1、2017 年长租公寓行业简报1、租赁市场是房地产市场的重要组成部分，规模超千亿。个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。而租赁是解决居民住房问题的一项重要途径。由于我国国内拥有庞大的流动人口，这对租赁市场的需求构成强有力的支撑，根据中国流动人口发展报告，2015 年全国流动总人口为 2.47 亿，农业转移人口占比 75%，若 70%通过租房解决（人均年租金 400*12），城市间流动人口占比 25%，若 60%通过租房解决（人均年租金 900*12），则2.47*0.75*0.7*400*12+2.47*0.25*0.6*900*121.23 万亿元。且租金增速
2、远低于房价增速。从一线城市的二手房价和租金涨幅对比来看，2015 年之后房价和租金涨幅逐渐出现分化，二手房住宅价栺指数涨速显著高于租金指数的上涨。一线城市租房供应严重不足。2、政策推动租赁市场发展自 2015 年开始，发展住房租赁的政策便开始密集出台，纵观目前出台公布的培育和发展住房租赁的政策，都围绕“试行购租并举，发展住房租赁市场”，且不外乎从以下 4 个方面切入：（1）积极培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房（2）允许改建商业住房用于租赁，并享受民水民电（3）给予住房租赁企业、机构、个人税收、金融、土地优惠政策（4）推进房地产信托基金（REITs
3、）试点。租赁市场相关政策及新闻汇总2015.1.14 住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，提出建立租赁信息服务平台、培育租赁经营机构、推动开发商向租售并举经营模式转型等四方面意见。2016.3.15 住建部副部长提出加快住房租赁市场发展的意见2016.5.4 国务院常务会议进一步明确提出发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。2016.6.3 国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，从培育市场供应主体等六个方面提出意见。提及了顶层设计2016.12.19 中央经济工作会议提出加快住房
4、租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。各地方政策也持续跟进，自 2016 年 6 月国务院办公厅収布纲领性文件关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见后，甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷作出响应，从金融支持、资产证券化、“商改租”等多方面支持各地长租市场的发展。3、租售同权政策推动长租公寓发展。同时，随着国家和各地政府大力推进租售同权政策，势必会给长租公寓市场带来相当大的积极影响。房价上涨速度远高于租金水平上涨，主要是由于租赁房屋和买卖房屋的所有权所享受的权益差异较大。房屋获取方式 所有权 租赁权土地溢价 享受房价上涨的资本利得，且享受房租上涨带不享受
5、来的丰厚收益金融服务 享受金融政策 不能以租房合同或租赁房屋未来收益权贷款学位权益 享受 有较多限制户籍权益 享受 不享受期间维修 自我负责，权责清晰 维修责任相互推诿，居住体验差契约对权益的保障 保障对住房的所有权 被动接受房价上涨，且房价上涨导致房东转卖房产，即使租约未结束也只能被动搬家国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。要实现住建部负责人提出的“租售并举”的目标，关键在于“租购同权”，即租房的居民和买房的居民享有同等的公共服务的权利。租售同权是一种减少租赁和所有权差异过大的原则。其各地政府如广州、佛
6、山、成都、武汉、南京、杭州、北京、深圳等城市也都已出台配套政策措施。而长租公寓是租售同权最好的一种实践。长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的 B2C 模式，较传统的 C2C 模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值：1） 酒店式的设施。酒店式的设施能够给租户提供较好的生活舒适度，同时统一的装修标准也有利于降低成本；2） 周到的管理服务。除了 24 小时安保、物业管理等传统服务外，长租公寓以租户的需求为中心，延伸出包括清洁工定期上门打扫卫生、提供搬家服务等多种形式；3） 营造租客社区。长租公寓的租金水平、地段一般会吸引具有类似特征的租客群体。通过在公寓中建造共同健身室、休闲
