1、广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）广 州 市 旧 城 更 新 改 造 规 划 纲 要 （ 征 求 意 见 稿 ）广 州 市 规 划 局2010年 1月目 录一 、 背 景 与 形 势 3二 、 旧 城 更 新 指 导 思 想 与 基 本 原 则 4（ 一 ） 指 导 思 想 4（ 二 ） 基 本 原 则 4三 、 旧 城 更 新 目 标 与 策 略 5（ 一 ） 总 体 目 标 5（ 二 ） 具 体 目 标 5（ 三 ） 旧 城 更 新 策 略 6四 、 保 护 和 优 化 广 州 旧 城 格 局 9（ 一 ） 调 整 提 升 旧 城 区 功 能 9（ 二 ） 优 化 旧 城 空 间 格
2、 局 ， 完 善 空 间 结 构 12（ 三 ） 调 控 人 口 规 模 与 开 发 容 量 ， 改 善 人 居 环 境 13（ 四 ） 优 化 道 路 交 通 系 统 ， 构 建 宜 居 宜 业 的 现 代 交 通 服 务 体 系14（ 五 ） 按 照 “双 向 匹 配 ”原 则 ， 调 整 公 共 服 务 设 施 15（ 六 ） 增 加 绿 地 开 敞 空 间 ， 创 造 怡 人 的 公 共 环 境 15（ 八 ） 完 善 市 政 公 用 设 施 ， 提 高 城 市 综 合 服 务 能 力 16（ 九 ） 加 强 历 史 文 化 街 区 整 体 保 护 ， 传 承 旧 城 历 史 文 脉
3、18五 、 旧 城 更 新 改 造 指 引 18（ 一 ） 更 新 改 造 对 象 18（ 二 ） 更 新 改 造 分 区 指 引 19（ 三 ） 更 新 改 造 地 块 分 类 指 引 22为 加 快 实 施 “中 调 ”战 略 ， 有 序 推 进 和 有 效 引 导 全 市 旧 城 更 新改 造 ， 切 实 改 善 旧 城 区 人 民 群 众 生 活 环 境 和 居 住 条 件 ， 促 进 土 地高 效 利 用 和 城 市 功 能 提 升 ， 更 好 地 保 护 广 州 历 史 文 化 名 城 ， 根 据市 委 市 政 府 的 要 求 ， 围 绕 建 设 “全 省 首 善 之 区 ”和 “
4、国 家 中 心 城 市 ”的 目 标 ， 依 据 市 委 市 政 府 关 于 加 快 推 进 旧 城 更 新 改 造 的 若 干 意见 以 及 国 家 、 省 和 市 有 关 法 规 、 政 策 规 定 ， 特 制 定 本 规 划 。本 规 划 所 指 旧 城 （ 区 ） 是 建 成 时 间 超 过 30年 的 历 史 旧 城 ， 范围 包 括 环 市 路 -恒 福 路 -永 福 路 以 南 、 广 州 大 道 以 西 、 昌 岗 路 -新港 路 以 北 、 白 鹅 潭 珠 江 水 道 （ 鹤 洞 大 桥 ） -同 德 涌 以 东 的 地 区 ，面 积 约 54平 方 公 里 。一 、 背 景
5、 与 形 势广 州 是 一 座 具 有 2200多 年 历 史 的 文 化 名 城 和 1000万 人 口 的 特大 城 市 ， 两 千 多 年 来 旧 城 区 一 直 是 全 市 的 政 治 、 经 济 、 文 化 中 心 ，是 人 民 群 众 安 居 乐 业 的 重 要 集 聚 区 、 岭 南 地 方 特 色 文 化 的 承 载 地和 具 有 深 厚 底 蕴 的 商 业 名 城 。 千 年 的 积 淀 使 得 旧 城 区 拥 有 大 量 的历 史 文 化 遗 迹 、 完 整 的 明 清 时 期 城 市 格 局 和 深 厚 的 产 业 、 文 化 传统 ， 是 未 来 广 州 打 造 城 市
