1、第八章 投资性房地产（一）单项选择题1.D 2.B 3.B 4.B【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。5.B【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。6.A 7.A 8.C【解析】企业外购的房地产只有在
2、购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是 208年 3 月 1 日。但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从 2 月份起计提折旧，即 208 年应按 11 个月计提折旧。计算如下：208 年度房屋应提折旧额= 11=16.5（万元）380219.B【解析】投资性房地产第四年年末账面价值 =10 000- 4-200=7 900（万元）10 5210.B 1
3、1.B 12.C 13.D 14.C 15.A【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D 28.C【解析】对 208 年度损益的影响金额 =120 +（2 800-2 500）=400 （万元）1029.A【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在
4、转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。30.B【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中，208 年度应提折旧额= 11=176（万元）2 9801531.A【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧 = =380（万元）2 01计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元）第五年应提折旧额= =82.5（万元）1 420632.B 33.A【解析】出售建筑物的净收益 =600-（800-500）-10-6005%=260（万元）34.B【解析】投资性房地产采用公允价值模式计量
5、，并且该投资性房地产是由自用房地产转换而来的，影响处置时损益金额的因素有两项：（1）处置损益，指取得的处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额；（2）原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额。需要注意的是，投资性房地产在持有期间的累计公允价值变动影响的是持有期间的损益，处置时虽然需要将其转入当期损益，但由于是损益类科目的一借一贷，因而并不会影响处置时的损益。本题中， 处置时投资性房地产的账面价值=1 800+500=2 300（万元）处置收益=2 500-2 300=200（万元）原转换日计入资本公积的金额=1 800-1 600=200（万元）对 208 年度损益的影响
6、金额=200+200=400（万元）35.D【解析】可参见第 34 题的解析。本题由于要求回答的是对各期损益的影响金额，因而除了处置损益和原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额外，还应当包括持有期间的累计租金收入和累计公允价值变动损益。本题中，对各期损益的影响金额总计=200+200+600+500=1 500（万元）36.C 37.C（二）多项选择题1.AE 2.ABCDE 3.CDE 4.ACE 5.ACD 6.BCDE 7.BC 8.BCD 9.ABDE 10.ABCE （三）判断题1. 2.【解析】企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的
7、房地产确认为投资性房地产。如果自行建造或开发活动已经完成但尚未对外出租，则应先确认为固定资产或开发产品，直至对外出租时，再从固定资产或存货转换为投资性房地产。而尚在建造过程中的房地产，即使其建造的目的是为了出租，也不能确认为投资性房地产。3. 4. 5.【解析】企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式计量。在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资性房地产在首次取得时（或某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时） ，其公允价值不能持续可靠地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残
