1、八、物权法律制度 1一、物权基本理论（一）物权概述1、物的种类（1）动产（小汽车）与不动产（房屋）【解】这是最重要的一个分类，后面讲到“物权变动”、“抵押与质押”时都需要区分动产与不动产。（2）特定物与种类物 有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等；而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系。【解】A在买卖房屋、租赁房屋时，具体是哪个房屋，在什么小区、房间号码是什么，必须明确，这就是特定物B在买卖旧车时，具体是哪辆破车，必须明确，这就是特定物；在买卖新车时，只要销售商按照合同约定的型号、颜色给您一辆新车即可，这就是种类物。 特定物在交付前意外灭失的，可
2、以免除义务人的交付义务，而只能请求赔偿损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付义务，义务人仍应交付同类物。【解】如果是买卖商品房，房屋在交付之前意外灭失（根据合同法的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担），可以免除开发商的交付义务，买房人只能请求开发商赔偿损失（商品房买卖合同中约定的那个房屋已经被大火烧毁，您坚持让开发商交付那个房屋，他也不可能交付；当然，经双方当事人协商一致，再换一个房屋，这属于合同的变更）。【解】如果是买卖新车，新车在交付之前意外灭失（根据合同法的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担），由于新车（种类物）具有可替代
3、性，再换一辆新车而已。（3）主物与从物在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。【链】根据合同法的规定，在买卖合同中，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。【解】认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件： 二者在物理上互相独立 二者在经济用途上存在主、从关系：A 物脱离 B 物，不损 A物的独立用途，则 A 物为主物；B 物脱离 A 物，则丧失其本来的用途，则 B 物为从物。【案例】 房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分 鞋子与袜子不属于主物、从物关
4、系 茶杯和杯盖属于主物、从物关系（4）原物与孳息【解】天然孳息是原物根据自然规律产生的物（如母牛生下的小牛、苹果树长出的苹果）；法定孳息是原物根据法律规定带来的物（如储蓄存款的利息、房屋的租金）。【解】原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。（苹果树上的苹果摘下后才属于孳息） 天然孳息一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。【解】孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人），摘下的桃子归谁所有？（1）当事人事先约定了 50的桃子归孙悟空，按照合同约定；（2）如果事
5、先没有约定，100归猪八戒（用益物权人）所有。 法定孳息当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【链】根据合同法的规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。【链】根据合同法的规定，标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。2、物权的类型物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（1）所有权【解】所有权是指当事人对“自己的房屋”享有占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利。（2）他物权（包括用益物权和担保物权）【解】他物权是指当事人对“他人的房屋”享有的
6、权利，如果甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人对“他人的房屋”也享有一定的权利（通过租赁合同合法占有、使用），但乙没有“转让”该房屋的权利。【解】担保物权属于他物权，如果甲向乙借款 100 万元，甲将自己的房屋抵押给乙，乙作为抵押权人对“他人的房屋”享有抵押权。3、物权法的基本原则（1）平等保护原则国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。（2）物权法定原则 物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新物权。 物权内容法定：当事人不得在物权中自由创设新的内容（如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转八、物权法律制度 2占有的动产质押）。（3）一
7、物一权原则 一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。 一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以为多人（3 个人按份共有或者共同共有）。 一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权。【解】甲（所有权人）将自己的手表抵押给了乙（乙对该手表享有抵押权），甲将手表又质押给了丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费被丁留置（丁对该手表享有留置权）。（4）公示、公信原则（重点） 公示原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。由此可见，不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。
8、 公信原则所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。公信原则赋予公示的内容具有公信力。【解】公信力的含义： 若当事人在享有、变动物权时依法律要求进行了公示，第三人因信赖这一公示而进行一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人取得的物权亦受保护。 若当事人在享有、变动物权时依法进行了公示，则其物权足以对抗第三人。 若当事人在享有、变动物权时未依法进行公示，则其物权不得对抗第三人。（二）占有制度1、对于占有制度的适用，只有在其他法律没有规定的情形下，才能适用物权
9、法的规定。【解】占有分为有权占有（合法占有）和无权占有（非法占有）：（1）甲乙之间签订了租赁合同，甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人基于双方的租赁合同合法占有该房屋，甲、乙各自的权利义务在合同法中已有明确具体的规定，按照合同法的规定履行即可；（2）乙从甲处偷来一辆小汽车，乙对小汽车的占有属于无权占有（非法占有），乙的邻居丙得知后，从乙手中抢走小汽车，丙对乙说：“反正小汽车是你偷来的，你也是无权占有，我为什么不能开上 10 年？”请问，小偷乙是否有权请求丙返还小汽车？根据物权法的规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。在本题中，乙占有的小汽车（不管乙是合法占有还是非法占有）
10、被丙侵占，因此乙有权请求丙返还小汽车。由此可以看出，尽管小偷乙对小汽车的占有是无权占有，也受物权法的保护。（3）物权法是针对无权占有，但保护对象是无权占有中的善意占有。2、占有制度（1）事实推定首先推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有。【解】 只要手表戴在甲的手上，首先推定甲对该手表拥有所有权（为自己占有），除非乙能够提供足够的证据证明该手表是乙的； 只要手表戴在甲的手上，除非有相反证据，首先推定甲是和平、公然占有，不是偷来的、抢来的。（2）权利推定占有人在占有物上行使的权利推定为合法，受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。【解】只要手表戴在甲的手上，
11、甲将手表卖给乙时，首先推定甲对该手表拥有所有权，推定甲对该手表有权处分，免除甲的举证责任。除非相对人提出反证。（3）占有的种类 自主占有、他主占有【解】以“主人是自己的名义”（不论自己是否是“真正”的主人）对物的占有，属于自主占有（我的，我占有）。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有，小偷对赃物的占有也属于自主占有。【解】以“主人是他人的名义”对物的占有，属于他主占有（他的，我占有）。如质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于他主占有。 直接占有、间接占有【解】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有，出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解】甲将自己的房屋出租给乙，乙