6、 特 色 品 牌 、 参 与 全 球 竞 争 的 重 要 战 略 资源 。但 上 千 年 的 发 展 也 给 广 州 旧 城 留 下 了 沉 重 的 包 袱 ， 房 屋 日 益危 破 ， 居 住 安 全 存 在 威 胁 ， 公 共 服 务 配 套 设 施 落 后 ， 市 政 基 础 设施 逐 步 陈 旧 ， 交 通 日 益 拥 堵 ， 空 间 环 境 日 益 局 促 ， 空 间 结 构 失 衡 。城 市 土 地 价 值 与 承 载 的 功 能 不 相 匹 配 ， 社 会 经 济 可 持 续 发 展 面 临巨 大 挑 战 ， 旧 城 更 新 改 造 刻 不 容 缓 。随 着 广 州 未 来 城
7、市 发 展 格 局 的 明 晰 ， 市 委 市 政 府 在 实 施 “东进 、 西 联 、 南 拓 、 北 优 ”发 展 战 略 之 后 ， 相 继 提 出 广 州 城 市 发 展“中 调 ”战 略 和 建 设 “现 代 产 业 和 宜 居 城 市 的 示 范 区 、 宜 居 宜 业 的 首 善 之 区 ”的 发 展 目 标 。 城 市 从 “增 量 ”发 展 转 为 “存 量 ”再 开 发 ，从 追 求 经 济 增 长 转 为 改 善 社 会 民 生 、 完 善 城 市 功 能 、 优 化 空 间 布局 和 提 高 城 市 整 体 发 展 质 量 ， 旧 城 更 新 改 造 是 实 现 这
8、一 发 展 转 型的 重 要 举 措 。 市 委 市 政 府 相 继 作 出 了 全 面 推 进 中 心 城 区 危 破 房 改造 和 加 快 推 进 旧 城 更 新 改 造 的 重 大 决 策 ， 旧 城 更 新 改 造 正 迎 来 良好 的 机 遇 。面 对 当 前 形 势 ， 必 须 充 分 认 识 加 快 推 进 旧 城 更 新 改 造 的 重 要 意义 ， 努 力 为 更 新 改 造 工 作 营 造 良 好 的 环 境 ， 切 实 落 实 旧 城 改 造 规划 任 务 ， 为 广 州 新 一 轮 的 发 展 提 供 新 的 动 力 。二 、 旧 城 更 新 指 导 思 想 与 基 本
9、 原 则（ 一 ） 指 导 思 想按 照 科 学 发 展 观 的 要 求 和 建 设 “全 省 宜 居 宜 业 首 善 之 区 ”的发 展 目 标 ， 遵 循 “循 序 渐 进 、 区 域 综 合 平 衡 ”的 理 念 ， 以 改 善 民生 、 提 升 城 市 功 能 为 核 心 ， 因 地 制 宜 开 展 旧 城 更 新 改 造 工 作 ， 完善 公 共 服 务 设 施 ， 改 善 居 民 生 活 居 住 环 境 ， 保 护 和 弘 扬 历 史 文 化 ，促 进 土 地 集 约 高 效 利 用 ， 为 广 州 建 设 国 家 中 心 城 市 、 世 界 文 化 名城 ， 实 现 经 济 社
10、会 全 面 、 协 调 、 可 持 续 发 展 作 出 贡 献 。（ 二 ） 基 本 原 则1、 以 人 为 本 、 宜 居 为 重努 力 改 善 旧 城 区 居 民 的 居 住 条 件 ， 配 套 完 善 公 共 服 务 设 施 和交 通 、 基 础 设 施 ， 增 加 绿 化 开 敞 空 间 ， 提 高 人 居 环 境 质 量 。2、 综 合 改 造 ， 整 体 提 升旧 城 更 新 改 造 是 一 个 综 合 性 的 系 统 工 程 ， 包 含 了 土 地 功 能 置换 、 产 业 提 升 、 空 间 优 化 、 历 史 文 化 保 护 等 等 多 方 面 工 作 ， 是 对旧 城 人