8、值。6. 7. 8.【解析】为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。9. 10.【解析】采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧，也不计提减值准备。11.【解析】投资性房地产发生的后续支出，能够满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本；不能满足资本化条件的，应当计入当期损益。12. 13. 14. 15.【解析】成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。（四）计算及账务处理题1自建写字楼部分自用部
9、分出租的会计处理。（1）205 年 2 月 1 日，购入土地使用权。借：无形资产土地使用权 10 800 000贷：银行存款 10 800 000（2）205 年 3 月 1 日，预付工程款。 借：在建工程 60 000 000 贷：银行存款 60 000 000（3）206 年 5 月 31 日，补付工程款。借：在建工程 30 000 000 贷：银行存款 30 000 000（4）206 年 5 月 31 日，结转工程成本。 假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。转换为投资性房地产的土地使用权成本=1 080 =288（万元）2 409借：固定资产写字楼 66 000 000
10、 贷：在建工程 66 000 000借：投资性房地产写字楼 24 000 000贷：在建工程 24 000 000借：投资性房地产土地使用权 2 880 000贷：无形资产土地使用权 2 880 000假定星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。借：固定资产写字楼 66 000 000 贷：在建工程 66 000 000借：投资性房地产写字楼（成本） 24 000 000贷：在建工程 24 000 000借：投资性房地产土地使用权（成本） 2 880 000贷：无形资产土地使用权 2 880 0002租金收入确认的会计处理。（1）206 年 1 月 1 日，预收租金。借：银行存款
11、180 000贷：预收账款 180 000（2）206 年 12 月 31 日，确认租金收入。借：预收账款 100 000贷：其他业务收入 100 000（3）207 年 12 月 31 日，确认租金收入。借：预收账款 100 000贷：其他业务收入 100 000（4）208 年 12 月 31 日，确认租金收入。借：预收账款 100 000贷：其他业务收入 100 000（5）209 年 1 月 1 日，收回房屋和其余租金。借：银行存款 120 000贷：预收账款 120 0003成本模式下折旧、摊销、确认租金收入的会计处理。（1）206 年 6 月 1 日，预收租金。借：银行存款 2 1
12、00 000贷：预收账款超市 2 100 000（2）206 年 12 月 31 日，计提折旧、摊销并确认租金收入。应提折旧额= 7=70（万元）2 401应摊销金额= 7=4.2（万元）8借：其他业务成本 700 000贷：投资性房地产累计折旧 700 000借：其他业务成本 42 000贷：投资性房地产累计摊销 42 000应确认租金收入=210 =122.5（万元）712借：预收账款超市 1 225 000贷：其他业务收入 1 225 000（3）207 年 6 月 1 日，预收租金。借：银行存款 2 100 000贷：预收账款超市 2 100 000（4）207 年 12 月 31 日
13、，计提折旧、摊销并确认租金收入。应提折旧额= 12=120（万元）2 401应摊销金额= 12=7.2（万元）8借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000借：其他业务成本 72 000贷：投资性房地产累计摊销 72 000借：预收账款超市 2 100 000贷：其他业务收入 2 100 000（5）208 年 6 月 1 日，预收租金。借：银行存款 2 100 000贷：预收账款超市 2 100 000（6）208 年 12 月 31 日，计提折旧、摊销并确认租金收入。借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000借：其他
14、业务成本 72 000贷：投资性房地产累计摊销 72 000借：预收账款超市 2 100 000贷：其他业务收入 2 100 000（7）208 年 12 月 31 日，计提资产减值准备。写字楼一层账面价值=2 400-（70+1202）=2 090（万元）写字楼减值金额=2 090-1 800=290（万元）借：资产减值损失 2 900 000贷：投资性房地产减值准备 2 900 000计提减值准备后写字楼账面价值=2 090-290=1 800（万元）4购入投资性房地产并采用公允价值模式计量的会计处理。（1）208 年 3 月 25 日，购入写字楼并出租。借：投资性房地产写字楼（成本） 2
