果,近期或未来,房价是否 F调.观点:?新政慧的出台井木使北京的房价产生较大的波动.?从长远的发展来看 ,北京经济正赴于快速增长时期,木来的房价也将蛙续呈现上升的趋势.但上涨幅度喜变得比较温和,平,睡:?从长远来看 ,广州楼价应备堆持一个较蒋定的态势:广州市商品住宅市场求太于供的局面仍没有完奎扭转,发展商下调价格的压力不大大连中低许往的房产将继续热铸.房价也会有小幅度的上蠢,而高挡房产.铕售价格则会相对平毽或喀有回落.记者:在一系列相关政策发布以后,房地产市场出现了部分城市房价“回落 “,“二手房抛售(有
12、人定义为“暂时抛售“)“, 购买者观望等现象 .为什么会出现这些情况,现象将会持续下去吗?政策发布是否达到一个预期的效果?有专业人士称 ,房价将会因此受到一定的影响,您对此是如何看待的呢?李文杰(中原地产华北区董事总经理):一系列宏观调控政策的出台,对房价必然会产生一定的影响,由于政策主要针对的是投机炒房的行为,对自住买房的影响较小,来自市建设房屋交易处的消息“七部委有关稳定房价的政策出台后,北京房地产市场无论是期房还是二手房交易量及价格都没有明显变化“,说明新政策的出台并未使北京的房价产生较大的波动.由于政策调控效果的显现需要一定的时间,在北京市落实七部委“意见“ 而出台稳定房价的新政策后,
13、未来一段时间北京房价上涨的速度有望变缓,部分前期炒作过高的楼盘房价会出现适当的下降,原因在于:一方面去年北京房价上涨的一个重要原因是居民的心理预期,今年一系列新政策的导向会加大人们对房价下降的心理预期,盲目抢购的现象将会被一些购房者的等待观望所取代,人们购房行为也将更加理性,开发商哄抬房价的现象将不复存在,那些被炒得虚高的楼盘房价也将回归正常;另一方面,去年 8?3l 后完善手续的一些楼盘会在今年下半年或明年上半年陆续入市销售,供应量的增加对市场的供求关系将产生一定的影响,去年因宏观调控供应减少造成的供小于求的情况将得到有效的缓解,对房价也会起到调节作用.总之,决定未来房价涨跌的重要因素依然是
14、供求关系,从长远的发展来看,北京经济正处于快速增长时期,未来的房价也将继续呈现上升的趋势,但上涨幅度会变得比较温和,平稳.另外,随着三级市场的不断完善发展,二手房成交数量和比例的增加,也将起到平抑北京整体房价的作用.陈戎(满堂红 (中国)置业有限公司董事总经理):新政策出台后令可供交易的房源减少,短期内因置业者的观望心态较重,市场成交量会有所下滑,但因广州楼市经历了多年的积累,二手房源供应充足,且市场上炒家所占的比例非常小,因此预计在经历大约两,三个月的“阵痛“后,只要政府不再推出更严厉的调控政策,占绝大多数的自住买家的购房需求就会被重新释放,从而使成交量恢复到正常水平.面对市场的短暂“阵痛
15、“,品牌中介应做好服务.黄轩明(广东中原地产代理有限公司董事总经理):从长远来看,广州楼价应会维持一个较稳定的态势,这是因为:一,在上个世纪九十年代初期,广州已经历过一次房地产泡沫.1997 年以来,广州市预售住宅的价格保持了七年的下降或者稳定的局面,2004 年刚刚开始恢复性增长,且增幅并不是很大.二,从 2003 年起,广州市连续九个季度新建商品房的成交面积高于批准预售面积,今年第一季度广州市新建商品房的吸纳率仍然达到 l15.9%.这说明市场还在消化一些原来的空置商品房,广州市商品住宅市场求大于供的局面仍没有完全扭转,发展商下调价格的压力不大;三,广州楼市投机炒房者相对较少,自住者多.据悉,在上海楼市中的投机炒房客曾高达 30%以上,而目前北京房产投资者所占比重也高达 l5%.然而广州楼市投资,投机炒房者所占比重则明显较少.