11、居 环 境 、 城 市 功 能 、 城 市 形 象 的 整 体 提 升 。3、 区 别 对 待 ， 因 地 制 宜旧 城 存 在 的 问 题 包 罗 万 象 ， 各 区 面 临 的 情 况 也 各 不 相 同 。 必须 采 用 差 异 化 的 更 新 改 造 策 略 ， 针 对 不 同 对 象 采 用 不 同 的 改 造 模式 ， 因 地 制 宜 地 解 决 特 定 问 题 。4、 统 筹 兼 顾 ， 切 实 可 行旧 城 更 新 要 兼 顾 多 个 目 标 、 多 个 利 益 群 体 ， 统 筹 兼 顾 ， 维 护基 本 利 益 格 局 ， 确 保 更 新 规 划 切 实 可 行 。三 、
12、旧 城 更 新 目 标 与 策 略（ 一 ） 总 体 目 标旧 城 更 新 的 目 标 是 多 元 、 综 合 的 。 在 广 州 市 建 设 “现 代 产 业和 宜 居 城 市 的 示 范 区 、 宜 居 宜 业 的 首 善 之 区 ”的 目 标 指 引 下 ，通 过 旧 城 更 新 ， 实 现 保 护 历 史 文 脉 、 促 进 旧 城 复 兴 的 目 的 ， 把 旧城 区 建 设 成 为 具 有 地 方 特 色 和 国 际 水 准 的 、 宜 居 宜 业 、 充 满 活 力的 城 市 中 心 区 。（ 二 ） 具 体 目 标1、 改 善 人 居 环 境 ， 打 造 宜 居 城 区改 善
13、人 居 环 境 ， 打 造 宜 居 城 区 是 旧 城 更 新 改 造 的 出 发 点 ， 也是 当 务 之 急 。 以 危 破 房 改 造 工 作 为 重 点 ， 改 善 旧 城 人 民 群 众 居 住条 件 ， 配 套 完 善 公 共 服 务 设 施 和 交 通 、 市 政 基 础 设 施 ， 优 化 公 共绿 地 系 统 布 局 ， 恢 复 河 网 水 系 ， 构 建 舒 适 的 步 行 系 统 ， 提 升 旧 城环 境 品 质 。2、 优 化 旧 城 功 能 ， 增 强 城 市 竞 争 力通 过 对 旧 城 区 内 旧 民 居 、 旧 工 厂 和 旧 村 的 改 造 ， 加 快 推 进
14、“退 二 进 三 ”产 业 结 构 调 整 ， 加 快 发 展 现 代 服 务 业 ， 促 进 旧 城 产 业升 级 ， 在 有 限 的 空 间 里 提 高 土 地 集 约 利 用 效 率 。 同 时 ， 合 理 调 控建 筑 密 度 和 人 口 密 度 ， 疏 解 旧 城 人 口 ， 进 一 步 完 善 旧 城 公 共 服 务功 能 ， 增 强 城 市 整 体 竞 争 力 。3、 整 合 历 史 文 化 资 源 ， 打 造 世 界 文 化 名 城历 史 文 化 积 淀 是 旧 城 的 本 底 ， 也 是 广 州 建 设 世 界 名 城 的 宝 贵资 源 。 旧 城 的 传 统 文 化 及 其
15、 载 体 是 核 心 竞 争 要 素 ， 也 是 广 州 区 别于 其 他 城 市 的 独 特 标 识 。 因 此 ， 在 旧 城 更 新 改 造 中 既 要 注 重 历 史文 化 街 区 的 保 护 与 延 续 ， 也 要 结 合 城 市 空 间 布 局 的 调 整 ， 发 展 适合 旧 城 传 统 空 间 特 色 的 文 化 事 业 和 文 化 旅 游 产 业 ， 提 升 广 州 的 文化 软 实 力 。（ 三 ） 旧 城 更 新 策 略1、 全 市 统 筹 ， 以 区 为 主旧 城 更 新 改 造 工 作 要 强 调 政 府 的 统 筹 、 主 导 作 用 ， 同 时 考 虑到 全 市