15、86 000 000贷：银行存款 286 000 000（2）208 年 12 月 31 日，确认公允价值变动损益。假定公允价值为 29 000 万元。借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 4 000 000贷：公允价值变动损益 4 000 000假定公允价值为 28 000 万元。借：公允价值变动损益 6 000 000贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 6 000 0005成本模式转换为公允价值模式的会计处理。（1）转换投资性房地产计量模式。写字楼转为公允价值模式计量。借：投资性房地产写字楼（成本） 130 000 000盈余公积 500 000利润分配未分配利润 4 500 000
16、投资性房地产累计折旧 21 000 000贷：投资性房地产写字楼 156 000 000土地使用权转为公允价值模式计量。借：投资性房地产土地使用权（成本） 40 000 000投资性房地产累计摊销 2 800 000贷：投资性房地产土地使用权 38 000 000盈余公积 480 000利润分配未分配利润 4 320 000（2）208 年 12 月 31 日，确认公允价值变动损益。确认写字楼公允价值变动损益。借：投资性房地产写字楼（公允价值变动） 2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000确认土地使用权公允价值变动损益。借：投资性房地产土地使用权（公允价值变动） 3 000
17、000贷：公允价值变动损益 3 000 0006自用房地产与投资性房地产转换的会计处理。（1）假定采用成本模式进行后续计量。206 年 1 月 1 日，将自用房地产转为投资性房地产。借：投资性房地产房屋 16 000 000累计折旧 4 680 000贷：固定资产房屋 16 000 000投资性房地产累计折旧 4 680 000206 年 12 月 31 日，计算房屋年折旧额并计提折旧。房屋年折旧额= =52（万元）1 03借：其他业务成本 520 000贷：投资性房地产累计折旧 520 000208 年 1 月 1 日，房屋公允价值为 1 560 万元，将成本模式转为公允价值模式。借：投资性
18、房地产房屋（成本） 15 600 000投资性房地产累计折旧 5 720 000贷：投资性房地产房屋 16 000 000盈余公积 532 000利润分配未分配利润 4 788 000208 年 12 月 31 日，房屋的公允价值为 1 570 万元。借：投资性房地产房屋（公允价值变动） 100 000贷：公允价值变动损益 100 000（2）假定采用公允价值模式进行后续计量。206 年 1 月 1 日，房屋公允价值为 1 500 万元，将自用房地产转为投资性房地产。借：投资性房地产房屋（成本） 15 000 000累计折旧 4 680 000贷：固定资产房屋 16 000 000资本公积其他
19、资本公积 3 680 000206 年 12 月 31 日，房屋的公允价值为 1 490 万元。借：公允价值变动损益 100 000贷：投资性房地产房屋（公允价值变动） 100 000207 年 12 月 31 日，房屋的公允价值为 1 560 万元。借：投资性房地产房屋（公允价值变动） 700 000贷：公允价值变动损益 700 000208 年 12 月 31 日，房屋的公允价值为 1 570 万元。借：投资性房地产房屋（公允价值变动） 100 000贷：公允价值变动损益 100 000209 年 1 月 1 日，租期届满，房屋重新转为自用。借：固定资产房屋 15 700 000贷：投资性
20、房地产房屋（成本） 15 000 000房屋（公允价值变动） 700 000209 年 12 月 31 日，计算房屋年折旧额并计提折旧。房屋年初尚可使用年限=30-9-3=18（年）年折旧额= =85（万元）1 5708借：管理费用 850 000贷：累计折旧 850 0007采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理。（1）205 年 12 月 5 日，购入房屋。借：固定资产房屋 18 000 000贷：银行存款 18 000 000（2）206 年 1 月 1 日，将房屋出租。借：投资性房地产房屋 18 000 000贷：固定资产房屋 18 000 000（3）206 年 12 月
21、31 日，计提折旧。年折旧额= =87（万元）1 802借：其他业务成本 870 000贷：投资性房地产累计折旧 870 000（4）207 年 12 月 31 日，计提折旧。借：其他业务成本 870 000贷：投资性房地产累计折旧 870 000（5）207 年 12 月 31 日，计提减值准备。投资性房地产减值准备= （1 800-872）-1 500=126（万元）借：资产减值损失 1 260 000贷：投资性房地产减值准备 1 260 000（6）208 年 12 月 31 日，计提折旧。年折旧额= =80（万元）1 50借：其他业务成本 800 000贷：投资性房地产累计折旧 800
