1、香湖美地小高层定价策略-二期北侧 15#-23#小高层房源目录一项目整体情况简述二项目定价原则三价格策略四定价目的五项目预期可实现均价六详细定价方案1、项目整体情况简述本案位于故城县青年街与顺达路交口，主要由 33 栋多层和部分高层组成，目前一期、二期一段、二期二段的多层部分达到基本售罄状态， 预计于 2013 年 3月份将二期北侧 9 栋小高层推向市场，但是本案由于一期的建筑质量和后期物业保障不力，导致部分口碑消极影响，有明 显销售劣 势。2、定价原则1、依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。 （如：本案一期均价 1400 元/左右、二期均价 1700 元/ 左右
2、、二期二段 书香苑实现均价 2300 元/左右）2、本案首次推出区别于项目前期多层产品的小高层产品，因此定价需要结合前期市场、市场现存货量、以及结合开发成本进行定价，即采取：市场导向定价和成本导向定价方式相结合，同时重点采取可比楼盘量化定价方法进行定价。三、价格策略本次所推出产品目的其一为打开本案小高层市场，因此定价依旧采取低开高走、同时市场和前期相结合进行价格走势及优惠调整，4、定价目的通过合理和均衡定价，实现全盘均衡去化最大化，追求房地产开发的利润最大化5、项目预期可实现均价1、市场部分竞品项目简介2、考虑本案所处位置在故城本地属于相对偏离中心的地域，因此首选市场比较法进行定价，另外综合考
3、虑前期物业产品的价格，即市场与前期物业价格相结合原则进行定价，选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价3、调查案例选取选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，周 边具有代表性的楼盘；根据以上原则我们本区域内五个楼盘（丽景名城、凤凰花园、富邦花园、南湖家园、南湖信誉家园）作为 参考案例。4、住宅物业价格影响因素：因素一：地理位置比较因素，、环境， 、交通， 、配套；因素二：楼盘基本素质、规模，、平面 设计，、设备， 、装修程度，、建筑质量，外观， 、景 观，、车位，承建商， 、发展商口碑形象； 因素三：物业管理，、品牌，、收费；因素四
4、：工程形象；因素五：营销手段。楼盘名称权重（%）参照值 丽景名城 富邦花园 信誉家园 南湖家园 金色港湾 本案生活氛围 5 100 5.3 5.5 4.35 4.5 5 5.3人文环境 5 100 5.35 5.5 5 4.35 4.15 4.45自然环境 6 100 6.25 6.25 6.1 6 6 6治安状况 4 100 3.85 3.95 3.85 3.15 3.45 3.25区域印象 4 100 4 5 4.55 3.75 4 3.45环境升值潜力 1 100 1 1 1 1 1 1车行 3 100 3.55 3.65 3.65 3.15 3.35 3.15交通公共交通 3 100
5、2.65 3 3 2.55 3 2.45学校、幼儿园 5 100 5.25 5.3 5.45 5 5.15 5.15菜市场商场 4 100 3.65 4 4.1 3.55 4 3.85地理因素配套医院、银行 2 100 1.85 2 2 1.85 2.15 1.85规模 5 100 5.65 5.5 5.25 4.35 4.25 5设计 10 100 12.55 11.75 12.15 11.35 11.35 11.95配套设施 5 100 5 5.5 5.25 3.85 5.15 4.75装修 2 100 2 2 2 2.15 2 2外观 2 100 2.1 2.2 2 2 2 2景观 2
6、100 2.35 2.45 2.05 1.85 1.75 2本体因素车位 2 100 2 2 1.75 1.55 1.35 2承建商 3 100 2.55 2.65 2.45 2.75 2.35 2.55发展商 2 100 2 2 2 2 2 2建筑质量 4 100 5.25 5 4 4 3.75 3.35口碑形象 4 100 6.15 6.35 4 4 3.85 3收费 3 100 2.5 2.5 2.25 2.55 2.65 2.15物管因素口碑品牌 2 100 2.15 2.1 2 2 2 1.55工程因素 潜在风险 5 100 5 5 4.95 4.75 5 5营销因素 入市时机 7
7、100 6.55 7 6.65 6.25 7 7合计 100 2600 106.35 109.15 101.8 94.25 97.7 96.2100% 106.35% 109.15% 101.80% 94.25% 97.70% 96.20%影响因素折扣计算 合成均价： 2765 2838 2647 2451 2540 2501备注：以上为故城项目组通过对比分析、结合市场竞品项目分别通过以上各个因素得出以上结论：即本案最终可实现理论销售均价为 2501 元/六、详细定价方案1、定价因素本案的定价因素有以下几个考量因素：环境、景观、楼层、 户型、单价、噪音、朝向、通路、总价等A.、采取小面积高单价
8、及大面 积低单价的定价划分，即同一楼层因面积户型差异采取区别定价方式，价格差在 20-30 元/之间B.、由于本案为小高层建筑，为实现楼层价格差和整体均价水平，因此层差定为 50元/ C.、根据楼座位置和落座品质进行相应的差异定价2、小高层部分住宅房源共计 410 套，面 积户型对应表如下：面积户型对应比例两居室 三居室居室小两居 两居 小三居 三居室 大三居面积 84.57 85.5 91.5 92.99 113.33 114.56 118.87 118.99 122.84 123.39 124.76 129.67 156.45套数 20 10 80 40 30 20 10 20 110 2
9、0 10 20 20所占比例 7.30% 36.60% 19.50% 34.10% 9.70%注：小高层住宅中有部分一层越二层的半复式房源，在以上面积显示中均以标准层面积显示3、初步定价如下：基准价格表层差 基准价 小两居 两居 小三居 三居室 大三居 差值比50 1 2480 2470 2460 2450 2440 20 1050 2 2530 2520 2510 2500 2490 20 1050 3 2580 2570 2560 2550 2540 20 1050 4 2630 2620 2610 2600 2590 20 1050 5 2680 2670 2660 2650 2640
10、20 1050 6 2730 2720 2710 2700 2690 20 1050 7 2780 2770 2760 2750 2740 20 1050 8 2830 2820 2810 2800 2790 20 1050 9 2880 2870 2860 2850 2840 20 1050 10 2700 2690 2680 2670 2660 20 10销售均报价 2662注：以上价格中 1-9 层层 差比例为 1.9%-2.1%，考虑十层为顶层，因此 9 层-10 层层差为 180，层差比为 6.3%。4、优惠方式：一次性：单价优惠 220 元/,按揭： 单价优惠 140 元/分期：
11、单价优惠 180 元/注：根据书香苑准现房部分：销售均报价为 2441 元/- 成交均价为 2309 元/，报价转成交价损失率为 5.4%书香苑 5、6 号楼部分：销 售均报价 2424 元/ -成交均价为 2265 元/，报价转成交价损失率为 6.6%以上优惠方式中，对比目前的 优惠方式平均均 6%，因此平均报价转成交价损失率为6%，那么以此类推：小高层均报价为 2662 元/ ，成交均价约计为 2502.28 元/ 。以上为百广地产故城项目组针对故城项目二期北侧小高层住宅所进行的定价及价格策略，如需调整，还需领导指示！北京百广地产 故城项目组2013-3-8附：151619171823222120