12、作为承租人“直接占有”该房屋，则甲则属于“间接占有”。 有权占有、无权占有（善意占有、恶意占有）【解】甲、乙两个同事拥有外形相同的手机，二人将手机都放在一个办公桌上，某天下班时，乙有急事回家，慌忙中错拿了甲的手机：（1）乙对该手机的占有属于无权占有；（2）如果乙不知道，则属于善意占有；如果乙明明知道，则属于恶意占有。（4）无权占有人与返还请求权人的关系（重点） 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。 占有的不动产或者动
13、产毁损、灭失，该不动产或者动产的权八、物权法律制度 3利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。【解】如果乙错牵了甲的老牛，当晚老牛产下一头小牛（乙属于无权占有）： 无论乙属于善意占有还是恶意占有，权利人甲均可以请求乙返还老牛及其孳息小牛 如果乙使用老牛耕地，致使老牛过度疲劳，造成 400 元的损害，甲能否要求乙承担赔偿责任，要看乙属于善意占有还是恶意占有 如果乙喂养了老牛、小牛 10 天，草料费支出 300 元，乙将老牛、小牛返还给甲时，能否向甲要求支付其 300 元的草料费，要看乙属于善意占
14、有还是恶意占有 如果老牛被雷电击中，不幸遇难，老牛因参加保险获得保险金 800 元，甲的老牛的保险金肯定归甲所有，对于保险金不足的部分，甲能否要求乙继续赔偿，要看乙属于善意占有还是恶意占有（5）占有的法律保护（重点） 返还原物A占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。B占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起 1 年内未行使的，该请求权消灭。【解】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。【解】1 年的期间属于除斥期间，自侵占发生之日起超过 1 年的，该请求权消灭，诉讼时效中的“中止、中断”与此无关。【解】1 年的期间仅适用于“占有人”基于占有被侵占请求返还原物
15、的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限，不受 1 年的限制。 损害赔偿A因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。B关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2 年）。【解】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外（自侵占行为“发生”之日起 1年内行使），还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间为 2 年，自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。【解】请求返还原物属于“物上请求权”，请求损害赔偿属于“债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求
16、权则不以有损害为要件。在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。【案】甲（所有权人）将自己的小汽车出租给乙，承租人乙基于双方签订的租赁合同合法占有该小汽车（有权占有），2008 年4 月 1 日，乙的邻居丙强行将该小汽车据为己有。在本题中：（1）乙作为占有人，不论是有权占有还是无权占有，均有权要求丙返还小汽车，但其请求权有严格的时间限制，乙应当自侵占行为“发生”之日起 1 年内，即在 2009 年 4 月 1 日之前（即使 2009 年 2 月 1 日发生了不可抗力，也谈不上“中止”的问题）要求丙返还
17、原物，否则其请求权消灭。（2）2009 年 3 月 10 日，乙要求丙返还小汽车时，同时要求丙赔偿 2 万元的经济损失。丙同意返还小汽车，但拒绝赔偿损失。此时，乙可以在 2011 年 3 月 10 日之前向人民法院对丙提起诉讼。根据规定，如果在诉讼时效期间的最后 6 个月发生不可抗力，诉讼时效期间应中止。（3）乙基于其占有被侵占请求丙返还原物有严格的时间限制，但甲基于其“所有权”请求丙返还原物则没有时间的限制。（但基于所有权请求返还需对方是无权占有）（三）不动产的物权变动（重点）1、不动产物权变动的情形（1）登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力
18、，但法律另有规定的除外。【解】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。（2）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记 因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。【解】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。【案】甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有
19、办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登八、物权法律制度 4记，不得对抗善意第三人。 地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。（4）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 不动产的物权变动
20、具体情形登记生效 （1）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得（3）不动产的抵押物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记，未经登记，不发生物权效力（1）因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件（1）土地承包经营权（2）地役权（3）宅基地使用权可以不登记 依法属于国家所有的自然资源2、登记制度（1）登记簿与权属证书不动
21、产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。 异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。 为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议
22、登记之日起 15 日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。（4）预告登记（针对房屋买卖合同） 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3个月内未申请登记的，预告登记失效。3、不动产买卖合同与物权登记当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（四）动产的物权变动1、交付生效（1）动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定和合同另有约定的除外。（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未
23、经登记，不得对抗善意第三人。【解】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。2、特殊的交付方式（1）简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。【解】受让人已经占有动产的情况下，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时，即完成标的物的交付，受让人取得动产的所有权。【链】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。风险同时转移。（2）指示交付动产物权设
24、立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。【解】指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有发生，因此作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付在实践中多需要由让与人对第三人的指示，因此其公示效果能够得到肯定。（3）占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。【解】由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定的公示效果最弱。（五）善意取得制度（重点）八、物权法律制度 5善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给
25、受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产的所有权。1、善意取得的构成要件（1）转让人无处分权，但受让人受让财产时主观上为善意。【解】受让人善意，是指受让人“相信”财产的让与人为财产的所有人（占有制度中的权利推定）。【解】受让人在取得占有的时候，“推定为善意”，由原权利人就受让人的恶意承担举证责任。【解】只要“受让财产时”善意即可，受让人在让与后是否为善意，并不影响其取得所有权。（2）以合理的价格有偿受偿。（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2、善意取得的法律效果（1）在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制