7、室等，有利于营造租客社区，增强租客间的相互联系；4） 品牌化的运营模式。长租公寓有利于通过设立设施和服务的标准，打造长租公寓品牌，从而得到高于周边地区的租金回报率。而对于租户而言，目前租房市场租房者八成是 85 后，超 45%为 90 后。新一代的白领对生活质量有一定追求，不同于老一辈做房奴存钱买房，他们更倾向于享受生活追求小资；另一方面 90 后更自我和特立独行，而且具有强烈社交需求的，未来他们也将成为消费的主力人群。因此普通的租赁房屋不可能满足这两种人群人群结构在发生改变，90 后对消费体验的追求，使他们愿意支付溢价去获得长租公寓提供的租住舒适度。另外，由于长租公寓侧重长期的租金回报，所以
8、租约签订以后一般都比较稳定。4、长租公寓的市场参与形式和主体。按参与形式分：主要以集中式和分散式为主。集中式 分散式物业特征 一般获取整栋物业 各物业片区零散的房源物业获取方式采取收购、包租和开发商合作等从个人手中租下分散的房源，租约一般采用较长期限，如 3-5 年装修成本 一次性整体装修投入，规模化降低单体成本分散装修，较难压低单位装修成本物业区位分 整栋管理，人力、系统等投入 分散管理，管理系统投入较高，布 较低 且需要配备更多运维人员租金议价能力整栋包租，有利于打造社区体验，能收取相对周边较高的溢价只能通过装修、服务等获取租金溢价盈利特点 前期一次性投入较大，后期回报利润丰厚前期投入大，
9、回收较快，可通过较早回收的租金再投入，拓展业务范围典型企业 YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿等蘑菇公寓、自如友家、寓见等按市场参与主体分，主要有以下几类：专业的租赁机构、地产开发商、房地产服务机构、酒店集团、互联网+创业项目。同时中国公寓行业能实现盈利的企业屈指可数，公寓行业仍处在无利润、投入大的阶段。参与主体 地产开发商 房地产中介 “互联网”+创业项目主要运营模式以集中式为主 集中式和分散式兼而有之以分散式为主参与长租公寓的考虑为了自营自持地块 了解租房痛点，通过直击痛点收取租金溢价，并增加盈利模式通过互联网思维接入租赁管理，实现开源节流竞争优势 地块自有，资金优势，集中装修优势，在
10、获取房源和寻找租户方面具有信息注重对信息化管理的投入，才信息显成本优势 优势；匹配能力较强可以降低空置率化入手降低运维和管理成本痛点 项目以自持为主，前期投入较大， 回收期较长无法享受资产增值收入 受资金和房源的约束较多典型项目 万科泊寓 招商蛇口壹栈、壹间和壹棠世联行红璞公寓 链家自如魔方公寓 蘑菇公寓地产开发商：拥有成熟供应链和工程家装。地产业务能够提供给自家的公寓的房源将是其未来快速扩张的主要优势，此外，成熟的供应链、工程家装、产品研发资源，将支撑公寓快速占领市场。但是开发商做的公寓资产较重，需要资金沉淀（因此需要找到有效的退出机制，如 REITs），选址条件也比较局限，可复制性较差。目
11、前国内房地产企业涉足长租公寓部分情况企业 长租公寓品牌 发展规模情况万科 泊寓 已在全国 22 个城市拥有 16000 间公寓龙湖 冠寓 目前在全国 8 个一二线城市布局，预计至 2017年年底开业房间数超过 1.5 万间金地集团 荣尚荟自在遇 主要依托金地物业与金地商置两大资源平台，目前主要布局在武汉和深圳，规模较小招商蛇口 壹间、壹栈、壹棠 目前主要布局在深圳，规模较小旭辉 领域国际 目前已在上海、苏州、杭州、南京等地布局，规模大 5000 间，2017 年准备入市 2 万间房源佳兆业 寓享空间 2017 年刚刚创办，在深圳、程度、北京有少量布局远洋集团 邦舍 Boonself 目前已在大