22、 0008投资性房地产改建、扩建（成本模式）的会计处理。（1）207 年 12 月 31 日，将厂房转入改建工程。借：投资性房地产厂房（在建） 24 700 000投资性房地产累计折旧 7 900 000 贷：投资性房地产厂房 32 600 000（2）用银行存款支付改建支出。借：投资性房地产厂房（在建） 10 600 000贷：银行存款 10 600 000（3）拆除部分的残料作价出售。借：银行存款 100 000贷：投资性房地产厂房（在建） 100 000（4）208 年 10 月 31 日，改建工程完工。扩建后厂房价值=2 470+1 060-10=3 520（万元）借：投资性房地产厂房
23、 35 200 000贷：投资性房地产厂房（在建） 35 200 000（5）208 年 12 月 31 日，计提折旧。应提折旧额= 2=19（万元）3 5201借：其他业务成本 190 000贷：投资性房地产累计折旧 190 0009投资性房地产改建、扩建（公允价值模式）的会计处理。（1）207 年 6 月 30 日，将厂房转入改建工程。借：投资性房地产厂房（在建） 25 000 000贷：投资性房地产厂房（成本） 21 500 000厂房（公允价值变动） 3 500 000（2）用银行存款支付改建支出。借：投资性房地产厂房（在建） 10 000 000贷：银行存款 10 000 000（3
24、）拆除部分的残料作价出售。借：银行存款 100 000贷：投资性房地产厂房（在建） 100 000（4）208 年 3 月 31 日，改建工程完工。扩建后厂房价值=2 500+1 000-10=3 490（万元）借：投资性房地产厂房（成本） 34 900 000贷：投资性房地产厂房（在建） 34 900 000（5）208 年 12 月 31 日，确认公允价值变动损益。借：投资性房地产厂房（公允价值变动） 1 100 000贷：公允价值变动损益 1 100 00010成本模式的会计处理。（1）203 年 8 月 28 日，购入写字楼。借：投资性房地产写字楼 29 800 000贷：银行存款 2
25、9 800 000（2）203 年 9 月 1 日，预收租金。借：银行存款 1 800 000贷：预收账款B 公司 1 800 000（3）203 年 12 月 31 日，计提折旧并确认租金收入。应提折旧额= 4=48（万元）2 9801借：其他业务成本 480 000贷：投资性房地产累计折旧 480 000应确认租金收入=180 =60（万元）412借：预收账款B 公司 600 000贷：其他业务收入 600 000（4）204 年 9 月 1 日，预收租金。借：银行存款 1 800 000贷：预收账款B 公司 1 800 000（5）204 年 12 月 31 日，计提折旧并确认租金收入。
26、应提折旧额= 12=144（万元）2 9801借：其他业务成本 1 440 000贷：投资性房地产累计折旧 1 440 000借：预收账款B 公司 1 800 000贷：其他业务收入 1 800 000（6）205 年 9 月 1 日，预收租金。借：银行存款 1 800 000贷：预收账款B 公司 1 800 000（7）205 年 12 月 31 日，计提折旧并确认租金收入。借：其他业务成本 1 440 000贷：投资性房地产累计折旧 1 440 000借：预收账款B 公司 1 800 000贷：其他业务收入 1 800 000（8）206 年 9 月 1 日，预收租金。借：银行存款 1 8
27、00 000贷：预收账款B 公司 1 800 000（9）206 年 12 月 31 日，计提折旧并确认租金收入。借：其他业务成本 1 440 000贷：投资性房地产累计折旧 1 440 000借：预收账款B 公司 1 800 000贷：其他业务收入 1 800 000（10）206 年 12 月 31 日，计提资产减值准备。写字楼账面价值=2 980-（48+1443）=2 500（万元）写字楼减值金额=2 500-2 100=400（万元）借：资产减值损失 4 000 000贷：投资性房地产减值准备 4 000 000计提减值准备后写字楼账面价值=2 500-400=2 100（万元）（1
28、1）207 年 9 月 1 日，预收租金。借：银行存款 1 800 000贷：预收账款B 公司 1 800 000（12）207 年 12 月 31 日，计提折旧并确认租金收入。应提折旧额= 12=120（万元）2 1068借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000借：预收账款B 公司 1 800 000贷：其他业务收入 1 800 000（13）208 年 9 月 1 日，收回房屋转为自用。应提折旧额= 8=80（万元）2 068借：其他业务成本 800 000贷：投资性房地产累计折旧 800 000应确认租金收入=180 =120（万元）812借：预收