26、度而获得标的物所有权。（2）在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。（3）在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。【解】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于法律的规定。3、善意取得
27、的适用范围（1）除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度，但不动产的善意取得以登记为要件。（2）善意取得制度不仅仅适用于所有权的取得，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。【链】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。【链】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。（3）拾得遗失物、赃物、漂流物、隐藏物、埋藏物不能适用善意取得制度。（六）拾得遗失物【解】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用关于遗失物的
28、规则。1、拾得遗失物，不能适用善意取得制度，应当返还给权利人。2、拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。3、拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。4、有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起 6 个月内无人认领的，遗失物归国家所有。5、拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因“故意或者重大过失”致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。6、如果遗
29、失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返还原物或者赔偿损失。（重点）（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起 2 年内向受让人请求返还原物。（2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。【案】甲有钻石手表一块，不慎丢失。乙拾得后以 5000 元出售给丙。在本题中：（1）就算丙是善意的、支付了合理对价而且手表已经交付，丙也不能善意取得该手表的所有权，因为拾得遗失物不适用善意取得制度（2）甲并未丧失对该手表的所有权，因此，甲有权要求乙赔
30、偿损害，或者“自知道丙之日起 2 年内”要求丙返还原物（3）甲是基于其“所有权”要求丙返还原物的，一般情况下，丙应当向甲无偿返还原物，但丙可以向乙追回 5000 元（4）如果丙是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该手表的（丙通过正规渠道购得，根本不会想到自己买到了遗失物），丙也不能取得该手表的所有权，但甲基于其所有权要求丙返还原物时，甲应当向倒霉的丙先支付 5000 元，然后甲再找乙去报销。【链】占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起 1 年内未行使的，该请求权消灭。（七）物权的民法保护1、物上请求权（1）请求返还原物无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。【解】权利人只能针对
31、无权占有人提出返还原物，而不能要求有权占有人返还原物。【解】权利人请求返还原物，必须是原物仍然存在；如果原物已经灭失，权利人就只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物。【链】权利人和占有人之间；占有人和侵占人之间的返还原物。（2）请求排除妨害或者消除危险2、债权请求权八、物权法律制度 6（1）损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。（2）在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权可以并存。二、所有权（一）征收与征用1、征收：所有权征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人
32、或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。（1）征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。（2）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。2、征用：使用权征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。（1）因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。（2）被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位
33、、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。【解】征收与征用的区别：（1）法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人，而征收则不存在返还的问题。（2）适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。（3）适用条件不同。二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。【解】无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。（二）业主的建筑物区分所有权【解】建
34、筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。【解】当事人只要取得了专有所有权（购买了商品房），便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房），便丧失了共有权及成员权。【解】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权（转让商品房时，即使同等条件，想卖给谁就卖给谁）。2、业主大会的决议（1）一般决议：1/21/2 制定和修改业
35、主会议议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人【链】决议方式：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）特别决议：2/32/3 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施【链】决议方式：应当经专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主且占总人数 23 以上的业主同意。（三）共有1、按份共有（1）占有、使用和收益 按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。 按份共有人死亡以后，其份额可以
36、作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。（2）处分（重点）按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。【链】若甲的优先购买权是基于按份共有关系（物权） ，乙的优先购买权是基于租赁合同（债权） ，根据物权优先于债权的原理，甲的优先购买权优先于乙的优先购买权。2、共同共有（夫妻财产）（1）占有、使用共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。（2）收益对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。（3）处分对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。【解】共同共有关
37、系终止，才能确定份额，分割共有财产。【解】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。八、物权法律制度 7【解】无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的“应有部分”的说法。3、共有物的处分及分割（1）共有物的处分 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 一个或几个共有人未经占份额 2/3 以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有
38、财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。（2）费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。（3）共有财产的分割共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有权。4