16、各 区 区 情 差 异 、 部 门 职 能 分 工 不 同 。 为 充 分 调 动 各 方 的 积极 性 和 履 行 各 自 职 责 ， 按 照 “以 区 为 主 、 部 门 服 务 、 属 地 负 责 ”的 工 作 思 路 ， 必 须 做 到 ：强 化 组 织 领 导 。 旧 城 更 新 中 的 拆 迁 、 补 偿 、 安 置 、 开 发 建 设等 各 个 环 节 要 协 调 众 多 的 利 益 主 体 ， 必 须 加 强 政 府 的 组 织 和 协 调作 用 ， 改 变 单 个 更 新 项 目 组 织 为 全 市 旧 城 整 体 更 新 运 作 。整 体 统 筹 规 划 。 通 过 全 市
17、 旧 城 更 新 规 划 ， 深 入 研 究 旧 城 问 题 ，统 筹 和 协 调 好 城 市 总 体 发 展 战 略 、 历 史 文 化 名 城 保 护 规 划 、 历 史文 化 街 区 保 护 规 划 、 旧 城 控 制 性 详 细 规 划 编 制 以 及 具 体 地 块 的 实施 计 划 等 各 层 次 、 各 方 面 的 要 求 ， 从 全 市 层 面 制 定 旧 城 更 新 的 策略 ， 形 成 统 一 的 公 共 政 策 ， 指 导 旧 城 更 新 改 造 工 作 的 有 序 推 进 。部 门 分 工 协 作 。 市 、 区 、 职 能 部 门 在 各 自 职 责 范 围 内 做
18、好 各项 工 作 ， 按 照 “重 心 下 移 、 权 责 一 致 ”的 原 则 ， 市 将 部 分 审 批 、决 策 权 适 度 下 放 ， 委 托 给 各 区 行 使 。2、 规 划 先 行 ， 政 策 配 套坚 持 城 市 规 划 对 旧 城 更 新 改 造 工 作 的 指 导 ， 从 实 际 出 发 ， 编制 全 市 层 面 的 旧 城 更 新 规 划 技 术 规 范 和 政 策 文 件 ， 使 更 新 改 造 工作 有 章 可 循 ， 提 高 整 体 效 益 。 加 快 推 进 旧 城 更 新 地 块 控 制 导 则 的编 制 ， 增 强 其 科 学 性 和 可 操 作 性 ， 作
19、为 具 体 改 造 项 目 的 规 划 管 理依 据 ， 以 确 保 更 新 改 造 项 目 符 合 旧 城 发 展 的 整 体 要 求 。 同 时 ， 组织 编 制 旧 城 更 新 近 中 期 规 划 和 年 度 计 划 ， 确 保 更 新 改 造 工 作 高 效有 序 进 行 。积 极 探 索 旧 城 更 新 中 的 财 权 、 事 权 、 行 政 审 批 权 、 融 资 渠 道 、安 置 政 策 等 体 制 、 机 制 的 创 新 ， 改 变 针 对 具 体 地 块 的 个 别 政 策 为统 筹 全 市 的 三 旧 改 造 政 策 体 系 ， 完 善 拆 迁 补 偿 标 准 和 安 置
20、办 法 ，积 极 探 索 实 施 社 会 、 经 济 、 文 化 形 态 改 造 的 措 施 ， 为 远 期 实 现 旧城 的 全 面 改 造 奠 定 基 础 。3、 市 场 运 作 ， 财 政 支 持积 极 探 索 旧 城 更 新 改 造 资 金 筹 措 新 方 式 ， 利 用 市 场 机 制 多 元化 筹 措 资 金 ， 在 政 府 引 导 下 吸 引 市 场 资 本 的 参 与 ， 提 高 旧 城 更 新改 造 的 效 率 ， 减 轻 政 府 的 财 政 负 担 。加 大 对 旧 城 更 新 改 造 工 作 的 财 政 支 持 ， 由 市 级 财 政 安 排 专 项资 金 ， 为 旧 城
21、 更 新 改 造 项 目 运 营 创 造 条 件 。 对 于 历 史 文 化 街 区 、历 史 建 筑 的 保 护 和 整 治 、 旧 城 区 公 益 性 服 务 设 施 和 基 础 设 施 建 设等 资 金 ， 由 市 、 区 两 级 财 政 共 同 筹 措 和 平 衡 。4、 系 统 改 造 ， 新 旧 联 动旧 城 更 新 是 社 会 、 经 济 和 物 质 环 境 相 结 合 的 综 合 性 更 新 ， 应在 整 体 规 划 指 导 下 实 施 系 统 性 的 改 造 。 在 更 新 改 造 地 块 范 围 应 综合 考 虑 环 境 整 治 和 保 留 建 筑 的 整 饰 ， 同 步