12、连、杭州运营，预计拓展项目 20 余个万科是最早提出长租公寓理念的房地产开发商，且从 2015 年至今近 2 年的发展使“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模。目前，万科在城市分布和整体规模方面领先，考虑到租赁市场零散的竞争格局，假设万科未来将按过去的速度发展以获取先发优势，则未来 5 年，万科旗下的公寓规模将有望达到 5.6万间，假设每间的平均租金在 2000 元/间/月，则长租公寓方面的年收入达到 13.44 亿元。房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口。目前，公寓规模最大的是链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓，房地产服务机构尤其是中介，离出租方和承租方最近，掌握着精准和庞大的住房流量入
13、口，因此中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业。同时因为中介掌握着房源入口，因此拿房也会有先天优势。在上市公司中，世联行 002285 是国内领先的房地产综合服务提供商。专注注房地产服务行业 24 年，其在 2015 年 5 月发布定增，定向募集资金，用于补充公司流动资金和长租公寓项目的建设开发。酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处。经济型快捷酒店虽然和集中式长租公寓有很多相似之处，如物业获取考虑、装修等方面，但在服务密度、渠道运用、人力成本等方面又有很大不同。如今连锁酒店投资布局长租公寓已经成为常态，2014 年底总部在杭州的住友酒店集团推出了漫果连锁公
14、寓，2015 年 4 月铂涛酒店集团推出公寓品牌窝趣轻社区，在锦江和铂涛合并后，很大程度上推动了窝趣的发展。同年如家酒店集团 11 月在上海推出第一家公寓-逗号公寓，规模仅 100 间，逗号公寓的 CEO 来自于华住酒店集团的高管。面对同行的抢滩竞争，华住酒店集团旗下的海友客栈也推出了长包房业务，而华住酒店集团和 IDG 共同投资的城家公寓也已经有 2 家店开业，还托管了万科地产在上海的部分房源。5、长租公寓盈利模式。1）自持长租公寓的盈利模式自持长租公寓采用的是“地产资本溢价+租金收入”的盈利模式。地产开发商选择自持，则所在地段处于城市核心区域或具有成为城市核心地段的潜力，租金的回报率较高且
15、比较稳定，而且依托城市未来发展潜力，能收获较高的土地增值溢价。此类地段一般采用集中式开发、品牌化运营、打造高端社区等特点，从而获得较高的租金溢价，提高项目的回报率。2）租入获取集中式房源运营长租公寓的盈利模式此种模式主要的盈利来源是租金差，但在租金溢价有限且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下，有效前期投入成本是制胜的关键。前期投入成本主要体现在两方面，一方面是前期融资成本的高低，具有较强的信用等级、融资成本较低的上市企业具有优势；另一方面，前期投入的成本控制考验项目开发、流程控制的能力，则具有丰富项目开发经验的地产房地产开发商具有优势。综上，此模式适合上市房地产商开发商。3）租入获取分散
16、式房源运营的盈利模式此种模式主要的盈利来源是租金差，采用房源分散承包-改造-出租的模式。在分散装修压缩成本有难度和租金相对同地段其他房源溢价有限的矛盾下，房屋的运营能力是制胜的关键，即降低对分散房源的人力管理成本和降低房屋空置率的供需匹配能力是提高收入的关键。在此模式下，房地产中介嫁接中介业务的人海战术和租赁市场的信息优势，有利于解决此模式的痛点。4）受业主委托运营管理的盈利模式在此模式下，盈利来源是运营服务费，在此情况下，建立运营信息系统从而降低房屋的人房比是一种有效的策略，即通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本。另外，为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务，也是获取额外收入的重要途径。比
17、如为社区提供餐饮、搬家、社交、租金融资等多元化服务。6、长租公寓融资情况（以险资为主）目前险资直接参与市场上长租公寓建设的案例较少，唯一一例是 2014 年中国平安投资蘑菇公寓，其余均是保险资金投资不动产债权计划、投资不动产集合资金信托计划、投资券商资产管理计划（14 年中信证券承做的中信启航资产管理计划被公认为是一种类 REITs（房地产投资信托基金）的产品，主要有保险资金认购）、投资上市地产公司股票等，间接参与地产商建设。上市公司入股：金地集团：（2017 年中报十大股东）排名 股东名称 持股数量(股) 占总股本比例(%)股本性质1 富德生命人寿保险股份有限公司-万能 H 979,419,