29、账款B 公司 1 200 000贷：其他业务收入 1 200 000转换日写字楼账面价值=2 980-（48+1443）-400-（120+80 ）=1 900 （万元）其中：累计折旧= （48+144 3） +（120+80）=680（万元）借：固定资产写字楼 29 800 000投资性房地产累计折旧 6 800 000投资性房地产减值准备 4 000 000贷：投资性房地产写字楼 29 800 000累计折旧 6 800 000固定资产减值准备 4 000 000（14）208 年 12 月 31 日，计提折旧。应提折旧额= 4=40（万元）2 1068借：管理费用 400 000贷：累计
30、折旧 400 000（15）209 年 12 月 31 日，计提折旧。应提折旧额= 12=120（万元）2 1068借：管理费用 1 200 000贷：累计折旧 1 200 00011公允价值模式下相关损益确认的会计处理。（1）205 年 1 月 1 日，将办公楼出租并预收租金。借：投资性房地产办公楼（成本） 85 000 000公允价值变动损益 2 500 000累计折旧 37 500 000贷：固定资产办公楼 125 000 000借：银行存款 6 000 000贷：预收账款D 公司 6 000 000（2）205 年 12 月 31 日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入。借：投资性房地
31、产办公楼（公允价值变动） 1 500 000贷：公允价值变动损益 1 500 000借：预收账款D 公司 6 000 000贷：其他业务收入 6 000 000（3）206 年 1 月 1 日，预收租金。借：银行存款 6 000 000贷：预收账款D 公司 6 000 000（4）206 年 12 月 31 日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入。借：投资性房地产办公楼（公允价值变动） 2 500 000贷：公允价值变动损益 2 500 000借：预收账款D 公司 6 000 000贷：其他业务收入 6 000 000（5）207 年 1 月 1 日，预收租金。借：银行存款 6 000 000
32、贷：预收账款D 公司 6 000 000（6）207 年 12 月 31 日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入。借：公允价值变动损益 1 000 000贷：投资性房地产办公楼（公允价值变动） 1 000 000借：预收账款D 公司 6 000 000贷：其他业务收入 6 000 000（7）208 年 1 月 1 日，将办公楼出售。借：银行存款 83 600 000贷：其他业务收入 83 600 000借：其他业务成本 88 000 000贷：投资性房地产写字楼（成本） 85 000 000写字楼（公允价值变动） 3 000 000借：公允价值变动损益 500 000贷：其他业务成本 500
33、 000或者，编制如下合并会计分录：借：银行存款 83 600 000公允价值变动损益 500 000其他业务成本 87 500 000贷：投资性房地产写字楼（成本） 85 000 000写字楼（公允价值变动） 3 000 000其他业务收入 83 600 000 12投资性房地产转为自用的会计处理。（1）假定转换日厂房的公允价值为 2 600 万元。借：固定资产厂房 26 000 000投资性房地产厂房（公允价值变动） 5 500 000公允价值变动损益 500 000贷：投资性房地产厂房（成本） 32 000 000（2）假定转换日厂房的公允价值为 2 680 万元。借：固定资产厂房 26
34、 800 000投资性房地产厂房（公允价值变动） 5 500 000贷：投资性房地产厂房（成本） 32 000 000公允价值变动损益 300 00013成本模式下计算累计折旧并编制有关会计分录。（1）计算截止转换日办公楼的累计折旧。201 年 1 月 1 日至 204 年 12 月 31 日累计折旧。办公楼累计折旧= =1 680（万元）2 80-43205 年 1 月 1 日至 206 年 6 月 30 日累计折旧办公楼累计折旧= =540（万元） 1 50282办公楼转换日累计折旧=1 680+540=2 220（万元）（2）编制自用办公楼转换为对外出租的会计分录。借：投资性房地产办公楼 128 000 000累计折旧 22 200 000固定资产减值准备 15 600 000贷：固定资产办公楼 128 000 000投资性房地产累计折旧 22 200 000投资性房地产减值准备 15 600 000（3）计算截止出售日办公楼的累计折旧。206 年 7 月 1 日至 209 年 6 月 30 日累计折旧。办公楼累计折旧= =1 080（万元）2 80 2034.5办公楼出售日累计折旧=2 220+1 080=3 300（万元）（4）编制出售办公楼的会计分录。借：银行存