22、改 造 供 水 、 排 水 、 供 电 、通 信 等 基 础 设 施 ， 同 步 实 现 改 造 区 “三 线 下 地 、 雨 污 分 流 、 取消 化 粪 池 ”的 目 标 。实 施 新 旧 区 联 动 发 展 ， 促 进 各 区 产 业 升 级 、 人 口 就 业 调 整 和设 施 完 善 。 通 过 部 分 传 统 产 业 外 迁 ， 疏 解 旧 城 人 口 ， 减 少 通 勤 交通 ， 缓 解 旧 城 交 通 压 力 。 通 过 旧 城 土 地 功 能 置 换 、 综 合 环 境 整 治 、特 色 文 化 挖 掘 吸 引 高 端 服 务 业 进 驻 ， 进 而 促 进 旧 城 产 业
23、升 级 。 外迁 产 业 既 能 为 新 区 提 供 就 业 机 会 ， 又 可 以 借 机 升 级 ， 从 而 实 现 城市 结 构 的 优 化 和 新 旧 区 联 动 发 展 。改 变 以 单 个 地 块 寻 求 经 济 平 衡 的 思 路 ， 建 立 “全 区 平 衡 、 区域 平 衡 ”的 理 念 ， 通 过 街 区 整 体 改 造 、 新 区 地 块 与 旧 城 地 块 的 联动 开 发 和 区 域 范 围 内 的 土 地 开 发 运 营 来 实 现 改 造 资 金 的 平 衡 。5、 分 区 分 类 ， 一 区 一 策各 区 旧 城 更 新 所 面 临 问 题 各 不 相 同 ，
24、不 能 采 用 同 一 模 式 。 在差 异 化 、 多 目 标 情 况 之 下 ， 旧 城 更 新 应 按 照 “分 区 分 类 、 一 区一 策 ”的 思 路 ， 根 据 各 区 问 题 特 点 ， 制 定 有 针 对 性 的 更 新 改 造 策略 ， 形 成 不 同 旧 改 地 块 分 类 改 造 指 引 ， 解 决 特 定 的 实 际 问 题 。针 对 越 秀 区 “就 业 和 商 机 吸 引 人 流 高 峰 时 段 过 度 集 聚 、 人 口 与建 筑 密 度 较 高 ”的 特 点 以 及 历 史 旧 城 保 护 要 求 ， 强 调 从 量 的 扩 张转 向 质 的 提 升 ， 实
25、现 部 分 功 能 的 疏 解 和 再 优 化 ， 从 “聚 人 ”到“聚 财 ”， 从 就 业 “时 段 高 峰 集 中 ”向 “错 峰 ”过 渡 ， 维 护 旧 城 核 心风 貌 格 局 。针 对 荔 湾 区 “产 业 、 建 筑 设 施 和 人 口 三 位 一 体 、 重 心 下 沉 ， 沿街 道 线 型 发 展 ”的 特 点 ， 强 调 产 业 、 人 口 和 设 施 系 统 重 构 ， 采 取从 “传 统 批 发 ”转 到 “商 业 商 贸 和 文 化 休 闲 ”， 从 “走 人 ”到 “调 人 ”，从 “线 型 发 展 ”到 “强 心 活 区 ”的 策 略 ， 整 体 改 善 和
26、提 升 城 市 品 质 。针 对 海 珠 区 “居 住 在 河 南 ， 购 物 、 就 业 到 河 北 ”的 特 点 ， 强调 培 育 就 业 机 会 ， 实 现 居 住 与 就 业 平 衡 。 从 单 纯 房 地 产 开 发 转 到培 育 商 务 商 业 及 文 化 产 业 ， 从 “引 人 ”到 “留 人 ”， 提 升 地 区 活 力 。由 于 历 史 发 展 功 能 和 更 新 时 序 不 一 ， 区 内 不 同 街 区 之 间 也 存在 明 显 差 异 。 应 根 据 不 同 更 新 改 造 类 型 制 定 规 划 指 引 ， 实 现 旧 城精 细 化 管 理 。 规 划 将 旧 城