39、、共有的对外关系（1）对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（2）对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。（四）相邻关系1、因通行而产生的相邻关系2、因用水、排水产生的相邻关系3、因修建施工、防险发生的相邻关系4、因通风、采光而产生的相邻关系5、因不可量物（大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质）产生的相邻关系【解】相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的“所有人或使用人”，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻，各方
40、应当给予便利和接受限制而发生的权利和义务关系。【解】相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。三、用益物权【解】用益物权是对“他人所有”的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。【解】用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权。【解】（1）用益物权以对标的物的“使用、收益”为主要内容，并以对物的“占有”为前提；而担保物权中的抵押权不以物的占有为前提，质押权、留置权虽移转占有，但这种占有的目的在于权利保持和公示，而非在于标的物的使用（2）用益物权除地役权外，均为主物权，担保物权为从
41、物权（3）用益物权是他物权、有期限物权，所有权则没有期限的问题。（一）土地承包经营权土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。【解】土地承包经营权自“合同生效时”设立，只是未经登记的， 不得对抗善意第三人。（二）建设用地使用权1、登记生效建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。2、“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则（1）建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物一并处分。（2）当建筑物转让、互换、出资或者赠与时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。（三）地役权1、地役权的设立地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登
42、记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。2、地役权的期限地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。3、地役权的从属性地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。4、地役权的不可分性地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。5、地役权的效力八、物权法律制度 8（1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。【解】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。（2）土地上已设立土地承包经
43、营权、建设用地使用权、宅基地使 用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。【解】先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。（3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。（4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。（要看是否登记）6、地役权的消灭如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经 2 次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。7、地役权与相邻关系的区别（1）二者的性质不同。相邻权不是一项独立的民事
44、权利，更非独立的他物权；而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。（2）两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序；地役权是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。（3）两者的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准；而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。（4）相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产之间，但也可以发生在不相邻的不动产之间。（5）相邻关系的权利取得是无偿的，而地役权合同是有偿的。四、担保物权制度（一）抵押1、担保物权的特征（1）从属性 担保物权不得与主债权分离而单
45、独转让。 主债权全部消灭，担保物权也归于消灭；主债权部分消灭时，基于担保物权的不可分性，担保物权并不部分消灭。（2）不可分性担保物权的不可分性，是指担保物的全部担保债权的各部分以及担保物的各部分担保债权的全部。 债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的“全部”行使权利。 债权部分消灭时，债权人仍就未清偿部分的债权对担保权的“全部”行使权利。 担保物部分灭失，残存部分仍担保债权全部。（3）物上代位性在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。2、抵押权的设定（1）抵押权的取得，可以基于法律行为（签订抵押合同） ，也可以基于事实行为（继承
46、或者善意取得抵押权） 。抵押权的设定是指基于法律行为取得抵押权。（2）订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。【链】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。3、抵押物（1）学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施，不能抵押；但当事人以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。（2）所有权、使用权不明或者有争议的财
47、产，不能抵押。（3）依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押；已经设定抵押的财产被查封、扣压的，不影响抵押权的效力。（4）经法定程序确认为违法、违章的建筑物，不能抵押。（5）城市房地产：“房随地走、地随房走”以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（6）农村集体土地：只能“地随房走” 、不能“房随地走”乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。（7）以城市房地产设定抵押的，土地上新增的
48、房屋不属于抵押物。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。（8）当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效（耕地不能抵押）。（9）只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权，才可以抵押。4、抵押登记（1）必须登记、登记生效 建筑物和其他土地附着物 建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等土地承包经营权 正在建造的建筑物八、物权法律制度 9【解】不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。
49、考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。（2）可以不登记，但登记了可以对抗第三人当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时（签订时）设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。5、抵押权的效力（1）抵押人的权利 占有权抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。【注】抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息，并非取得该孳息的所有权，而是将孳息一并计入抵押财产。抵押财产和孳息出售价款超过债权部分仍属于抵押人。 收益权如果出租在先，抵押在后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 （但抵押人应赔偿租赁人的损失）【解】A先抵押后出租的，抵押权优先B先出租后抵押的，租赁合同优先。