18、165 21.7000 A 股流通股2 安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合 657,111,536 14.5600 A 股流通股3 深圳市福田投资发展公司 351,777,629 7.7900 A 股流通股4 安邦财产保险股份有限公司-传统产品 265,227,389 5.8800 A 股流通股5 富德生命人寿保险股份有限公司-万能 G 197,681,270 4.3800 A 股流通股6 富德生命人寿保险股份有限公司-分红 169,889,373 3.7600 A 股流通股7 中国证券金融股份有限公司 133,054,527 2.9500 A 股流通股8 北京坤藤投资有限责任公司 78
19、,014,780 1.7300 A 股流通股9 华夏人寿保险股份有限公司-万能保险产品 67,132,346 1.4900 A 股流通股10 北京凤山投资有限责任公司 65,012,316 1.4400 A 股流通股合 计 2,964,320,331 65.6800 万科 A：（2017 年中报十大股东）排名 股东名称 持股数量(股) 占总股本比例(%)股本性质1 深圳市地铁集团有限公司 2,829,805,396 25.6343 A 股流通股2 深圳市钜盛华股份有限公司 926,070,472 8.3890 A 股流通股3 国信证券-工商银行-国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划 456,9
20、93,190 4.1397 A 股流通股4 前海人寿保险股份有限公司-海利年年 349,776,441 3.1685 A 股流通股5 招商财富-招商银行-德赢 1 号专项资产管理计划 329,352,920 2.9835 A 股流通股6 安邦财产保险股份有限公司-传统产品 258,167,403 2.3387 A 股流通股7 安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合 243,677,851 2.2074 A 股流通股8 中国证券金融股份有限公司 232,081,028 2.1023 A 股流通股9 西部利得基金-建设银行-西部利得金裕 1 号资产管理计划 225,494,379 2.0427
21、A 股流通股合 计 5,851,419,080 53.0061 招商蛇口：（2017 年中报十大股东）排名 股东名称 持股数量(股) 占总股本比例(%) 股本性质1 招商局轮船有限公司 133,261,400 1.6860 A 股流通股2 安邦资管-招商银行-安邦资产-共赢 3 号集合资产管理产品 96,425,058 1.2199 A 股流通股3 全国社保基金一零八组合 70,405,800 0.8908 A 股流通股4 安邦资产-平安银行-安邦资产-共赢 2 号集合资产管理产品(第六期) 36,391,956 0.4604 A 股流通股5 招商财富-招商银行-硕明 2 号专项资产管理计划
22、30,689,896 0.3883 A 股流通股6 全国社保基金一一八组合 30,490,532 0.3858 A 股流通股7 香港中央结算有限公司(陆股通) 26,879,347 0.3401 A 股流通股8 中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001 深 23,010,749 0.2911 A 股流通股9 和谐健康保险股份有限公司-传统-普通保险产品 20,349,962 0.2575 A 股流通股10 安邦养老保险股份有限公司-团体万能产品 18,187,948 0.2301 A 股流通股合 计 486,092,648 6.1499 股权类：蘑菇公寓：融资情况：2014 年 2 月 1 日，完成数千万人民币 A 轮融资，由中国平安与 IDG 资本共同投资。2014 年 12 月 17 日，完成 2500 万美元 B 轮融资，由海通开元、中国平安与 IDG资本同投资。2015 年 11 月 4 日。完成 3000 万美元 B 轮融资，由 KTB 投资集团、IDG 资本、中国平安、海通开元共同投资。（15 年平安已全部退出）