27、分 为 “整 治 完 善 区 ”、 “历 史 文 化 街 区 ”、“更 新 发 展 区 ”、 “拆 除 重 建 区 ”四 种 改 造 地 块 类 型 。 针 对 不 同 类 型 ，制 定 差 异 化 的 管 理 指 引 。 通 过 多 元 化 的 更 新 模 式 ， 以 切 实 达 到 改善 人 居 环 境 、 保 护 历 史 文 脉 和 复 兴 旧 城 的 多 重 目 标 。四 、 保 护 和 优 化 广 州 旧 城 格 局保 护 和 优 化 旧 城 格 局 ， 是 指 导 具 体 更 新 改 造 项 目 的 基 础 ， 确保 具 体 更 新 改 造 项 目 符 合 旧 城 整 体 发 展
28、要 求 。规 划 以 全 市 统 筹 为 出 发 点 ， 以 改 善 人 民 群 众 居 住 条 件 和 人 居环 境 为 根 本 ， 以 提 升 城 市 功 能 为 导 向 ， 以 保 护 历 史 文 化 为 基 础 ，对 旧 城 格 局 进 行 调 整 优 化 ， 合 理 确 定 旧 城 的 功 能 、 空 间 结 构 、 建设 规 模 以 及 支 撑 体 系 。（ 一 ） 调 整 提 升 旧 城 区 功 能1、 旧 城 区 功 能 定 位根 据 城 市 发 展 战 略 目 标 ， 综 合 考 虑 已 有 的 规 划 、 旧 城 区 的 基础 条 件 、 历 史 文 化 资 源 以 及 发
29、 展 要 求 ， 参 照 国 内 外 先 进 经 验 ， 规划 将 旧 城 定 位 为 ： 广 州 原 点 ， 都 市 之 心 ； 千 年 商 都 ， 文 化 名 城 。重 点 发 展 现 代 服 务 业 ， 突 出 总 部 经 济 、 商 业 商 务 、 文 化 创 意 、 休闲 娱 乐 和 商 贸 旅 游 功 能 。2、 各 区 功 能 调 整 方 向根 据 中 共 广 州 市 委 广 州 市 人 民 政 府 关 于 推 进 广 州 科 学 发 展建 设 全 省 “首 善 之 区 ”的 决 定 ， 广 州 将 打 造 成 “建 立 现 代 产 业 体系 和 建 设 宜 居 城 市 的 示
30、范 区 ， 引 领 全 省 科 学 发 展 的 首 善 之 区 ， 面向 世 界 、 服 务 全 国 的 国 家 经 济 中 心 城 市 之 一 。 ”中 心 城 区 推 进 产业 “退 二 进 三 ”和 “腾 笼 换 鸟 ”， 优 先 发 展 现 代 服 务 业 、 高 新 技 术产 业 和 先 进 制 造 业 ， 发 展 总 部 经 济 ， 打 造 总 部 经 济 、 金 融 保 险 、商 务 会 展 、 商 贸 旅 游 文 化 集 聚 区 。 旧 城 区 作 为 中 心 城 区 的 重 要 部分 ， 功 能 调 整 应 与 中 心 城 区 产 业 升 级 、 就 业 岗 位 的 调 整 和 土 地 高效 集 约 利 用 相 适 应 ， 以 提 高 城 市 综 合 竞 争 力 并 确 保 经 济 发 展 的 延续 性 。旧 城 更 新 改 造 地 块 的 功 能 应 该 符 合 城 市 总 体 发 展 的 要 求 ， 与城 市 产 业 结 构 调 整 和 功 能 提 升 相 协 调 ， 与 城 市 交 通 道 路 系 统 调 整相 协 调 ， 与 城 市 公 共 服 务 设 施 及 市 政 设 施 系 统 完 善 相 协 调 ， 与 城市 绿 地 系 统 规 划 相 协 调 。 根 据 越 秀 、 荔 湾 、 海 珠 各 自 特 点 ， 各 区
